भारतात लीज

वाढत्या शहरीकरणामुळे आणि लोकसंख्येच्या वाढीमुळे गेल्या काही वर्षांमध्ये भाड्याच्या किमती लक्षणीय वाढल्या आहेत आणि ही वाढ अनेकदा भाड्याच्या वाढत्या पसंतीस कारणीभूत ठरते. भारतातील या भाडेतत्त्वावरील कराराला मेट्रो-ध्रुवीकरण आणि सहस्राब्दींमधील बदलत्या जीवनशैलीमुळेही हातभार लागला आहे. मालमत्तेचे भाडेपट्टे देणे आधुनिक पिढीला त्याच्या लवचिक राहण्याच्या व्यवस्थेमुळे सहजपणे स्थलांतरित करण्याच्या क्षमतेसह अनेक कारणांमुळे अधिक आकर्षक होत आहे.

तथापि, भारतातील भाड्याने देण्याची संस्कृती आणि अलीकडील वर्तणुकीतील बदल यांनी त्यांच्या स्वतःच्या आव्हानांचा संच देखील आणला आहे, जसे की प्रमाणित भाडे कराराचा अभाव किंवा रजा आणि परवाना करार. नोटरीकृत करारनामा बहुतेकदा जमीनदार आणि भाडेकरू दोघांसाठी तात्पुरती व्यवस्था मानली जाते. लीज करारांची नोंदणी करण्यात अयशस्वी झाल्यामुळे दोन्ही पक्षांना अनेकदा अडचणी येतात.

लीज म्हणजे काय आणि त्याचे महत्त्व

भारतातील भाडेपट्टा ही जमीनमालक (पट्टेदार) आणि भाडेकरू (पट्टेदार) यांच्यातील कायदेशीर व्यवस्था आहे, जी भाडेपट्टी कराराच्या स्वरूपात अंमलात आणली जाते जी अटी आणि शर्तींची रूपरेषा दर्शवते ज्या अंतर्गत भाडेकरू घरमालकाच्या मालकीच्या मालमत्तेवर कब्जा करू शकतो आणि वापरू शकतो. विशिष्ट कालावधी. म्हणून, जेव्हा तुम्ही मालमत्ता भाड्याने देता, तेव्हा तुम्ही आणि तुमचा घरमालक सहसा एका करारावर स्वाक्षरी कराल ज्यामध्ये भाड्याच्या कालावधीत तुमच्यापैकी प्रत्येकजण कशासाठी जबाबदार आहे हे दर्शवेल. या करारामध्ये सामान्यत: घरमालक आणि भाडेकरू यांची नावे आणि पत्ते, भाड्याचा कालावधी किती आहे, तुम्ही किती भाडे द्याल, आवश्यक असलेल्या कोणत्याही सुरक्षा ठेवी, तुम्ही करार कसा समाप्त करू शकता आणि तुमचे आणि कोणते अधिकार आणि जबाबदाऱ्या यासारख्या महत्त्वाच्या तपशीलांचा समावेश असतो. जमीनदाराकडे आहे. हे करार निवासी आणि व्यावसायिक दोन्ही मालमत्तांसाठी वापरले जाऊ शकतात.

लीज करार हे महत्त्वाचे कायदेशीर दस्तऐवज आहेत जे जमीनदार आणि भाडेकरू दोघांच्या हक्कांचे आणि हितांचे संरक्षण करतात. ते भाडे कराराच्या अटी आणि शर्तींची स्पष्ट माहिती देतात आणि गैरसमज आणि विवाद टाळण्यास मदत करतात.

