भारतात विक्री आणि विक्रीचा करार यामधील फरक

भारतीय कायद्यानुसार, मालमत्ता किंवा वस्तूंच्या व्यवहाराचे विक्री आणि विक्रीचा करार हे दोन वेगवेगळे टप्पे आहेत, जरी लोक अनेकदा हे शब्द अदलाबदलीने वापरतात. विक्री म्हणजे मालमत्तेची किंवा वस्तूंची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे एका विशिष्ट किमतीच्या मोबदल्यात त्वरित हस्तांतरित होणे. विक्रीचा करार म्हणजे भविष्यात किंवा काही विशिष्ट अटींची पूर्तता झाल्यावर हस्तांतरण होईल, असे दिलेले वचन. या दोन्हींमधील फरक महत्त्वाचा ठरतो, कारण व्यवहार विक्री म्हणून आधीच पूर्ण झाला आहे की विक्रीचा करार म्हणून प्रलंबित आहे, यावर अवलंबून पक्षांचे हक्क, धोके, उपाययोजना आणि जबाबदाऱ्या बदलतात. हा फरक प्रामुख्याने 'माल विक्री कायदा, १९३०' द्वारे नियंत्रित केला जातो आणि भारतातील स्थावर मालमत्तेचे व्यवहार, मालमत्तेचे वाद, कर्जावर आधारित खरेदी आणि करारासंबंधीच्या खटल्यांमध्ये तो महत्त्वाची भूमिका बजावतो.

मुख्य सारांश

भारतीय कायद्यानुसार विक्री आणि विक्रीचा करार या दोन गोष्टी एकसारख्या नाहीत. विक्रीमुळे मालकी हक्क तात्काळ हस्तांतरित होतो, तर विक्रीचा करार हा केवळ नंतरच्या व्यवहारासाठी दिलेले एक वचन असते.

• पूर्ण झालेल्या विक्रीमध्ये, खरेदीदार कायदेशीर मालक बनतो आणि सामान्यतः नुकसानीची जोखीम तात्काळ स्वीकारतो. विक्रीच्या करारामध्ये, अंतिम हस्तांतरण होईपर्यंत मालकी आणि जोखीम सामान्यतः विक्रेत्याकडेच राहते.
• विक्रीचा करार सामान्यतः बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेच्या खरेदीमध्ये, गृहकर्जावर आधारित व्यवहारांमध्ये आणि अशा परिस्थितीत वापरला जातो, जिथे अंतिम हस्तांतरणापूर्वी मंजुरी, मालकी हक्काची पडताळणी किंवा प्रलंबित औपचारिकता पूर्ण करणे बाकी असते.
• फ्लॅट, जमीन किंवा घरे यांसारख्या स्थावर मालमत्तेची कायदेशीर मालकी केवळ योग्यरित्या तयार केलेल्या आणि नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारेच हस्तांतरित होते. केवळ संपूर्ण रक्कम भरल्याने किंवा ताबा घेतल्याने कोणीही कायदेशीर मालक बनत नाही.
• विक्रीचा करार मालकी हक्क नव्हे, तर करारात्मक हक्क निर्माण करतो. जर विक्रेत्याने व्यवहार पूर्ण करण्यास नकार दिला, तर खरेदीदार विशिष्ट पूर्ततेसाठी, परताव्यासाठी, नुकसान भरपाईसाठी किंवा मनाई हुकुमासाठी न्यायालयात जाऊ शकतो.
• मालमत्तेचे अनेक वाद हे पक्षकार ताबा आणि मालकी यात गल्लत करतात, तोंडी आश्वासनांवर विश्वास ठेवतात, कागदपत्रांची नोंदणी करत नाहीत किंवा पेमेंटच्या अटी आणि डिफॉल्टचे परिणाम लेखी स्वरूपात स्पष्टपणे नमूद करत नाहीत, यांमुळे निर्माण होतात.
• विक्रीपत्र हा मालकी हक्क हस्तांतरित करणारा अंतिम कायदेशीर दस्तऐवज असतो, तर विक्रीचा करार हा केवळ विक्रीच्या भविष्यातील अटी निश्चित करणारा एक पूर्वतयारीचा करार असतो.

