मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत विक्री

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम ५४ नुसार, 'विक्री' म्हणजे स्थावर मालमत्तेच्या मालकी हक्काचे हस्तांतरण, जे दिलेल्या, वचन दिलेल्या किंवा अंशतः दिलेल्या आणि अंशतः वचन दिलेल्या किमतीच्या बदल्यात होते. जिथे मालमत्तेचे मूल्य ₹१०० किंवा त्याहून अधिक असते, तिथे कायद्यानुसार नोंदणीकृत विक्रीपत्र करणे अनिवार्य आहे, तर ₹१०० पेक्षा कमी मूल्याच्या मालमत्तेसाठी, ताबा देऊन हस्तांतरण पूर्ण केले जाऊ शकते. हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की, जोपर्यंत विक्रीपत्राची रीतसर नोंदणी होत नाही, तोपर्यंत 'विक्रीचा करार' ही पूर्ण झालेली विक्री मानली जात नाही आणि त्यामुळे मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाही. भारतात मालमत्तेची खरेदी किंवा विक्री करणे हा केवळ एक व्यवहारिक विनिमय नसून, एका दीर्घकालीन चौकटीद्वारे आकारलेली कायदेशीररित्या नियंत्रित प्रक्रिया आहे. दिवाणी खटल्यांमध्ये मालमत्तेच्या वादांचा मोठा वाटा असतो, जे अनेकदा कागदपत्रांची नोंदणी करण्यात अयशस्वी होणे, करारातील अटींचा चुकीचा अर्थ लावणे किंवा मुखत्यारपत्राद्वारे विक्रीसारख्या अवैध हस्तांतरण पद्धतींवर अवलंबून राहणे यांसारख्या किरकोळ परंतु गंभीर चुकांमुळे उद्भवतात. त्यामुळे खरेदीदार, विक्रेते आणि कायद्याचे विद्यार्थी या सर्वांसाठी कायद्याच्या कलम ५४ ते ५७ अंतर्गत 'विक्री' या कायदेशीर संकल्पनेची स्पष्ट समज असणे आवश्यक आहे, कारण त्यामुळे वाद टाळण्यास आणि कायदेशीरदृष्ट्या योग्य मालमत्ता व्यवहार सुनिश्चित करण्यास मदत होते.

मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत विक्री म्हणजे काय? (कलम ५४ व्याख्या)

मालमत्ता एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे कशी हस्तांतरित होते हे समजून घेण्यासाठी, आपल्याला सर्वप्रथम 'टॉपा'च्या (ToPA) कलम ५४ मध्ये दिलेली कायदेशीर व्याख्या पाहावी लागेल . सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास, विक्री म्हणजे मालकी हक्काचे संपूर्ण हस्तांतरण होय. याचा अर्थ असा की, तुम्हाला केवळ घरात राहण्याचा हक्क (भाडेपट्ट्याप्रमाणे) किंवा ते तारण म्हणून वापरण्याचा हक्क (गहाणाप्रमाणे) मिळत नाही; तर तुम्हाला त्या जमिनीशी किंवा इमारतीशी संबंधित असलेल्या हक्कांचा संपूर्ण संच मिळतो.

कायदेशीर व्याख्या

कायद्यानुसार, विक्री म्हणजे किमतीच्या बदल्यात मालकी हक्काचे हस्तांतरण होय. ही किंमत पुढीलप्रमाणे असू शकते:

1. विक्रीच्या वेळी संपूर्ण रक्कम अदा केली.
2. भविष्यात पैसे देण्याचे वचन दिले आहे.
3. काही रक्कम दिली आणि काही देण्याचे वचन दिले.

कायद्याची व्याप्ती

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा ( ToPA) विशेषतः स्थावर मालमत्तेशी (जमीन, घरे, इत्यादी) संबंधित आहे. जर तुम्ही कार किंवा लॅपटॉप विकत असाल, तर ते वस्तू विक्री कायदा, १९३० अंतर्गत येते . शिवाय, कलम ५४ केवळ जिवंत व्यक्तींमधील (inter vivos) ऐच्छिक हस्तांतरणांनाच लागू होते. यामध्ये "कायद्याच्या अंमलबजावणीने" होणाऱ्या हस्तांतरणांचा समावेश होत नाही, जसे की जेव्हा एखाद्या व्यक्तीचा मृत्यू होतो आणि त्यांच्या वारसांना मालमत्ता वारसा हक्काने मिळते, किंवा जेव्हा दिवाळखोरीच्या काळात न्यायालय मालमत्ता विकण्याचा आदेश देते.

