भारतात मालमत्ता विकण्याची कायदेशीर प्रक्रिया

मालमत्ता विकणे हा एक महत्त्वपूर्ण निर्णय आहे ज्यासाठी काळजीपूर्वक विचार आणि नियोजन आवश्यक आहे. भारतात, मालमत्तेची विक्री करण्याची कायदेशीर प्रक्रिया विविध कायदे आणि नियमांद्वारे नियंत्रित केली जाते ज्यांचे पालन सुरळीत आणि यशस्वी व्यवहार सुनिश्चित करण्यासाठी केले पाहिजे. प्रक्रियेमध्ये मालमत्ता पडताळणी , मूल्यांकन आणि कराराचा मसुदा तयार करणे यासह अनेक पायऱ्यांचा समावेश होतो, जे गुंतागुंतीचे आणि वेळखाऊ असू शकतात.

या ब्लॉगमध्ये, आम्ही भारतातील मालमत्ता विकण्याच्या कायदेशीर प्रक्रियेसाठी सर्वसमावेशक मार्गदर्शक प्रदान करू. आम्ही प्रक्रियेत समाविष्ट असलेल्या आवश्यक चरणांचा समावेश करू आणि कायदेशीर आवश्यकता आणि नियमांचे पालन करू ज्यांचे पालन केले पाहिजे. आम्ही विक्री प्रक्रियेतील मालमत्ता मूल्यधारक, वकील आणि इतर व्यावसायिकांच्या भूमिकेवर देखील चर्चा करू आणि कायदेशीर मालमत्ता विवाद आणि गुंतागुंत कशी टाळता येईल याबद्दल टिपा देऊ.

तुम्ही भारतात निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्ता विकत असाल तरीही, हा ब्लॉग तुम्हाला कायदेशीर प्रक्रिया यशस्वीपणे नेव्हिगेट करण्यासाठी आवश्यक माहिती प्रदान करेल. या ब्लॉगमध्ये प्रदान केलेल्या मार्गदर्शक तत्त्वांचे आणि शिफारसींचे अनुसरण करून, तुम्ही एक गुळगुळीत आणि त्रास-मुक्त विक्री प्रक्रिया सुनिश्चित करू शकता आणि तुमच्या मालमत्तेसाठी सर्वोत्तम संभाव्य किंमत मिळवू शकता.

विक्री- भारतीय कायद्यानुसार परिभाषित केल्याप्रमाणे .

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 च्या कलम 54 नुसार, हस्तांतरणाची विक्री म्हणजे "पैसे दिलेले किंवा वचन दिलेले किंवा अर्ध-पेड आणि अर्धवट वचन दिलेल्या रकमेच्या बदल्यात मालकी., विक्रीमध्ये, सर्व अधिकारांचे निरपेक्ष हस्तांतरण. विकलेल्या मालमत्तेत अस्तित्वात आहे.

मालमत्तेच्या विक्रीत गुंतलेले पक्ष

भारतातील मालमत्तेच्या विक्रीमध्ये अनेक पक्षांचा समावेश होतो, यासह

• हस्तांतरणकर्ता: मालमत्तेची मालकी असलेली आणि ती विकण्याचा इरादा असलेली व्यक्ती किंवा संस्था.
• हस्तांतरित : विक्रेत्याकडून मालमत्ता खरेदी करण्याचा इरादा असलेली व्यक्ती किंवा संस्था.
• वकील: एक कायदेशीर व्यावसायिक जो विक्रीसाठी आवश्यक असलेल्या कायदेशीर कागदपत्रांचे पुनरावलोकन करतो आणि तयार करतो, सर्व कायदेशीर आवश्यकता पूर्ण झाल्याची खात्री करतो आणि दोन्ही पक्षांना कायदेशीर सल्ला देतो.
• निबंधक कार्यालय: विक्री कराराची नोंदणी करण्यासाठी आणि मालमत्तेची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करण्यासाठी जबाबदार स्थानिक सरकारी कार्यालय.

मालमत्ता विकण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे

भारतात मालमत्ता विकण्याची कायदेशीर प्रक्रिया

पायरी 1 - वकील घ्या

भारतातील तुमची मालमत्ता विकण्याची पहिली पायरी म्हणजे मालमत्ता कायद्यात तज्ञ असलेल्या पात्र मालमत्ता वकीलाची नियुक्ती करणे. ते तुम्हाला कायदेशीर आवश्यकता समजून घेण्यात आणि आवश्यक कागदपत्रांमध्ये मदत करतील.

