गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास

पुनर्विकास म्हणजे जुन्या गृहनिर्माण संस्थेची रचना पाडून नवीन, आधुनिक गृहनिर्माण संस्था बांधणे. यामध्ये प्रामुख्याने गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्य, विकासक आणि स्थानिक अधिकारी यांच्यातील शहरी नियोजन नियमांचे आणि नियमांचे पालन करण्याबाबत सहकार्य समाविष्ट असते.

पुनर्विकास का आवश्यक आहे?

पुनर्विकास आवश्यक आहे कारण:

• जुनाट पायाभूत सुविधा: दशकांपूर्वी बांधलेल्या अनेक संरचनांची संरचनात्मक झीज होते, ज्यामुळे सुरक्षिततेसाठी धोका निर्माण होतो.

• सुविधांचा अभाव: जुन्या गृहनिर्माण संस्थांमध्ये लिफ्ट, पार्किंग, सुरक्षा व्यवस्था आणि हिरवळीची जागा यासारख्या आधुनिक उपकरणांचा अभाव आहे.

• वाढती लोकसंख्या आणि जागेची मर्यादा: शहरी केंद्रांना घरांची मागणी खूप जास्त आहे; पुनर्विकासामुळे जमिनीचा वापर अधिक चांगल्या प्रकारे होतो.

• वाढीव फ्लोअर स्पेस इंडेक्स: सामान्यतः पुनर्विकासात सरकारकडून जास्त एफएसआयची परवानगी असते, ज्यामुळे विकासकांना उंच इमारती बांधण्याची परवानगी मिळते.

• आर्थिक फायदे: पुनर्विकासामुळे मालमत्तेचे मूल्य वाढते, जे त्यामध्ये राहणाऱ्या लोकांसाठी आर्थिक सुरक्षिततेचा स्रोत आहे.

भारतातील पुनर्विकासासाठी कायदेशीर परिस्थिती

पुनर्विकास वेगवेगळ्या कायद्यांद्वारे, महानगरपालिकेच्या नियमांद्वारे आणि राज्य सरकारांनी दिलेल्या मार्गदर्शक तत्त्वांद्वारे नियंत्रित केला जातो. गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाशी संबंधित काही संबंधित कायदे खालीलप्रमाणे आहेत:

महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) कायदा, १९७६

म्हाडा कायदा प्रामुख्याने महाराष्ट्रातील जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे नियमन करतो. या कायद्यात अलीकडेच सुधारणा करून पुनर्विकासासाठी संमती ७०% वरून ५१% करण्यात आली आहे, ज्यामुळे प्रक्रिया जलद झाली आहे.

विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियम (DCPR) २०३४

हे नियमन नियोजित शहरी विकासासाठी एफएसआय, झोनिंग नियमन आणि भू-वापर नियमांचे नियमन करते. मुंबईतील उपकरप्राप्त इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी विकासकांना पुनर्वसन क्षेत्राच्या ५०% समतुल्य विशेष प्रोत्साहन एफएसआय मिळण्याचा हक्क आहे.

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा (RERA), २०१६

या कायद्यानुसार व्यावसायिक आणि निवासी विकासासाठी RERA प्राधिकरणाकडे प्रकल्प नोंदणी आवश्यक आहे. जेव्हा विकासाधीन जमीन ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त असेल किंवा विकासात आठपेक्षा जास्त अपार्टमेंट असतील तर नोंदणी आवश्यक आहे. या कायद्यानुसार मालमत्ता हस्तांतरित केल्यानंतर पाच वर्षांपर्यंत संरचनेतील कोणत्याही संरचनात्मक दोषांसाठी विकासक जबाबदार असतात.

शहरी नियोजन कायदे

राज्य-विशिष्ट शहर आणि देश नियोजन कायदे विकास योजना तयार करण्यास, झोनिंग नियमन करण्यास आणि जमीन वापरावर नियंत्रण ठेवण्यास मदत करतात.

गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाची प्रक्रिया

गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास ही एक प्रक्रिया आहे ज्यामध्ये खालील पायऱ्यांचा समावेश असतो:

पायरी १: प्रारंभिक निर्णय आणि व्यवहार्यता अभ्यास

• पुनर्विकास खरोखरच आदर्श पर्याय आहे का हे पाहण्यासाठी विद्यमान मालमत्तेच्या स्थितीचा अभ्यास करणे ही पहिली पायरी आहे.

