प्रत्येक घरमालकाने कदाचित भयानक कथा ऐकल्या असतील किंवा वैयक्तिकरित्या त्या चिंता अनुभवल्या असतील. जर तुम्ही तुमच्या मालमत्तेत भाडेकरूला जास्त काळ राहू दिले तर त्यांना अखेर त्यावर कायदेशीर अधिकार मिळू शकतात अशी सतत चिंता असते. विशेषतः चिंता अशी आहे की दीर्घकालीन भाडेकरू कायदेशीर पळवाट वापरून तुमचे घर किंवा जमीन तुमच्यापासून हिरावून घेऊ शकतो, फक्त तिथे राहून तुमची मालमत्ता प्रभावीपणे चोरू शकतो. याला अनेकदा "१२ वर्षांचा नियम" म्हणून कुजबुजले जाते.

नाही, भाडेकरू साधारणपणे फक्त तिथे राहून आणि भाडे देऊन तुमच्या मालमत्तेवर मालकी हक्क सांगू शकत नाही, मग ते १२ वर्षे राहिले असोत किंवा ५० वर्षे. अलीकडील सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालांनी हे स्पष्ट केले आहे की भाडेपट्टा हा "परवानगी देणारा ताबा" आहे. जोपर्यंत घरमालक-भाडेकरू संबंध आहे, जो भाडेपट्टा किंवा भाडेपट्टा देयकाद्वारे सिद्ध होतो, तोपर्यंत त्यांचा ताबा तुमच्याकडून अधिकृत मानला जातो. ही कायदेशीर परवानगी त्यांना मालकी हक्क सांगण्यापासून प्रतिबंधित करते. तथापि, ही भीती प्रतिकूल ताबा नावाच्या वास्तविक कायदेशीर संकल्पनेतून उद्भवते. येथूनच कुप्रसिद्ध "१२ वर्षांचा नियम" उगम पावतो. जरी तो मानक भाडे करारांना क्वचितच लागू होतो, तरी मर्यादा कायद्याअंतर्गत हा एक महत्त्वाचा कायदा आहे जो मालमत्ता मालकांनी समजून घेतला पाहिजे. जर एखाद्या भाडेकरूने भाडेकरूसारखे वागणे थांबवले आणि तुम्ही एका दशकाहून अधिक काळ घरमालकासारखे वागणे थांबवले, तर तुम्ही चुकून या दाव्याचा मार्ग मोकळा करू शकता.

या ब्लॉगमध्ये, आपण हे शोधू:

• भाडेकरू विरुद्ध मालकी
• प्रतिकूल ताबा म्हणजे काय?
• भाडेकरू प्रत्यक्षात मालकी कधी दावा करू शकतो?
• सामान्य मिथक विरुद्ध कायदेशीर वास्तव
• लँडमार्क कोर्टाचे निर्णय

भाडेकरू विरुद्ध मालकी

परवानगी देणारा ताबा: मालकी दाव्यांपासून घरमालकाकडे असलेला सर्वात महत्त्वाचा कायदेशीर बचाव म्हणजे परवानगी देणारा ताबा ही संकल्पना. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, याचा अर्थ असा की भाडेकरू मालमत्तेवर आहे कारण तुम्ही त्यांना तिथे राहण्याची परवानगी दिली आहे. जोपर्यंत या परवानगीचे पुरावे आहेत, जसे की भाडेपट्टा करार, भाडे पावत्या किंवा अगदी डिजिटल संप्रेषण, तोपर्यंत भाडेकरूची उपस्थिती तुम्ही अधिकृत म्हणून मान्य केली जाते. कारण त्यांचा मुक्काम तुमच्या संमतीवर आधारित आहे, तो शत्रुत्वाचा विचार केला जाऊ शकत नाही. प्रतिकूल ताबा दावा करण्यासाठी शत्रुत्वाचा ताबा अनिवार्य आवश्यकता आहे. जरी भाडेकरू २० किंवा ३० वर्षे राहिला तरी, जोपर्यंत घरमालक-भाडेकरू संबंध अबाधित आहे तोपर्यंत त्यांचा ताबा परवानगीयोग्य राहतो.

Estoppel चे तत्व: मालमत्ता मालकांचे अधिक संरक्षण करण्यासाठी, कायद्यात एक विशिष्ट संरक्षण समाविष्ट आहे ज्याला Estoppel चे तत्व म्हणून ओळखले जाते. भारत आणि अनेक राष्ट्रकुल अधिकारक्षेत्रांमध्ये, हे भारतीय सक्षम अधिनियमाच्या कलम १२२ (भारतीय पुरावा कायद्याच्या ११६) अंतर्गत संहिताबद्ध आहे. हा कायदा भाडेकरूला त्यांच्या घरमालकाच्या मालमत्तेवरील मालकी हक्कावर प्रश्नचिन्ह उपस्थित करण्यास किंवा नाकारण्यास कायदेशीररित्या प्रतिबंधित करतो. एकदा भाडेकरू एखाद्याला त्यांचा घरमालक म्हणून स्वीकारून मालमत्तेत प्रवेश करतो, तेव्हा त्यांना नंतर घरमालक मालक नाही असा दावा करण्यापासून (कायदेशीरपणे प्रतिबंधित) केले जाते. हा नियम भाडेपट्टा चालू असताना संपूर्णपणे लागू होतो, ज्यामुळे भाडेकरू मालमत्तेवरील त्यांचा वेळ ज्या व्यक्तीने त्यांना तिथे राहण्याचा अधिकार दिला त्या व्यक्तीविरुद्ध खटला उभारण्यासाठी वापरू शकत नाही.