पायरी 3 - मालमत्तेची कागदपत्रे मिळवा

तुम्हाला मालमत्तेशी संबंधित सर्व आवश्यक कागदपत्रे गोळा करणे आवश्यक आहे, ज्यात विक्री करार , टायटल डीड, कर पावत्या, प्रॉपर्टी कार्ड, बिल्डिंग प्लॅन मंजूरी इ.

पायरी 4 - शीर्षक शोध आयोजित करा

मालमत्तेचे स्पष्ट शीर्षक आहे आणि कोणत्याही भार किंवा विवादांपासून मुक्त आहे हे सत्यापित करण्यासाठी तुमचे वकील शीर्षक शोध घेतील.

पायरी 5 - ना हरकत प्रमाणपत्र (NOC) मिळवा

तुम्हाला विविध प्राधिकरणांकडून मालमत्ता हस्तांतरणासाठी एनओसी घेणे आवश्यक आहे, जसे की गृहनिर्माण संस्था, महानगरपालिका किंवा इतर कोणत्याही स्थानिक संस्था. मालमत्तेच्या विक्रीवर कोणताही आक्षेप येणार नाही याची खात्री करण्यासाठी हे आहे.

पायरी 6 - विक्री कराराचा मसुदा तयार करा

तुमचा वकील एक विक्री करार तयार करेल जो विक्रीच्या अटी आणि शर्तींची रूपरेषा दर्शवेल, ज्यामध्ये विक्रीची किंमत, पेमेंट शेड्यूल आणि ताब्यात घेण्याच्या तारखेचा समावेश आहे.

पायरी 7 - विक्री कराराची नोंदणी करा

मालमत्ता जेथे आहे त्या अधिकारक्षेत्रातील सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात विक्री करार नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. या टप्प्यावर तुम्हाला मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागेल.

पायरी 8 - ताब्यात घेणे

एकदा विक्री करार नोंदणीकृत झाल्यानंतर, तुम्ही मालमत्तेचा ताबा खरेदीदारास देऊ शकता.

पायरी 9 - रेकॉर्ड अद्यतनित करा

तुम्हाला नवीन मालकाच्या तपशीलांसह मालमत्ता रेकॉर्ड अद्यतनित करणे आवश्यक आहे, जसे की महापालिकेतील उत्परिवर्तन नोंद, मालमत्ता कर आणि इतर संबंधित कागदपत्रे अद्यतनित करणे.

मालमत्ता विकण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे

भारतातील मालमत्तेची विक्री करण्यासाठी आवश्यक असलेली कागदपत्रे विविध घटकांवर अवलंबून असू शकतात, जसे की मालमत्तेचा प्रकार, स्थान आणि व्यवहार मूल्य.

मालमत्ता विकताना तुम्हाला आवश्यक असलेली कागदपत्रे खाली सूचीबद्ध आहेत;

• शीर्षक डीड
• विक्री करार
• विक्री करार
• बोजा प्रमाणपत्र
• मंजूर योजना
• पूर्णत्व प्रमाणपत्र:
• ताबा प्रमाणपत्र:
• सोसायटीकडून एनओसी
• कर पावत्या
• उत्तराधिकार प्रमाणपत्र

शीर्षक डीड

टायटल डीड हा मालमत्तेची मालकी सिद्ध करणारा सर्वात महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. विक्रेत्याने मूळ टायटल डीड किंवा नोंदणीकृत टायटल डीडची प्रत प्रदान करणे आवश्यक आहे.

विक्री करार

विक्री करार हा एक कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज आहे जो मालमत्तेच्या विक्रीच्या अटी आणि नियमांची रूपरेषा देतो.

विक्री करार

विक्री करार हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो मालमत्तेची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करतो. विक्रेत्याने मूळ विक्री करार किंवा नोंदणीकृत विक्री कराराची प्रत प्रदान करणे आवश्यक आहे.

भार प्रमाणपत्र

भार प्रमाणपत्र हे एक दस्तऐवज आहे जे मालमत्तेवरील कोणतेही कायदेशीर देय किंवा दायित्व दर्शविते. विक्रेत्याने मागील 15 वर्षांचे भार प्रमाणपत्र प्रदान करणे आवश्यक आहे.

