अनुसूचित जातीच्या जमिनी खरेदी करण्याचे नियम काय आहेत?

भारतात जमीन खरेदी करणे एक गुंतागुंतीचे काम असू शकते, आणि जेव्हा अनुसूचित जाती (SC) किंवा अनुसूचित जमाती (ST) यांच्या मालकीच्या जमिनीचा प्रश्न येतो, तेव्हा हे विशेषतः संवेदनशील आणि गुंतागुंतीचे होते. याचे कारण म्हणजे मागील काळात झालेला अन्याय आणि त्यांना शोषणापासून आणि जमिनीच्या हक्कापासून वंचित ठेवण्यापासून वाचवण्यासाठी दिलेले संवैधानिक संरक्षण. तुम्ही जमीन खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर विशिष्ट कायदेशीर तरतुदी, राज्यानुसार असलेले नियम आणि नेमकी प्रक्रिया जाणून घेणे महत्त्वाचे आहे. तुम्ही या नियमांचे पालन न केल्यास गंभीर कायदेशीर परिणाम होऊ शकतात, जसे की व्यवहार रद्द होणे आणि जमीन मूळ मालकाकडे परत जाणे.

या लेखात, तुम्हाला खालील गोष्टी वाचायला मिळतील:

• मुख्य कायदेशीर तरतुदी.
• अनुसूचित जातींची जमीन सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकता येते का?
• अनुसूचित जातीच्या मालकाकडून जमीन खरेदी करण्याची प्रक्रिया.
• संबंधित खटले (Case Law).

मुख्य कायदेशीर तरतुदी

अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीच्या संरक्षणासाठीच्या उपाययोजना भारतीय संविधान आणि विविध राज्यांच्या विशिष्ट कायद्यांमध्ये समाविष्ट आहेत. यांचा मुख्य उद्देश ऐतिहासिकदृष्ट्या दुर्लक्षित असलेल्या या समुदायांना त्यांच्या जमिनीपासून वंचित ठेवण्यापासून वाचवणे आहे, कारण अनेकदा त्यांची उपजीविका आणि सामाजिक सुरक्षा जमिनीवर अवलंबून असते.

जरी भू-कायदे राज्यांच्या सूचीमध्ये (संविधानाच्या सातव्या अनुसूचीमध्ये नोंदणी क्र. 18) येतात आणि राज्यांना त्यावर कायदे करण्याचा अधिकार आहे, तरीही केंद्रीय कायदे आणि संविधानातील तरतुदी या राज्यांच्या कायद्यांना मार्गदर्शन करतात.

प्रमुख कायदेशीर तरतुदींमध्ये खालील गोष्टींचा समावेश आहे:

भारतीय संविधानातील अनुच्छेद ४६

संविधानाच्या राज्य धोरणांच्या मार्गदर्शक तत्त्वांपैकी एक असलेल्या अनुच्छेद ४६ नुसार, "राज्य समाजातील दुर्बल घटकांचे, विशेषतः अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमातींचे शैक्षणिक आणि आर्थिक हितसंबंध विशेष काळजी घेऊन वाढवेल आणि सामाजिक अन्याय तसेच सर्व प्रकारच्या शोषणापासून त्यांचे संरक्षण करेल," ज्यामध्ये त्यांच्या जमिनीच्या हक्कांचे संरक्षण करणे देखील समाविष्ट आहे.

संविधानाची पाचवी अनुसूची (अनुच्छेद २४४(१))

ही अनुसूची आसाम, मेघालय, त्रिपुरा आणि मिझोरम वगळता इतर कोणत्याही राज्यातील अनुसूचित क्षेत्रांचे आणि अनुसूचित जमातींचे प्रशासन व नियंत्रण यावर लक्ष ठेवते. या राज्यांमध्ये, राज्यपालांना या क्षेत्रांमध्ये अनुसूचित जमातींच्या सदस्यांकडून किंवा त्यांच्यात होणाऱ्या जमिनीच्या हस्तांतरणावर बंदी घालण्याचे किंवा त्यावर निर्बंध घालण्याचे नियम बनवण्याचे अधिकार आहेत.

अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (अत्याचार प्रतिबंधक) कायदा, १९८९ (PoA Act)

हा अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (अत्याचार प्रतिबंधक) कायदा, १९८९ (PoA Act) अनुसूचित जाती आणि जमातींवर होणारे अत्याचार रोखण्याच्या उद्देशाने बनवला गेला आहे. PoA कायद्याच्या कलम ३(१)(f) नुसार, एखाद्या अनुसूचित जाती किंवा जमातीच्या सदस्याला त्याच्या जमिनीवरून किंवा मालमत्तेवरून चुकीच्या पद्धतीने बेदखल करणे किंवा त्यांच्या जमिनीच्या हक्कांमध्ये हस्तक्षेप करणे हा गुन्हा मानला जातो.

राज्यानुसार भू-महसूल कायदे / भू-सुधारणा कायदे / भाडेकरार कायदे

जवळपास प्रत्येक राज्याने अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीच्या हस्तांतरणाचे नियमन करण्यासाठी विशिष्ट कायदे लागू केले आहेत. व्यावहारिक दृष्टिकोनातून, हे सर्वात महत्त्वाचे कायदे आहेत. काही उदाहरणे खालीलप्रमाणे आहेत:

PTCL कायदा (कर्नाटक): जेव्हा 'अनुदानित जमीन' हस्तांतरण रद्द होते

कर्नाटक अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (काही जमिनींच्या हस्तांतरणास मनाई) कायदा, १९७८ (PTCL Act) हा कर्नाटकमध्ये अनुसूचित जाती आणि जमातींच्या जमिनीच्या हक्कांच्या संरक्षणासाठी एक महत्त्वाचा कायदा आहे. हा कायदा "अनुदानित जमिनीं"च्या हस्तांतरणावर बंदी घालतो, ज्यात 'अनुदानित जमीन' म्हणजे अशी जमीन जी सरकारने सर्वप्रथम अनुसूचित जाती आणि जमातींना दिली होती, आणि जेव्हा त्या जमिनीचे हस्तांतरण मूळ अनुदानाच्या अटी किंवा कायद्यातील तरतुदींचे उल्लंघन करते, तेव्हा ते हस्तांतरण अवैध ठरते. कायद्यांतर्गत प्रतिबंधित असलेले कोणतेही हस्तांतरण, ते कायद्याच्या अंमलबजावणीपूर्वी झाले असो किंवा नंतर, ते रद्दबातल मानले जाते आणि सहाय्यक आयुक्तांना ती जमीन परत मिळवून ती मूळ अनुदानधारकाला किंवा त्याच्या कायदेशीर वारसांना परत देण्याचा अधिकार आहे. हा कायदा शोषण नियंत्रित करण्यात आणि अनुसूचित जाती आणि जमातींच्या आर्थिक प्रगतीची खात्री करण्यात महत्त्वाची भूमिका बजावतो.

कलम १५७-ए (उत्तर प्रदेश): अनुसूचित जातींच्या जमिनीच्या हस्तांतरणासाठी पूर्वपरवानगीचे नियम

उत्तर प्रदेश जमिनदारी निर्मूलन आणि भू-सुधारणा कायदा, १९५०, च्या कलम १५७-ए नुसार, अनुसूचित जातींच्या (SC) सदस्यांद्वारे जमिनीच्या हस्तांतरणावर निर्बंध घातले आहेत. यानुसार, अनुसूचित जातीतील कोणताही भूमीधर (जमीन मालक) किंवा असामी (भाडेकरू) जिल्हाधिकाऱ्याच्या पूर्वपरवानगीशिवाय अनुसूचित जातीत नसलेल्या व्यक्तीला जमीन विक्री, भेट, गहाण किंवा भाडेपट्टीद्वारे हस्तांतरित करू शकत नाही. ही तरतूद आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल अनुसूचित जाती समुदायांचे शोषण थांबवणे आणि त्यांची जमिनीची मालकी कायम ठेवणे या उद्देशाने आहे.

