भारत में संपत्ति बेचने की कानूनी प्रक्रिया

संपत्ति बेचना एक महत्वपूर्ण निर्णय है जिसके लिए सावधानीपूर्वक विचार और योजना की आवश्यकता होती है। भारत में, संपत्ति बेचने की कानूनी प्रक्रिया विभिन्न कानूनों और विनियमों द्वारा शासित होती है जिनका पालन सुचारू और सफल लेनदेन सुनिश्चित करने के लिए किया जाना चाहिए। इस प्रक्रिया में कई चरण शामिल हैं, जिसमें संपत्ति सत्यापन , मूल्यांकन और अनुबंध का मसौदा तैयार करना शामिल है, जो जटिल और समय लेने वाला हो सकता है।

इस ब्लॉग में, हम भारत में संपत्ति बेचने की कानूनी प्रक्रिया के बारे में विस्तृत जानकारी देंगे। हम इस प्रक्रिया में शामिल आवश्यक चरणों को कवर करेंगे और कानूनी आवश्यकताओं और विनियमों के बारे में जानकारी देंगे जिनका पालन किया जाना चाहिए। हम बिक्री प्रक्रिया में संपत्ति मूल्यांकनकर्ताओं, वकीलों और अन्य पेशेवरों की भूमिका पर भी चर्चा करेंगे और कानूनी संपत्ति विवादों और जटिलताओं से बचने के तरीके के बारे में सुझाव देंगे।

चाहे आप भारत में आवासीय या व्यावसायिक संपत्ति बेच रहे हों, यह ब्लॉग आपको कानूनी प्रक्रिया को सफलतापूर्वक पूरा करने के लिए आवश्यक जानकारी प्रदान करेगा। इस ब्लॉग में दिए गए दिशा-निर्देशों और सुझावों का पालन करके, आप एक सहज और परेशानी मुक्त बिक्री प्रक्रिया सुनिश्चित कर सकते हैं और अपनी संपत्ति के लिए सर्वोत्तम संभव मूल्य प्राप्त कर सकते हैं।

बिक्री- जैसा कि भारतीय कानून के तहत परिभाषित किया गया है ।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के अनुसार, हस्तांतरण की बिक्री से तात्पर्य "भुगतान की गई या वादा की गई राशि या आंशिक भुगतान और आंशिक वादा की गई राशि के बदले में स्वामित्व से है। बिक्री में, बेची गई संपत्ति में सभी अधिकारों का पूर्ण हस्तांतरण मौजूद है"।

संपत्ति की बिक्री में शामिल पक्ष

भारत में किसी संपत्ति की बिक्री में कई पक्ष शामिल होते हैं, जिनमें शामिल हैं

• हस्तान्तरणकर्ता: वह व्यक्ति या संस्था जो संपत्ति का स्वामी है और उसे बेचना चाहता है।
• हस्तान्तरितकर्ता : वह व्यक्ति या संस्था जो विक्रेता से संपत्ति खरीदने का इरादा रखता है।
• वकील: एक कानूनी पेशेवर जो बिक्री के लिए आवश्यक कानूनी दस्तावेजों की समीक्षा और तैयारी करता है, यह सुनिश्चित करता है कि सभी कानूनी आवश्यकताएं पूरी हों, और दोनों पक्षों को कानूनी सलाह प्रदान करता है।
• रजिस्ट्रार कार्यालय: स्थानीय सरकारी कार्यालय जो बिक्री समझौते को पंजीकृत करने और विक्रेता से खरीदार को संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित करने के लिए जिम्मेदार होता है।

संपत्ति बेचने के लिए आवश्यक दस्तावेज़

भारत में संपत्ति बेचने की कानूनी प्रक्रिया

चरण 1 - एक वकील को नियुक्त करें

भारत में अपनी संपत्ति बेचने का पहला कदम एक योग्य संपत्ति वकील को नियुक्त करना है जो संपत्ति कानून में माहिर हो। वे आपको कानूनी आवश्यकताओं को समझने में मदद करेंगे और आवश्यक कागजी कार्रवाई में आपकी सहायता करेंगे।