घरमालकांसाठी, भाडेपट्टा आवश्यक आहे कारण ते हे सुनिश्चित करते की त्यांना सहमतीनुसार भाड्याने घेतलेल्या कालावधीसाठी नियमित भाड्याने मिळकत मिळते आणि जमीनमालकाच्या हक्कांचे संरक्षण देखील होते. याव्यतिरिक्त, भाडेपट्टीमध्ये अशा तरतुदींचा समावेश असू शकतो ज्यात भाडेकरूच्या जबाबदाऱ्यांची रूपरेषा दर्शविली जाते, जसे की मालमत्तेची देखभाल करणे, उपयोगिता भरणे आणि बेकायदेशीर क्रियाकलापांमध्ये गुंतणे नाही. यामुळे घरमालकांना त्यांच्या मालमत्तेची योग्य काळजी घेतली जात आहे याची खात्री करण्यात आणि बेजबाबदार भाडेकरूंमुळे होणारे कोणतेही संभाव्य नुकसान टाळता येईल.

दुसरीकडे, भाडेकरूंना मालमत्तेचा निश्चित-मुदतीचा ताबा देऊन आणि त्यांच्या हक्कांचे संरक्षण करून भाडेपट्ट्यांचा फायदा होतो. याचा अर्थ घरमालकाने भाडेकरू संपुष्टात आणले किंवा भाडे वाढवण्याची चिंता न करता ते ठराविक कालावधीसाठी मालमत्तेत राहू शकतात. ही स्थिरता अशा भाडेकरूंसाठी विशेषतः महत्त्वाची असू शकते ज्यांच्याकडे वारंवार जाण्यासाठी आर्थिक संसाधने नसतात किंवा ज्यांना दीर्घकालीन राहण्याची व्यवस्था आवश्यक असते. हे भाडेकरूंना बेदखल करण्यापासून काही संरक्षण प्रदान करते. उदाहरणार्थ, भाडेकरूने वेळेवर भाडे देणे आणि मालमत्तेची देखभाल करणे यासारख्या भाडेकराराच्या अंतर्गत त्यांच्या सर्व जबाबदाऱ्या पूर्ण केल्या असल्यास, घरमालक त्यांना भाड्याचा कालावधी संपेपर्यंत कारणाशिवाय बाहेर काढू शकत नाही.

भारतात लीज कशी चालते?

भारतात, मालमत्ता भाड्याने देणे हे जगाच्या इतर भागांप्रमाणेच कार्य करते, परंतु भारतीय कायदा आणि रीतिरिवाजांच्या काही विशिष्ट पैलूंचा विचार करणे आवश्यक आहे. भारतात मालमत्ता भाडेतत्त्वावर देताना, भाडेकरू सामान्यत: घरमालकाला कोणत्याही नुकसानीसाठी किंवा भाडेकरार कालावधीच्या शेवटी न भरलेल्या भाड्यासाठी हमी स्वरूप म्हणून सुरक्षा ठेव भरतो. ही ठेव सामान्यतः लीज टर्मच्या शेवटी परत करण्यायोग्य असते, जर भाडेकरूने लीज कराराच्या अंतर्गत सर्व जबाबदाऱ्या पूर्ण केल्या असतील.

भारतातील लीज कराराची नोंदणी स्थानिक सरकारी प्राधिकरणाकडे केली जाऊ शकते, जसे की सब-रजिस्ट्रार ऑफिस, ते कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज बनवण्यासाठी. भाडेपट्टी कराराचा मसुदा भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार तयार केलेला असणे आवश्यक आहे आणि त्याची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. तथापि, भारतातील सर्व राज्यांमध्ये हे अनिवार्य नाही आणि नोंदणी प्रक्रिया राज्यानुसार बदलू शकते.

भारतात, निवासी भाडेपट्ट्यांचा कालावधी सामान्यत: 11 महिन्यांचा असतो, त्यानंतर कराराचे नूतनीकरण किंवा कोणत्याही पक्षाद्वारे समाप्ती केली जाऊ शकते. याचे कारण असे की लीज करार 12 महिने किंवा त्याहून अधिक काळासाठी असल्यास, त्याची नोंदणी करणे आवश्यक आहे, ज्यामध्ये अतिरिक्त कायदेशीर आणि प्रशासकीय प्रक्रियांचा समावेश आहे.

घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात कोणतेही विवाद असल्यास, प्रकरणाचे निराकरण करण्यासाठी लीज कराराचा कायदेशीर दस्तऐवज म्हणून वापर केला जाऊ शकतो. तथापि, जर प्रकरण सामंजस्याने सोडवता येत नसेल, तर न्यायालयामध्ये कायदेशीर कारवाई केली जाऊ शकते. व्यावसायिक मालमत्तेसाठी, भाडेपट्टीच्या अटी सहसा लांब असतात आणि त्या मालमत्तेच्या प्रकारावर आणि स्थानानुसार बदलू शकतात. व्यावसायिक भाडेपट्ट्यामध्ये भाड्याने वाढवणे, देखरेखीच्या जबाबदाऱ्या आणि विशिष्ट व्यावसायिक हेतूंसाठी मालमत्तेचा वापर यांच्याशी संबंधित अतिरिक्त कलमे देखील समाविष्ट असू शकतात.

घरमालक आणि भाडेकरूंच्या विवादांसह , भाडेपट्ट्यावरील करारांशी संबंधित सर्व विवादांचे निराकरण सामान्यतः भाडे नियंत्रण कायदा आणि मॉडेल टेनन्सी ॲक्ट, 2021 द्वारे केले जाते आणि उद्भवू शकणारे कोणतेही विवाद सोडवण्यासाठी घरमालक आणि भाडेकरू दोघांसाठी विविध कायदेशीर पर्याय उपलब्ध आहेत. भाडेकरू कालावधी दरम्यान.

हे देखील वाचा: भारतातील पगडी प्रणाली

लीजचे प्रकार

रिअल इस्टेट उद्योगात अनेक प्रकारचे लीज सामान्यतः वापरले जातात. तीन सर्वात सामान्य प्रकारचे लीज आहेत:

फिक्स्ड-टर्म लीज:

निश्चित मुदतीचा भाडेपट्टा हा घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील करार आहे जो एक निश्चित कालावधी निर्दिष्ट करतो ज्या दरम्यान भाडेकरू भाड्याच्या मालमत्तेवर कब्जा करेल. भारतातील या प्रकारचा भाडेपट्टा सामान्यत: 11 महिन्यांसाठी असतो, परंतु तो घरमालक आणि भाडेकरू यांनी मान्य केलेल्या कोणत्याही कालावधीसाठी वाढविला जाऊ शकतो. लीज टर्मच्या शेवटी, भाडेकरूने एकतर मालमत्ता रिकामी केली पाहिजे किंवा नवीन लीज करारावर वाटाघाटी करणे आवश्यक आहे.

महिना-दर-महिना भाडेपट्टी:

महिना-दर-महिना भाडेपट्टी हा घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील करार असतो जो प्रत्येक महिन्याला आपोआप नूतनीकरण होतो जोपर्यंत कोणताही पक्ष भाडेपट्टी समाप्त करण्याची सूचना देत नाही. हे घरमालक आणि भाडेकरू दोघांनाही अधिक लवचिकता प्रदान करते कारण ते फक्त एका महिन्याच्या नोटीससह भाडेपट्टी समाप्त करू शकतात.

व्यावसायिक भाडेपट्टी:

व्यावसायिक भाडेपट्टी हा एक प्रकारचा लीज करार आहे जो व्यावसायिक मालमत्तांसाठी वापरला जातो, जसे की कार्यालयीन इमारती, किरकोळ जागा आणि गोदामे. हे सहसा निवासी भाडेपट्टीपेक्षा अधिक जटिल असते, कारण त्यात मालमत्ता कर, उपयुक्तता आणि देखभाल खर्च यांसारख्या अतिरिक्त खर्चांवर वाटाघाटी होऊ शकतात. व्यावसायिक लीजमध्ये झोनिंग निर्बंध आणि सबलीझिंगशी संबंधित कलमांचा देखील समावेश असू शकतो.

एकूण लीज:

ग्रॉस लीज हा एक लीज करार आहे ज्यामध्ये भाडेकरू एक निश्चित रक्कम भाडे देतो आणि घरमालक मालमत्तेशी संबंधित इतर सर्व खर्चांसाठी जबाबदार असतो, जसे की विमा, मालमत्ता कर आणि देखभाल खर्च.

