भाडेकरूच्या निष्कासनाबाबत सर्वोच्च न्यायालयाचा नवीनतम निकाल

भाडेकरूंच्या हकालपट्टीसंदर्भात भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या ताज्या निकालांमधून एक गोष्ट स्पष्ट होते: घरमालकांना जेव्हा खरी गरज असते, तेव्हा त्यांच्या मालमत्ता परत मिळवण्यासाठी त्यांच्याकडे भक्कम कायदेशीर आधार असतो, भाडेकरू प्रक्रियेतील विलंबाद्वारे व्यवस्थेचा गैरफायदा घेऊ शकत नाहीत आणि मालमत्तेवरील दीर्घकालीन ताबा, तो कितीही वाढवलेला असला तरी, मालकी हक्क सांगण्यासाठी वापरला जाऊ शकत नाही. न्यायालयाने, २०२५ ते २०२६ च्या सुरुवातीपर्यंत, असे अनेक निकाल दिले आहेत जे राज्य भाडे नियंत्रण कायद्यांतर्गत घरमालकांच्या हक्कांना बळकटी देतात आणि त्याच वेळी त्या हक्कांच्या गैरवापरालाही कठोर मर्यादा घालतात.

कायदेशीर मुद्दा काय आहे आणि त्याचा परिणाम कोणावर होतो?

भारतात, निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्ता भाड्याने घेणाऱ्या भाडेकरूला, दिल्ली भाडे नियंत्रण कायदा, १९५८, केरळ इमारती (भाडेकरार आणि भाडे नियंत्रण) कायदा, १९६५, आणि इतर राज्यांमधील तत्सम कायद्यांसारख्या राज्यस्तरीय भाडे नियंत्रण कायद्यांद्वारे मनमानी निष्कासनापासून संरक्षण दिले जाते. हे कायदे घरमालकाला भाडेकरार संपल्यानंतर भाडेकरूला सहजपणे घर सोडायला सांगण्याची परवानगी देत ​​नाहीत. त्याऐवजी, घरमालकाला निष्कासनासाठी कायदेशीररित्या मान्यताप्राप्त कारणांपैकी एक कारण सिद्ध करावे लागते, ज्यामध्ये सामान्यतः खालील गोष्टींचा समावेश असतो:

• भाडे न भरणे
• घरमालकाची किंवा त्यांच्या कुटुंबाची खरी वैयक्तिक किंवा व्यावसायिक गरज
• परवानगीशिवाय जागा पोटभाड्याने देणे
• मालमत्तेचे नुकसान करणे

याचा थेट परिणाम लाखो भारतीयांवर होतो, विशेषतः शहरी भागांमध्ये, जिथे दीर्घकाळचे भाडेकरू आणि घरमालक यांच्यातील वाद अत्यंत सामान्य आहेत. काहीवेळा मालमत्ता अनेक दशकांपासून भाड्याने दिलेल्या असतात आणि जेव्हा घरमालकाला ती जागा परत मिळवायची असते, तेव्हापर्यंत भाडेकरूने कायदेशीर मार्गाने आपले पाय रोवलेले असू शकतात.

भारतात भाडेकरू निष्कासनासाठी कोणते कायदे लागू आहेत?

भाडेकरूंच्या हकालपट्टीबाबत कोणताही एकच केंद्रीय कायदा नाही. प्रत्येक राज्याचा स्वतःचा भाडे नियंत्रण कायदा आहे आणि हकालपट्टी नियंत्रित करणारे हेच प्रमुख कायदे आहेत. सर्वोच्च न्यायालयाच्या खटल्यांमध्ये तुम्हाला वारंवार आढळणाऱ्या काही प्रमुख कायदेशीर तरतुदी खालीलप्रमाणे आहेत:

