कायदा जाणून घ्या
मुखत्यारपत्र आणि नोंदणीमधील फरक
भारतात घर खरेदी करणे किंवा जमिनीचे व्यवस्थापन करणे रोमांचक असते. पण कागदपत्रांची प्रक्रिया लवकरच गोंधळात टाकणारी ठरू शकते. जर तुम्ही कधी एखाद्या प्रॉपर्टी डीलरशी बोलला असाल, तर तुम्ही 'पॉवर ऑफ ॲटर्नी' (PoA) आणि 'रजिस्ट्री' (विक्रीपत्र) यांसारख्या संज्ञा ऐकल्या असतील. त्या ऐकायला सारख्या वाटू शकतात, पण त्या तशा नाहीत. याचा असा विचार करा: एक परवानगी देतो; तर दुसरा मालकी हक्क देतो. पॉवर ऑफ ॲटर्नी एखाद्या व्यक्तीला तुमच्या वतीने काम करण्याची परवानगी देतो. तो मालकी हक्क हस्तांतरित करत नाही. रजिस्ट्री (विक्रीपत्र) हा मालकी हक्काचा अंतिम पुरावा असतो. तो कायदेशीररित्या मालमत्ता तुमच्या नावावर हस्तांतरित करतो. हा फरक खूप महत्त्वाचा आहे. ही कागदपत्रे नोंदणी कायदा, १९०८ आणि पॉवर ऑफ ॲटर्नी कायदा, १८८२ यांसारख्या कायद्यांद्वारे नियंत्रित केली जातात. या ब्लॉगमध्ये, आम्ही हे सोप्या भाषेत समजावून सांगणार आहोत. जेणेकरून तुम्ही तुमच्या मालमत्तेसाठी योग्य निर्णय घेऊ शकाल.
मुखत्यारपत्र
मुखत्यारपत्र (PoA) म्हणजे तुम्ही स्वतः निर्णय घेऊ शकत नसल्यामुळे किंवा खूप व्यस्त असल्यामुळे, तुमच्या आयुष्यातील निर्णयांचा रिमोट कंट्रोल दुसऱ्या कोणालातरी देणे, असे समजा. मुखत्यारपत्र हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे, ज्याद्वारे एक व्यक्ती (प्रिन्सिपल) दुसऱ्या व्यक्तीला (एजंट किंवा अॅटर्नी) तिच्या वतीने काम करण्यासाठी अधिकृत करते. मालमत्तेच्या संदर्भात, याचा सामान्यतः अर्थ असा होतो की, मालक परदेशात असताना एखाद्या व्यक्तीला कागदपत्रांवर सही करणे, उप-नोंदणी अधिकाऱ्यासमोर हजर राहणे किंवा घराचे व्यवस्थापन करण्याची परवानगी देणे.
संबंधित कायदेशीर तरतुदी
यासंबंधीचा प्रमुख कायदा म्हणजे मुखत्यारपत्र अधिनियम, १८८२ होय .
- कलम 1A नुसार, मुखत्यारपत्र म्हणजे असे एक दस्तऐवज आहे जे एका विशिष्ट व्यक्तीला ते तयार करणाऱ्या व्यक्तीच्या वतीने काम करण्याचा अधिकार देते.
- कलम २ मुखत्याराने केलेल्या कृतींना अशाप्रकारे वैध ठरवते, जणू त्या स्वतः मालकानेच केल्या आहेत.
- नोंदणी आवश्यकता: नोंदणी कायदा, १९०८ च्या कलम १७ नुसार, जर मुखत्यारपत्राचा वापर स्थावर मालमत्ता विकण्यासाठी किंवा हस्तांतरित करण्यासाठी केला गेला असेल, तर न्यायालयात कायदेशीररित्या वैध ठरण्यासाठी त्याची उप-निबंधक कार्यालयात नोंदणी करणे आवश्यक आहे.
मुखत्यारपत्राचे दोन प्रकार खालीलप्रमाणे आहेत:
- सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र (GPA): एजंटला व्यापक अधिकार प्रदान करते.
- विशेष मुखत्यारपत्र (SPA): एजंटला एकाच कामापुरते मर्यादित करते, जसे की "फक्त फ्लॅट ४०२ च्या विक्रीच्या कागदपत्रांवर सही करणे."
नोंदणी
जेव्हा लोक 'रजिस्ट्री'बद्दल बोलतात, तेव्हा ते खरंतर विक्री कराराच्या नोंदणीबद्दल बोलत असतात. भारतातील मालमत्ता मालकीचा हा सर्वोच्च 'सुवर्ण मानक' आहे.