सेल म्हणजे काय?

विक्री म्हणजे जेव्हा विक्रेता ठरलेल्या किमतीच्या बदल्यात वस्तू, मालमत्ता किंवा सेवांची मालकी खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करतो. सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास, विक्रेता त्या मालमत्तेवरील किंवा वस्तूंवरील आपले हक्क सोडून देतो आणि खरेदीदार त्याचा नवीन कायदेशीर मालक बनतो.

उदाहरणार्थ:

• जर एखाद्या व्यक्तीने दुकानातून मोबाईल फोन विकत घेऊन त्याचे पैसे भरले, तर मालकी हक्क सहसा लगेच हस्तांतरित होतो.
• जर कोणी फ्लॅट विकत घेतला, तर विक्री करार योग्यरित्या तयार होऊन त्याची नोंदणी झाल्यानंतरच मालकी हस्तांतरित होते.

विक्रीपत्र

माल विक्री कायदा, १९३० च्या कलम ४ नुसार, विक्रीचा करार म्हणजे असा करार, ज्यामध्ये विक्रेता खरेदीदाराला किमतीच्या मोबदल्यात वस्तू हस्तांतरित करतो किंवा हस्तांतरित करण्याचे मान्य करतो. वैध विक्रीसाठी, चार घटक अस्तित्वात असणे आवश्यक आहे:

• करार करण्यास सक्षम असलेले पक्ष
• विक्रीसाठी कायदेशीर मोबदला किंवा किंमत
• मालकी हक्क प्रत्यक्षात हस्तांतरित झाला पाहिजे.
• कायदेशीर उद्देश आणि वैध संमती
• आवश्यकतेनुसार नोंदणीच्या आवश्यकतांचे पालन करणे.

टीप: स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये, नोंदणी कायदा, १९०८ च्या कलम १७ अन्वये नोंदणीकृत विक्रीपत्र अनिवार्य आहे; नोंदणी नसलेल्या दस्तऐवजाद्वारे मालकी हक्क प्राप्त होऊ शकत नाही. जंगम वस्तूंच्या बाबतीत, औपचारिक नोंदणीशिवाय केवळ वस्तू सुपूर्द केल्याने विक्री पूर्ण होऊ शकते.

विक्रीचा करार म्हणजे काय?

विक्रीचा करार हा एक असा करार आहे, ज्यामध्ये विक्रेता भविष्यात किंवा काही विशिष्ट अटींची पूर्तता झाल्यावर मालमत्ता खरेदीदाराला हस्तांतरित करण्यास सहमत असतो; स्वाक्षरीच्या वेळी मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाही. मूलतः, हा एक पूर्ण झालेला व्यवहार नसून, एक द्विपक्षीय वचन आहे.

विक्री कराराचा वापर केला जातो अशा सामान्य परिस्थिती

1. बांधकाम सुरू असलेल्या मालमत्तेची खरेदी: खरेदीदार अनेकदा बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅट किंवा अपार्टमेंटची नोंदणी करताना विक्री करारावर स्वाक्षरी करतात, कारण ताबा आणि अंतिम मालकी हस्तांतरण नंतर होते.
2. बँक कर्जाद्वारे मालमत्तेची खरेदी: अनेक विक्री व्यवहार गृहकर्ज मंजुरी आणि बँकेकडून कर्जाची परतफेड यावर अवलंबून असतात, त्यामुळे अंतिम विक्री करार पूर्ण करण्यापूर्वी दोन्ही पक्ष प्रथम विक्री करण्यास सहमत होतात.
3. प्रलंबित कायदेशीर किंवा आर्थिक औपचारिकता: विक्रीचा करार अशा ठिकाणी देखील सामान्यपणे वापरला जातो, जिथे मालकी हक्क कायदेशीररित्या हस्तांतरित होण्यापूर्वी विक्रेत्याला विद्यमान गृहकर्ज फेडणे, मंजुरी मिळवणे किंवा कागदपत्रांची पडताळणी पूर्ण करणे आवश्यक असते.