चरण 3 - संपत्ति के दस्तावेज़ प्राप्त करें

आपको संपत्ति से संबंधित सभी आवश्यक दस्तावेज इकट्ठा करने होंगे, जिनमें बिक्री विलेख , शीर्षक विलेख, कर रसीदें, संपत्ति कार्ड, भवन योजना अनुमोदन आदि शामिल हैं।

चरण 4 - शीर्षक खोज का संचालन करें

आपका वकील यह सत्यापित करने के लिए शीर्षक जांच करेगा कि संपत्ति का स्पष्ट शीर्षक है और यह किसी भी प्रकार के भार या विवाद से मुक्त है।

चरण 5 - अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) प्राप्त करें

आपको प्रॉपर्टी ट्रांसफर के लिए हाउसिंग सोसाइटी, नगर निगम या किसी अन्य स्थानीय निकाय जैसे विभिन्न प्राधिकरणों से एनओसी प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है। यह सुनिश्चित करने के लिए है कि प्रॉपर्टी की बिक्री पर कोई आपत्ति न हो।

चरण 6 - बिक्री अनुबंध का मसौदा तैयार करें

आपका वकील एक विक्रय समझौता तैयार करेगा जिसमें विक्रय की शर्तों का उल्लेख होगा, जिसमें विक्रय मूल्य, भुगतान अनुसूची और कब्जे की तारीख शामिल होगी।

चरण 7 - बिक्री विलेख पंजीकृत करें

बिक्री विलेख को उस क्षेत्राधिकार के उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत होना चाहिए जहाँ संपत्ति स्थित है। आपको इस चरण में स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा।

चरण 8 - कब्ज़ा सौंपना

एक बार बिक्री विलेख पंजीकृत हो जाने के बाद, आप खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा सौंप सकते हैं।

चरण 9 - रिकॉर्ड अपडेट करें

आपको नए मालिक के विवरण के साथ संपत्ति रिकॉर्ड को अपडेट करना होगा, जैसे नगर निगम में म्यूटेशन प्रविष्टि, संपत्ति कर और अन्य प्रासंगिक दस्तावेजों को अपडेट करना।

संपत्ति बेचने के लिए आवश्यक दस्तावेज

भारत में संपत्ति बेचने के लिए आवश्यक दस्तावेज विभिन्न कारकों, जैसे संपत्ति का प्रकार, स्थान और लेनदेन मूल्य के आधार पर भिन्न हो सकते हैं।

संपत्ति बेचते समय आपको जिन दस्तावेजों की आवश्यकता होगी, वे नीचे सूचीबद्ध हैं;

• शीर्षक कर्म
• बिक्री समझौता
• बिक्री विलेख
• भार प्रमाण पत्र
• स्वीकृत योजना
• पूर्णता प्रमाणपत्र:
• कब्ज़ा प्रमाण पत्र:
• सोसायटी से एनओसी
• कर प्राप्तियां
• उत्तराधिकार प्रमाणपत्र

शीर्षक कर्म

टाइटल डीड सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है जो संपत्ति के स्वामित्व को साबित करता है। विक्रेता को मूल टाइटल डीड या पंजीकृत टाइटल डीड की प्रति प्रदान करनी होगी।

बिक्री समझौता

बिक्री समझौता एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज है जो किसी संपत्ति की बिक्री की शर्तों और नियमों को रेखांकित करता है।

बिक्री विलेख

बिक्री विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो विक्रेता से खरीदार को संपत्ति का स्वामित्व हस्तांतरित करता है। विक्रेता को मूल बिक्री विलेख या पंजीकृत बिक्री विलेख की प्रति प्रदान करनी होगी।

भार प्रमाण पत्र

एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट एक ऐसा दस्तावेज है जो संपत्ति पर किसी भी कानूनी बकाया या देनदारियों को दर्शाता है। विक्रेता को पिछले 15 वर्षों का एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट प्रदान करना होगा।

