ताबा नसलेला विक्री करार रद्द होतो का? एक संपूर्ण कायदेशीर मार्गदर्शक

तुम्ही कधी ताबा नसताना विक्री करारनामा पाहिला आहे का, मग तुम्ही विचार केला असेल की तो चुकीचा आहे की बरोबर? ताबा नसलेला विक्री करार फक्त फसवणूक किंवा "बनावट" व्यवहारांच्या अगदी विशिष्ट प्रकरणांमध्येच रद्द होतो; तुमच्याकडे अद्याप चाव्या नसल्यामुळे तो आपोआप रद्द होत नाही. कायद्याच्या दृष्टीने, मालमत्तेचे मालक असणे (मालमत्ता असणे) आणि त्यात राहणे (ताबा असणे) या दोन वेगवेगळ्या गोष्टी आहेत.

जर कागदपत्रांवर स्वाक्षरी केली असेल, पैसे दिले असतील आणि कागदपत्र नोंदणीकृत असेल, तर मागील रहिवासी अद्याप बाहेर गेला नसला तरीही तुम्ही सहसा कायदेशीर मालक असता.

या ब्लॉगमध्ये आम्ही तुम्हाला पुढील गोष्टी स्पष्ट करू:

• ताबा नसलेला विक्री करार रद्दबातल आहे का?
• ताबा नसलेला विक्री करार वैध असतो
• ताबा नसलेला विक्री करार कधी वादातीत करता येतो
• मालमत्ता कायद्यात ताब्याचा अर्थ

ताबा नसलेला विक्री करार रद्दबातल आहे का?

नाही. विक्री करार हा कायदेशीर करार आहे. जर तुम्ही नियमांचे पालन केले असेल - किंमत भरली असेल आणि कागदपत्र नोंदणीकृत केले असेल - तर कायदा म्हणतो की तुम्ही मालमत्तेचे मालक आहात. ताबा हा फक्त मालकीसह येणारा हक्क आहे.

जेव्हा ते वैध असेल

• विक्रेत्याचा हेतू विक्री करण्याचा होता आणि तुम्ही खरेदी करण्याचा होता.

• कागदपत्र सरकारकडे नोंदणीकृत आहे.

• "विक्री किंमत" (विचार) मान्य केल्याप्रमाणे हाताळली गेली आहे.

जेव्हा ते वादग्रस्त असू शकते

ते सहसा फक्त बनावट व्यवहार असल्यासच "रिकामा" (अवैध) होते. उदाहरणार्थ, जर कोणी बँकेपासून लपवण्यासाठी त्याचे घर एखाद्या नातेवाईकाला "विकले", परंतु प्रत्यक्षात कधीही घर सोडले नाही किंवा पैसे घेतले नाहीत, तर न्यायालय त्या कागदपत्राला बनावट ठरवू शकते.

तुम्हाला समजून घ्यायच्या प्रमुख संकल्पना

हा परिच्छेद विक्री कागदपत्राचे कायदेशीर महत्त्व स्पष्ट करतो, ते मालमत्तेची मालकी कशी हस्तांतरित करते आणि हस्तांतरण वैध आणि कायदेशीररित्या सुरक्षित करण्यासाठी नोंदणी का आवश्यक आहे.

विक्री करार कायदेशीररित्या काय करतो?

विक्री करार हा अंतिम दस्तऐवज आहे जो तुमच्याकडे मालमत्तेचे मालक असल्याचे सिद्ध करतो. ते विक्रेत्यापासून खरेदीदारापर्यंत "मालमत्ता" वाहून नेणारा कायदेशीर पूल म्हणून काम करते.

मालमत्ता आणि मालकी हस्तांतरित करते

ते "अधिकारांचा समूह" (वापरण्याचा, विक्री करण्याचा किंवा गहाण ठेवण्याचा अधिकार) तुमच्याकडे कोणत्या क्षणी जातो हे दर्शवते. हे हस्तांतरण सामान्यतः दोन गोष्टींमुळे होते: नोंदणी आणि मोबदल्याची देवाणघेवाण (विक्री किंमत).