टीप: स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत, अंतिम विक्रीपत्र तयार होण्यापूर्वी विक्रीचे करार करणे ही एक मानक प्रक्रिया आहे. ते वाटाघाटी आणि तयारीच्या कालावधीत दोन्ही पक्षांचे संरक्षण करतात.

विक्री आणि विक्रीचा करार यांमध्ये काय फरक आहे?

‘विक्री’ आणि ‘विक्रीचा करार’ या संज्ञा अनेकदा एकत्र वापरल्या जातात; वस्तू विक्री कायदा, १९३० अंतर्गत त्यांचे कायदेशीर अर्थ वेगवेगळे आहेत. खालील तक्त्यामध्ये त्यांच्यातील मुख्य फरक सोप्या आणि सहज समजेल अशा पद्धतीने स्पष्ट केले आहेत.

विक्रीमध्ये मालकी हक्क केव्हा हस्तांतरित होतो?

विक्रीमधील मालकी हक्क हा संबंधित मालमत्तेचा प्रकार आणि त्याला लागू असलेल्या कायदेशीर आवश्यकतांवर अवलंबून असतो. केवळ पैसे भरल्याने किंवा ताबा मिळाल्याने मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाही. एखादी व्यक्ती कायदेशीर मालकी नसतानाही मालमत्तेचा ताबा घेऊ शकते आणि काही प्रकरणांमध्ये, मालमत्तेचा ताबा मिळण्यापूर्वीच मालकी हक्क हस्तांतरित होऊ शकतो.

1. जंगम वस्तू , जसे की फर्निचर, इलेक्ट्रॉनिक्स, यंत्रसामग्री किंवा मालसाठा, यांच्या बाबतीत मालकी हक्क सामान्यतः वस्तू विक्री कायदा, १९३० अंतर्गत खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्या करारातील हेतूनुसार हस्तांतरित होतो. याचा अर्थ मालकी हक्क हस्तांतरित होऊ शकतो.
2. • माल वितरित होण्यापूर्वी,
   • डिलिव्हरीनंतर,
   • किंवा विशिष्ट अटींची पूर्तता झाल्यावरच.

मालकी हस्तांतरणाची वेळ दोन्ही पक्षांमधील करारावर, मालाच्या स्थितीवर आणि मालाची स्पष्ट ओळख पटते की नाही यावर अवलंबून असते.

उदाहरण:
जर एखाद्या खरेदीदाराने विशिष्ट लॅपटॉप खरेदी केला आणि विक्री त्वरित पूर्ण करण्यास दोन्ही पक्ष सहमत असतील, तर डिलिव्हरी नंतरच्या तारखेला नियोजित असली तरीही, कराराच्या वेळीच मालकी हक्क हस्तांतरित होऊ शकतो.

2. जमीन, फ्लॅट्स, घरे किंवा व्यावसायिक इमारती यांसारख्या स्थावर मालमत्तेची मालकी , मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम, १८८२ आणि नोंदणी अधिनियम, १९०८ अंतर्गत वैध विक्रीपत्र तयार करून त्याची नोंदणी झाल्यानंतरच हस्तांतरित होते.

केवळ विक्री करारावर सही केल्याने खरेदीदार कायदेशीर मालक बनत नाही. त्याचप्रमाणे, नोंदणीशिवाय केवळ संपूर्ण खरेदी किंमत भरणे किंवा ताबा घेणे पुरेसे नाही.

