नोंदणीकृत GPA धारक भारतातील मालमत्ता विकू शकतो का?

नोंदणीकृत GPA धारक मालमत्ता विकू शकतो का? हा भारतीय रिअल इस्टेटमध्ये वारंवार विचारला जाणारा प्रश्न आहे, ज्यामुळे अनेकदा गोंधळ आणि कायदेशीर वाद निर्माण होतात. अनेक लोकांचा असा विश्वास आहे की जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) धारण केल्याने त्यांना मालमत्तेची विक्री किंवा मालकी हस्तांतरित करण्याची परवानगी मिळते - परंतु ते खरे नाही. GPA एखाद्याला फक्त खऱ्या मालकाच्या वतीने काम करण्याचा किंवा स्वाक्षरी करण्याचा अधिकार देतो; त्यामुळे GPA धारक मालमत्तेचा मालक बनत नाही. १८८२ च्या मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५४ नुसार, विक्रीचा करारकिंवा GPAकेवळ मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करत नाही. विक्री कायदेशीररित्या वैध करण्यासाठी, नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत आवश्यकतेनुसार नोंदणीकृत विक्री करार अंमलात आणला पाहिजे. सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य आणि अन. (२०११) या ऐतिहासिक प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की केवळ विक्री करार, GPA आणि मृत्युपत्र (SA/GPA/WILL व्यवहार) द्वारे केलेले मालमत्ता व्यवहार मालमत्तेची मालकी किंवा मालकी दर्शवत नाहीत. पुढे जाण्यापूर्वी, हा विभाग जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) द्वारे मालमत्तेच्या विक्रीचे नियमन करणाऱ्या मूलभूत कायदेशीर तत्त्वांची रूपरेषा देतो. GPA काय परवानगी देते, वास्तविक मालकी कशी हस्तांतरित केली जाते आणि "SA/GPA/विल" करार खरेदीदाराला कायदेशीर हक्क का देत नाहीत याबद्दल सामान्य गैरसमज स्पष्ट करते.

GPA मालकी नाही: नोंदणीकृत विक्री करार का आवश्यक आहे

जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) केवळ एखाद्याला खऱ्या मालकाच्या वतीने कृती करण्याचा किंवा कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करण्याचा अधिकार देते. त्यामुळे ते मालमत्तेचे मालक होत नाहीत.

1. मालकीचे हस्तांतरण फक्त नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे

मालमत्तेची मालकी कायदेशीररित्या केवळ नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे (किंवा इतर वैध हस्तांतरण दस्तऐवज) हस्तांतरित केली जाऊ शकते, जसे की मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम ५४, आणि नोंदणी कायदा, १९०८.

2. SA/GPA/Will व्यवहार कायदेशीर हस्तांतरण नाहीत

फक्त विक्री करार, GPA किंवा मृत्युपत्र (सामान्यतः SA/GPA/Will व्यवहार म्हणतात) वापरून मालमत्ता विकल्याने खरेदीदाराला कोणतीही कायदेशीर मालकी किंवा हक्क मिळत नाही. सुप्रीम कोर्टाने सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य आणि अनु. (२०११) मध्ये स्पष्टपणे म्हटले आहे की असे व्यवहार मालकी दर्शवत नाहीत.

GPA म्हणजे नेमके काय? (आणि ते विक्री करारापेक्षा कसे वेगळे आहे)

पॉवर ऑफ अॅटर्नी (POA) ही एक औपचारिक कागदपत्र आहे ज्याद्वारे एक व्यक्ती (देणगीदार किंवा प्रिन्सिपल) दुसऱ्या व्यक्तीला (अ‍ॅटर्नी किंवा एजंट) त्यांच्या वतीने काम करण्याचा अधिकार देते.

• जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA):वकिलाला प्रिन्सिपलच्या अनेक बाबी हाताळण्यासाठी व्यापक अधिकार देते, जसे की मालमत्ता व्यवस्थापित करणे, बँक खाती हाताळणे, कर भरणे आणि कायदेशीर बाबींमध्ये त्यांचे प्रतिनिधित्व करणे.
• स्पेशल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (SPA):विशिष्ट कृती किंवा व्यवहारासाठीच अधिकार देते, जसे की विशिष्ट मालमत्ता एका विशिष्ट खरेदीदाराला.

द पॉवर्स-ऑफ-अटर्नी अॅक्ट, १८८२या कागदपत्रांसाठी कायदेशीर चौकट नियंत्रित करते. मूलभूतपणे, GPA फक्त एजन्सी संबंध निर्माण करते. ते हस्तांतरणाचे साधन आहे, हस्तांतरणाचे साधन नाही. याउलट, विक्री करार हा कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे स्थावर मालमत्तेचे मालकी हक्क आणि मालकी हक्क औपचारिकपणे हस्तांतरित करतो. ते कायद्यानुसार अंमलात आणले पाहिजे आणि नोंदणीकृत केले पाहिजे.