राजस्थान भाडेकरार कायदा, १९५५ (कलम ४२)

राजस्थान भाडेकरार कायदा, १९५५, चे कलम ४२ एक महत्त्वाची तरतूद आहे, जी अनुसूचित जाती किंवा अनुसूचित जमातीच्या सदस्याद्वारे अनुसूचित जाती किंवा जमाती समुदायाशी संबंधित नसलेल्या व्यक्तीला शेतजमिनीच्या हस्तांतरणावर बंदी घालते. या कलमाचे उल्लंघन करून केलेली कोणतीही विक्री, भेट किंवा वारसा हक्काने दिलेली जमीन सुरुवातीपासूनच (void ab initio) अवैध घोषित केली जाते. या कलमाचा उद्देश दुर्बळ समुदायांच्या जमिनीच्या हक्कांचे संरक्षण करणे आणि भू-व्यवहारांमधील त्यांचे शोषण थांबवणे आहे.

कलम ३६ए (महाराष्ट्र): आदिवासी जमिनीसाठी जिल्हाधिकाऱ्याची परवानगी

महाराष्ट्र भू-महसूल संहिता, १९६६, चे कलम ३६ए विशेषतः आदिवासींच्या ताब्यात असलेल्या जमिनीच्या हस्तांतरणावर निर्बंध घालते. यानुसार, जिल्हाधिकाऱ्याच्या पूर्वपरवानगीशिवाय कोणत्याही आदिवासीची जमीन बिगर-आदिवासी व्यक्तीला विक्री, भेट, अदलाबदल, गहाण, भाडेपट्टी किंवा इतर कोणत्याही प्रकारे हस्तांतरित करता येणार नाही. या तरतुदीचे उल्लंघन करून केलेले कोणतेही हस्तांतरण पूर्णतः अवैध मानले जाते आणि जिल्हाधिकाऱ्याला ती जमीन परत मिळवून आदिवासीला किंवा राज्य सरकारला परत देण्याचा 'suo motu' (स्वत:हून) अधिकार आहे. या कलमाचा उद्देश अनुसूचित जमातींच्या जमिनीच्या हक्कांचे संरक्षण करणे आणि त्यांचे शोषण थांबवणे आहे.

ओरिसा अनुसूचित क्षेत्र स्थावर मालमत्ता (अनुसूचित जमातींद्वारे) नियमन, १९५६

कलम ३६ए, जे ओरिसा (आता ओडिशा) अनुसूचित क्षेत्र स्थावर मालमत्ता (अनुसूचित जमातींद्वारे) नियमन, १९५६ चा भाग आहे, ते मुख्यतः आदिवासी जमिनीच्या हक्कांच्या संरक्षणाला अधिक बळ देण्यासाठी सुधारणांद्वारे आणले गेले. कलम ३६ए ची नेमकी शब्दरचना पुढील सुधारणांसह थोडी वेगळी असली तरी, त्याचा मुख्य उद्देश अनुसूचित क्षेत्रांतील अनुसूचित जमातींच्या (STs) जमिनीचे बिगर-अनुसूचित जमातीच्या व्यक्तीला हस्तांतरण नियंत्रित करणे आणि त्यावर निर्बंध घालणे आहे.

ही तरतूद सामान्यतः अशा हस्तांतरणांना कधी अवैध मानले जाऊ शकते हे स्पष्ट करते आणि सक्षम प्राधिकरणाला (बहुतेकदा उपजिल्हाधिकारी) बेकायदेशीरपणे हस्तांतरित केलेली जमीन मूळ आदिवासी मालकांना परत देण्यासाठी कारवाई करण्याचे अधिकार देते. याचा उद्देश दुर्बळ आदिवासी समुदायांचे शोषण आणि जमिनीपासून वंचित ठेवणे थांबवणे आहे.

राज्यानुसार नियमांमध्ये भिन्नता

जमीन हा राज्यांच्या अखत्यारीतील विषय असल्यामुळे, अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीच्या खरेदीचे नियम एका राज्यापासून दुसऱ्या राज्यात मोठ्या प्रमाणात बदलू शकतात. संरक्षणाचा उद्देश संपूर्ण देशात समान आहे, परंतु अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीच्या खरेदीसाठी आवश्यक असलेल्या अटी आणि प्रक्रिया, हस्तांतरणासाठी पूर्ण कराव्या लागणाऱ्या अटी, आणि परवानगी देणारे प्राधिकरण हे प्रत्येक राज्यात वेगवेगळे आहे. त्यामुळे, जमीन ज्या राज्यात आहे, त्या राज्याचे कायदे पाहणे अत्यंत आवश्यक आहे.