विक्रीपत्र योग्यरित्या तयार झाल्यावर, सक्षम प्राधिकरणाकडे दस्तऐवजाची नोंदणी झाल्यावर आणि सर्व कायदेशीर औपचारिकता पूर्ण झाल्यावरच कायदेशीर मालकी हस्तांतरित होते.

उदाहरण:
एखादी व्यक्ती फ्लॅटची संपूर्ण रक्कम भरून त्यात राहायलाही जाऊ शकते, परंतु कायदेशीर मालकी हक्क नोंदणीकृत विक्री करार पूर्ण झाल्यानंतरच हस्तांतरित होतो.

3. वाहने आणि इतर नोंदणीकृत मालमत्तांची मालकी सामान्यतः वाहनाची सुपुर्दगी आणि नोंदणीची औपचारिकता पूर्ण होणे या दोन्हीवर अवलंबून असते. केवळ वाहन सुपुर्द केल्याने कायदेशीर मालकी पूर्णपणे हस्तांतरित होऊ शकत नाही, कारण नोंदणी प्रमाणपत्र (RC) सारख्या अधिकृत नोंदी अद्ययावत करणे देखील आवश्यक असते. महत्त्वाच्या घटकांमध्ये सामान्यतः खालील बाबींचा समावेश असतो:
4. • वाहनाची डिलिव्हरी,
   • हस्तांतरण कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करणे,
   • विम्याचे हस्तांतरण, आणि
   • परिवहन प्राधिकरणाकडे नोंदणी नोंदी अद्ययावत करणे.

उदाहरण:
जर गाडी खरेदीदाराला सुपूर्द केली गेली असेल, परंतु आरसी हस्तांतरण अद्याप प्रलंबित असेल, तर नोंदणी नोंदी अद्ययावत होईपर्यंत कायदेशीर मालकी हक्काबाबत वाद निर्माण होऊ शकतात.

विक्रीच्या करारामध्ये मालकी हक्क केव्हा हस्तांतरित होतो?

करारामध्ये नमूद केलेल्या अटींची पूर्तता झाल्यावरच मालकी हस्तांतरित होते, उदाहरणार्थ, जेव्हा संपूर्ण विक्री किंमत दिली जाते, एखादी विशिष्ट तारीख येते किंवा मंजुरी मिळते. तोपर्यंत, विक्रेता हाच कायदेशीर मालक राहतो.

मुख्य मुद्दे:

• जर खरेदीदाराने किंमत दिली, परंतु विक्रेत्याने दस्तऐवज तयार करण्यास नकार दिला, तर खरेदीदार विशिष्ट अंमलबजावणीसाठी दावा दाखल करू शकतो; मालकी हक्क आपोआप हस्तांतरित होत नाही.
• अटींची पूर्तता न झाल्यास (कर्ज नाकारले गेल्यास, मंजुरी नामंजूर झाल्यास), करार त्याच्या अटींनुसार रद्द होऊ शकतो.
• स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचा करार पूर्ण झाल्यावर, त्यासाठी स्वतंत्र, नोंदणीकृत विक्रीपत्राची आवश्यकता असते.

विक्रीच्या करारामुळे मालकी हक्क निर्माण होतात का?

नाही. विक्रीच्या करारामुळे मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाही. खरेदीदाराला करारानुसार हक्क मिळतात, मालकी हक्क नव्हेत. तथापि, मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याचे कलम ५३अ हे अंशतः पूर्ततेच्या सिद्धांताद्वारे आंशिक संरक्षण प्रदान करते : जर खरेदीदाराने करारानुसार स्थावर मालमत्तेचा ताबा घेतला असेल आणि करारातील आपला भाग पूर्ण केला असेल किंवा करण्यास इच्छुक असेल, तर विक्रीपत्र अद्याप तयार झाले नसले तरीही, विक्रेता खरेदीदाराविरुद्ध कराराशी विसंगत कोणताही हक्क लागू करू शकत नाही.

