तारणदार आणि गहाण ठेवणारा यांच्यातील फरक: अर्थ, भूमिका आणि मुख्य फरकांचे स्पष्टीकरण

भारतात गृहकर्ज घेण्यामध्ये एक अत्यंत वैयक्तिक बाब दडलेली आहे. बहुतेक कुटुंबांसाठी, घर म्हणजे केवळ चार भिंती नसतात; तर ती अनेक वर्षांची बचत, जागरण आणि शांतपणे केलेले त्याग असतात. त्यामुळे जेव्हा अखेर ते गृहकर्ज घेण्याची वेळ येते, तेव्हा समोरची कागदपत्रे पाहून गोंधळल्यासारखे वाटू शकते. गहाण ठेवणारा (mortgagor), गहाण घेणारा (mortgagee), विमोचनाचा हक्क (right of redemption) आणि जप्ती (foreclosure) यांसारखे शब्द सर्रास वापरले जातात आणि बहुतेक लोक फक्त सांगितलेल्या ठिकाणी सही करतात, आणि सर्व काही ठीक होईल अशी आशा बाळगतात.

हा एक असा धोका आहे जो कोणालाही पत्करावा लागू नये. गहाणखत करारामध्ये तुमची भूमिका काय आहे, तुमचे हक्क, तुमची कर्तव्ये आणि काही चूक झाल्यास काय होते, हे समजून घेणे केवळ वकिलांपुरते मर्यादित नाही. हे प्रत्येक घर खरेदीदारासाठी, प्रत्येक मालमत्ता मालकासाठी आणि ज्या प्रत्येक व्यक्तीने कर्जासाठी आपली सर्वात मौल्यवान मालमत्ता गहाण ठेवली आहे, त्या प्रत्येकासाठी आहे. या ब्लॉगमध्ये या सर्वांचा समावेश आहे:

• भारतीय कायद्यानुसार गहाणखत म्हणजे नेमके काय
• गहाण ठेवणारा आणि गहाण घेणारा कोण आहेत, आणि प्रत्येक भूमिकेमध्ये काय समाविष्ट आहे.
• त्यांचे हक्क, कर्तव्ये आणि जबाबदाऱ्या
• एका साध्या तुलनात्मक तक्त्यामधील मुख्य फरक
• भारतातील गृहकर्जाचे प्रकार
• लोकांकडून होणाऱ्या सामान्य चुका

गृहकर्ज म्हणजे काय?

तारण म्हणजे मूलतः एक कायदेशीर व्यवस्था आहे, ज्यामध्ये एखादी व्यक्ती आपली मालमत्ता तारण म्हणून देऊन पैसे उधार घेते. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम ५८(अ) अंतर्गत , त्याची व्याख्या अशी केली आहे की, कर्ज म्हणून दिलेल्या किंवा दिल्या जाणाऱ्या रकमेची परतफेड, विद्यमान किंवा भविष्यातील कर्ज, किंवा आर्थिक दायित्व निर्माण करू शकणाऱ्या कराराच्या पूर्ततेसाठी हमी म्हणून, विशिष्ट स्थावर मालमत्तेमधील हितसंबंधांचे हस्तांतरण करणे.

सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास, याचा अर्थ असा आहे की जोपर्यंत कर्जाची पूर्ण परतफेड होत नाही, तोपर्यंत तुमच्या मालमत्तेचा मालकी हक्क आणि वापर तुमच्याकडे राहतो, आणि कर्जदात्याचा त्यावर कायदेशीर हक्क असतो. जर तुम्ही कर्जाची पूर्ण परतफेड केली, तर व्याज तुम्हाला परत मिळते. जर तुम्ही परतफेडीत कसूर केली, तर कर्जदात्याकडे त्या मालमत्तेतून किंवा त्याद्वारे पैसे वसूल करण्यासाठी कायदेशीर मार्ग उपलब्ध असतात.

गृहकर्जाचा उद्देश केवळ आर्थिक सोय नसून कायदेशीर सुरक्षा देखील आहे. त्यामुळे व्यक्तींना संपूर्ण रक्कम आगाऊ न भरता घरे किंवा जमीन खरेदी करता येतात, तसेच कर्जदात्यांना एवढ्या मोठ्या रकमा देण्याचा आत्मविश्वास मिळतो.