नोंदणी का महत्त्वाची आहे?

नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत, कायदेशीर मान्यता मिळविण्यासाठी कोणत्याही स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

•कायदेशीर पुरावे: मालकी सिद्ध करण्यासाठी नोंदणीकृत नसलेला करार न्यायालयात स्वीकार्य नाही.

•सार्वजनिक रेकॉर्ड: नोंदणी सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात कायमस्वरूपी रेकॉर्ड तयार करते, ज्यामुळे विक्रेत्याला एकच मालमत्ता अनेक लोकांना विकण्यापासून रोखले जाते.

•फसवणुकीपासून संरक्षण फसवणूक: हे सुनिश्चित करते की सरकारने दोन्ही पक्षांची ओळख पडताळली आहे, ज्यामुळे व्यवहार "जगाला सूचना" मिळतो.

मालमत्तेच्या व्यवहारात "ताबा" म्हणजे काय?

ताबा म्हणजे फक्त आत जाणे नाही; ते नियंत्रण असण्याबद्दल आहे. मालमत्तेच्या कायद्यात, ताबा अनेक प्रकार घेऊ शकतो आणि फरक जाणून घेतल्याने तुम्हाला समजण्यास मदत होते की तुम्ही जागेत राहत नसला तरीही एखादा करार वैध का असू शकतो.

• भौतिक विरुद्ध कायदेशीर ताबा:

• रिक्त विरुद्ध भाडेकरू-व्याप्त ताबा:

लोक "ताबा नाही = शून्य" असे का मानतात (सामान्य मिथक)

ताबा नसलेला विक्री करार रद्द आहे ही भीती सहसा वास्तविक जगातील गुंतागुंतींमधून येते जिथे "कागदी मालकी" "जमिनीवरील वास्तवाशी" जुळत नाही. या मिथकाला खतपाणी घालणारी सामान्य परिस्थिती येथे आहे:

• रिअल इस्टेट फसवणुकीचे नमुने: काही घोटाळ्यांमध्ये, एक फसवणूक करणारा एकच प्लॉट अनेक खरेदीदारांना विकतो. ते फक्त एकाच व्यक्तीला भौतिक ताबा देऊ शकत असल्याने, इतर गृहीत धरतात की त्यांचे दस्त "रिकामे" आहेत. प्रत्यक्षात, दस्त ताबा नसल्यामुळे रद्द होत नाहीत, तर अंतर्निहित फसवणुकीमुळे रद्द होतात.

• बांधकाम विलंब: अनेक खरेदीदारांकडे बांधकाम सुरू असलेल्या अपार्टमेंटसाठी नोंदणीकृत विक्री दस्त असतो. तुमच्याकडे चाव्या नसल्या तरी, तुमचा दस्त हा एक वैध कायदेशीर करार आहे जो तुम्हाला ताबा किंवा परतफेडीसाठी दावा करण्याचा अधिकार देतो.

• कुटुंब/विभाजन वाद: जर एखाद्या व्यक्तीने कुटुंबाच्या घरातील त्यांचा हिस्सा विकला परंतु त्यांचे भावंडे घर सोडण्यास नकार देत असतील, तर खरेदीदाराला ते दस्त निरुपयोगी वाटू शकते. तथापि, त्या भौतिक जागेवर दावा करण्यासाठी "विभाजन खटला" दाखल करण्यासाठी दस्त हा अजूनही कायदेशीर साधन आहे.

• टेनंटेड प्रॉपर्टीज: खरेदीदारांना अनेकदा काळजी वाटते की भाडेकरू आधीच तेथे राहत असल्याने, विक्री "वास्तविक" नाही. कायदेशीरदृष्ट्या, विक्री पूर्णपणे वैध आहे; खरेदीदाराला मालमत्तेसह भाडेकरूचा वारसा मिळतो.

