GPA धारक स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करू शकतो का?

भारतात, मालमत्तेची मालकी आणि हस्तांतरणासाठी अनेकदा जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) चा वापर करावा लागतो, विशेषतः जेव्हा खरा मालक वैयक्तिकरित्या व्यवहार हाताळू शकत नाही. तथापि, उद्भवणारा सर्वात सामान्य आणि गोंधळात टाकणारा प्रश्न म्हणजे, GPA धारक स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करू शकतो का?

हा मुद्दा न्यायालयात बराच काळ वादग्रस्त आहे कारण अनेक लोक मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी टाळून अनौपचारिकपणे मालमत्ता विकण्यासाठी किंवा हस्तांतरित करण्यासाठी GPA कागदपत्रांचा वापर करत होते. सर्वोच्च न्यायालयाने आता GPA धारक काय करू शकतो आणि काय करू शकत नाही याबद्दल कायदेशीर भूमिका स्पष्ट केली आहे.

आम्ही हे एक्सप्लोर करू:

• त्वरित उत्तर
• GPA धारक स्वतःच्या नावाने मालमत्ता नोंदणी करू शकतो का?
• कायदेशीररित्या कधी परवानगी देता येईल
• ते कधी परवानगी देता येणार नाही
• चरण-दर-चरण: GPA धारकाकडे हस्तांतरित करण्याचा योग्य मार्ग
• GPA धारक स्वतःच्या नावाने मालमत्ता नोंदणी का करू शकत नाही

त्वरित उत्तर

GPA स्वतः मालकी हस्तांतरित करत नाही.

GPA धारक स्वतःच्या नावाने मालमत्ता नोंदणी करू शकतो जर:

• GPA दस्तऐवज स्पष्टपणे स्व-खरेदी (स्व-व्यवहार) अधिकृत करते, किंवा
• मुख्य (खरे मालक) योग्य मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणीसह GPA धारकाच्या नावे एक स्वतंत्र नोंदणीकृत विक्री करार करतो.

हे तत्व सर्वोच्च न्यायालयाने सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य (२०११)मध्ये दृढपणे स्थापित केले होते, ज्यामध्ये स्पष्ट केले गेले होते की "GPA विक्री" मालकी हक्क दर्शवत नाही. GPA फक्त मालकाच्या वतीने कारवाई करण्यास अधिकृत करतो - तो वैध विक्री कराराची जागा घेत नाहीनाही.

GPA धारक स्वतःच्या नावाने मालमत्ता नोंदणी करू शकतो का?

GPA धारक पॉवर ऑफ अॅटर्नीमध्ये लिहिलेल्या अटींनुसार मालमत्ता मालकाचा एजंट म्हणून काम करतो. अशी व्यक्ती स्वतःच्या नावाने मालमत्ता नोंदणी करू शकते की नाही हे पूर्णपणे GPA दस्तऐवजात दिलेल्या अधिकारावर आणि मुख्याध्यापकांच्या संमतीवर अवलंबून असते.

ते कायदेशीररित्या कधी परवानगीयोग्य असू शकते

GPA धारक मर्यादित आणि सुपरिभाषित परिस्थितीतच स्वतःच्या नावाने मालमत्ता कायदेशीररित्या नोंदणी करू शकतो, जसे की:

1. GPA मध्ये स्पष्ट अधिकृतता
   जर GPA धारकाला मालमत्ता खरेदी करण्याची किंवा स्वतःकडे हस्तांतरित करण्याची परवानगी देत ​​असेल, तर असा स्व-व्यवहार वैध आहे. GPA च्या भाषेत स्पष्टपणे नमूद केले पाहिजे की मुख्याध्यापकाने GPA धारकाला त्याच्या स्वतःच्या नावे विक्री करार करण्याची परवानगी दिली आहे.
2. मुख्याध्यापकाने अंमलात आणलेला वेगळा विक्री करार
   GPA स्वतः खरेदी करण्यास अधिकृत करत नसला तरीही, मुख्याध्यापक GPA धारकाला मालमत्ता हस्तांतरित करून नोंदणीकृत विक्री करार करू शकतात. या प्रकरणात, कोणत्याही सामान्य विक्री व्यवहाराप्रमाणेच पूर्ण मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागेल.
3. योग्य विचार केल्यानंतर
   GPA धारकाने मालकाला खरा विक्री करार द्यावा. पेमेंटचा पुरावा नसल्यास, व्यवहार नंतर फसवा किंवा अनधिकृत म्हणून आव्हान दिला जाऊ शकतो.
4. हितसंबंधांचा संघर्ष नाही
   व्यवहारामुळे प्रिन्सिपलच्या हितसंबंधात आणि एजंटच्या फायद्यात संघर्ष निर्माण होऊ नये. न्यायालये अशा व्यवहारांकडे सावधगिरीने पाहतात आणि विक्री पूर्ण संमतीने आणि कोणत्याही अयोग्य प्रभावाशिवाय करण्यात आली आहे याचा स्पष्ट पुरावा आवश्यक असतो.