प्रतिकूल ताबा म्हणजे काय?

प्रतिकूल ताबाची व्याख्या:प्रतिकूल ताबाची व्याख्या लोकप्रिय संस्कृतीत अनेकदा "बहिष्कृतांचे हक्क" म्हणून संबोधले जाते. हे चिंताजनक वाटत असले तरी, हे मूळतः एक कायदेशीर तत्व आहे जे मूळतः जमीन दशके सोडून आणि दुर्लक्षित ठेवण्याऐवजी कार्यक्षमतेने वापरली जाते याची खात्री करण्यासाठी डिझाइन केलेले आहे. हे दीर्घकाळ मालमत्तेवर कब्जा करणाऱ्या व्यक्तीला तिच्यावर कायदेशीर मालकी हक्क सांगण्याची परवानगी देते. तथापि, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की हा कायदा सोडलेल्या जमिनीशी व्यवहार करण्यासाठी आहे. हे भाडेकरूंना सक्रियपणे भाड्याने दिलेली घरे चोरण्यास मदत करण्यासाठी डिझाइन केलेले नाही.

तीन महत्त्वाच्या अटी

या नियमानुसार कोणीही यशस्वीरित्या मालकी हक्क सांगू इच्छित असल्यास, त्यांना तीन अतिशय विशिष्ट आणि कठीण अटी सिद्ध कराव्या लागतील.

• शत्रूत्वाचा ताबा:खऱ्या मालकाच्या हक्कांविरुद्ध जमीन ताब्यात घेणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ आक्रमकता किंवा हिंसाचार असा होत नाही. कायदेशीर भाषेत, शत्रुत्वाचा अर्थ मालकाच्या परवानगीशिवाय ताबा आहे. जर मालकाने परवानगी दिली असेल (भाडेपट्टा प्रमाणे), तर ताबा शत्रुत्वाचा नाही.
• सतत ताबा: संपूर्ण वैधानिक कालावधीसाठी ताबा अखंडित असावा. भारतात, मर्यादा कायद्यानुसार, हा कालावधी सामान्यतः खाजगी मालमत्तेसाठी १२ वर्षे आणि सरकारी किंवा सार्वजनिक मालमत्तेसाठी ३० वर्षे असतो.
• खुले आणि कुप्रसिद्ध: ताबा जनतेला आणि खऱ्या मालकाला दिसला पाहिजे. ताबा घेणारा मालमत्तेत लपून राहू शकत नाही. त्यांनी मालकाप्रमाणेच वागले पाहिजे, जसे की युटिलिटी बिल भरणे, संरचनेची देखभाल करणे किंवा परिसराला कुंपण घालणे, अशा प्रकारे जे पाहणाऱ्या प्रत्येकाला स्पष्ट दिसेल.

भाडेकरू सहसा येथे का अपयशी ठरतात: बहुतेक घरमालकांना ही भीती वाटते. भाडे देण्याच्या कृतीमुळेच "विरोधी" आवश्यकता नष्ट होते. जेव्हा भाडेकरू भाडे देतो, तेव्हा ते औपचारिकपणे हे मान्य करतात की मालमत्ता दुसऱ्याची आहे आणि ते परवानगीने तिथे आहेत. जोपर्यंत भाड्याचा कागदी मार्ग आहे, किंवा देयकांद्वारे मान्य केलेला तोंडी करार देखील आहे, तोपर्यंत प्रतिकूल ताब्याचा काळ कधीच टिकत नाही. १२ वर्षांची उलटी गिनती फक्त तेव्हाच सुरू होते जेव्हा ताबा शत्रुत्वाचा बनतो, ज्यामध्ये सामान्यतः भाडेकरूला भाडे देणे थांबवावे लागते आणि उघडपणे मालकी हक्क सांगावा लागतो.

भाडेकरू प्रत्यक्षात मालकी हक्क कधी दावा करू शकतो?