भारतात कायदा काय म्हणतो

भारतात, कायदेशीर चौकट हे स्पष्ट करते की मालकी आणि ताबा अविभाज्य नाहीत. विक्रीची वैधता प्रामुख्याने पैशाच्या बदल्यात मालकी हस्तांतरित करण्याच्या हेतूने नियंत्रित केली जाते.

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ (TPA)

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा (TPA) हा भारतातील रिअल इस्टेट व्यवहारांचे नियमन करणारा प्राथमिक कायदा आहे. "विक्री" कशी होते आणि ती कायदेशीर कशी होते हे ते स्पष्ट करते.

कलम ५४ संकल्पनात्मकदृष्ट्या: विक्री किंमतीसाठी मालकी हस्तांतरण

कलम ५४ अंतर्गत, "विक्री" ची व्याख्या दिलेल्या किंवा वचन दिलेल्या किंमतीच्या बदल्यात मालकीचे हस्तांतरण म्हणून केली जाते.

• कायदा "मालमत्ता" (कायदेशीर हक्क) च्या हस्तांतरणावर लक्ष केंद्रित करतो.

• जर मालमत्तेचे मूल्य ₹१०० किंवा त्याहून अधिक असेल, तर हे हस्तांतरण नोंदणीकृत लेखी कागदपत्राद्वारे केले पाहिजे.

• एकदा करार नोंदणीकृत झाला आणि किंमत हाताळली गेली की, खरेदीदार जमिनीवर सध्या कोण उभा आहे याची पर्वा न करता मालक बनतो.

ताबा देणे ही एकमेव चाचणी नाही

एक सामान्य गैरसमज असा आहे की चाव्या सुपूर्द होईपर्यंत विक्री "अपूर्ण" असते. तथापि, TPA सुचवते:

• नोंदणी पूर्ण होण्याच्या बरोबरीची आहे: स्थावर मालमत्तेसाठी, नोंदणीची कृती विक्री पूर्ण करते, भौतिक हस्तांतरण नाही.

• भोगवटाचा हेतू: जर विक्री करारात असे म्हटले असेल की मालकी "आज" हस्तांतरित केली जात आहे, तर खरेदीदार त्या क्षणापासून मालक असतो. ताबा न देणे हे कराराचे उल्लंघन मानले जाते, ताबा न देता संपूर्ण विक्री करार रद्द करण्याचे कारण नाही.

विक्रेता आणि खरेदीदाराचे हक्क/कर्तव्ये (TPA कलम 55 — व्यावहारिक दृष्टिकोन)

मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याचा कलम 55 दोन्ही पक्षांच्या वर्तनासाठी "कायदेशीर नियमपुस्तिका" म्हणून काम करते. हे सुनिश्चित करते की जरी ताबा ताबडतोब दिला गेला नाही तरी, खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांवरही विशिष्ट दायित्वे आहेत.

1. विक्रेत्याची कर्तव्ये (प्रकटीकरण टप्पा):

• दोष उघड करा: विक्रेत्याने मालमत्तेतील कोणतेही लपलेले (अव्यक्त) भौतिक दोष उघड केले पाहिजेत जे खरेदीदार सहजपणे पाहू शकत नाही.

• मालकी हक्क तयार करा: विक्रेत्याला खरेदीदाराच्या तपासणीसाठी मालमत्तेशी संबंधित मालकीचे सर्व कागदपत्रे प्रदान करण्यास बांधील आहे.

• प्रश्नांची उत्तरे द्या: त्यांनी मालमत्ता किंवा मालकी हक्काबाबत खरेदीदाराने मांडलेल्या सर्व संबंधित प्रश्नांची उत्तरे दिली पाहिजेत.