कलम ५४ अंतर्गत वैध विक्रीचे आवश्यक घटक कोणते आहेत?

एखादी विक्री कायदेशीररित्या वैध ठरण्यासाठी, तिने पाच मुख्य अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत. यापैकी कोणतीही अट पूर्ण न झाल्यास, ती विक्री न्यायालयात अवैध घोषित केली जाऊ शकते.

१. सक्षम पक्ष

तुम्हाला एक विक्रेता (Vendor) आणि एक खरेदीदार (Vendee) यांची आवश्यकता असते.

• विक्रेता करार करण्यास सक्षम (सुज्ञ आणि अल्पवयीन नसलेला) असला पाहिजे आणि त्याच्याकडे मालमत्तेचे कायदेशीर हक्क किंवा विक्री करण्याचा अधिकार असला पाहिजे.
• लखविंदर सिंग विरुद्ध परमजीत कौर या खटल्यात , न्यायालयाने मालकी हक्क हस्तांतरित करण्याच्या एजंटच्या अधिकारासंबंधीच्या वादावर विचार केला. न्यायालयाने असे ठरवले की, कलम ५४ अंतर्गत विक्री वैध ठरण्यासाठी, एजंटकडे कायदेशीररित्या अंमलबजावणीयोग्य मुखत्यारपत्र असणे आवश्यक आहे. या स्पष्ट अधिकाराशिवाय, एजंट विक्रीपत्र तयार करू शकत नाही किंवा मालकाला व्यवहारासाठी बांधील ठेवू शकत नाही.
• खरेदीदार मालमत्ता स्वीकारण्यास सक्षम असला पाहिजे.

२. विषयवस्तू

मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यानुसार, विक्रीची वस्तू ही स्थावर मालमत्ताच असली पाहिजे. याचे दोन प्रकार आहेत: मूर्त आणि अमूर्त. मूर्त स्थावर मालमत्ता म्हणजे अशी भौतिक मालमत्ता जिला तुम्ही स्पर्श करू शकता, जसे की निवासी फ्लॅट, व्यावसायिक इमारत किंवा जमिनीचा भूखंड.

याउलट, अमूर्त स्थावर मालमत्तेमध्ये जमिनीशी निगडित कायदेशीर हक्कांचा समावेश असतो, जसे की मत्स्यव्यवसायाचा हक्क, जलवाहतुकीचा हक्क किंवा जमिनीचे भाडे आणि नफा वसूल करण्याचा अधिकार. वैध कायदेशीर विक्री होण्यासाठी दोन्ही प्रकारांमध्ये मालकीचे औपचारिक हस्तांतरण आवश्यक असते.

३. किंमत (विचार)

किंमत हा विक्रीचा आत्मा आहे. ती पैशातच असली पाहिजे. जर तुम्ही जमिनीच्या बदल्यात जमीन दिली, तर ती 'विनिमय' आहे, विक्री नाही. जर तुम्ही ती विनामूल्य दिली, तर ती 'भेट' आहे.

श्रीमती रत्नम्मा विरुद्ध श्रीमती शांतम्मा या प्रकरणात , किंमत तात्काळ दिली गेली नाही तर विक्री वैध ठरते का, हे न्यायालयाने तपासले. असे ठरवण्यात आले की, व्यवहार कायद्याच्या (ToPA) कलम ५४ नुसार, "दिलेली किंवा देण्याचे वचन दिलेली किंमत" हे वैध प्रतिफल मानले जाते. त्यामुळे, जरी पैसे देण्याचा हेतू भविष्यातील तारखेला असला तरी, नोंदणीकृत विक्रीपत्र कायदेशीररित्या बंधनकारक राहते.