टीप: हे तत्त्व केवळ लिखित करारांनाच लागू होते आणि नोंदणी आणि इतर संबंधित कायदे (सुधारणा) अधिनियम, २००१ नंतर, नोंदणी नसलेला विक्रीचा करार अंशतः पूर्ततेचा पुरावा म्हणून देखील वापरला जाऊ शकत नाही.

जर विक्रेत्याने विक्री पूर्ण करण्यास नकार दिला तर काय होते?

खरेदीदाराचा मुख्य उपाय म्हणजे विशिष्ट निवारण कायदा, १९६३ अंतर्गत विशिष्ट अंमलबजावणीसाठी दावा दाखल करणे , जो विक्रेत्याला विक्रीपत्र कार्यान्वित करण्यास भाग पाडतो. जिथे आर्थिक नुकसान भरपाई अपुरी पडते, तिथे न्यायालये विशिष्ट अंमलबजावणी मंजूर करतात; स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत सहसा असेच घडते, कारण जमिनीचा प्रत्येक तुकडा अद्वितीय असतो. विशिष्ट अंमलबजावणीच्या पलीकडे:

• खरेदीदार व्याजासह आगाऊ भरलेल्या रकमेच्या परताव्याची मागणी करू शकतो.
• झालेल्या कोणत्याही नुकसानीबद्दल खरेदीदार नुकसान भरपाईसाठी दावा दाखल करू शकतो.
• खटला चालू असताना, विक्रेत्याला मालमत्ता तिसऱ्या व्यक्तीला विकण्यापासून रोखण्यासाठी खरेदीदार मनाई हुकूम मागू शकतो.

यापैकी कोणताही उपाय योजण्यासाठी लेखी दस्तऐवज, म्हणजेच नोंदणीकृत किंवा किमान मुद्रांकित विक्री करार, आवश्यक आहे.

खरेदीदाराने पैसे न भरल्यास काय होते?

जेव्हा खरेदीदार पैसे देण्यास कसूर करतो, तेव्हा विक्रेत्याला अनेक अधिकार प्राप्त होतात:

• विक्रीचा करार रद्द करा आणि तो करार संपुष्टात आल्याचे समजा.
• जर करारामध्ये याची तरतूद असेल तर, बयाणा रक्कम किंवा नाममात्र आगाऊ रक्कम जप्त करावी.
• करार किंमत आणि पुनर्विक्री किंमत यांमधील फरक, तसेच खर्चाच्या भरपाईसाठी दावा दाखल करा.
• मालमत्ता पुन्हा विका आणि थकबाकीदार खरेदीदाराकडून नुकसान वसूल करा.

करारातील जप्ती, कालमर्यादा आणि चूक झाल्यास होणारे परिणाम यांसंबंधीची कलमे अत्यंत महत्त्वाची असतात. जप्तीची कलमे दंडात्मक आहेत की नुकसानीचा खराखुरा पूर्व-अंदाज आहेत, याची न्यायालये कसून तपासणी करतात.

अंतिम विक्रीपूर्वी विक्रीचा करार महत्त्वाचा का असतो?

विक्रीचा करार हा हेतू आणि पूर्तता यांच्यातील कायदेशीर दुवा म्हणून काम करतो. तो ठरलेल्या किमतीची नोंद करून आणि विक्रेत्याला माघार घेण्यापासून किंवा किंमत वाढवण्यापासून रोखून खरेदीदाराचे संरक्षण करतो. तो खरेदीदारावर जबाबदाऱ्या, कालमर्यादा, पेमेंटचे टप्पे आणि चूक झाल्यास होणारे परिणाम लादून विक्रेत्याचे संरक्षण करतो. अंतिम, नोंदणीकृत विक्रीसाठी वचनबद्ध होण्यापूर्वी, तो दोन्ही पक्षांना मालमत्तेच्या मालकी हक्काच्या कागदपत्रांची पडताळणी करण्यासाठी, वित्तपुरवठ्याची व्यवस्था करण्यासाठी आणि नियामक मंजुरी मिळवण्यासाठी वेळ देतो. विक्रीच्या लेखी कराराशिवाय, ठरलेल्या गोष्टींवरून होणारे वाद हे केवळ शब्दांविरुद्ध होतात आणि न्यायालयांकडे कारवाई करण्यासाठी फारसे काही उरत नाही.