मानक भाडेकरू सामान्यतः सुरक्षित असतात, परंतु एक विशिष्ट धोक्याचा झोन असतो जिथे मालमत्ता गमावण्याचा धोका वास्तविक बनतो. ही परिस्थिती मानक भाडे करारामुळे उद्भवत नाही तर घरमालक-भाडेकरू संबंध पूर्णपणे तुटल्याने आणि अत्यंत निष्काळजीपणामुळे उद्भवते. जेव्हा घरमालक मालमत्ता व्यवस्थापन कर्तव्ये पूर्णपणे सोडून देतो तेव्हा धोका उद्भवतो. भाडेकरूला वैध दावा करण्यासाठी, घटनांची एक अतिशय विशिष्ट मालिका घडली पाहिजे. प्रथम, भाडेपट्टा करार कालबाह्य झाला पाहिजे किंवा संपुष्टात आला पाहिजे. दुसरे म्हणजे, भाडेकरूने पूर्णपणे भाडे देणे थांबवले पाहिजे. शेवटी, आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, घरमालकाने गायब व्हावे किंवा भाडे वसूल करण्यासाठी पूर्णपणे शून्य कायदेशीर कारवाई करावी किंवा १२ वर्षांपेक्षा जास्त काळ सतत भाडेकरूला बाहेर काढले पाहिजे. जर घरमालकाने एका न भरणाऱ्या भाडेकरूकडे दुर्लक्ष केले जो एका दशकाहून अधिक काळ उघडपणे मालमत्ता स्वतःची असल्याचा दावा करत आहे, तर न्यायालये हे घरमालकाने त्यांचे हक्क सोडल्यासारखे मानू शकतात.

हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की भाडेकरू भाडे भरत असताना प्रतिकूल ताब्यासाठी १२ वर्षांचा काळ चालत नाही. भाडेकरूची स्थिती "परवानगी देणारी" वरून "विरोधी" अशी बदलते तेव्हाच घड्याळ टिकू लागते. हे बदल घडवून आणण्यासाठी, भाडेकरूने स्पष्टपणे भाडेकरूसारखे वागणे थांबवले पाहिजे. त्यांनी भाडे देणे थांबवले पाहिजे आणि प्रत्यक्ष घरमालकाला वगळून उघडपणे मालकी हक्क सांगितला पाहिजे. जर या काळात घरमालक भाडे स्वीकारत राहिला, किंवा भाडे मागण्याची कायदेशीर नोटीस पाठवली, तर घड्याळ पुन्हा सेट होते किंवा थांबते. धोका केवळ मालमत्ता मालकाकडून पूर्ण शांतता आणि निष्क्रियतेत आहे.

सामान्य मिथक विरुद्ध कायदेशीर वास्तव

भाडेकरू हक्क आणि मालमत्ता कायद्यांबाबत मोठ्या प्रमाणात चुकीची माहिती आहे. परिस्थिती स्पष्ट करण्यासाठी, कायद्यात प्रत्यक्षात काय म्हटले आहे त्या तुलनेत सर्वात सामान्य मिथकांचे ब्रेकडाउन येथे दिले आहे.

लँडमार्क कोर्टाचे निर्णय

वास्तविक जगात हे नियम कसे लागू होतात हे समजून घेण्यासाठी, उच्च न्यायालये कायद्याचे कसे अर्थ लावतात हे पाहणे आवश्यक आहे. कायदेशीर सिद्धांत चांगले आहेत, परंतु न्यायालयाचे निकाल न्यायाधीशांनी पाळलेले प्रत्यक्ष नियम स्थापित करतात. भाडेपट्टा आणि प्रतिकूल ताबा यांच्यातील संबंध स्पष्ट करणाऱ्या सर्वात महत्त्वाच्या प्रकरणांपैकी एक म्हणजे भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने अमरेंद्र प्रताप सिंह विरुद्ध तेज बहादूर प्रजापतीया प्रकरणात दिलेला निकाल.

"एकदा भाडेकरू, नेहमीच भाडेकरू"तत्त्व. या ऐतिहासिक निकालात, सर्वोच्च न्यायालयाने जमीनदारांचे संरक्षण करणारा एक महत्त्वाचा निर्णय दिला. न्यायालयाने असे म्हटले की जर एखादी व्यक्ती भाडेकरू म्हणून मालमत्तेत प्रवेश करते, तर त्यांचा ताबा पहिल्या दिवसापासूनच परवानगी आहे. केवळ वेळ निघून गेल्याने ताब्याचे हे स्वरूप बदलत नाही. न्यायालयाने "एकदा भाडेकरू, नेहमीच भाडेकरू" असे तत्व स्थापित केले. याचा अर्थ असा की भाडेपट्टा संपल्यानंतरही, भाडेकरूला "भाडेकरू ताब्यात घेणारा" मानले जाते, तो विरोधी रहिवासी नाही. भाडेकरूला प्रतिकूल ताबा मिळवण्यासाठी, त्यांना उघडपणे त्यांची भाडेपट्टा सोडून द्यावी लागेल आणि घरमालकाविरुद्ध स्पष्टपणे प्रतिकूल हक्क सांगावा लागेल, जे केवळ मालमत्तेत राहून साध्य होत नाही.

अस्वीकरण:हा ब्लॉग केवळ माहितीच्या उद्देशाने आहे कायदेशीर सल्ल्यासाठी नाही. कायदे प्रकरण आणि राज्यानुसार बदलतात, तुमच्या विशिष्ट परिस्थितीसाठी पात्र वकिला चा सल्ला घ्या.