जेव्हा ते परवानगीयोग्य नसते

खालील परिस्थितीत GPA धारक स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करू शकत नाही, कारण हे अधिकाराच्या कक्षेबाहेर जाते आणि भारतातील मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांचे उल्लंघन करते:

1. जेव्हा GPA स्व-हस्तांतरण अधिकृत करत नाही
   जर पॉवर ऑफ अॅटर्नी धारकाला फक्त मालमत्ता व्यवस्थापित करण्याची, भाड्याने देण्याची किंवा इतरांना विकण्याची परवानगी देत ​​असेल, तर ते आपोआप स्वतःच्या नावावर नोंदणी करण्यास परवानगी देत ​​नाही. असा कोणताही कायदा मालकाकडून अवैध आणि रद्दबातल ठरेल.
2. जेव्हा कोणताही विक्री करार किंवा विचार अस्तित्वात नसेल
   सर्वोच्च न्यायालयाने सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य (२०११)GPA विक्री ही वैध हस्तांतरण नाही असा निर्णय दिला. योग्यरित्या मुद्रांकित आणि नोंदणीकृत विक्रीपत्राशिवाय, GPA धारकाकडे कोणतेही मालकी हक्क जाऊ शकत नाहीत.
3. जेव्हा मुख्याध्यापकाने मुक्त संमती दिली नाही
   जर GPA धारक मालकाच्या माहितीशिवाय किंवा मुक्त संमतीशिवाय स्वतःकडे मालमत्ता हस्तांतरित करतो, तर तो कायदा स्वतःचा व्यवहार आणि विश्वासघात आहे. अशा व्यवहारांना न्यायालयात आव्हान दिले जाऊ शकते आणि फसवे म्हणून बाजूला ठेवले जाऊ शकते.
4. जेव्हा मुद्रांक शुल्क किंवा कर चुकविण्यासाठी वापरले जाते
   स्टॅम्प शुल्क, भांडवली नफा कर किंवा नोंदणी शुल्क भरणे टाळण्यासाठी GPA च्या गैरवापरावर न्यायालयांनी वारंवार टीका केली आहे. अशा उद्देशांसाठी केलेले व्यवहार केवळ कायदेशीररित्या अवैध नसतात तर दंड आणि खटला देखील होऊ शकतात.
5. जर मुख्याध्यापकाचे निधन झाले किंवा GPA रद्द झाला असेल
   मुख्याध्यापकाच्या मृत्यूनंतर किंवा अधिकार रद्द झाल्यावर GPA रद्द होतो. त्या बिंदूनंतर केलेल्या कोणत्याही नोंदणीचा ​​कोणताही कायदेशीर परिणाम होत नाही आणि GPA धारकाला मालकी हक्क मिळत नाही.

चरण-दर-चरण: GPA धारकाकडे हस्तांतरित करण्याचा योग्य मार्ग

भारतातील अनेक मालमत्ता मालक त्यांच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन, विक्री किंवा देखभाल करण्यासाठी विश्वासू कुटुंबातील सदस्यांना किंवा सहकाऱ्यांना जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) देतात. तथापि, जर मालमत्तेची मालकी GPA धारकाकडे हस्तांतरित करण्याचा हेतू असेल, तर ते योग्यरित्या अंमलात आणलेल्या आणि नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे केले पाहिजे. केवळ GPA मालकी हक्क देऊ शकत नाही.