विक्रीपत्र आणि विक्रीचा करार यांमधील फरक

विक्रीपत्र आणि विक्रीचा करार हे मालमत्तेच्या व्यवहारात वापरले जाणारे महत्त्वाचे कायदेशीर दस्तऐवज आहेत, परंतु भारतीय कायद्यानुसार त्यांचे उद्देश वेगवेगळे आहेत. खालील तक्त्यामध्ये त्यांच्यातील मूलभूत फरक सोप्या आणि सहज समजेल अशा पद्धतीने स्पष्ट केला आहे.

टीप: विक्रीपत्र हा मालकी हक्काचा अंतिम दस्तऐवज आहे. विक्रीचा करार हा एक पूर्वतयारीचा दस्तऐवज आहे. स्थावर मालमत्तेची मालकी प्रस्थापित करण्याच्या बाबतीत, कोणतीही आंशिक रक्कम, ताबा किंवा नोटरीकरण हे नोंदणीकृत विक्रीपत्राची जागा घेऊ शकत नाही.

विक्री आणि विक्री कराराच्या व्यवहारांमधील सामान्य चुका

• सही आणि शिक्का असलेल्या दस्तऐवजाऐवजी तोंडी आश्वासनांवर किंवा व्हॉट्सॲपवरील अनौपचारिक करारांवर अवलंबून राहणे
• नाममात्र रक्कम देण्यापूर्वी विक्रेत्याच्या मालकी हक्काची पडताळणी न करणे
• ताबा आणि मालकी यातील गफलत: ताबा घेतल्याने तुम्ही मालक बनत नाही.
• विक्री कराराची नोंदणी न केल्यास, विक्रीचा करार पुरेसा आहे असे गृहीत धरल्यास
• करारामध्ये स्पष्ट कालमर्यादा, देयकाचे वेळापत्रक आणि चूक झाल्यास होणारे परिणाम यांचा समावेश न करणे
• मुद्रांक शुल्काच्या दायित्वाकडे दुर्लक्ष केल्यास, कागदपत्रे न्यायालयात ग्राह्य धरली जाऊ शकत नाहीत.

निष्कर्ष

विक्री आणि विक्रीचा करार हे मुळात वेगवेगळे दस्तऐवज असून त्यांचे कायदेशीर परिणामही भिन्न असतात. विक्रीमुळे व्यवहार पूर्ण होतो आणि मालकी हक्क तात्काळ हस्तांतरित होतो. विक्रीचा करार हे एक वचन असते, जे बंधनकारक असले तरी, जोपर्यंत अटींची पूर्तता होत नाही आणि नोंदणीकृत विक्रीपत्र तयार होत नाही, तोपर्यंत ते अपूर्ण असते. जे पक्ष या दोन्हींमध्ये गोंधळ करतात, त्यांना पैसे, हक्क किंवा मालमत्ता गमावण्याचा धोका असतो. कोणत्याही दस्तऐवजावर सही करण्यापूर्वी, त्याचा योग्य मसुदा तयार करणे, त्यावर मुद्रांक लावणे, आवश्यक असल्यास नोंदणी करणे आणि कायदेशीर योग्य ती खबरदारी घेणे, या ऐच्छिक पायऱ्या नाहीत; कायदेशीर मालकी हक्क असणे आणि केवळ एक कागदाचा तुकडा असणे, यातील हाच फरक आहे.

अस्वीकरण: हा लेख केवळ सामान्य माहितीसाठी आहे आणि तो कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला मानला जाऊ नये. विशिष्ट प्रकरणांमध्ये किंवा विवादांमध्ये सल्ल्यासाठी वाचकांनी पात्र कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्यावा.