निव्वळ भाडेपट्टी:

निव्वळ भाडेपट्टी हा भाडेपट्टी करार आहे ज्यामध्ये भाडेकरू काही किंवा सर्व मालमत्ता खर्च भरण्यासाठी जबाबदार असतो, जसे की मालमत्ता कर, विमा आणि देखभाल खर्च, भाड्याच्या व्यतिरिक्त.

उपपत्र:

सबलीज हा एक करार आहे ज्यामध्ये मूळ भाडेकरू भाडेतत्त्वाची मालमत्ता दुसऱ्या भाडेकरूला देतो, ज्याला सबटेनंट म्हणून ओळखले जाते. या प्रकरणात, सबटेनंट मूळ भाडेकरूला भाडे देतो, जो त्या बदल्यात घरमालकाला भाडे देतो.

भारतात लीज नियंत्रित करणारे कायदे

भारतातील मालमत्ता भाड्याने देणे ही मालमत्ता जेथे आहे त्या राज्याच्या कायद्यानुसार तसेच लीजच्या प्रकारानुसार नियंत्रित केली जाते. तथापि, भारतातील बहुतेक लीज करारांमध्ये काही प्रमुख तरतुदी असतात. खाली भारतातील काही महत्त्वाच्या लीज कायद्यांची यादी आहे:

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२:

मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा हा एक केंद्रीय कायदा आहे जो भारतातील मालमत्तेचे हस्तांतरण नियंत्रित करतो, ज्यामध्ये भाडेपट्टी करारांचा समावेश आहे. हा कायदा घरमालक आणि भाडेकरू दोघांचे हक्क आणि दायित्वे परिभाषित करतो आणि लीज करारांची नोंदणी आणि अंमलबजावणीसाठी मार्गदर्शक तत्त्वे प्रदान करतो.

भाडे नियंत्रण कायदे:

भाडे बाजाराचे नियमन करण्यासाठी आणि भाडेकरूंना अयोग्य भाडे वाढ आणि निष्कासनापासून संरक्षण करण्यासाठी, बहुतेक भारतीय राज्यांनी भाडे नियंत्रण कायदे लागू केले आहेत. जरी हे कायदे राज्यानुसार भिन्न असले तरी, ते सामान्यतः भाड्याच्या मालमत्तेसाठी आकारले जाणारे जास्तीत जास्त भाडे निर्दिष्ट करतात आणि भाडेकरूंसाठी निष्कासन मार्गदर्शक तत्त्वे देतात.

भारतीय मुद्रांक कायदा, १८९९:

भारतीय मुद्रांक कायद्यानुसार लीज करारांवर शिक्का मारून सरकारकडे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे जेणेकरून ते कायदेशीररित्या अंमलात आणण्यायोग्य मानले जावे. लीज करारावर देय मुद्रांक शुल्काची रक्कम मालमत्तेचे भाडे मूल्य आणि लीजच्या मुदतीवर अवलंबून असते.

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016:

हा एक केंद्रीय कायदा आहे जो भारतातील रिअल इस्टेट उद्योगाचे नियमन करतो, ज्यामध्ये भारतातील लीज करारांचा समावेश आहे. या कायद्यानुसार सर्व लीज करार लिखित स्वरुपात आणि सरकारकडे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे आणि जमीनमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील विवाद सोडवण्यासाठी मार्गदर्शक तत्त्वे प्रदान करतात.