• सोसायटीचे सदस्य पुनर्विकासाच्या गरजेवर चर्चा करतात आणि मूलभूत व्यवहार्यता अभ्यास करतात.

• विद्यमान इमारतीची सुरक्षितता आणि टिकाऊपणा तपासण्यासाठी त्याचे स्ट्रक्चरल ऑडिट केले जाते.

• हा निर्णय गृहनिर्माण संस्थेने आयोजित केलेल्या एका विशेष सर्वसाधारण सभेत (SGM) घेण्यात आला आहे.

पायरी २: पुनर्विकास समितीची स्थापना

• प्रत्यक्ष प्रक्रियेत एक समिती सहभागी होईल. यामुळे पारदर्शकता निर्माण होईल.

• कायदेशीर आणि आर्थिक सल्लामसलत घेतली जाऊ शकते.

पायरी ३: डेव्हलपर निवड आणि करार

• प्रस्तावाची विनंती केली जाते आणि इच्छुक विकासक त्यांचे प्रस्ताव देतात.

• सर्वसाधारण सभेत गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्य सर्वोत्तम प्रस्ताव निवडण्यासाठी मतदान करतात.

• परस्पर निवडलेला विकासक विकास करारावर स्वाक्षरी करतो.

पायरी ४: योग्य अधिकाऱ्यांकडून मान्यता

• पुढील पायरी म्हणजे स्थानिक महानगरपालिका, रेरा इत्यादींकडून मंजुरीसाठी पुनर्विकासासाठी प्रकल्प सादर करणे.

• विकासकाने पर्यावरणीय आणि अग्निसुरक्षा परवाने घेतले पाहिजेत.

पायरी ५: तात्पुरते स्थलांतर आणि पाडकाम

• त्यानंतर रहिवाशांना तात्पुरते पर्यायी निवासस्थानांमध्ये स्थलांतरित केले जाते ज्यांचे भाडे विकासकाने उचलले आहे.

• जुनी इमारत पाडली जाते आणि नवीन इमारत बांधली जाते.

पायरी ६: बांधकाम आणि हस्तांतरण

• नवीन इमारत मंजूर आराखड्यानुसार बांधली आहे.

• अतिरिक्त जागा, चांगल्या सुविधा आणि पार्किंगच्या बाबतीत अतिरिक्त मोबदल्यासह फ्लॅट मूळ सदस्यांना हस्तांतरित केले जातात.

पुनर्विकासाचे फायदे

पुनर्विकासाचे खालील फायदे आहेत:

रहिवाशांसाठी

• मोठी घरे: पुनर्विकसित अपार्टमेंट मोठे असतात.

• चांगल्या सुविधा: आधुनिक सुरक्षा, लिफ्ट, जिम, बाग, पार्किंग इ.

• सुरक्षितता: नवीन इमारती बांधकाम आणि अग्निसुरक्षेच्या नवीन मानकांचे पालन करतात.

• मालमत्तेचे मूल्य: पुनर्विकसित फ्लॅट्सना पुनर्विक्री आणि भाडे मूल्य चांगले मिळेल.

विकसकांसाठी

• नफ्याच्या संधी: एफएसआय वाढवून अधिक युनिट्स बांधल्याने जास्त नफा मिळू शकतो.

• सरकारी सहाय्य कार्यक्रम: काही ठिकाणी कर सवलती आणि विकास कामांसाठी सहज मंजुरी दिली जाते.

सरकार आणि शहरी विकासासाठी

• जास्तीत जास्त जमिनीचा वापर: अशा विकसित शहरी जागेच्या सहभागाने जागेचा वापर पूर्ण उत्पादकतेच्या पातळीवर जातो.

• पायाभूत सुविधांमध्ये सुधारणा: क्षेत्रे विकसित होत असताना वाहतूक, सांडपाणी व्यवस्था आणि उपयुक्तता सुधारल्या जातात.

• रोजगार निर्मिती: अधिक काम म्हणजे रिअल इस्टेट आणि बांधकाम क्षेत्रात जास्त रोजगार.