केवल कृष्ण विरुद्ध राजेश कुमार या खटल्यात , सर्वोच्च न्यायालयाने अशा प्रकरणावर विचार केला, जिथे प्रत्यक्ष आर्थिक मोबदल्याशिवाय विक्रीपत्रे तयार करण्यात आली होती. न्यायालयाने असा निर्णय दिला की, मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या (ToPA) कलम ५४ नुसार, "किंमत" हा एक आवश्यक घटक आहे. परिणामी, ज्या विक्रीपत्रात विशिष्ट किंमत किंवा भविष्यातील देयकाची तरतूद नसेल, ते कायदेशीररित्या अवैध ठरते आणि मालकी हक्क हस्तांतरित करण्यास अपयशी ठरते.

४. मालकी हक्काचे हस्तांतरण

मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत वैध विक्री करण्यासाठी, विक्रेत्याचा आपले संपूर्ण कायदेशीर हितसंबंध सोडून देण्याचा स्पष्ट हेतू असणे आवश्यक आहे. यामुळे मालकी हक्काचे पूर्ण हस्तांतरण सुनिश्चित होते आणि सर्व 'हक्क' खरेदीदाराकडे हस्तांतरित होतात. खरेदीदाराच्या मालमत्तेवरील अधिकाराला मर्यादित करणाऱ्या कोणत्याही प्रतिबंधात्मक अटी किंवा सशर्त कलमे नसावीत.

मूलतः, कलम ५४ अंतर्गत एखाद्या व्यवहाराला विक्री म्हणून पात्र ठरण्यासाठी, हस्तांतरण संपूर्ण आणि बिनशर्त असले पाहिजे, ज्यामुळे खरेदीदार एकमेव, पूर्ण मालक म्हणून सक्षम होईल आणि विक्रेत्याचे कोणतेही दावे किंवा नियंत्रण शिल्लक राहणार नाही.

५. हस्तांतरणाची पद्धत (नोंदणी)

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ च्या कलम ५४ अन्वये, १०० रुपये किंवा त्याहून अधिक मूल्याची कोणतीही मूर्त स्थावर मालमत्ता नोंदणीकृत विक्रीपत्राद्वारे हस्तांतरित करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. जरी हा कायदा तांत्रिकदृष्ट्या १०० रुपयांपेक्षा कमी किमतीच्या मालमत्ता केवळ ताबा देऊन हस्तांतरित करण्यास परवानगी देत ​​असला तरी, ही एक कालबाह्य कायदेशीर तरतूद आहे.

२०२६ मध्ये, अशा किमतीत स्थावर मालमत्ता मिळवणे अशक्य होईल. परिणामी, भारतातील सर्व मालमत्ता व्यवहारांसाठी नोंदणी ही एक अनिवार्य बाब बनली आहे. नोंदणीकृत दस्तऐवजाशिवाय, खरेदीदाराला कायदेशीर हक्क प्राप्त होत नाही, त्यामुळे मालकी मिळवण्यासाठी नोंदणी हाच एकमेव वैध मार्ग ठरतो.

विक्री आणि विक्रीचा करार यामध्ये काय फरक आहे?

अनेक मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये, अंतिम 'विक्रीपत्रा'पूर्वी पक्षकार प्रथम 'विक्रीचा करार' (किंवा एटीएस) यावर स्वाक्षरी करतात. एटीएसवर स्वाक्षरी होताच मालमत्ता आपली होते, असा अनेकांचा गैरसमज असतो. हा एक धोकादायक गैरसमज आहे.

सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज विरुद्ध हरियाणा राज्य या ऐतिहासिक खटल्यात सर्वोच्च न्यायालयाने हे अगदी स्पष्ट केले आहे की: केवळ नोंदणीकृत विक्रीपत्राद्वारेच मालकी हक्क हस्तांतरित होऊ शकतो. विक्रीचे करार किंवा सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र (GPA) हस्तांतरणामुळे तुम्ही मालमत्तेचे कायदेशीर मालक बनत नाही.