अनुसूचित जाती/जमातींची जमीन खरेदी करण्याचे नियम

अनुसूचित जाती (SC) आणि अनुसूचित जमाती (ST) यांच्या मालकीची जमीन खरेदी आणि विक्री विशिष्ट कायदे आणि नियमांच्या अधीन असते, जे या दुर्बळ समुदायांचे शोषण थांबवण्यासाठी आणि त्यांच्या जमिनीपासून त्यांना वंचित ठेवण्यापासून वाचवण्यासाठी तयार केले आहेत. हे कायदे राज्यानुसार वेगवेगळे असले तरी, काही सामान्य तत्त्वे आणि समानता लागू होतात.

सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी

• सामान्य नियम: कोणत्याही सक्षम प्राधिकरणाची पूर्वपरवानगी घेतल्याशिवाय सामान्यतः बिगर-अनुसूचित जाती/जमाती व्यक्ती अनुसूचित जाती/जमाती व्यक्तीकडून जमीन खरेदी करू शकत नाही.
• सक्षम प्राधिकरण: जिल्हा दंडाधिकारी (DM) किंवा जिल्हाधिकारी हे सहसा अशी परवानगी देण्यासाठी सक्षम प्राधिकरण असतात.
• राज्यानुसार कायदे: प्रत्येक राज्याचे स्वतःचे भू-हस्तांतरण कायदे आहेत आणि हे कायदे सहसा सक्षम प्राधिकरण आणि परवानगी मिळवण्याची प्रक्रिया निर्दिष्ट करतात. उदाहरणार्थ, उत्तर प्रदेशमध्ये, उत्तर प्रदेश जमिनदारी निर्मूलन आणि भू-सुधारणा कायदा, १९५० च्या कलम १५७-ए नुसार जिल्हा दंडाधिकाऱ्याची परवानगी आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे, कर्नाटकमध्ये, कर्नाटक अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (काही जमिनींच्या हस्तांतरणास मनाई) कायदा, १९७८ नुसार उप-आयुक्तांचे कार्यालय किंवा महसूल विभाग परवानगी देण्यास जबाबदार आहे.
• सरकारने दिलेली (Granted) विरुद्ध स्वतः खरेदी केलेली (Self-Acquired) जमीन: सरकारने अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तींना मूळतः अनुदान म्हणून दिलेल्या जमिनीमध्ये आणि अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तींनी स्वतः खरेदी केलेल्या जमिनीमध्ये एक महत्त्वाचा फरक असतो. सरकारने दिलेल्या जमिनीवर निर्बंध सहसा खूप कठोर असतात, आणि विशिष्ट सरकारी मंजुरीशिवाय ती हस्तांतरित केली जाऊ शकत नाही. स्वतः खरेदी केलेल्या जमिनीवरही निर्बंध असले तरी, प्रक्रिया कमी कठोर असू शकते, परंतु तरीही सहसा परवानगी आवश्यक असते.

जमीन विकण्याचे कारण

• खरी गरज: सक्षम प्राधिकरण अनुसूचित जाती/जमातीची जमीन हस्तांतरित करण्याची परवानगी देताना विक्रीच्या कारणाचे मूल्यांकन करते. ही परवानगी सहसा अशा अपवादात्मक प्रकरणांमध्ये दिली जाते, जिथे अनुसूचित जाती/जमातीच्या विक्रेत्याने खऱ्या गरजेचा पुरावा दिला असेल.
• शोषणापासून संरक्षण: हे कायदे "अज्ञान आणि गरिबीमुळे" अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तींचे शोषण थांबवण्यासाठी तयार केले आहेत. त्यामुळे, प्राधिकरण हे सुनिश्चित करते की विक्री जबरदस्तीमुळे किंवा कमी किमतीत केली जात नाही, आणि त्या व्यवहारातून अनुसूचित जाती/जमातीच्या विक्रेत्याचा खरोखरच फायदा होत आहे.
• हस्तांतरणाचा उद्देश: खरेदीदाराच्या जमिनीचा वापर करण्याचा उद्देश देखील विचारात घेतला जाऊ शकतो. काही प्रकरणांमध्ये, जर जमीन यापुढे शेतीसाठी वापरली जात नसेल आणि काही विशिष्ट अटींनुसार (उदा. बिगर-शेती वापरासाठी) ती हस्तांतरित करण्यायोग्य मानली गेली, तर परवानगी दिली जाऊ शकते.