GPA सह मालमत्ता विक्रीसाठी कायदेशीर बाबी

GPA मालकी हस्तांतरित करत नसला तरी, प्रिन्सिपल प्रत्यक्ष उपस्थित राहू शकत नाही अशा मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये ते एक महत्त्वाचे कायदेशीर साधन आहे. मालमत्ता विक्रीमध्ये GPA प्रभावी होण्यासाठी:

1. नोंदणी अनिवार्य आहे: जर GPA स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीशी संबंधित असेल, विशेषतः सूरज दिव्याच्या निकालानंतर.
2. विशिष्ट अधिकार: GPA ने स्पष्टपणे वकिलाला मालमत्ता विकण्याचा, किंमत निश्चित करण्याचा, विक्री करार अंमलात आणण्याचा आणि विक्री मोबदला प्राप्त करण्याचा अधिकार दिला पाहिजे.
3. मालकाची क्षमता:मुख्याध्यापकाने GPA अंमलात आणताना करार करण्यास सक्षम आणि मानसिकदृष्ट्या निरोगी असणे.

सूरज दिव्यानंतरचा कायदा: GPA "विक्री" मालकी का हस्तांतरित करत नाही

द सूरज दिव्या आणि इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य आणि अन. (२०११) हा खटला सर्वोच्च न्यायालयाचा एक महत्त्वाचा निकाल आहे ज्याने भारतात GPA, विक्री करार आणि मृत्युपत्राद्वारे मालमत्ता व्यवहार कसे पाहिले जातात ते बदलले. या प्रकरणापूर्वी, अनेक लोकांनी स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरू नये म्हणून विक्री करार, जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) आणि मृत्युपत्र या तीन कागदपत्रांचा वापर करून मालमत्ता खरेदी आणि विक्री केली. तथापि, यामुळे गोंधळ, फसवणूक आणि खरा मालक कोण आहे याबद्दल वाद निर्माण झाले.

या प्रकरणात, सर्वोच्च न्यायालयाने हे अगदी स्पष्ट केले की असे व्यवहार मालमत्तेची मालकी किंवा मालकी हस्तांतरित करत नाहीत. न्यायालयाने सोप्या शब्दात काय म्हटले आहे ते येथे आहे:

• GPA फक्त मालकाच्या वतीने काम करण्याची परवानगी देतो; ते मालकी हस्तांतरित करत नाही.
• विक्रीचा करार केवळ भविष्यात विक्री करण्याचा हेतू दर्शवितो; ती स्वतः विक्री नाही.
• विल बनवणाऱ्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतरच मृत्युपत्र लागू होते, त्यामुळे ते त्वरित हस्तांतरणासाठी वापरले जाऊ शकत नाही.
• म्हणून, या कागदपत्रांचा एकत्रित वापर (ज्याला SA/GPA/विल व्यवहार म्हणतात) खरेदीदार कायदेशीर मालक बनत नाही.

न्यायालयाने असेही स्पष्ट केले की मालमत्तेची मालकी केवळ मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ आणि नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे हस्तांतरित केली जाऊ शकते. सोप्या भाषेत सांगायचे तर, GPA किंवा तत्सम शॉर्टकटद्वारे मालमत्ता खरेदी करण्याचा सूरज दिवा निर्णय कायदेशीररित्या वैध नाही. जर तुम्हाला खरे, कायदेशीर मालक व्हायचे असेल, तर तुम्हाला योग्य विक्री करार नोंदणी करावी लागेल.

तर, GPA धारक विक्री करारावर कधी स्वाक्षरी करू शकतो?

GPA धारकाची भूमिका मालकाच्या वतीनेकार्य करणे आहेकायदेशीर हस्तांतरण पूर्ण करणे. GPA धारक कायदेशीररित्या विक्री प्रक्रियेत सहभागी होऊ शकतो जर:

1. विशिष्ट POA जारी केला असेल: मालमत्ता मालक (मुख्य) एक स्पष्ट, नोंदणीकृत POA जारी करतो जो वकिलाला वर्णन केलेल्या मालमत्तेसाठी विक्री करार अंमलात आणण्यासाठी आणि नोंदणी करण्यासाठी विशेषतः अधिकृत करतो, ज्यामध्ये सामान्यत: अटी आणि किमान मोबदला निर्दिष्ट केला जातो.
2. नोंदणीकृत विक्री करार अंमलात आणणे: वकील सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात खरेदीदाराच्या नावे औपचारिक विक्री करार अंमलात आणतो आणि नोंदणी करतो. वकील विक्री करारावर "[मालकाचे नाव] साठी [वकिलाचे नाव]अशी स्वाक्षरी करतो."