नोंदणी म्हणजे मालमत्तेच्या हस्तांतरणाची शासनाच्या अधिकृत दप्तरात नोंद करण्याची एक औपचारिक प्रक्रिया आहे. हा केवळ एक कागदाचा तुकडा नाही; तर हा एक सार्वजनिक पुरावा आहे की तुम्ही विक्रेत्याला आणि सरकारला (मुद्रांक शुल्काद्वारे) पैसे दिले आहेत आणि आता तुम्ही त्या मालमत्तेचे कायदेशीर मालक आहात. नोंदणीशिवाय, तुम्ही त्या घरात राहत असाल, तरीही कागदोपत्री ती मालमत्ता अजूनही आधीच्या मालकाचीच असते.
संबंधित कायदेशीर तरतुदी
येथे नोंदणी अधिनियम, १९०८ ही मुख्य कायदेशीर तरतूद आहे.
- कलम १७: या कलमानुसार ₹१०० पेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करणाऱ्या कागदपत्रांची नोंदणी करणे बंधनकारक आहे.
- कलम ४९: हा एक इशारा आहे. जर तुम्ही दस्तऐवजाची नोंदणी केली नाही, तर तुमची मालकी सिद्ध करण्यासाठी न्यायालयात त्याचा पुरावा म्हणून वापर करता येणार नाही.
- भारतीय मुद्रांक कायदा, १८९९: भारतीय मुद्रांक कायदा, १८९९ नुसार तुम्हाला मालमत्तेच्या मूल्याची एक विशिष्ट टक्केवारी "मुद्रांक शुल्क" म्हणून राज्य सरकारला द्यावी लागते.
नोंदणी कार्यालय 'मालकी हक्कांची साखळी' तयार करते. यामुळे हे सुनिश्चित होते की, जर तुम्हाला १० वर्षांनंतर घर विकायचे असेल, तर मालमत्ता विकासकाकडून तुमच्याकडे कशी हस्तांतरित झाली याचा स्पष्ट तपशील खरेदीदाराला पाहता येईल.
मुखत्यारपत्र आणि नोंदणीमधील फरक
वैशिष्ट्य | मुखत्यारपत्र (PoA) | नोंदणी (विक्री करार) |
प्राथमिक उद्देश | तुमच्या वतीने काम करण्यासाठी दुसऱ्या व्यक्तीला अधिकार सोपवणे. | मालमत्तेची मालकी (हक्क) विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे कायदेशीररित्या हस्तांतरित करणे. |
नियामक कायदा | मुखत्यारपत्र अधिनियम, १८८२ द्वारे शासित. | नोंदणी अधिनियम, १९०८ आणि मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम, १८८२ द्वारे शासित. |
मालकी स्थिती | मालकी मूळ मालकाकडे (मुख्य व्यक्तीकडे) राहते. | मालकी हक्क पूर्णपणे खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केला जातो. |
कायदेशीर स्वरूप | हा एक "एजन्सी" करार आहे (एजंट-प्रिन्सिपल संबंध). | हा एक "हस्तांतरण" दस्तऐवज आहे (हक्कांचे हस्तांतरण). |
वैधता कालावधी | सामान्यतः मूळ व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर किंवा रद्द झाल्यास समाप्त होते. | एकदा अंमलात आणून नोंदणी झाल्यावर कायमस्वरूपी आणि शाश्वत. |
रद्द करण्याची क्षमता | सर्वसाधारणपणे प्राचार्यांकडून कोणत्याही वेळी रद्द किंवा मागे घेतले जाऊ शकते. | एकतर्फी रद्द करता येणार नाही; त्यासाठी दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशाची आवश्यकता आहे. |
मुद्रांक शुल्क | अत्यंत कमी/नाममात्र शुल्क (निश्चित फी). | मालमत्तेच्या मूल्याच्या टक्केवारीवर आधारित उच्च शुल्क (३%–८%). |
पुनर्विक्री करण्याचा अधिकार | एजंट विक्रीच्या कागदपत्रांवर सही करू शकतो, पण ती वस्तू स्वतःला 'विकू' शकत नाही. | मालकाला मालमत्ता विकण्याचा, गहाण ठेवण्याचा किंवा भेट देण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. |
बँक कर्ज पात्रता | बँका सहसा मुखत्यारपत्राच्या मालकीच्या मालमत्तांवर गृहकर्ज देत नाहीत. | बँका नोंदणीकृत विक्री कराराच्या आधारे सहजपणे कर्ज देतात. |