• कलम १०६, मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२. हा भाडेकरार आणि नोटिसींसंबंधीचा सर्वसाधारण कायदा आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने असे मत मांडले आहे की, बहुतेक राज्यांच्या भाडे कायद्यांनुसार, घरमालकाला निष्कासनासाठी अर्ज करण्यापूर्वी या कलमांतर्गत औपचारिक नोटीस बजावण्याचीदेखील आवश्यकता नसते.
• राज्य भाडे नियंत्रण कायदे. हे विशेष कायदे आहेत जे लागू असलेल्या सर्वसाधारण भाडेकरू संरक्षण कायद्याला (TPA) रद्दबातल ठरवतात. निष्कासनाची कारणे, प्रक्रिया आणि भाडेकरूंना दिले जाणारे संरक्षण, या सर्वांची व्याख्या यामध्ये केलेली आहे.
• सरफेसी कायदा, २००२- बँकेकडे गहाण ठेवलेल्या मालमत्तांच्या बाबतीत, हा कायदा कधीकधी भाडेकरूंच्या हक्कांशी संबंधित असतो आणि सर्वोच्च न्यायालयाला या दोन्हींमध्ये स्पष्ट सीमारेषा आखावी लागली आहे.

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा भाडे कायद्याच्या अधिकारक्षेत्राबाहेरील भाडेकरारांना लागू होतो, परंतु एकदा का भाडे नियंत्रण कायदा एखाद्या भाडेकराराच्या कक्षेत आला की, तो कायदा प्राधान्य घेतो.

भाडेकरू निष्कासनासंबंधी सर्वोच्च न्यायालयाचे महत्त्वपूर्ण निकाल

या विभागात भारतीय भाडे नियंत्रण कायद्यांनुसार भाडेकरूंच्या निष्कासनासाठीच्या प्रमुख प्रक्रियात्मक आवश्यकता आणि पुराव्यासंबंधी मानके निश्चित करणाऱ्या सर्वोच्च न्यायालयाच्या महत्त्वपूर्ण निर्णयांचे विश्लेषण केले आहे.

1. व्ही. धनपाल चेट्टियार वि. येसोदाई अम्मल (1979) 4 SCC 214

तथ्ये: या प्रकरणात , तामिळनाडूतील एका घरमालकाने वैयक्तिक गरजेचा हवाला देत, तामिळनाडू इमारती (भाडेपट्टा आणि भाडे नियंत्रण) अधिनियम, १९६० अन्वये भाडेकरूला निष्कासित करण्यासाठी अर्ज दाखल केला. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १०६ अन्वये जागा खाली करण्याची नोटीस वैधपणे देण्यात आली नव्हती, या कारणास्तव कनिष्ठ न्यायालयांनी तो अर्ज फेटाळला. हे प्रकरण सर्वोच्च न्यायालयाच्या सात न्यायाधीशांच्या घटनापीठासमोर पोहोचले.

न्यायालयाचा निर्णय: सर्वोच्च न्यायालयाने, सात न्यायाधीशांच्या खंडपीठाने दिलेल्या एका ऐतिहासिक निर्णयात, असे ठरवले की, जिथे राज्याचा भाडे नियंत्रण कायदा निष्कासनासाठी स्वतःची कारणे आणि प्रक्रिया प्रदान करतो, तिथे घरमालकाला मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १०६ अंतर्गत प्रथम नोटीस बजावण्याची आवश्यकता नाही. न्यायालयाने असा निर्णय दिला की भाडे नियंत्रण कायदे हे विशेष कायदे आहेत आणि निष्कासनाच्या बाबतीत ते मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या सामान्य तरतुदींपेक्षा वरचढ ठरतात. यामुळे एका दीर्घकाळ चाललेल्या संघर्षाचे निराकरण झाले, ज्यामुळे देशभरातील घरमालकांसाठी अनावश्यक प्रक्रियात्मक अडथळे निर्माण झाले होते. या निर्णयाने एक समान नियम स्थापित केला: जर लागू असलेल्या भाडे कायद्यानुसार मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या नोटीसची आवश्यकता नसेल, तर ती आवश्यक नाही.

2. राजबीर पाल आणि Anr. v. कंवर प्रताप सिंग (दिल्ली उच्च न्यायालय / सर्वोच्च न्यायालय, SLP अंतर्गत 2023 चा निर्णय म्हणून उद्धृत)

तथ्ये: दिल्ली न्यायालयांसमोरील हे प्रकरण दिल्ली भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम १४(१)(डी) आणि (ई) शी संबंधित होते. एका घरमालकाने सद्भावनेच्या गरजेच्या कारणास्तव निष्कासनाची मागणी केली. कायदेशीर प्रश्न असा होता की, घरमालकाने गरज खरी आहे आणि दुसरी कोणतीही योग्य पर्यायी जागा उपलब्ध नाही, हे दोन्ही सिद्ध करणे आवश्यक आहे का, आणि अर्ज दाखल करताना न्यायालयांनी सद्भावनेच्या गरजेचे मूल्यांकन कसे करावे.