उदाहरणार्थ, जर तुम्ही बँकेकडून गृहकर्ज घेतले, तर बँक तुमच्या घराची मालक बनत नाही. तथापि, तिला त्या मालमत्तेवर कायदेशीर हक्क प्राप्त होतो, जो तुम्ही कर्जाची परतफेड करण्यात अयशस्वी झाल्यास ती लागू करू शकते. हे नाते कर्ज पूर्णपणे फेडले जाईपर्यंत चालू राहते, त्यानंतर संपूर्ण नियंत्रण पुन्हा तुमच्याकडे परत येते.

गहाण ठेवणारा कोण असतो?

तारणकर्ता म्हणजे अशी व्यक्ती जी कर्ज किंवा उधारी सुरक्षित करण्यासाठी आपल्या स्थावर मालमत्तेतील हक्क दुसऱ्या पक्षाकडे हस्तांतरित करते. सर्वसामान्य भाषेत, तारणकर्ता म्हणजे कर्जदार , म्हणजेच ती व्यक्ती जी मालमत्तेची मालक असते आणि ती सुरक्षा म्हणून गहाण ठेवते.

गहाणखतामध्ये तारणकर्त्याची भूमिका ही कर्जाची गरज निर्माण करणाऱ्या आणि त्यासाठी आपली मालमत्ता तारण ठेवणाऱ्या व्यक्तीची असते. (बहुतेक प्रकारांमध्ये) गहाणखताच्या संपूर्ण कालावधीत ते मालमत्तेचे मालक राहतात, परंतु जोपर्यंत कर्ज पूर्णपणे फेडले जात नाही, तोपर्यंत ते गहाणखताच्या अटींनी कायदेशीररित्या बांधील असतात.

गहाण ठेवणाऱ्याचे हक्क

कायदा गहाण ठेवणाऱ्यांच्या बाबतीत बराच संरक्षक आहे. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ अन्वये, गहाण ठेवणाऱ्याला अनेक महत्त्वाचे अधिकार प्राप्त आहेत:

1. विमोचनाचा हक्क ( कलम ६० ): एकदा कर्जाची रक्कम देय झाल्यावर, गहाण ठेवणाऱ्याला व्याजासह आणि खर्चासह कर्जाची रक्कम परत करून मालमत्तेचा संपूर्ण मालकी हक्क परत मिळवण्याचा अधिकार असतो. हा हक्क वैधानिक आहे आणि कोणत्याही कराराद्वारे तो सोडून दिला जाऊ शकत नाही किंवा काढून घेतला जाऊ शकत नाही.
2. भाडेपट्ट्याचा अधिकार ( कलम 65A ): मालमत्तेचा ताबा असलेला गहाण ठेवणारा, कायद्याने विहित केलेल्या अटींच्या अधीन राहून, त्यावर भाडेपट्टा देऊ शकतो.
3. दस्तऐवजांची तपासणी आणि सादर करण्याचा अधिकार ( कलम 60B ): गहाण ठेवणारा गहाण घेणाऱ्याकडे असलेल्या गहाणखताच्या दस्तऐवजांची तपासणी करू शकतो आणि त्यांच्या प्रती घेऊ शकतो.
4. अधिग्रहणाचा हक्क ( कलम 70 ): गहाण ठेवल्यानंतर मालमत्तेत केलेल्या कोणत्याही सुधारणा किंवा वाढीव भाग देखील मूळ मालमत्तेसोबत सोडवण्यासाठी उपलब्ध आहेत.

तारणदार म्हणजे कोण?

तारणदार म्हणजे अशी व्यक्ती किंवा संस्था , जिच्याकडे स्थावर मालमत्तेमधील हक्क हस्तांतरित केला जातो, म्हणजेच कर्जदाता . भारतात बहुतेक प्रकरणांमध्ये, तारणदार ही एक बँक, गृह वित्त कंपनी (जसे की एचडीएफसी किंवा एलआयसी हाउसिंग फायनान्स), किंवा बिगर-बँकिंग वित्तीय कंपनी (एनबीएफसी) असते. तथापि, खाजगी व्यक्ती देखील तारणदार असू शकतात.

गहाणखतामध्ये गहाणदाराची भूमिका कर्ज देणे आणि तारण म्हणून कर्जदाराच्या मालमत्तेत कायदेशीर हितसंबंध ठेवणे ही असते. सर्वसाधारण अर्थाने ते मालमत्तेचे मालक नसतात, परंतु त्यावर त्यांचे असे हक्क असतात, जे कर्जदार परतफेड करण्यास अयशस्वी झाल्यास ते लागू करू शकतात.