असे हस्तांतरण सुरक्षितपणे आणि प्रभावीपणे पूर्ण करण्यासाठी खाली योग्य, कायदेशीररित्या स्वीकारलेली प्रक्रिया आहे.

१. योग्य विक्री करार तयार करा

पहिली पायरी म्हणजे नोंदणीकृत विक्री करार तयार करणे ज्यामध्ये स्पष्टपणे नमूद केले असेल की मालमत्ता मुख्याध्यापक (खरा मालक) GPA धारकाला विकत आहे. दस्तऐवजात संपूर्ण तपशील समाविष्ट असावा जसे की:

• मालमत्तेचे वर्णन (पत्ता, सर्वेक्षण क्रमांक, विस्तार, सीमा)
• मान्य विक्री मोबदला
• मालकी हस्तांतरित करण्याचा दोन्ही पक्षांचा हेतू
• विद्यमान GPA चा संदर्भ (तारीख आणि नोंदणी तपशीलांसह)

हे सुनिश्चित करते की हस्तांतरण परस्पर समंजसपणावर आधारित आहे आणि मालकी हक्कांबद्दल कोणतीही अस्पष्टता सोडत नाही.

२. संपूर्ण मुद्रांक शुल्क आणि शुल्क भरा

संबंधित राज्याच्या मुद्रांक कायद्याने विहित केलेल्या मालमत्तेच्या बाजार मूल्यानुसार विक्री करारावर योग्यरित्या शिक्का मारलेला असणे आवश्यक आहे. मुद्रांक शुल्क हा एक कायदेशीर कर आहे आणि दस्तऐवज न्यायालयात वैध होण्यासाठी पूर्ण रक्कम भरणे आवश्यक आहे.
याव्यतिरिक्त, नोंदणी शुल्क आणि इतर लागू शुल्क देखील नोंदणीच्या वेळी भरावे लागतील.

3. विक्री कराराची नोंदणी उपनिबंधकांकडे करा

पुढील पायरी म्हणजे मालमत्ता असलेल्या परिसरातील उपनिबंधक कार्यालयात विक्री कराराची नोंदणी करणे. हे पाऊल व्यवहाराला त्याची कायदेशीर वैधता देते.
दोन्ही पक्षांनी त्यांच्या मूळ ओळखपत्रांसह, छायाचित्रे आणि साक्षीदारांसह उपनिबंधकांकडे हजर राहावे. नोंदणी कायद्याअंतर्गत विहित केलेल्या वेळेच्या मर्यादेत, सहसा अंमलबजावणीपासून चार महिन्यांच्या आत नोंदणी करणे आवश्यक आहे.

४. मालकाची मुक्त आणि स्पष्ट संमती मिळवा

विक्री मालमत्ता मालकाच्या मुक्त आणि माहितीपूर्ण संमतीने केली पाहिजे. विक्रीचा मोबदला मिळाल्याची पुष्टी केल्यानंतर मुख्याध्यापकाने विक्री करारावर स्वेच्छेने स्वाक्षरी करावी.
जर मालक स्वतः नोंदणीला उपस्थित राहू शकत नसेल, तर GPA धारक मुख्याध्यापकाच्या वतीने करार करू शकतो, जर GPA ने अशा कृतीला स्पष्टपणे अधिकृत केले असेल.

५. उत्परिवर्तन आणि महसूल नोंदी अद्यतनित करा

नोंदणीनंतर, GPA धारकाने, आता खरेदीदाराने, स्थानिक नगरपालिका किंवा महसूल कार्यालयात स्वतःच्या नावाने मालमत्तेच्या नोंदी उत्परिवर्तित करण्यासाठी अर्ज करावा.
उत्परिवर्तन अद्यतनित केल्याने भविष्यातील मालमत्ता कर, उपयुक्तता आणि महसूल बिले योग्य मालकाच्या नावाने तयार होतात याची खात्री होते. हे स्पष्ट मालकी हक्क स्थापित करण्यास देखील मदत करते.