न्यायालयाने काय ठरवले: दीना नाथ विरुद्ध पूरण लाल (२००१) ५ SCC ७०५ या खटल्यासह सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्वीच्या निकालांचा आधार घेत , न्यायालयाने सद्भावनेच्या गरजेसाठीची द्विसूत्री चाचणी निश्चित केली: (i) गरज खरी असावी, केवळ इच्छा नसावी; आणि (ii) घरमालकाकडे त्या विशिष्ट गरजेसाठी योग्य पर्यायी जागा उपलब्ध नसावी. महत्त्वाचे म्हणजे, न्यायालयाने असेही ठरवले की, अर्ज दाखल करण्याच्या तात्काळ आधी सहा महिन्यांपेक्षा जास्त काळ निवासी जागेचा वापर न करणे, हे स्वतःच निष्कासनासाठी एक वैध स्वतंत्र कारण आहे. या खटल्याने, वैयक्तिक किंवा व्यावसायिक गरजेच्या कारणास्तव निष्कासनाच्या याचिकांचे मूल्यांकन करताना न्यायालयांद्वारे सातत्याने लागू केले जाणारे प्रस्थापित कायदेशीर मानक स्पष्ट केले.

भाडेकरू निष्कासनासंदर्भातील सर्वोच्च न्यायालयाचे नवीनतम खटले (२०२५)

सर्वोच्च न्यायालयाच्या अलीकडील २०२५ च्या निकालांनी मालकी हक्काचा पुरावा सुलभ करून, भाडेकरूंचा विलंब रोखून आणि खऱ्या वैयक्तिक मालमत्तेच्या गरजांना प्राधान्य देऊन घरमालकांचे हक्क अधिक मजबूत केले आहेत.

केस 1: कन्हैया लाल आर्य विरुद्ध मो. एहशान आणि Ors.

संदर्भ: २०२५ आयएनएससी २७१ | निर्णय: २५ फेब्रुवारी २०२५

तथ्ये: या प्रकरणात , झारखंडमधील छत्रा नगरपालिकेतील एका घरमालकाने, भाडे न भरणे आणि सद्भावनेने लागणारी गरज - विशेषतः, आपल्या दोन बेरोजगार मुलांना उदरनिर्वाह देण्यासाठी अल्ट्रासाऊंड मशीन बसवण्याची गरज - या दोन कारणांवरून आपल्या भाडेकरूला बाहेर काढण्यासाठी निष्कासन दावा क्र. २५/२००१ दाखल केला. कनिष्ठ न्यायालयाने २००६ मध्ये सद्भावनेने लागणाऱ्या गरजेच्या कारणास्तव निष्कासनाचा आदेश दिला, परंतु प्रथम अपीलीय न्यायालयाने आणि झारखंड उच्च न्यायालयाने घरमालकाकडे इतर मालमत्ता उपलब्ध असल्याचे नमूद करून हा निर्णय रद्द केला.

न्यायालयाने काय ठरवले: सर्वोच्च न्यायालयाने, न्यायमूर्ती पंकज मिथाल आणि न्यायमूर्ती एन. कोटेश्वर सिंग यांच्या खंडपीठाद्वारे, कनिष्ठ न्यायालयाचा निष्कासनाचा हुकूम पुनर्संचयित केला. न्यायालयाने स्पष्टपणे म्हटले की, घरमालकच आपल्या विशिष्ट गरजेसाठी कोणती मालमत्ता सर्वोत्तम आहे याचा उत्तम न्यायाधीश आहे - भाडेकरूला दुसऱ्या मालमत्तेकडे बोट दाखवून "त्याऐवजी ती वापरा" असे म्हणण्याचा अधिकार नाही. गरज ही केवळ इच्छा नसून खरी असली पाहिजे, परंतु एकदा ती खरी असल्याचे सिद्ध झाल्यावर, भाडेकरू दुसरा पर्याय लादू शकत नाही. न्यायालयाने असेही म्हटले की, एका वेगळ्या कौटुंबिक गरजेसाठी (मेहुण्याच्या गरजेसाठी) भाडेकरूला पूर्वी अंशतः निष्कासित केल्याने, दोन बेरोजगार मुलांच्या सध्याच्या दाव्याला अवैध ठरवता येत नाही, कारण दोन्हीची कारणे आणि पक्षकार वेगवेगळे होते.