कलम ५५ अंतर्गत विक्रेता आणि खरेदीदाराचे हक्क आणि कर्तव्ये

जेव्हा तुम्ही विक्रीचा करार करता, तेव्हा कायदा आपोआप दोन्ही पक्षांवर काही 'डीफॉल्ट' जबाबदाऱ्या निश्चित करतो. जोपर्यंत तुम्ही तुमच्या करारामध्ये विशेषतः काही वेगळे लिहित नाही ('विरुद्ध करार' नियम), तोपर्यंत या जबाबदाऱ्या लागू होतात.

विक्रेत्याची बाजू

विक्रीपूर्वीची कर्तव्ये खालीलप्रमाणे आहेत:

• खुलासा: तुम्ही खरेदीदाराला कोणत्याही 'सुप्त दोषां'बद्दल, म्हणजेच मालमत्तेतील अशा समस्यांबद्दल सांगितले पाहिजे, ज्या खरेदीदाराला सामान्य तपासणीदरम्यान दिसू शकत नाहीत.
• मालकी हक्काची तपासणी: तुम्ही खरेदीदाराला मालकी हक्काची सर्व कागदपत्रे (दस्तऐवज) तपासणीसाठी दाखवली पाहिजेत.
• प्रश्नांची उत्तरे देणे: जर खरेदीदाराला मालमत्तेच्या इतिहासाविषयी किंवा मालकी हक्काविषयी काही संबंधित प्रश्न असतील, तर विक्रेत्याने आपल्या माहितीनुसार त्यांची उत्तरे दिली पाहिजेत.
• मालमत्तेची काळजी: करार आणि अंतिम विक्रीच्या दरम्यान, विक्रेत्याने एका "सुज्ञ मालका" प्रमाणे मालमत्तेची काळजी घेतली पाहिजे.

विक्रीनंतरची कर्तव्ये खालीलप्रमाणे आहेत:

• ताबा: तुम्ही खरेदीदाराला चाव्या आणि प्रत्यक्ष ताबा सुपूर्द करणे आवश्यक आहे.
• मालकी हक्काचा करार: तुम्ही कायदेशीररित्या हमी देत ​​आहात की मालमत्ता खरोखरच तुमच्या मालकीची आहे आणि तुम्हाला ती विकण्याचा अधिकार आहे ( कलम 55(2) ).

विक्रेत्याचे अधिकार खालीलप्रमाणे आहेत:

• भाडे आणि नफा: जोपर्यंत मालकी हस्तांतरित होत नाही, तोपर्यंत मालमत्तेतून मिळणाऱ्या कोणत्याही भाड्यावर किंवा उत्पन्नावर विक्रेत्याचा हक्क असतो.
• न भरलेली किंमत: जर मालकी हस्तांतरित झाली असेल परंतु खरेदीदाराने पूर्ण रक्कम भरली नसेल तर विक्रेत्याला न भरलेल्या रकमेसाठी मालमत्तेवर वैधानिक बोजा (कायदेशीर दावा) असतो (कलम 55(4)(b)).

खरेदीदाराची बाजू

खरेदीदाराची कर्तव्ये पुढीलप्रमाणे आहेत:

• मूल्याचे प्रकटीकरण: जर खरेदीदाराला मालमत्तेबद्दल अशी काही माहिती असेल (उदा. जवळच असलेला नवीन महामार्ग प्रकल्प) जी विक्रेत्याला माहीत नाही आणि ज्यामुळे तिचे मूल्य वाढते, तर तांत्रिकदृष्ट्या खरेदीदाराने ती माहिती उघड करणे अपेक्षित आहे.
• पेमेंट: खरेदीदाराने विक्री पूर्ण होण्याच्या वेळी आणि ठिकाणी खरेदी किंमत अदा करणे आवश्यक आहे.
• विक्रीनंतरचे नुकसान: एकदा तुम्ही मालक झाल्यावर, जर मालमत्तेचे आगीने किंवा पुरामुळे नुकसान झाले, तर ते नुकसान तुमचे असेल.

खरेदीदाराचे हक्क खालीलप्रमाणे आहेत:

• फायदे: एकदा तुम्ही त्याचे मालक झालात की, तुम्हाला सर्व "वाढ" (जसे की नदीचे पाणी कमी झाल्यामुळे जमिनीच्या आकारात होणारी वाढ) आणि सर्व भाडे/नफा मिळतो.
• खरेदीदाराचा धारणाधिकार: जर खरेदीदाराची कोणतीही चूक नसताना विक्री रद्द झाली, तर खरेदी किमतीच्या आधीच भरलेल्या कोणत्याही भागासाठी खरेदीदाराला मालमत्तेवर धारणाधिकार असतो.