स्वीकृत योजना

विक्रेता के पास सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी स्वीकृत भवन योजना और अधिभोग प्रमाणपत्र की एक प्रति भी होनी चाहिए। स्वीकृति योजना उचित प्रशासन द्वारा संपत्ति की एक विस्तृत रूपरेखा योजना है जो कवर किए गए क्षेत्र, निर्मित क्षेत्र और संपत्ति के खुले क्षेत्र पर प्रकाश डालती है।

पूर्णता प्रमाण पत्र

पूर्णता प्रमाण पत्र स्थानीय प्राधिकारियों द्वारा जारी किया गया एक दस्तावेज है, जिसमें यह बताया जाता है कि संपत्ति का निर्माण अनुमोदित योजना के अनुसार पूरा हो गया है।

कब्ज़ा प्रमाण पत्र

कब्जा प्रमाण पत्र एक दस्तावेज है जो यह साबित करता है कि विक्रेता के पास संपत्ति का कानूनी कब्जा है।

सोसायटी से एनओसी

यदि संपत्ति सहकारी समिति या अपार्टमेंट है, तो समिति या एसोसिएशन से अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) आवश्यक है।

संपत्ति कर रसीदें

विक्रेता को पिछले कुछ वर्षों की संपत्ति कर रसीदें प्रस्तुत करनी होंगी ताकि यह पता चले कि सभी बकाया राशि का भुगतान कर दिया गया है।

उत्तराधिकार प्रमाणपत्र

यदि कोई व्यक्ति अपने परिवार के किसी मृतक सदस्य से विरासत में मिली संपत्ति को बेचना चाहता है, तो उसे संपत्ति बेचने के अपने कानूनी अधिकार को साबित करने के लिए उत्तराधिकार प्रमाण पत्र प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है।

विक्रेता और क्रेता के अधिकार और कर्तव्य

विक्रेता और क्रेता के अधिकार और कर्तव्य अनुबंध पर आधारित होते हैं। जब कोई समझौता नहीं होता है, तो विक्रेता और क्रेता के अधिकार और जिम्मेदारियाँ संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 55 द्वारा शासित होंगी। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम इस प्रकार है:

बिक्री से पहले विक्रेता के कर्तव्य

• विक्रेता को क्रेता को संपत्ति से संबंधित सभी भौतिक दोषों के बारे में बताना चाहिए, जिनके बारे में क्रेता को जानकारी नहीं है, ताकि वह उन्हें सुलझा सके।
• यदि क्रेता विक्रेता से संपत्ति से संबंधित सभी दस्तावेज मांगे तो विक्रेता को क्रेता को वे दस्तावेज दिखाने होंगे।
• विक्रेता को संपत्ति के संबंध में खरीदार द्वारा पूछे गए सभी प्रश्नों का उत्तर देना होगा।
• विक्रेता को बिक्री अनुबंध की तिथि से लेकर डिलीवरी की तिथि तक संपत्ति और सभी शीर्षक दस्तावेजों का ध्यान रखना होगा।
• विक्रेता को बिक्री की तिथि तक सभी शुल्क, किराया, बकाया या सरकारी शुल्क का भुगतान करना होगा।

बिक्री के बाद विक्रेता के कर्तव्य

• संपत्ति बेचने के बाद विक्रेता को खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा देना होगा।
• विक्रेता को क्रेता के साथ उस हित के संबंध में अनुबंध करना होगा जिसे विक्रेता क्रेता को हस्तांतरित करना चाहता है और उसके पास उसे हस्तांतरित करने की शक्ति है।
• एक बार जब क्रेता ने क्रय राशि का भुगतान कर दिया, तो विक्रेता को विक्रेता के कब्जे या अधिकार में मौजूद संपत्ति से संबंधित सभी दस्तावेज क्रेता को सौंपने होंगे।

बिक्री से पहले विक्रेता के अधिकार

• धारा 55 (4) (ए) के अनुसार, विक्रेता को संपत्ति की बिक्री से पहले उससे होने वाले सभी लाभ और किराया प्राप्त करने का अधिकार है।