केस 2: ज्योती शर्मा विरुद्ध विष्णू गोयल आणि एन.आर.

संदर्भ: २०२५ आयएनएससी १०९९ | निर्णय: ११ सप्टेंबर २०२५

तथ्य: हे प्रकरण १९५३ मध्ये सुरू झालेल्या भाडेकरारातून उद्भवले होते, जो ७० वर्षांहून अधिक काळचा अविरत ताबा होता. घरमालकीण, ज्योती शर्मा, ज्या दिवंगत रामजी दास यांच्या सून होत्या (ज्यांनी १९९९ मध्ये मृत्युपत्राद्वारे दुकान त्यांच्या नावावर केले होते), त्यांनी कुटुंबाचा मिठाई आणि नमकीन पदार्थांचा व्यवसाय वाढवण्यासाठी भाडेकरार वारसा हक्काने मिळालेल्या भाडेकरूच्या मुलांना बाहेर काढण्याची मागणी केली. भाडेकरूंनी मालमत्तेवरील त्यांच्या मालकी हक्काला पूर्णपणे आव्हान दिले, कारण कनिष्ठ न्यायालयाच्या कार्यवाहीदरम्यान मृत्युपत्राची कायदेशीर पडताळणी झाली नसल्यामुळे त्यांची कोणतीही वैध मालकी नाही, असा त्यांचा युक्तिवाद होता.

न्यायालयाचा निर्णय: न्यायमूर्ती जे. के. माहेश्वरी आणि न्यायमूर्ती के. विनोद चंद्रन यांच्या खंडपीठाने घरमालकाच्या बाजूने निष्कासनाचा निकाल दिला आणि जानेवारी २००० पासूनची भाड्याची थकबाकी वसूल करण्याचे आदेश दिले, तसेच भाडेकरूंना जागा खाली करण्यासाठी सहा महिन्यांची मुदत दिली. न्यायालयाने तीन महत्त्वाची तत्त्वे स्पष्ट केली. पहिले, निष्कासनाच्या दाव्यांमध्ये, मालकी हक्क सिद्ध करण्याचा निकष हा निव्वळ मालकी हक्काच्या दाव्यापेक्षा कमी असतो - घरमालकाला संपूर्ण मालकी हक्क सिद्ध करण्याची गरज नसते, केवळ भाडेकरूपेक्षा अधिक चांगला दावा सिद्ध करणे पुरेसे असते. दुसरे, जे भाडेकरू अनेक दशकांपासून एका विशिष्ट घरमालकाकडे भाडे भरत आहेत, त्यांना नंतर त्या घरमालकाच्या मालकी हक्काला आव्हान देण्यापासून कायदेशीररित्या प्रतिबंधित (प्रतिबंधित) केले जाते. तिसरे, भाडेकरूचा ताबा हा नेहमीच परवानगीने दिलेला असतो; प्रतिकूल ताब्याद्वारे त्याचे कधीही मालकी हक्कात रूपांतर होऊ शकत नाही.