महत्त्वाचे म्हणजे, या परिस्थितीतही, नोंदणीकृत विक्री करार कायदेशीर हक्क हस्तांतरित करतो - GPA स्वतः नाही. GPA हे फक्त अधिकारचे साधन आहे जे विक्री करार प्रतिनिधीद्वारे अंमलात आणण्यास सक्षम करते.

खरेदीदाराची ड्यू डिलिजन्स चेकलिस्ट (अ‍ॅक्शनेबल)

कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी, विशेषतः पॉवर ऑफ अॅटर्नी (POA) द्वारे, हे साधे पण महत्त्वाचे मुद्दे तपासा:

1. मालमत्तेचा खरोखर मालक कोण आहे ते तपासा:खरा मालक कोण आहे याची पुष्टी करण्यासाठी मागील सर्व विक्री कागदपत्रे पहा. POA तपशील मालमत्तेशी जुळवा. POA अजूनही वैध आहे आणि रद्द झालेला नाही याची खात्री करा. मालकाने विक्रीसाठी स्पष्टपणे परवानगी दिली पाहिजे.
2. सर्व कायदेशीर कागदपत्रे तपासा: POA आणि मालमत्तेची कागदपत्रे नोंदणीकृत आहेत आणि मुद्रांक शुल्क भरले आहे याची खात्री करा. नावे, पत्ते आणि मालमत्तेचे तपशील जुळत आहेत का ते पहा. तसेच, एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट (EC), मालमत्ता कर पावत्या तपासा आणि गृहनिर्माण संस्था किंवा स्थानिक प्राधिकरणाकडून NOC मिळवा.
3. नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारेच खरेदी करा: मालकीचा हा एकमेव कायदेशीर पुरावा आहे. फक्त विक्री करार, GPA किंवा मृत्युपत्र यावर अवलंबून राहू नका, कारण ते मालकी हस्तांतरित करत नाहीत.

टीप:खरेदी करण्यापूर्वी तुम्ही यापैकी कोणतेही पाऊल चुकवू नये याची खात्री करण्यासाठी एक साधी छापील चेकलिस्ट ठेवा.

सामान्य तोटे आणि लाल झेंडे

जर तुम्ही तपशील काळजीपूर्वक तपासले नाहीत तर जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) द्वारे मालमत्ता खरेदी करणे किंवा विकणे धोकादायक ठरू शकते. येथे काही सामान्य चुका आणि सावधगिरीची चिन्हे आहेत ज्या सोप्या शब्दांत स्पष्ट केल्या आहेत:

• खोटे “GPA विक्री करार” लेबल्स: काही कागदपत्रांना चुकून “GPA विक्री करार” म्हटले जाते. लक्षात ठेवा, GPA हा विक्री करार नाही. तो फक्त मालकाच्या वतीने काम करण्याची परवानगी देतो; तो मालकी हस्तांतरित करत नाही.
• फक्त विक्री करार किंवा पावतीद्वारे देय: जर पैसे फक्त विक्री करार (ATS) किंवा साध्या पावती अंतर्गत दिले गेले आणि कोणताही नोंदणीकृत विक्री करार केला गेला नाही, तर खरेदीदार कायदेशीर मालक होत नाही.
• विक्री करार नोंदणी करण्यास नकार: जर विक्रेता किंवा GPA धारक विक्री करार नोंदणी करण्यास टाळाटाळ करत असेल, तर तो एक गंभीर धोका आहे. नोंदणीशिवाय, १९०८ च्या नोंदणी कायदा अंतर्गत विक्रीला कोणतेही कायदेशीर मूल्य नाही.
• अस्पष्ट किंवा कालबाह्य पॉवर ऑफ अॅटर्नी: विक्रीच्या अधिकाराचा स्पष्टपणे उल्लेख नसलेला किंवा कालबाह्य झालेला, तारीख नसलेला किंवा रद्द केलेला POA कोणत्याही मालमत्तेच्या विक्रीसाठी वैध नाही.
• अदृश्य किंवा मृत मालक (मुख्य): जर खरा मालक मरण पावला किंवा संपर्क साधला जाऊ शकला नाही तर GPA आपोआप संपतो. त्यानंतर केलेली कोणतीही विक्री अवैध आहे.
• कलम ५३अ (मालमत्ता हस्तांतरण कायदा) अंतर्गत भाडेपट्टा किंवा ताबा दावे: काही लोक नोंदणीकृत विक्री कराराशिवाय या कलमाअंतर्गत मालकी किंवा ताबा दावा करतात. सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्टपणे म्हटले आहे की करार नोंदणीकृत नसल्यास असे दावे वैध नाहीत.