लँडमार्क केसेस

काही प्रकरणे खालीलप्रमाणे आहेत:

विद्याधर विरुद्ध मानकीक्राव

तथ्ये: विद्याधर विरुद्ध मानकीराव यांच्या प्रकरणात , अपीलकर्त्याने (विद्याधर) नोंदणीकृत विक्रीपत्राद्वारे जमीन खरेदी केली. तथापि, प्रतिवादीने (मानिकराव) पूर्ण किंमत दिली गेली नसल्याचा युक्तिवाद करत, हा एक बनावट व्यवहार असल्याचा दावा केला. जर मोबदला त्वरित दिला गेला नसेल, तर तो व्यवहार मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या (ToPA) कलम ५४ अंतर्गत 'विक्री' म्हणून पात्र ठरतो की नाही, हा मुख्य मुद्दा होता.

निकाल: सर्वोच्च न्यायालयाने असे ठरवले की, वैध विक्रीसाठी संपूर्ण किंमतीची प्रत्यक्ष अदा करणे ही पूर्वअट नाही. जर 'दिलेल्या किंवा वचन दिलेल्या' किंमतीच्या बदल्यात मालकी हक्क हस्तांतरित करण्याचा हेतू असेल, तर नोंदणी होताच विक्री पूर्ण होते.

सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज विरुद्ध हरियाणा राज्य

सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज विरुद्ध हरियाणा राज्य या खटल्यात, सर्वोच्च न्यायालयाने "जीपीए विक्री"च्या व्यापक गैरवापरावर भाष्य केले, ज्यामध्ये कर आणि नोंदणी शुल्क चुकवण्यासाठी सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र, मृत्युपत्र आणि विक्री कराराद्वारे मालमत्ता हस्तांतरित केली जात होती.

तथ्ये : याचिकाकर्त्याने नोंदणीकृत विक्री करारांऐवजी या अनौपचारिक कागदपत्रांद्वारे केलेल्या मालमत्ता हस्तांतरणांना वैधता मिळवून देण्याचा प्रयत्न केला.

निकाल : न्यायालयाने असा निर्णय दिला की, स्थावर मालमत्तेचे कायदेशीर हस्तांतरण केवळ नोंदणीकृत हस्तांतरण पत्राद्वारेच होऊ शकते. विक्री करार, मुखत्यारपत्र किंवा मृत्युपत्राद्वारे मालमत्तेचे हक्क किंवा मालकी हक्क प्राप्त होत नाहीत, असेही न्यायालयाने नमूद केले. या ऐतिहासिक निकालाने काळा पैसा आणि मालकी हक्काचे वाद रोखण्यासाठी मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत नोंदणी करणे अनिवार्य केले.

केवल कृष्ण विरुद्ध राजेश कुमार

केवल कृष्ण विरुद्ध राजेश कुमार या ऐतिहासिक खटल्यामध्ये, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने मालमत्ता विक्रीचे 'मूल' स्पष्ट केले.

तथ्ये: अपीलकर्त्याने त्याच्या मुखत्यारपत्र धारकाने स्वतःच्या मुलांच्या नावे केलेल्या विक्रीपत्रांना आव्हान दिले. महत्त्वाचे म्हणजे, त्या कागदपत्रांमध्ये किंमत नमूद केलेली नव्हती आणि प्रत्यक्षात पैशांची देवाणघेवाण झाली नव्हती.

निकाल: न्यायालयाने असा निर्णय दिला की, मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५४ नुसार, "किंमत" हा विक्रीचा एक आवश्यक घटक आहे. जर विक्रीपत्र किंमतीशिवाय किंवा किंमत देण्याच्या वचनाशिवाय केले गेले असेल, तर कायद्याच्या दृष्टीने ती विक्री मानली जात नाही. परिणामी, असे दस्तऐवज अवैध ठरतात आणि त्यांची नोंदणी झाली असली तरीही, त्यातून कोणताही कायदेशीर हक्क हस्तांतरित होत नाही.