गहाणदाराचे हक्क

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा गहाणदारांना त्यांच्या आर्थिक हिताचे संरक्षण करण्यासाठी सशक्त कायदेशीर उपाययोजना प्रदान करतो:

1. जप्ती किंवा विक्रीचा अधिकार ( कलम ६७ ): जर कर्जदाराने कर्जाची परतफेड केली नाही, तर गहाणदार जप्तीच्या हुकूमनाम्यासाठी, गहाण ठेवणाऱ्याला मालमत्ता परत मिळवण्यापासून कायमस्वरूपी रोखण्यासाठी, किंवा मालमत्ता विकून कर्जाची रक्कम वसूल करण्याच्या आदेशासाठी न्यायालयात जाऊ शकतो.
2. गहाण रकमेसाठी दावा करण्याचा अधिकार ( कलम ६८ ): विशिष्ट परिस्थितीत, गहाणदार थकीत कर्जाची रक्कम थेट वसूल करण्यासाठी दावा दाखल करू शकतो.
3. न्यायालयाच्या हस्तक्षेपाशिवाय विक्रीचा अधिकार ( कलम ६९ ): काही विशिष्ट प्रकारच्या गहाणखतांमध्ये (मुख्यतः इंग्लिश गहाणखतांमध्ये), विशिष्ट कायदेशीर अटींची पूर्तता झाल्यास, गहाणदार न्यायालयाकडे न जाता मालमत्ता विकू शकतो.
4. ताब्याचा हक्क ( कलम ७२ ): गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेचा ताबा आधीच असलेल्या गहाणदाराला तिचे जतन करण्यासाठी पैसे खर्च करण्याचा आणि तो खर्च वसूल करण्याचा हक्क आहे.
5. विक्री किंवा संपादनातून मिळणाऱ्या उत्पन्नाचा हक्क ( कलम 73 ): जर गहाण ठेवलेली मालमत्ता सरकारी संपादनाअंतर्गत विकली गेली, तर गहाणदाराला त्या उत्पन्नातून पैसे मिळवण्याचा हक्क आहे.

तारणदार आणि तारण ठेवणारा यांच्यातील मुख्य फरक

संकल्पना स्वतंत्रपणे समजून घेणे उपयुक्त आहे, परंतु जेव्हा तुम्ही गहाण ठेवणारा (mortgagor) आणि गहाण घेणारा (mortgagee) यांच्यातील फरक एकत्र पाहता, तेव्हाच खरी स्पष्टता येते. खालील तुलना त्यांच्या भूमिका, हक्क आणि जबाबदाऱ्या सोप्या व सहज समजेल अशा पद्धतीने स्पष्ट करते.

दोन्ही पक्षांची कर्तव्ये आणि जबाबदाऱ्या

हक्क जाणून घेण्याइतकेच कर्तव्ये समजून घेणेही महत्त्वाचे आहे, कारण कर्तव्याचे उल्लंघन केल्यास गंभीर कायदेशीर आणि आर्थिक परिणाम होऊ शकतात.

गहाण ठेवणाऱ्याची कर्तव्ये मुख्यत्वे कायद्याच्या कलम ६५ आणि ६६ मधून उद्भवतात . गहाणखतात अन्यथा नमूद केलेले नसल्यास, प्रत्येक गहाण ठेवणाऱ्याने खालील गोष्टी करण्याचे वचन (करार) दिले आहे असे मानले जाते:

• तृतीय पक्षांच्या कायदेशीर दाव्यांविरुद्ध मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे रक्षण करणे.
• मालमत्तेवर येणारी सर्व शासकीय देयके आणि शुल्क भरणे.
• मालमत्ता चांगल्या स्थितीत ठेवणे आणि अपव्यय होऊ न देणे.
• सुरक्षेचे मूल्य कमी होईल असे काहीही न करणे.

जर गहाण ठेवणारा मालमत्तेची दुरवस्था होऊ देतो किंवा महानगरपालिका कर भरण्यात अयशस्वी ठरतो, ज्यामुळे मालमत्ता जप्त केली जाते, तर गहाण घेणारा कायदेशीररित्या हस्तक्षेप करण्यास, ती देय रक्कम भरण्यास आणि ती रक्कम गहाण कर्जामध्ये जोडण्यास पात्र आहे.