GPA मालमत्ता विक्रीवरील सर्वोच्च न्यायालयाचे महत्त्वाचे निकाल

GPA आणि विक्री करार वापरून अनौपचारिक व्यवस्था मालकी हस्तांतरणाच्या अवैध पद्धती आहेत असे घोषित करून या सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालांनी भारतातील मालमत्ता व्यवहारांमध्ये मूलभूत बदल केले आहेत. कायदेशीर मालकी हक्क केवळ औपचारिक, नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारेच दिला जाऊ शकतो यावर निर्णय जोर देतात.

सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य आणि अनु. (२०११)

मुद्दा: सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरियाणा राज्य आणि अ. विक्री करार, GPA आणि मृत्युपत्र यांचे संयोजन वापरून व्यवहार वैधपणे मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करू शकतात का हे न्यायालयाने तपासले.

तथ्ये:या प्रकरणात, न्यायालयाने एका व्यापक पद्धतीवर प्रकाश टाकला जिथे लोक जमीन खरेदी आणि विक्री करताना मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क चुकवण्यासाठी या कागदपत्रांच्या संयोजनांचा वापर करत होते.

निवाडा:GPA विक्री कोणत्याही मालमत्तेचे मालकी हक्क सांगत नाही किंवा मालमत्तेत कोणतेही कायदेशीर हितसंबंध निर्माण करत नाही असा निर्णय सर्वोच्च न्यायालयाने निश्चितपणे दिला. त्यात असे घोषित करण्यात आले की केवळ नोंदणीकृत हस्तांतरण करार (विक्री करार) जिवंत हस्तांतरणात स्थावर मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करू शकते (इंटर-व्हिवोस).

रमेश चंद विरुद्ध सुरेश चंद (२०१२/२०२५)

मुद्दा:प्रकरणातरमेश चंद विरुद्ध सुरेश चंदप्रकरणात, न्यायालयाने सुरज दिवा या उदाहरणावरून, कौटुंबिक वादात विक्री करार आणि मृत्युपत्र मालकीचा पुरेसा पुरावा देतात की नाही हे निश्चित केले.

तथ्ये:दोन भावांमध्ये त्यांच्या वडिलांच्या मालमत्तेवरून वाद होता, जो नोंदणीकृत नसलेल्या कागदपत्रांचा आणि नोंदणीकृत मृत्युपत्राचा वापर करून हस्तांतरित करण्यात आला होता.

निवाडा:सुप्रीम कोर्टाने पुन्हा एकदा स्पष्ट केले की या कागदपत्रांमुळे वैध मालकी मिळत नाही. नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे कोणतीही कायदेशीर विक्री झाली नसल्यामुळे, मानक वारसा कायद्यानुसार मालमत्ता सर्व कायदेशीर वारसांमध्ये विभागली गेली.

थोडक्यात: पॉवर ऑफ अॅटर्नी आणि संबंधित कागदपत्रे नेहमी पुन्हा तपासा. GPA किंवा विक्री कराराद्वारे "शॉर्टकट" व्यवहार टाळा; केवळ नोंदणीकृत विक्री करारच तुम्हाला मालमत्तेचे खरे, कायदेशीर मालक बनवतो.

निष्कर्ष

हा ब्लॉग GPA (जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी) द्वारे मालमत्ता विक्री कशी कार्य करते हे स्पष्टपणे स्पष्ट करतो, मालकी आणि अधिकार यांच्यातील फरक अधोरेखित करतो आणि GPA विक्री भारतात वैध मालमत्ता हस्तांतरण का नाही हे स्पष्ट करतो. हे नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करण्याची कायदेशीर प्रक्रिया सुलभ करते, खरेदीदाराच्या महत्त्वपूर्ण योग्य परिश्रम चरणांची रूपरेषा देते आणि GPA मालमत्ता व्यवहारांमधील सामान्य जोखमींबद्दल चेतावणी देते. पॉवर ऑफ अॅटर्नी किंवा विक्री कराराचा मसुदा किंवा नोंदणी करण्याचा विचार करत आहात? एंड-टू-एंड दस्तऐवजीकरण आणि अनुपालनाबाबत तज्ञांची मदत मिळविण्यासाठी आमचे मालमत्ता नोंदणी आणि कायदेशीर मसुदा पॅकेजेस एक्सप्लोर करा.