विक्रय के बाद विक्रेता का अधिकार

• यदि विक्रेता द्वारा कोई राशि अदा नहीं की जाती है, तो विक्रेता को संपत्ति से शुल्क वसूलने का अधिकार है। धारा 55(4) (बी) के अनुसार, यदि कीमत अदा नहीं की जाती है, तो विक्रेता बिजली की डिलीवरी से इनकार नहीं कर सकता है या यदि बिजली पहले ही खरीदार को दे दी गई है, तो वह बिजली वापस मांग सकता है। फिर भी, विक्रेता को संपत्ति से और उसके बाहर अदा न की गई खरीद राशि वसूलने का अधिकार है।

बिक्री से पहले क्रेता के कर्तव्य

• अधिनियम की धारा 55(5)(ए) के अनुसार, क्रेता को विक्रेता को संपत्ति में विक्रेता के हित की सीमा के बारे में सभी तथ्य बताने होंगे, जिसके बारे में उसे लगता है कि विक्रेता को इसकी जानकारी नहीं है, या जो ऐसे दावे के मूल्य में भौतिक रूप से वृद्धि कर सकते हैं।"
• धारा 55(5)(बी) के अनुसार - क्रेता को विक्रेता को संपत्ति का सहमत मूल्य चुकाना होगा।

बिक्री के बाद खरीदार के कर्तव्य

• धारा 55 (5) (सी) के अनुसार - खरीदार को संपत्ति के विनाश, क्षति, या मूल्य में कमी से उत्पन्न होने वाली हानि को वहन करना होगा, जो विक्रेता द्वारा नहीं की गई है, जहां संपत्ति का मालिक खरीदार को हस्तांतरित हो गया है।
• धारा 55(5) (डी) के अनुसार – खरीदार किराए, राजस्व, सरकारी बकाया या करों जैसे खर्चों का भुगतान करने के लिए बाध्य है।

बिक्री से पहले खरीदार का अधिकार.

धारा 55(6)(ए) के अनुसार, क्रेता के पास

• संपत्ति की खरीद के लिए पर्याप्त धनराशि का भुगतान उसके द्वारा प्रत्याशा में किया जाना, न कि डिलीवरी में, का अधिकार।
• ऐसी खरीद राशि पर ब्याज।
• यदि वह डिलीवरी स्वीकार करने से इनकार करता है तो उसे मंदी के लिए डिक्री प्राप्त करने के लिए दी गई लागत।

इस अधिकार का अपवाद : "यह तब लागू नहीं होता जब क्रेता ने संपत्ति की डिलीवरी लेने से अनुचित रूप से इनकार कर दिया हो।"

बिक्री के बाद क्रेता का अधिकार .

• धारा 55 (6) (ए) के अनुसार, खरीदार किसी भी संपत्ति की कीमत में वृद्धि या उसके मूल्य, किराए और मुनाफे में वृद्धि के सभी लाभ प्राप्त करने के लिए बाध्य है।

निष्कर्ष

प्रॉपर्टी बेचने के लिए पूरी सावधानी की आवश्यकता होती है क्योंकि आपको अंतिम निर्णय लेने से पहले सभी आवश्यक होमवर्क करना होता है। मान लीजिए कि जब आप प्रॉपर्टी बेचने की योजना बना रहे हैं तो आपको भी यही तरीका अपनाना चाहिए। अन्यथा इसे बेचना आपके लिए सबसे खराब मामला बन सकता है। विक्रेता को संभावित खरीदारों से चर्चा करनी चाहिए और उन्हें लेन-देन के दौरान लगने वाले किसी भी शुल्क का मूल्यांकन करना चाहिए।

रेस्ट द केस में, हम आपकी प्रॉपर्टी बेचने में आपकी मदद करने के लिए मौजूद हैं। आज ही हमें कॉल करें और अपनी ज़रूरतें बताएं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

प्रश्न: भारत में स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क क्या है?

उत्तर: स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क उस राज्य या केंद्र शासित प्रदेश के आधार पर अलग-अलग होते हैं जिसमें संपत्ति स्थित है। आम तौर पर, स्टाम्प ड्यूटी संपत्ति के बिक्री मूल्य का एक प्रतिशत होती है, जबकि पंजीकरण शुल्क एक फ्लैट शुल्क होता है।

प्रश्न: क्या बिना पंजीकरण के संपत्ति बेची जा सकती है?