2. खरेदीदाराची कर्तव्ये (गुड फेथ टप्पा):

• किंमत द्या: खरेदीदाराचे प्राथमिक कर्तव्य म्हणजे पैसे देणे विक्री पूर्ण करण्याच्या वेळी आणि ठिकाणी पूर्ण खरेदीचे पैसे.

• मूल्य वाढवणारे तथ्य उघड करा: जर खरेदीदाराला मालमत्तेबद्दल असे काही माहित असेल ज्यामुळे त्याचे मूल्य वाढते (जे विक्रेत्याला माहित नसते), तर त्यांनी तांत्रिकदृष्ट्या ते उघड करणे अपेक्षित आहे.

"ताबा सोपवणे" कुठे बसते:

मानक व्यवहारात, विक्रेत्याला खरेदीदाराला किंवा त्यांच्या नियुक्त व्यक्तीला ताबा देणे बंधनकारक असते. तथापि, हे सहसा "व्यावहारिक" क्रमातील अंतिम पाऊल असते.

• मालमत्तेची पडताळणी.
• अंमलबजावणी आणि अंमलबजावणी विक्री कराराची नोंदणी.
• ताब्यात देणे.

• जर विक्रेता पायरी 3 मध्ये अयशस्वी झाला, तर तो कलम 55 अंतर्गत त्यांच्या कायदेशीर कर्तव्याचे उल्लंघन करत आहे, परंतु पायरी 2 (नोंदणीकृत करार) अजूनही खरेदीदाराच्या नावावर मालकी हक्क मजबूत ठेवतो.

नोंदणीकृत करार मजबूत असला तरी, भौतिक ताब्यात नसल्यामुळे कायदेशीर "कमकुवत जागा" निर्माण होऊ शकतात. या विशिष्ट प्रकरणांमध्ये, न्यायालय व्यवहार अवैध घोषित करू शकते.

१. शाम व्यवहार (फसवे हेतू)

जर विक्री केवळ कागदावर अस्तित्वात असेल आणि पैशांची देवाणघेवाण झाली नसेल, तर ती शाम व्यवहार आहे.

जोखीम: जर कोणी बँकेपासून लपवण्यासाठी नातेवाईकाला घर "विकले" परंतु तिथेच राहत राहिला, तर न्यायालय ताब्यात नसलेला विक्री करार रद्द घोषित करू शकते कारण विकण्याचा कधीही खरा हेतू नव्हता.

२. "पूर्वस्थितीच्या अटी" कलम

तुमच्या दस्ताची शब्दरचना महत्त्वाची आहे.

जोखीम: जर दस्तात स्पष्टपणे म्हटले असेल की, "चाव्या हस्तांतरित केल्यानंतरच मालकी हस्तांतरित होते," तर चाव्या न मिळाल्याचा अर्थ असा की तुम्ही अद्याप मालमत्तेचे मालक नाही. या प्रकरणात, विक्री कायदेशीररित्या "अपूर्ण" आहे.

३. प्रतिकूल ताबा (१२ वर्षांचा नियम)

"केवळ कागदपत्रे" मालकांसाठी हा सर्वात मोठा धोका आहे.

जोखीम: जर तुमच्याकडे दस्त असेल परंतु एखाद्या सक्तीने तेथे १२ वर्षे आक्षेप न घेता राहू दिले, तर तुम्ही त्यांना बाहेर काढण्याचा तुमचा कायदेशीर अधिकार गमावू शकता. सक्तीने मालकी हक्क सांगू शकतो, ज्यामुळे तुमचा दस्त प्रभावीपणे निरुपयोगी ठरतो.

गंभीर केस कायदे

खाली नमूद केलेले केस कायदे ताबा नसलेले विक्री दस्त रद्द असल्याचे दर्शवतील. सर्वोच्च न्यायालयाने या केस लॉ द्वारे हा मुद्दा स्पष्ट केला आहे.