6. सर्व कागदपत्रांचा संपूर्ण रेकॉर्ड ठेवा

भविष्यातील वाद टाळण्यासाठी, दोन्ही पक्षांनी सर्व संबंधित कागदपत्रांच्या प्रती ठेवाव्यात, ज्यात हे समाविष्ट आहे:

• नोंदणीकृत GPA
• नोंदणीकृत विक्री करार
• बँक हस्तांतरण पावत्या किंवा चेकसारखे पेमेंट पुरावे
• स्टॅम्प ड्युटी पावत्या आणि नोंदणी प्रमाणपत्रे

नंतर कोणताही प्रश्न उद्भवल्यास हे रेकॉर्ड खऱ्या हस्तांतरणाचा मजबूत कायदेशीर पुरावा म्हणून काम करतील.

७. विक्री किंवा मालकी हस्तांतरणासाठी केवळ GPA वापरणे टाळा

हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे की GPA स्वतः मालकी हस्तांतरित करू शकत नाही. सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रा. लि. मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने. लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य (२०११) च्या निकालाने हे स्पष्ट केले की मालमत्तेची मालकी केवळ नोंदणीकृत विक्रीपत्र, भेटपत्र किंवा मृत्युपत्राद्वारेच होऊ शकते, जीपीए किंवा विक्री कराराद्वारे नाही.

या संरचित आणि पारदर्शक प्रक्रियेचे पालन केल्याने मालकाकडून जीपीए धारकाकडे मालमत्ता हस्तांतरण कायदेशीररित्या वैध, अंमलात आणण्यायोग्य आणि सर्व अधिकाऱ्यांद्वारे मान्यताप्राप्त आहे याची खात्री करण्यास मदत होते. हे दोन्ही पक्षांना भविष्यात संभाव्य फसवणूक, कर गुंतागुंत किंवा मालकी विवादांपासून देखील संरक्षण देते.

जीपीए धारक स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी का करू शकत नाही?

जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) हे एक कायदेशीर साधन आहे जे एका व्यक्तीला दुसऱ्याच्या वतीने काम करण्याचा अधिकार देते, परंतु ते मालमत्तेमध्ये मालकी हक्क निर्माण करत नाही. जीपीए धारक मालक म्हणून नव्हे तर एजंट म्हणून काम करतो. हा फरक महत्त्वाचा आहे कारण तो जीपीए धारक कायदेशीररित्या काय करू शकतो ते मर्यादित करतो, विशेषतः जेव्हा मालकी स्वतःकडे हस्तांतरित करण्याची वेळ येते.

योग्य प्रक्रियांचे पालन न केल्यास जीपीए धारक स्वतःच्या नावावर थेट मालमत्ता नोंदणी का करू शकत नाही याची अनेक कायदेशीर आणि व्यावहारिक कारणे आहेत.

१. GPA ही एक एजन्सी आहे, कन्व्हेयन्स नाही

भारतीय करार कायदा, १८७२ अंतर्गत, GPA फक्त धारकाला मालकासाठी एजंट म्हणून काम करण्यास अधिकृत करतो. मालमत्तेची मालकी पूर्णपणे मुख्याध्यापक (खऱ्या मालकाकडे) राहते.
म्हणून, GPA धारक मालकीचा दावा करू शकत नाही किंवा त्याच्या नावावर विक्री करू शकत नाही जोपर्यंत त्याला मालकी हस्तांतरित करणारा वेगळा नोंदणीकृत विक्री करार नसेल.

२. सूरज लॅम्प प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाचे स्पष्टीकरण

लँडमार्क प्रकरणात सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रा. लि. लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य (२०११), सर्वोच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की:

"GPA विक्रीच्या स्वरूपाचे व्यवहार मालकी हक्क दर्शवत नाहीत आणि मालकी हक्क हस्तांतरित करत नाहीत."

न्यायालयाने स्पष्ट केले की केवळ GPA वर आधारित मालमत्ता विकणे किंवा नोंदणी करणे कायदेशीररित्या वैध नाही. असे दस्तऐवज केवळ धारकाला कृती करण्यास अधिकृत करू शकतात, परंतु नोंदणीकृत विक्री करार, भेटवस्तू करार किंवा प्रत्यक्षात मालकी हक्क हस्तांतरित करणारे मृत्युपत्र बदलू शकत नाहीत.