लीज कायद्याचे फायदे आणि तोटे

फायदे

1. भाडेकरूंसाठी संरक्षण: भारतातील लीज कायदे भाडेकरूंना घरमालकांकडून होणारी अन्याय्य भाडेवाढ, बेदखल करणे आणि इतर गैरप्रकारांपासून संरक्षण देतात.
2. लीज करारांचे मानकीकरण: कायद्यानुसार लीज करार लिखित आणि सरकारकडे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे, जे देशभरातील भाडे कराराच्या अटी आणि शर्ती प्रमाणित करण्यात मदत करते.
3. स्पष्टता आणि पारदर्शकता: भाडेपट्टीचे कायदे जमीनमालक आणि भाडेकरू दोघांच्या हक्क आणि दायित्वांबाबत स्पष्टता आणि पारदर्शकता प्रदान करतात, ज्यामुळे विवाद आणि गैरसमज टाळण्यास मदत होते.
4. कायदेशीर अंमलबजावणीक्षमता: नोंदणीकृत लीज करार न्यायालयात कायदेशीररित्या अंमलात आणण्यायोग्य आहेत, जे घरमालकाने कराराचे उल्लंघन केल्यास भाडेकरूंसाठी कायदेशीर उपाय प्रदान करते.

दोष

1. क्लिष्टता: भारतातील लीज कायदे जटिल असू शकतात आणि राज्यानुसार बदलू शकतात, ज्यामुळे जमीनदार आणि भाडेकरू दोघांनाही त्यांचे कायदेशीर हक्क आणि दायित्वे समजणे कठीण होऊ शकते.
2. लांबलचक कायदेशीर प्रक्रिया: लीज कराराची नोंदणी करण्यासाठी आणि विवादांचे निराकरण करण्यासाठी कायदेशीर प्रक्रिया लांब असू शकतात, ज्यामुळे घरमालक आणि भाडेकरू दोघांनाही गैरसोय होऊ शकते.
3. भाडे नियंत्रण: भाड्याच्या मालमत्तेसाठी आकारले जाणारे जास्तीत जास्त भाडे बहुतेक वेळा खूप कमी ठेवले जाते, जे घरमालकांना देखभाल आणि दुरुस्तीमध्ये गुंतवणूक करण्यापासून परावृत्त करू शकते, परिणामी भाड्याच्या मालमत्तेची कमतरता असते.
4. मर्यादित लवचिकता: भारतातील लीज कायदे जमीनमालक आणि भाडेकरूंना लीज कराराच्या अटींशी वाटाघाटी करण्यासाठी मर्यादित लवचिकता प्रदान करतात, ज्यामुळे करार त्यांच्या विशिष्ट गरजांनुसार तयार करणे कठीण होऊ शकते.

निष्कर्ष

भाडेपट्टी करार हा भारतातील एक महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे जो घरमालक आणि भाडेकरू दोघांचे कायदेशीर हक्क आणि दायित्वे स्थापित करण्यात मदत करतो. दोन्ही पक्षांनी कराराच्या अटी समजून घेणे आणि कोणतेही कायदेशीर विवाद टाळण्यासाठी त्यांचे पालन करणे महत्त्वाचे आहे. भारतातील लीज कायदे भाडेकरूंना अनेक फायदे देतात, ते जटिल आणि कठोर देखील असू शकतात, ज्यामुळे घरमालक आणि भाडेकरू दोघांची लवचिकता मर्यादित होऊ शकते.

लेखकाबद्दल:

ॲड. अमोलिका बांदिवडेकर या RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी) प्रकरणांमध्ये दोन वर्षांचा अनुभव असलेल्या कायदेशीर व्यावसायिक आहेत. तिचे कौशल्य जटिल नियामक फ्रेमवर्कमध्ये नेव्हिगेट करणे, धोरणात्मक कायदेशीर सल्ला प्रदान करणे आणि रिअल इस्टेट कायद्यांचे पालन सुनिश्चित करणे यात आहे. तिने क्लिष्ट समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी, क्षेत्रातील पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्वाला चालना देण्यासाठी गृहखरेदीदार आणि अधिकारी यांच्याशी सहकार्य केले आहे. RERA कायद्यातील व्यापक अनुभवासह, ती तक्रार नोंदणी, विवाद निराकरण आणि नियामक प्रक्रिया हाताळण्यात पारंगत आहे. वाजवी पद्धती आणि कार्यक्षम कायदेशीर उपायांसाठी वचनबद्धतेने प्रेरित, अमोलिकाचे उद्दिष्ट रिअल इस्टेट कायद्याच्या विकसित होत असलेल्या लँडस्केपमध्ये अर्थपूर्ण योगदान देण्याचे आहे.