उत्तर: नहीं, बिना पंजीकरण के संपत्ति नहीं बेची जा सकती। स्वामित्व के हस्तांतरण को कानूनी और वैध बनाने के लिए बिक्री विलेख को उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत होना चाहिए।

प्रश्न: क्या कोई संपत्ति किसी वकील या मालिक के प्रतिनिधि द्वारा बेची जा सकती है?

उत्तर: हां, एक वकील या मालिक का प्रतिनिधि संपत्ति बेच सकता है, लेकिन उन्हें मालिक की ओर से कार्य करने के लिए अपने अधिकार को साबित करने के लिए उचित कानूनी प्राधिकरण दस्तावेज प्रदान करने की आवश्यकता होगी।

प्रश्न: क्या किसी संपत्ति को बेचा जा सकता है यदि उस पर ऋण लंबित हो?

उत्तर: हां, अगर किसी संपत्ति पर कोई ऋण लंबित है तो उसे बेचा जा सकता है। हालांकि, बिक्री प्रक्रिया के एक भाग के रूप में ऋण को चुकाया जाना चाहिए या खरीदार को हस्तांतरित किया जाना चाहिए। बिक्री समझौते को अंतिम रूप देने से पहले खरीदार को किसी भी लंबित ऋण या बंधक का खुलासा करना आवश्यक है।

प्रश्न: संपत्ति पंजीकरण में उप-पंजीयक कार्यालय की क्या भूमिका है?

उत्तर: उप-पंजीयक कार्यालय बिक्री विलेख को पंजीकृत करने और पंजीकरण के लिए प्रस्तुत दस्तावेजों की प्रामाणिकता की पुष्टि करने के लिए जिम्मेदार है। वे स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क भी एकत्र करते हैं और पंजीकरण के बाद बिक्री विलेख की प्रमाणित प्रति जारी करते हैं।

प्रश्न: क्या बिक्री समझौता वकील के बिना तैयार किया जा सकता है?

उत्तर: हालांकि वकील के बिना बिक्री समझौता तैयार करना संभव है, लेकिन इसकी अनुशंसा नहीं की जाती है। बिक्री समझौता एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ है जो बिक्री के नियमों और शर्तों को रेखांकित करता है, और यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि भविष्य में किसी भी कानूनी विवाद से बचने के लिए इसे सही तरीके से तैयार किया गया हो।

प्रश्न: यदि कोई विवाद या मुकदमा लंबित हो तो क्या संपत्ति बेची जा सकती है?

उत्तर: यदि कोई विवाद या मुकदमा लंबित है तो संपत्ति बेचना उचित नहीं है। भविष्य में कानूनी जटिलताओं से बचने के लिए संपत्ति बेचने से पहले किसी भी विवाद या मुकदमे को सुलझाना आवश्यक है।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट एस.के. दत्ता एक प्रतिष्ठित अधिवक्ता हैं जो पारिवारिक मामलों, सिविल मामलों, कंपनी और कॉर्पोरेट कानून मामलों, विवाद समाधान, एनसीएलटी मामलों आदि जैसे क्षेत्रों में अभ्यास करते हैं। उन्हें उपरोक्त मामलों में 32 वर्षों का अनुभव है। उन्होंने बड़े निगमों और बैंकों में इन-हाउस वकील के रूप में भी काम किया है। वर्तमान में, उन्होंने 104 हाउस ऑफ लीगल ब्रांड नाम के तहत अपना अभ्यास शुरू किया है। वह एक योग्य एफसीए और एफसीएस भी हैं, उन्होंने बॉम्बे हाई कोर्ट में एक स्वतंत्र वकील के रूप में काम किया है, जहाँ वित्त के ज्ञान द्वारा समर्थित उनकी कानूनी विशेषज्ञता, उनकी विशेषज्ञता और अपने ग्राहकों के प्रति अटूट समर्पण ने उन्हें कानूनी समुदाय में व्यापक सम्मान और प्रशंसा दिलाई।