३. स्व-व्यवहार आणि फसवणुकीपासून संरक्षण

स्पष्ट अधिकृततेशिवाय GPA धारकाला स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करण्याची परवानगी दिल्याने स्व-व्यवहार, हितसंबंधांचा संघर्ष आणि फसवे हस्तांतरण होऊ शकतात. कायद्यानुसार असे हस्तांतरण पारदर्शकपणे, मालकाच्या मुक्त संमतीने आणि योग्य मोबदल्याच्या देयकाने केले जावे.

४. मुद्रांक शुल्क आणि कर चुकवेगिरी प्रतिबंध

२०११ च्या निकालापूर्वी, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क आणि भांडवली नफा कर चुकवण्यासाठी GPA विक्रीचा वापर केला जात असे. सर्वोच्च न्यायालयाने या पद्धतीला मान्यता दिली नाही, असे नमूद करून की महसूल हितांचे रक्षण करण्यासाठी आणि पारदर्शकता सुनिश्चित करण्यासाठी मालमत्ता हस्तांतरण नेहमीच योग्यरित्या मुद्रांकित आणि नोंदणीकृत असले पाहिजे.

५. मृत्यू किंवा रद्द झाल्यानंतर GPA अवैध ठरतो

GPA हा एक रद्द करण्यायोग्य अधिकार आहे आणि मुख्याध्यापकाच्या मृत्यूनंतर तो आपोआप रद्द होतो. याचा अर्थ असा की जर मालक विक्री करार करण्यापूर्वी मरण पावला, तर GPA धारकाला मालमत्ता, स्वतःला हस्तांतरित करण्याचा अधिकार नाही.

६. कायदेशीर मालकी नोंदणी आणि विचार आवश्यक आहे

कोणत्याही मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदेशीररित्या वैध होण्यासाठी, दोन अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत:

1. नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत नोंदणीकृत दस्तऐवज (विक्री किंवा भेटवस्तू करार).
2. कायदेशीर विचाराचे पैसेकिंवा मालकी हस्तांतरित करण्याचा स्पष्ट हेतू.
   केवळ GPA व्यवहार यापैकी कोणत्याही आवश्यकता पूर्ण करत नाही, म्हणूनच GPA धारक केवळ पॉवर ऑफ अॅटर्नी धारण करून मालकीचा दावा करू शकत नाही.

निष्कर्ष

शेवटी, जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) फक्त देते मालकाला मालमत्ता मालकाच्या वतीने काम करण्याचा अधिकार आहे, मालकी हक्क सांगण्याचा अधिकार नाही. GPA धारक केवळ तेव्हाच स्वतःच्या नावावर मालमत्ता नोंदणी करू शकतो जेव्हा मालक GPA मधील वैध कलमाद्वारे किंवा त्याच्या नावे अंमलात आणलेल्या वेगळ्या नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे स्पष्टपणे अधिकृत करतो. सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड (२०११) प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की GPA विक्री ही मालकीचे वैध हस्तांतरण नाही. मालमत्ता कायदेशीररित्या केवळ योग्यरित्या मुद्रांकित आणि नोंदणीकृत विक्री किंवा भेटवस्तू कराराद्वारे हस्तांतरित केली जाऊ शकते. प्रिन्सिपल आणि GPA धारक दोघांसाठीही, योग्य कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन केल्याने पारदर्शकता, सत्यता आणि मालकी हक्कांचे दीर्घकालीन संरक्षण सुनिश्चित होते. कोणताही शॉर्टकट किंवा अनौपचारिक हस्तांतरण भविष्यात गंभीर कायदेशीर वाद किंवा व्यवहार रद्द करू शकतो.

अस्वीकरण: हा ब्लॉग फक्त सामान्य माहिती प्रदान करतो आणि कायदेशीर सल्ला नाही. मालमत्ता कायदे गुंतागुंतीचे आहेत. तुमच्या विशिष्ट परिस्थितीनुसार तयार केलेल्या सल्ल्यासाठी, कृपया आमच्या तज्ञ वकिलांशी किंवा पात्र कायदेशीर व्यावसायिकाशी संपर्क साधा.