गहाणदाराची कर्तव्ये प्रामुख्याने तेव्हा लागू होतात, जेव्हा गहाणदाराच्या ताब्यात मालमत्ता असते. कायद्याच्या कलम ७६ नुसार, गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेच्या ताब्यात असलेल्या गहाणदाराने खालील गोष्टी करणे आवश्यक आहे:

• मालमत्तेचे व्यवस्थापन सामान्य विवेकबुद्धीच्या व्यक्तीप्रमाणे करा.
• मालमत्तेतून भाडे आणि नफा गोळा करा
• मालमत्तेवरील शासकीय देयके भरा
• योग्य हिशेब ठेवा आणि कलम ७७ अन्वये तपासणीसाठी उपलब्ध करून द्या.
• मालमत्तेची कोणत्याही प्रकारे नासाडी करू नका.

भारतातील गृहकर्जाचे प्रकार

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२, कलम ५८(ब) ते (ग) अंतर्गत सहा प्रकारचे गहाण ओळखतो. प्रकार कोणताही असो, गहाण ठेवणारा (कर्ज घेणारा) आणि गहाण घेणारा (कर्ज देणारा) यांच्या मूलभूत भूमिका सारख्याच राहतात; फक्त सुरक्षा व्यवस्थेचे स्वरूप बदलते.

• साधे गहाण: गहाण ठेवणारा मालमत्तेचा ताबा देत नाही, परंतु वैयक्तिकरित्या कर्ज फेडण्याचे वचन देतो. जर तो अयशस्वी ठरला, तर गहाण घेणारा मालमत्तेच्या विक्रीसाठी न्यायालयाचा आदेश मागू शकतो. येथे नोंदणीकृत दस्तऐवज नेहमीच आवश्यक असतो.
• सशर्त विक्रीद्वारे गहाण: गहाण ठेवणारा वरवर पाहता मालमत्ता गहाण घेणाऱ्याला या अटीवर विकतो की, परतफेड केल्यावर विक्री रद्द होईल किंवा चूक झाल्यास ती विक्री अंतिम होईल. खरी विक्री आणि हे गहाण यांमधील सीमारेषा न्यायालयांमध्ये अनेकदा वादग्रस्त ठरते.
• उपभोग्य गहाण: यामध्ये, गहाण ठेवणारा मालमत्तेचा ताबा गहाण घेणाऱ्याला देतो, जो कर्ज फेडले जाईपर्यंत भाडे आणि नफा वसूल करतो. गहाण ठेवणारा वैयक्तिकरित्या जबाबदार नसतो आणि गहाण घेणारा मालमत्ता जप्त करू शकत नाही किंवा विक्रीची मागणी करू शकत नाही, तो फक्त मालमत्तेचा ताबा आणि उत्पन्न मिळवू शकतो.
• इंग्लिश मॉर्गेज: गहाण ठेवणारा मालमत्ता पूर्णपणे गहाण घेणाऱ्याकडे हस्तांतरित करतो, परंतु एका विशिष्ट तारखेपर्यंत परतफेड करण्याच्या बंधनकारक वचनासह, ज्यानंतर मालमत्ता परत केली जाते. जर गहाण ठेवणारा परतफेड करण्यास चुकला, तर गहाण घेणारा न्यायालयाच्या हस्तक्षेपाशिवाय मालमत्ता विकू शकतो (कलम ६९ च्या अटींच्या अधीन राहून).
• समन्यायी गहाण (मालकी हक्काची कागदपत्रे जमा करून घेतलेले गहाण): आज भारतात बँकांद्वारे वापरला जाणारा हा सर्वात सामान्य प्रकार आहे. गहाण ठेवणारा फक्त मूळ मालकी हक्काची कागदपत्रे कर्जदात्याकडे जमा करतो. कलम ५८(फ) अंतर्गत कोणत्याही नोंदणीची आवश्यकता नसते, तथापि काही राज्यांमध्ये मुद्रांक शुल्क लागू होऊ शकते. शहरी भारतातील बहुतेक गृहकर्जे याच पद्धतीने रचलेली असतात.
• असामान्य गहाणखत: कोणतेही गहाणखत जे वरील श्रेणींमध्ये व्यवस्थित बसत नाही, अनेकदा दोन किंवा अधिक प्रकारांची वैशिष्ट्ये एकत्र करते, त्याला कलम 58(g) अंतर्गत असामान्य गहाणखत म्हणतात.