मंजूर योजना

विक्रेत्याकडे मंजूर इमारत आराखड्याची प्रत आणि सक्षम प्राधिकाऱ्याने जारी केलेले भोगवटा प्रमाणपत्र देखील असणे आवश्यक आहे. मंजूरी योजना ही योग्य प्रशासनाद्वारे मालमत्तेची तपशीलवार बाह्यरेखा योजना आहे जी व्यापलेले क्षेत्र, बांधकाम क्षेत्र आणि मालमत्तेचे खुले क्षेत्र हायलाइट करते.

पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र

पूर्णत्व प्रमाणपत्र हे स्थानिक प्राधिकरणाद्वारे जारी केलेले दस्तऐवज आहे ज्यामध्ये असे नमूद केले आहे की मालमत्तेचे बांधकाम मंजूर केलेल्या योजनांनुसार पूर्ण झाले आहे.

ताबा प्रमाणपत्र

ताबा प्रमाणपत्र हे एक दस्तऐवज आहे जे हे सिद्ध करते की विक्रेत्याकडे मालमत्तेचा कायदेशीर ताबा आहे.

सोसायटीकडून एनओसी

मालमत्ता सहकारी संस्था किंवा अपार्टमेंट असल्यास, सोसायटी किंवा असोसिएशनचे ना हरकत प्रमाणपत्र (एनओसी) आवश्यक आहे.

मालमत्ता कर पावत्या

सर्व देय देयके भरली आहेत हे दर्शविण्यासाठी विक्रेत्याने गेल्या काही वर्षांच्या मालमत्ता कराच्या पावत्या देणे आवश्यक आहे.

उत्तराधिकार प्रमाणपत्र

एखाद्या व्यक्तीला मृत कुटुंबातील सदस्याकडून वारसाहक्काने मिळालेली मालमत्ता विकायची असल्यास, त्यांना मालमत्ता विकण्याचा कायदेशीर अधिकार सिद्ध करण्यासाठी उत्तराधिकार प्रमाणपत्र घेणे आवश्यक असू शकते.

विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे हक्क आणि कर्तव्ये

विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये करारावर आधारित आहेत. कोणताही करार नसताना, विक्रेता आणि खरेदीदार यांचे अधिकार आणि जबाबदाऱ्या कलम 55, मालमत्ता हस्तांतरण कायदा द्वारे शासित होतील. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा खालीलप्रमाणे आहे:

विक्रीपूर्वी विक्रेत्याची कर्तव्ये

• विक्रेत्याने मालमत्तेशी संबंधित सर्व भौतिक दोष खरेदीदारास उघड करणे आवश्यक आहे, ज्याची खरेदीदारास माहिती नाही, जेणेकरून तो ते सोडवू शकेल.
• विक्रेत्याने मालमत्तेशी संबंधित सर्व कागदपत्रे खरेदीदारास दाखविणे आवश्यक आहे जर त्याने ती कागदपत्रे मागितली तर.
• विक्रेत्याने मालमत्तेबद्दल खरेदीदाराने त्याच्यासमोर ठेवलेल्या सर्व प्रश्नांची उत्तरे देणे आवश्यक आहे.
• विक्रेत्याने विक्रीच्या कराराच्या तारखेपासून वितरण तारखेपर्यंत मालमत्ता आणि सर्व शीर्षक दस्तऐवजांची काळजी घेणे आवश्यक आहे.
• विक्रेत्याने विक्रीच्या तारखेपर्यंत सर्व शुल्क आणि भाडे, देय किंवा सरकारी फी भरणे आवश्यक आहे.

विक्रीनंतर विक्रेत्याची कर्तव्ये

• मालमत्तेची विक्री केल्यानंतर, विक्रेत्याने मालमत्तेचा ताबा खरेदीदाराला द्यावा लागतो.
• विक्रेत्याने खरेदीदारास हस्तांतरित करण्याचा विक्रेत्याने दावा केलेला व्याज आणि तो हस्तांतरित करण्याचा अधिकार त्याच्याकडे आहे या संदर्भात खरेदीदाराशी करार करणे आवश्यक आहे.
• एकदा खरेदीदाराने खरेदीची रक्कम भरली की, विक्रेत्याने विक्रेत्याच्या ताब्यातील मालमत्तेशी संबंधित सर्व कागदपत्रे खरेदीदाराला देणे आवश्यक आहे.

विक्रीपूर्वी विक्रेत्याचे हक्क

• कलम 55 (4) (अ) नुसार, विक्रेत्याला मालमत्तेची विक्री करण्यापूर्वी सर्व नफा आणि भाडे मिळण्याचा अधिकार आहे.