मालमत्तेचे फेरफार | महानगरपालिका कर नोंदींमध्ये नाव बदलण्याची (फेरफार) परवानगी देत नाही. | शासकीय/महसूल नोंदींमध्ये आपले नाव अद्ययावत करून घेण्यासाठी आवश्यक. |
वारसा हक्क | मुखत्यारपत्र धारकाच्या मुलांना मालमत्तेचा वारसा मिळू शकत नाही. | ती मालमत्ता मालकाच्या संपत्तीचा भाग बनते आणि तिचा वारसा मिळू शकतो. |
न्यायालयीन अधिकार | मर्यादित; सूरज लॅम्प (२०११) प्रकरणानुसार, मुखत्यारपत्र हे मालकी हक्काचे शीर्षक नाही. | सर्वोच्च कायदेशीर दर्जा; याला तुमच्या मालकीची 'जगाला दिलेली सूचना' मानले जाते. |
निष्कर्ष
जेव्हा तुम्ही लंडन किंवा दुबईसारख्या ठिकाणी दूर असता, तेव्हा तुमच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन करण्यासाठी कोणाची तरी गरज भासल्यास मुखत्यारपत्राचा (Power of Attorney) वापर करा. दैनंदिन व्यवहार हाताळण्यासाठी हे उपयुक्त आणि सोयीस्कर आहे. परंतु, जर तुम्ही तुमच्या स्वप्नातील घर विकत घेत असाल, तर नोंदणी (विक्रीपत्र) निवडा. नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत मुद्रांक शुल्क भरा आणि प्रक्रिया पूर्ण करा. तुमचे नाव सरकारी नोंदींमध्ये अधिकृतपणे नोंदवले गेले आहे याची खात्री करा. तुमची मालकी खऱ्या अर्थाने सुरक्षित करण्याचा हा एकमेव मार्ग आहे. मालमत्ता ही अनेकदा तुमची सर्वात मोठी संपत्ती असते, त्यामुळे कायदेशीर प्रक्रियेत कोणताही शॉर्टकट घेऊ नका.
अस्वीकरण: हा ब्लॉग केवळ सामान्य माहितीसाठी आहे. यात कोणताही व्यावसायिक कायदेशीर सल्ला किंवा मार्गदर्शन दिलेले नाही. तुम्हाला मदतीची आवश्यकता असल्यास, कृपया एका पात्र आणि अनुभवी दिवाणी वकिलाशी बोला .
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
प्रश्न १. माझ्याकडे फक्त मुखत्यारपत्र असताना मी माझे घर विकू शकतो का?
तांत्रिकदृष्ट्या, नाही. सूरज लॅम्प प्रकरणातील सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयानुसार, तुम्ही जीपीए (GPA) द्वारे मालकी हक्क हस्तांतरित करू शकत नाही. त्यासाठी मूळ मालकाला नवीन खरेदीदाराच्या नावे विक्रीपत्र (रजिस्ट्री) करून द्यावे लागेल.
प्रश्न २. नोंदणीकृत मुखत्यारपत्र हे मालकी हक्काच्या समान आहे का?
नाही. नोंदणीकृत मुखत्यारपत्राचा अर्थ फक्त एवढाच आहे की, सरकार हे मान्य करते की तुम्हाला मालकाच्या वतीने काम करण्याचा अधिकार आहे. त्यामुळे तुम्ही मालक बनत नाही.
प्रश्न ३. भारतात रजिस्ट्रीसाठी किती खर्च येतो?
नोंदणीचा खर्च तुमच्या राज्याच्या मुद्रांक शुल्क दरांवर अवलंबून असतो, जे सहसा मालमत्तेच्या सर्कल रेट किंवा बाजार मूल्याच्या ३% ते ८% पर्यंत असतात, आणि त्यात १% नोंदणी शुल्क समाविष्ट असते.
प्रश्न ४. मुखत्यारपत्राची मुदत संपते का?
होय, मुखत्यारपत्र सामान्यतः मूळ मालक किंवा एजंट यांच्या मृत्यूनंतर, किंवा कायदेशीर नोटीसद्वारे ते विशेषतः रद्द केल्यास, कालबाह्य होते.
प्रश्न ५. मला सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र असलेल्या मालमत्तेवर गृहकर्ज मिळू शकते का?
बहुतांश नामांकित बँका (जसे की एसबीआय, एचडीएफसी किंवा आयसीआयसीआय) केवळ मुखत्यारपत्राद्वारे धारण केलेल्या मालमत्तेसाठी गृहकर्ज देत नाहीत. त्यासाठी त्यांना नोंदणीकृत विक्री कराराची आवश्यकता असते.
तज्ञ सल्ला आणि उपाय मिळवा
कौटुंबिक, मालमत्ता, गुन्हेगारी प्रकरणे आणि इतर सर्व कायदेशीर बाबींसाठी अनुभवी वकील
आता सल्ला घ्या