गृहकर्जाच्या अटी समजून घेताना लोकांकडून होणाऱ्या सामान्य चुका

सुशिक्षित कर्जदारसुद्धा अनेकदा गृहकर्जाचे करार अपूर्ण माहितीसह करतात. त्यातील सर्वात सामान्य चुका खालीलप्रमाणे आहेत:

• कर्जदार आणि सावकार यांच्या भूमिकांमध्ये गोंधळ होणे आश्चर्यकारकपणे सामान्य आहे. लोक कधीकधी कर्जदारासाठी 'मॉर्गेजी' (mortgagee) हा शब्द वापरतात (कदाचित कारण या शब्दाचा उच्चार 'मॉर्टगेज-ई' असा होतो, म्हणजे, जो कोणी गृहकर्ज घेत आहे). कायद्यानुसार, हे अगदी उलट आहे; मॉर्गेजी हा नेहमीच सावकार असतो. मॉर्गेजर हा कर्जदार असतो. ही चूक केल्यास कायदेशीर कागदपत्रांचा चुकीचा अर्थ लावला जाऊ शकतो, ज्याचे गंभीर परिणाम होऊ शकतात.
• मालकी हक्कांबद्दलचा गैरसमज हा आणखी एक सामान्य सापळा आहे. अनेक कर्जदारांना असे वाटते की, आपली मालमत्ता गहाण ठेवून त्यांनी ती तात्पुरती बँकेला 'दिली' आहे. हे चुकीचे आहे; बहुतेक प्रकारच्या गहाणखतांमध्ये (इंग्लिश मॉर्गेज वगळता), कर्जदाराकडे मालमत्तेची संपूर्ण मालकी कायम राहते. बँकेकडे केवळ तारण हक्क असतो. जर तुम्हाला मालमत्ता भाड्याने द्यायची असेल, त्यात सुधारणा करायची असेल किंवा (कर्जदात्याच्या संमतीने) विकायची असेल, तर हा फरक अत्यंत महत्त्वाचा ठरतो.
• कायदेशीर जबाबदाऱ्यांकडे दुर्लक्ष करणे ही कदाचित सर्वात मोठी चूक ठरू शकते. अनेक कर्जदार मालमत्ता कर भरणे थांबवतात किंवा पालिकेच्या नोटिसांचा ढिग साचू देतात, पण त्यांना हे कळत नाही की कायद्यानुसार हे हप्ते भरणे त्यांना बंधनकारक आहे.

निष्कर्ष

मालमत्तेच्या तारणावर कर्ज घेणे हा बहुतेक भारतीयांच्या आयुष्यातील सर्वात महत्त्वाच्या आर्थिक निर्णयांपैकी एक असतो. तरीही, या व्यवहारावर नियंत्रण ठेवणारे 'गहाण ठेवणारा' (mortgagor) आणि 'गहाण घेणारा' (mortgagee) हे शब्द अनेकदा तांत्रिक शब्द म्हणून दुर्लक्षित केले जातात. सत्य हे आहे की या गुंतागुंतीच्या संकल्पना नाहीत. विश्वास, पैसा आणि मालमत्ता यांवर आधारित मानवी नातेसंबंधांसाठी ही केवळ कायदेशीर शब्दावली आहे. गहाण ठेवणारा म्हणजे तुम्ही, ती व्यक्ती जिच्याकडे काहीतरी मौल्यवान आहे, जिला भांडवलाची गरज आहे आणि जी आपली मालमत्ता हमी म्हणून देण्यास तयार आहे. गहाण घेणारा म्हणजे ती संस्था किंवा व्यक्ती जी ते भांडवल देते आणि संरक्षणासाठी तुमच्या मालमत्तेच्या सुरक्षेवर अवलंबून असते. दोन्ही पक्षांना हक्क आहेत आणि दोघांवरही जबाबदाऱ्या आहेत. कायदा, विशेषतः 'मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२', दोन्ही पक्षांचे न्याय्य संरक्षण करण्यासाठी तयार करण्यात आला आहे. पूर्ण समजून घेऊन केलेले गहाणखत हे एक सामर्थ्य देणारे साधन आहे. डोळे झाकून केलेला करार तुम्ही मोठ्या कष्टाने मिळवलेले घर गमावण्यास कारणीभूत ठरू शकतो. कोणताही गहाणखत करार अंतिम करण्यापूर्वी, वेळ काढून माहिती वाचा, प्रश्न विचारा आणि गरज भासल्यास मालमत्ता वकिलाचा सल्ला घ्या. तुमची मालमत्ता आणि तुमची मनःशांती या दोन्ही गोष्टी त्यासाठी अधिक मौल्यवान आहेत.

अस्वीकरण: हा ब्लॉग केवळ सामान्य माहितीच्या उद्देशाने आहे आणि तो कायदेशीर सल्ला मानला जाऊ नये. तुमच्या गहाणखत करारासंबंधी विशिष्ट कायदेशीर मार्गदर्शनासाठी, कृपया पात्र मालमत्ता वकील किंवा कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्या.