विक्रेत्याचे विक्रीनंतरचे हक्क

• विक्रेत्याने कोणतीही रक्कम न भरल्यास मालमत्तेवर शुल्क आकारण्याचा अधिकार विक्रेत्याला आहे. कलम 55(4) (b) नुसार, जर किंमत अदा केली गेली असेल तर, विक्रेता वीज वितरणास नकार देऊ शकत नाही किंवा जर ती आधीच खरेदीदाराला वितरित केली गेली असेल तर तो परत मागू शकतो. तरीही, विक्रेत्याला मालमत्तेतून आणि बाहेर न भरलेली खरेदी रक्कम वसूल करण्याचा अधिकार आहे.

विक्रीपूर्वी खरेदीदाराची कर्तव्ये

• कायद्याच्या कलम 55(5)(अ) नुसार, खरेदीदाराने विक्रेत्याला मालमत्तेमध्ये विक्रेत्याच्या स्वारस्याच्या मर्यादेची सर्व तथ्ये उघड करणे आवश्यक आहे, ज्याची त्याला असे वाटते की विक्रेत्याला माहिती नाही, किंवा जे भौतिकरित्या होऊ शकते. अशा दाव्याचे मूल्य वाढवा."
• कलम 55(5) (b) नुसार.- खरेदीदाराने विक्रेत्याला मालमत्तेची मान्य किंमत दिली पाहिजे.

विक्रीनंतर खरेदीदाराची कर्तव्ये

• कलम 55 (5) (c) नुसार - मालमत्तेचा नाश, दुखापत किंवा मूल्य कमी झाल्यामुळे होणारे नुकसान खरेदीदाराने सहन केले पाहिजे जेथे मालमत्ता मालकाने खरेदीदाराला दिले आहे.
• कलम 55(5) (d) नुसार - खरेदीदाराने भाडे, महसूल, सरकारी देय किंवा कर यासारख्या आउटगोइंग अदा करणे बंधनकारक आहे.

विक्रीपूर्वी खरेदीदाराचा हक्क.

कलम 55(6) (अ) नुसार, खरेदीदाराकडे आहे

• खरेदीच्या पैशासाठी मालमत्तेचा अधिकार त्याच्याकडून अपेक्षेने पुरेसा अदा केला जातो, वितरणासाठी नाही.
• अशा खरेदीच्या पैशावर व्याज.
• त्याने डिलिव्हरी स्वीकारण्यास नकार दिल्यास त्याच्या मंदीसाठी डिक्री मिळविण्यासाठी त्याला दिलेली किंमत.

या अधिकाराचा अपवाद : "जेव्हा खरेदीदाराने मालमत्तेचे वितरण स्वीकारण्यास अयोग्यरित्या नकार दिला असेल तेव्हा ते लागू होत नाही."

विक्रीनंतर खरेदीदाराचा हक्क .

• कलम 55 (6) (अ) नुसार, खरेदीदाराला कोणत्याही मालमत्तेचे मूल्यांकन किंवा मूल्य, भाडे आणि त्यातील नफ्यात वाढ यांचे सर्व फायदे मिळणे बंधनकारक आहे.

निष्कर्ष

मालमत्ता विकण्यावर पूर्ण लक्ष देणे आवश्यक आहे कारण तुम्ही शून्य करण्यापूर्वी सर्व आवश्यक गृहपाठ करता. तुम्ही मालमत्ता विकण्याचा विचार करत असताना असाच दृष्टीकोन घेतला पाहिजे असे आपण म्हणू या. अन्यथा हे विकणे कदाचित आपण कधीही पाहू शकणाऱ्या सर्वात कुरूप प्रकरणामध्ये बदलू शकेल. विक्रेत्याने संभाव्य खरेदीदारांशी चर्चा करावी आणि त्यांना व्यवहारादरम्यान लागणाऱ्या कोणत्याही शुल्काचे मूल्यांकन करावे.

बाकीच्या प्रकरणात, आम्ही तुम्हाला तुमची मालमत्ता विकण्यात मदत करण्यासाठी येथे आहोत. आजच आम्हाला कॉल करा आणि तुमच्या गरजा सांगा.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

प्रश्न: भारतात मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क किती आहे?