कालियापेरुमल विरुद्ध राजगोपाल (२००९)४ एससीसी १९३

तथ्ये: कालियापेरुमल विरुद्ध राजगोपाल, या प्रकरणात विक्रेत्याने त्याच्या जमिनीसाठी विक्री करार नोंदणीकृत केला परंतु खरेदीदाराने कधीही पूर्ण किंमत दिली नाही असा दावा केला. परिणामी, विक्रेत्याने मालमत्तेचा प्रत्यक्ष ताबा देण्यास नकार दिला.

ऑर्डर: खरेदीदाराने न्यायालयात धाव घेतली आणि असा युक्तिवाद केला की एकदा दस्त नोंदणीकृत झाला की मालकी आपोआप त्याच्याकडे गेली.

निवाडा: सर्वोच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की नोंदणी ही मालकी हस्तांतरणाचा "निर्णायक" पुरावा नाही. न्यायालयाने असे मानले की पक्षांचा "हेतू" हा खरा कसोटी आहे. पूर्ण किंमत दिल्यानंतरच मालकी हक्क मिळावा असा पक्षांचा हेतू होता आणि किंमत दिली गेली नाही, त्यामुळे विक्री अपूर्ण राहिली.

जनक दुलारी देवी विरुद्ध कपिलदेव राय (२०११)६ एससीसी ५५५

तथ्ये: जनक दुलारी देवी विरुद्ध कपिलदेव राय प्रकरणात, डीड नोंदणीकृत झाल्यानंतर विक्री पूर्ण झाली की नाही यावरून वाद झाला परंतु "विचार" (पेमेंट) वादग्रस्त झाला आणि ताब्यात विक्रेत्याकडेच राहिला.

ऑर्डर: नोंदणीच्या तारखेला मालकी हक्क (मालकी) जातो की पैसे आणि चाव्यांच्या देवाणघेवाणीनंतरच जातो हे न्यायालयाने ठरवायचे होते.

निवाडा: सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की, सामान्यतः मालकी हक्क नोंदणीवर जातो. तथापि, जर करारातच एक विशिष्ट अट असेल जी म्हणते की मालकी केवळ पैसे देऊन किंवा ताबा घेतल्यावर हस्तांतरित होईल, तर ती अट प्रथम पूर्ण करणे आवश्यक आहे. जर करारात अशी कोणतीही अट नसेल आणि ती नोंदणीकृत असेल, तर खरेदीदार मालक बनतो आणि विक्रेत्याचा एकमेव उपाय म्हणजे न भरलेल्या पैशासाठी दावा करणे, करार रद्द न करणे.

निष्कर्ष

कब्जा नसलेला विक्री करार केवळ फसवणूक, बनावट व्यवहार किंवा विशिष्ट "पूर्वस्थिती" असलेल्या अपवादात्मक प्रकरणांमध्येच रद्द होतो जिथे करारात स्पष्टपणे म्हटले आहे की मालकी हक्क केवळ भौतिक हस्तांतरणानंतर हस्तांतरित होतो. १८८२ च्या मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५४ अंतर्गत, मालकीचे कायदेशीर हस्तांतरण प्रामुख्याने कागदपत्राची नोंदणी आणि मोबदल्याच्या देवाणघेवाणीने (पेमेंट) होते, चाव्या देण्याने नाही. ताबा नसल्यामुळे तुमची मालकी आपोआप रद्द होत नसली तरी, त्यामुळे प्रतिकूल ताबा किंवा होल्डआउट विक्रेते किंवा बेकायदेशीरपणे राहणाऱ्यांना बाहेर काढण्यासाठी "ताब्याकरिता खटला" दाखल करण्याची आवश्यकता यासारखे महत्त्वपूर्ण धोके निर्माण होतात. शेवटी, नोंदणीकृत दस्त तुमच्या मालकीचे "कायदेशीर जन्म प्रमाणपत्र" म्हणून काम करतो, तर ताबा हा केवळ त्या अधिकाराचा भौतिक उपभोग आहे.