श्रीमती. रथनम्मा वि. श्रीमती. शांतम्मा

तथ्ये: श्रीमती रत्नम्मा विरुद्ध श्रीमती शांतम्मा यांच्या प्रकरणात, नोंदणीकृत विक्री कराराच्या वैधतेचा वाद होता, जिथे खरेदीदाराने करार करताना संपूर्ण खरेदी किंमत दिली नव्हती. याचिकाकर्त्याने असा युक्तिवाद केला की, पैशांची प्रत्यक्ष देवाणघेवाण झाल्याशिवाय, मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५४ अन्वये मालकी हक्काचे हस्तांतरण अपूर्ण आणि अवैध होते.

निकाल: कर्नाटक उच्च न्यायालयाने याचिका फेटाळून लावली आणि असा निर्णय दिला की, विक्री पूर्ण करण्याचा 'दिलेली किंमत' हा एकमेव मार्ग नाही. कलम ५४ नुसार, पैसे देण्याचे वचन किंवा अंशतः दिलेली रक्कम हे वैध प्रतिफल आहे. न्यायालयाने असे मत मांडले की, एकदा मालकी हक्क हस्तांतरित करण्याच्या उद्देशाने विक्रीपत्राची नोंदणी झाली की, पैसे त्वरित दिले गेले असोत किंवा नंतर, मालकी हक्क खरेदीदाराकडे हस्तांतरित होतो.

ब्रह्म प्रकाश विरुद्ध मनबीर सिंग

तथ्य: ब्रह्म प्रकाश विरुद्ध मनबीर सिंग या प्रकरणात , अनेक मालमत्तांच्या मालकाने त्या एका धनकोकडे गहाण ठेवल्या होत्या. त्यानंतर, मालकाने त्या गहाण ठेवलेल्या मालमत्तांपैकी एक मालमत्ता एका तृतीय-पक्ष खरेदीदाराला (ब्रह्म प्रकाश) विकली. खरेदीदाराला गहाणखताची जाणीव होती, परंतु जेव्हा गहाणदाराने त्यांच्या विशिष्ट भूखंडावर जप्ती आणण्याचा प्रयत्न केला, तेव्हा त्याने आपली खरेदी सुरक्षित करण्याचा प्रयत्न केला.

निकाल: सर्वोच्च न्यायालयाने मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५६ अंतर्गत मालमत्ता एकत्र करण्याच्या अधिकाराला (Right of Marshalling) मान्यता दिली. न्यायालयाने असा निर्णय दिला की, जर एखाद्या मालकाने अनेक मालमत्ता गहाण ठेवल्या आणि नंतर त्यापैकी एक मालमत्ता दुसऱ्या खरेदीदाराला विकली, तर त्या खरेदीदाराला गहाणदाराकडे प्रथम न विकलेल्या मालमत्तांमधून कर्ज वसूल करण्याची मागणी करण्याचा अधिकार आहे. हा न्याय्य नियम खरेदीदाराच्या हिताचे संरक्षण सुनिश्चित करतो, मात्र त्यामुळे गहाणदाराच्या मूळ अधिकारांना बाधा पोहोचू नये.

नथु लाल विरुद्ध दुर्गा प्रसाद

तथ्ये: नथू लाल विरुद्ध दुर्गा प्रसाद या प्रकरणात , अपीलकर्त्याने दुर्गा प्रसाद यांना जमीन विकण्याचा करार केला होता. मालमत्ता गहाण होती आणि एक विशिष्ट अट अशी होती की अंतिम विक्रीपूर्वी अपीलकर्त्याने गहाणखत फेडावे. तथापि, अपीलकर्ता हे बंधन पाळण्यात अयशस्वी ठरला आणि नंतर अनिश्चिततेमुळे किंवा नोंदणीअभावी करार अप्रवर्तनीय असल्याचा दावा करून विक्रीतून माघार घेण्याचा प्रयत्न केला.