उत्तर: मालमत्ता ज्या राज्य किंवा केंद्रशासित प्रदेशात आहे त्यानुसार मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क बदलते. साधारणपणे, मुद्रांक शुल्क ही मालमत्तेच्या विक्री मूल्याची टक्केवारी असते, तर नोंदणी शुल्क ही एक सपाट फी असते.

प्रश्न: नोंदणीशिवाय मालमत्ता विकता येते का?

उत्तर: नाही, नोंदणीशिवाय मालमत्ता विकली जाऊ शकत नाही. मालकी हस्तांतरण कायदेशीर आणि वैध करण्यासाठी विक्री करार उप-निबंधक कार्यालयात नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

प्रश्न: वकील किंवा मालकाच्या प्रतिनिधीद्वारे मालमत्ता विकली जाऊ शकते का?

उत्तर: होय, मालकाचा वकील किंवा प्रतिनिधी मालमत्ता विकू शकतो, परंतु त्यांना मालकाच्या वतीने कार्य करण्याचा अधिकार सिद्ध करण्यासाठी योग्य कायदेशीर अधिकृतता दस्तऐवज प्रदान करणे आवश्यक आहे.

प्रश्न: एखाद्या मालमत्तेवर कर्ज प्रलंबित असल्यास त्याची विक्री करता येईल का?

उत्तर: होय, एखाद्या मालमत्तेवर कर्ज प्रलंबित असल्यास ती विकली जाऊ शकते. तथापि, विक्री प्रक्रियेचा एक भाग म्हणून कर्जाची परतफेड करणे किंवा खरेदीदारास हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे. विक्री करार अंतिम करण्यापूर्वी खरेदीदारास कोणतीही प्रलंबित कर्जे किंवा गहाणखत उघड करणे आवश्यक आहे.

प्रश्न : मालमत्ता नोंदणीमध्ये उपनिबंधक कार्यालयाची भूमिका काय असते?

उत्तर: उप-निबंधक कार्यालय विक्री कराराची नोंदणी करण्यासाठी आणि नोंदणीसाठी सादर केलेल्या कागदपत्रांची सत्यता पडताळण्यासाठी जबाबदार आहे. ते मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क देखील गोळा करतात आणि नोंदणीनंतर विक्री कराराची प्रमाणित प्रत जारी करतात.

प्रश्न: वकिलाशिवाय विक्री करार तयार केला जाऊ शकतो का?

उत्तर: वकिलाशिवाय विक्री करार तयार करणे शक्य असले तरी, याची शिफारस केलेली नाही. विक्री करार हा एक कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज आहे जो विक्रीच्या अटी आणि शर्तींची रूपरेषा देतो आणि भविष्यात कोणतेही कायदेशीर विवाद टाळण्यासाठी तो योग्यरित्या तयार केला गेला आहे याची खात्री करणे आवश्यक आहे.

प्रश्न: वाद किंवा खटला प्रलंबित असल्यास मालमत्ता विकली जाऊ शकते का?

उत्तर: वाद किंवा खटला प्रलंबित असल्यास मालमत्ता विकणे योग्य नाही. भविष्यात कायदेशीर गुंतागुंत टाळण्यासाठी मालमत्ता विकण्यापूर्वी कोणतेही वाद किंवा खटले सोडवणे आवश्यक आहे.

लेखकाबद्दल:

ॲड. SK दत्ता हे कौटुंबिक बाबी, दिवाणी प्रकरणे, कंपनी आणि कॉर्पोरेट कायदा प्रकरणे, विवाद निराकरण, NCLT प्रकरणे इत्यादी क्षेत्रात प्रॅक्टिस करणारे एक प्रतिष्ठित वकील आहेत. त्यांना वरील बाबींचा 32 वर्षांचा अनुभव आहे. त्यांनी मोठ्या कॉर्पोरेशन आणि बँकांमध्ये इन-हाउस काउन्सिल म्हणून काम केले आहे. सध्या त्यांनी 104 हाउस ऑफ लीगल या ब्रँड नावाने सराव सुरू केला आहे. ते एक पात्र FCA आणि FCS देखील आहेत, त्यांनी मुंबई उच्च न्यायालयात एक स्वतंत्र वकील म्हणून काम केले आहे जेथे वित्तविषयक ज्ञान, त्यांचे कौशल्य आणि त्यांच्या ग्राहकांप्रती अटळ समर्पण यामुळे त्यांना कायदेशीर समुदायात व्यापक आदर आणि प्रशंसा मिळाली.