पुनर्विकासातील आव्हाने

पुनर्विकास त्याच्या आव्हानांमुळे देखील वैशिष्ट्यपूर्ण आहे:

• कायदेशीर आणि नोकरशाहीतील अडथळे: स्थानिक अधिकारी तसेच नियामक संस्थांकडून दीर्घकाळापासून मिळणाऱ्या मंजुरींमुळे प्रकल्पाच्या प्रगतीला विलंब होतो.

• रहिवाशांमध्ये वाद: बऱ्याचदा, बहुतेक रहिवासी पुनर्विकास योजनेवर सहमत नसतात. परिसरातील अशांततेच्या तक्रारींमुळे वृद्ध रहिवासी देखील स्थलांतर करण्यास आक्षेप घेऊ शकतात.

• विकासकांचा गैरव्यवहार आणि विलंब: काही विकासक त्यांच्या करारातून माघार घेतात, ज्यामुळे पीडितांना न्यायालयीन खटले आणि आर्थिक नुकसान सहन करावे लागते. याव्यतिरिक्त, नवीन घरांमध्ये विलंबित स्थलांतरामुळे स्थलांतरित कुटुंबे चिंतेत पडतात.

• मर्यादित बजेट: सर्व समुदाय चांगले विकासक आकर्षित करू शकत नाहीत, विशेषतः ज्या समुदायांमध्ये जमिनीची किंमत कमी असते.

• भाडेकरूंवर परिणाम: पुनर्विकासादरम्यान भाडेकरूंना घराबाहेर काढले जाऊ शकते किंवा पुनर्विकासानंतर त्यांना नवीन भाडेकरार करावा लागू शकतो.

यशस्वी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासासाठी खबरदारी

पुनर्विकासामुळे आधुनिक सुविधा, अधिक जागा आणि वाढीव मालमत्तेचे मूल्य असे विविध फायदे मिळतात. तथापि, यामध्ये काही धोके समाविष्ट आहेत. गृहनिर्माण संस्थेचा निर्दोष आणि यशस्वी पुनर्विकास उत्तम प्रकारे करण्यासाठी त्यांना प्रत्येक टप्प्यावर खालील खबरदारी घेणे आवश्यक आहे.

• करारांना अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी संपूर्ण कायदेशीर तपासणी करा.

• एस्क्रो खाते स्थापन करताना आर्थिक पारदर्शकता सुनिश्चित करा.

• यशस्वी कामगिरीचा अनुभव असलेला विश्वासार्ह विकासक निवडा.

• समाजातील सदस्यांना माहितीपूर्ण संमती आहे याची खात्री करा आणि संवादाचे मार्ग खुले ठेवा.

• लेखी करारांसह योग्य अल्पकालीन निवास व्यवस्था करा.

• सर्व सुरक्षा नियमांचे पालन केले जात आहे याची खात्री करताना बांधकामाच्या गुणवत्तेवर लक्ष ठेवा.

• रहिवासी त्यांच्या नवीन निवासस्थानात जाण्यापूर्वी सर्व आवश्यक कायदेशीर कागदपत्रे आणि भोगवटा परवाने सत्यापित करा.

निष्कर्ष

गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास ही शहरी नूतनीकरणासाठी एक महत्त्वाची प्रक्रिया आहे, जी रहिवाशांना, विकासकांना आणि सरकारला सुधारित राहणीमान आणि मालमत्तेच्या वाढत्या मूल्यांपासून ते जमिनीचा वापर आणि पायाभूत सुविधांच्या सुधारणांपर्यंत अनेक फायदे देते. योग्य परिश्रम, आर्थिक पारदर्शकता आणि समुदाय सहमतीला प्राधान्य देऊन, गृहनिर्माण संस्था पुनर्विकासाची परिवर्तनकारी क्षमता उघड करू शकतात, तसेच जोखीम कमी करू शकतात आणि सर्व भागधारकांसाठी जास्तीत जास्त फायदे मिळवू शकतात.

अस्वीकरण: या लेखातील माहिती केवळ शैक्षणिक उद्देशाने आहे आणि ती कायदेशीर सल्ला मानली जाऊ नये. विशिष्ट कायदेशीर समस्यांसाठी कृपया पात्र वकिलाचा सल्ला घ्या.