प्रकरण 3: PU सिद्धिक आणि Ors. v. झकेरिया

संदर्भ: २०२५ आयएनएससी १३४० | निर्णय: २१ नोव्हेंबर २०२५

तथ्ये: कोचीमधील दोन व्यावसायिक दुकाने प्रतिवादी-भाडेकरूला भाड्याने देण्यात आली होती. भाडेकरूने २०२० च्या सुरुवातीपासून भाडे देणे बंद केले, ज्यामुळे दोन्ही दुकानांची मिळून ९४ लाख रुपयांपेक्षा जास्त थकबाकी जमा झाली. केरळ इमारती (भाडेपट्टा आणि भाडे नियंत्रण) कायदा, १९६५ च्या कलम ११(२)(ब) अंतर्गत निष्कासन याचिका दाखल करण्यात आल्या. वारंवार संधी देऊनही भाडेकरूने मान्य केलेली थकबाकी जमा न केल्यामुळे भाडे नियंत्रकाने कलम १२(३) अंतर्गत निष्कासनाचे आदेश पारित केले. त्यानंतर भाडेकरूने अपील केले आणि केरळ उच्च न्यायालयाने निष्कासनाचे आदेश रद्द केले. न्यायालयाने म्हटले की, घरमालकाने अपील स्तरावर पुन्हा कलम १२(१) अंतर्गत नवीन अर्ज दाखल केल्याशिवाय अपीलीय प्राधिकरण कार्यवाही थांबवू शकत नाही.

न्यायालयाचा निर्णय: सर्वोच्च न्यायालयाने, न्यायमूर्ती राजेश बिंदल आणि न्यायमूर्ती मनमोहन यांच्या खंडपीठाद्वारे, केरळ उच्च न्यायालयाचा आदेश रद्द केला आणि निष्कासन पुन्हा लागू केले. न्यायालयाने ठामपणे सांगितले की, जो भाडेकरू पाच वर्षांपासून भाडे देत नाही, तो प्रत्येक टप्प्यावर घरमालकाला प्रक्रिया पुन्हा सुरू करण्यास भाग पाडण्यासाठी प्रक्रियात्मक युक्तिवाद करू शकत नाही. कलम १२(१) नुसार, अपील करण्यासाठी भाडेकरूने सर्व मान्य केलेली थकबाकी जमा करणे ही आधीच एक पूर्व-अट आहे. अपीलीय प्राधिकरणाला नवीन अर्ज मागवण्याची आवश्यकता नव्हती; पूर्वीचे पालन न करणे हेच अंतिम होते. न्यायालयाने भाडेकरूला ३१ डिसेंबर २०२५ पर्यंत घराचा रिकामा ताबा देण्याचे निर्देश दिले. जर भाडेकरू दोन आठवड्यांच्या आत पालनाचे हमीपत्र दाखल करण्यात अयशस्वी ठरला, तर घरमालक तात्काळ निष्कासन हुकूमनाम्याची अंमलबजावणी करण्यास स्वतंत्र होते.

निष्कर्ष

अलीकडील निकालांमधील सर्वोच्च न्यायालयाची सातत्यपूर्ण भूमिका ही आहे की, भाडे नियंत्रण कायदे हे भाडेकरूंना मनमानी विस्थापनापासून वाचवण्यासाठी आहेत, कायदेशीर निष्कासनाविरुद्ध अनिश्चित काळासाठी संरक्षण कवच निर्माण करण्यासाठी नाहीत. जेव्हा घरमालक खरी वैयक्तिक किंवा व्यावसायिक गरज सिद्ध करतो, तेव्हा भाडेकरू पर्यायी सूचना देऊ शकत नाही. जेव्हा एखादा भाडेकरू अनेक वर्षे भाडे देण्यास नकार देतो आणि विलंब लावण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रियेतील पळवाटांचा वापर करतो, तेव्हा न्यायालये अशा वर्तनाला प्रोत्साहन देणार नाहीत. आणि जेव्हा दीर्घकाळ राहणारे भाडेकरू मालकी हक्काला आव्हान देण्याचा किंवा प्रतिकूल कब्जाचा दावा करण्याचा प्रयत्न करतात, तेव्हा सर्वोच्च न्यायालयाने तो मार्ग स्पष्टपणे बंद केला आहे. घरमालक आणि भाडेकरू या दोघांसाठीही संदेश स्पष्ट आहे: कायद्याचा प्रामाणिकपणे वापर करा, तथ्यांच्या आधारे आपले प्रकरण सिद्ध करा आणि न्यायालयांनी त्यानुसार कारवाई करावी अशी अपेक्षा ठेवा.

अस्वीकरण: ही माहिती केवळ सामान्य शैक्षणिक उद्देशांसाठी आहे आणि औपचारिक कायदेशीर सल्ला नाही. विशिष्ट समस्या किंवा कायदेशीर विवादांसाठी, कृपया पात्र कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घ्या .