निकाल: सर्वोच्च न्यायालयाने प्रतिवादीच्या बाजूने निकाल दिला आणि विक्री कराराची अंमलबजावणीयोग्यता कायम ठेवली. न्यायालयाने असे मानले की, जर विक्रेता आपले मुख्य कर्तव्य (जसे की बोजा दूर करणे) पार पाडण्यात अयशस्वी ठरला, तर तो स्वतःच्या चुकीचे कारण देऊन करारातून सुटका करून घेऊ शकत नाही.

बोजांची जमवाजमव आणि मुक्तता

जरी कलम ५४ आणि ५५ कडे सर्वाधिक लक्ष दिले जात असले तरी, कर्जाशी संबंधित गुंतागुंतीच्या व्यवहारांसाठी कलम ५६ आणि ५७ महत्त्वपूर्ण आहेत.

मार्शलिंग (कलम ५६)

कल्पना करा की एका विक्रेत्याच्या मालकीचे भूखंड 'अ' आणि भूखंड 'ब' आहेत. तो दोन्ही भूखंड बँकेकडे गहाण ठेवतो. नंतर, तो भूखंड 'ब' तुम्हाला विकतो. मालमत्ता संरक्षण कायद्याच्या (ToPA) कलम ५६ नुसार , बँकेने प्रथम भूखंड 'अ' मधून आपले कर्ज वसूल करण्याचा प्रयत्न करावा, अशी मागणी करण्याचा तुम्हाला अधिकार आहे. यामुळे विक्रेत्याच्या पूर्वीच्या कर्जांमुळे निष्पाप खरेदीदाराला आपली मालमत्ता गमवावी लागण्यापासून संरक्षण मिळते.

बोज्यांची मुक्तता (कलम ५७)

ToPA च्या कलम ५७ नुसार , जर एखादी मालमत्ता न्यायालयाद्वारे किंवा कायदेशीर कार्यवाही दरम्यान विकली जात असेल आणि त्यावर 'भार' किंवा 'बोजा' (जसे की न भरलेला कर किंवा लहान गहाणखत) असेल, तर न्यायालय ती विक्री 'बोज्याशिवाय' होऊ देऊ शकते. न्यायालय ते कर्ज फेडण्यासाठी आवश्यक असलेल्या रकमेची गणना करते, ती विक्री किमतीतून बाजूला ठेवते आणि खरेदीदाराला 'निर्दोष' मालकी हक्क देते.

निष्कर्ष

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ अंतर्गत 'विक्री' कशी होते हे समजून घेणे केवळ वकिलांपुरते मर्यादित नाही. हे प्रत्येक मालमत्ता खरेदीदार आणि विक्रेत्यासाठी महत्त्वाचे आहे. स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये मोठ्या रकमेचा समावेश असतो आणि तुमच्या विक्री करारातील एक छोटीशी चूकसुद्धा वर्षानुवर्षे समस्या निर्माण करू शकते. सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास, कलम ५४ नुसार विक्री म्हणजे एका विशिष्ट किमतीच्या बदल्यात मालकी हक्क हस्तांतरित करणे. तसेच, बहुतेक प्रकरणांमध्ये नोंदणी करणे ऐच्छिक नसते; व्यवहाराला कायदेशीर वैधता देण्यासाठी ती अनिवार्य आहे. विक्रीचा करार आणि अंतिम विक्री करार यांच्यातही स्पष्ट फरक आहे. कलम ५५ मध्ये खरेदीदार आणि विक्रेता या दोघांचेही हक्क आणि कर्तव्ये नमूद केली आहेत. जर तुम्ही मालमत्ता खरेदी करत असाल, तर तुमचा विक्री करार स्पष्ट असल्याची, त्यातील सर्व छुपे दोष उघड केले असल्याची आणि दस्तऐवज योग्यरित्या नोंदणीकृत असल्याची खात्री करा.

अस्वीकरण: हा ब्लॉग केवळ सामान्य माहितीसाठी आहे. यात कोणताही व्यावसायिक कायदेशीर सल्ला किंवा मार्गदर्शन दिलेले नाही. तुम्हाला मदतीची आवश्यकता असल्यास, कृपया एका पात्र आणि अनुभवी दिवाणी वकिलाशी बोला .