बेकायदेशीर ताबा आणि बेदखल करणे

अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीवर बेकायदेशीर ताबा किंवा त्यांना बेदखल करण्याच्या विरोधात कायदे खूप कठोर आहेत.

बेकायदेशीर ताबा

कायदेशीर अधिकार नसताना किंवा ठरवून दिलेल्या प्रक्रियेचे पालन न करता अनुसूचित जाती/जमातींच्या जमिनीचा ताबा मिळवणे किंवा तो टिकवून ठेवणे बेकायदेशीर मानले जाते. राज्यांच्या कायद्यांमध्ये अशा बेकायदेशीरपणे हस्तांतरित केलेल्या जमिनी मूळ अनुसूचित जाती/जमातीच्या मालकांना किंवा त्यांच्या वारसांना परत देण्याच्या तरतुदी असतात.

राजस्थान भाडेकरार कायदा, १९५५, च्या कलम १८३-बी नुसार, जो कोणी कायदेशीर अधिकार नसताना अनुसूचित जाती किंवा जमातीच्या भाडेकरूकडून जमीन घेतो किंवा ती आपल्या ताब्यात ठेवतो, त्याला घुसखोर मानले जाते.

अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (अत्याचार प्रतिबंधक) कायदा, १९८९ च्या कलम ३(१)(iv) मध्ये अनुसूचित जाती/जमाती समुदायांच्या सदस्यांविरुद्ध विशिष्ट भेदभाव किंवा हानीच्या कृत्यांवर लक्ष दिले जाते. जर एखादी व्यक्ती या तरतुदीनुसार दोषी आढळली, तर तिला किमान सहा महिन्यांची आणि जास्तीत जास्त पाच वर्षांची कैद होऊ शकते. कारावासाव्यतिरिक्त, त्या व्यक्तीला दंड देखील भरावा लागतो.

बेकायदेशीर बेदखल करणे

अनुसूचित जाती/जमातींच्या सदस्यांना त्यांच्या जमिनीवरून चुकीच्या पद्धतीने बेदखल करणे, त्यांच्या जमिनीच्या हक्कांमध्ये हस्तक्षेप करणे किंवा फसवणुकीच्या मार्गाने जमीन मिळवणे हा अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (अत्याचार प्रतिबंधक) कायदा, १९८९ (PoA Act) नुसार एक गंभीर गुन्हा आहे.

PoA कायद्याच्या कलम ३(१)(f) मध्ये विशेषतः "अनुसूचित जाती किंवा अनुसूचित जमातीच्या सदस्याला त्याच्या जमिनीतून किंवा मालमत्तेतून चुकीच्या पद्धतीने बेदखल करणे किंवा त्याच्या जमिनीवर, मालमत्तेवर, पाण्यावर किंवा सिंचनाच्या सुविधांवर असलेल्या हक्कांच्या उपभोग घेण्यात हस्तक्षेप करणे किंवा पिके नष्ट करणे किंवा त्यातून उत्पादन काढून घेणे" या कृत्यांना शिक्षा दिली जाते.

अनुसूचित जातींची जमीन सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकता येते का?

भारतात अनुसूचित जाती (SC) किंवा अनुसूचित जमाती (ST) साठी निर्धारित केलेली जमीन सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकणे हा एक गुंतागुंतीचा मुद्दा आहे, आणि सामान्यतः असे व्यवहार सरकारी अधिकाऱ्यांच्या पूर्वपरवानगीशिवाय स्वतंत्रपणे परवानगीयोग्य नाहीत. हे प्रामुख्याने दुर्बल समुदायांच्या जमिनीच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी आणि त्यांचे शोषण थांबवण्यासाठी लागू केलेल्या विशिष्ट कायद्यांमुळे आहे.

संरक्षणात्मक कायदे

भारतातील अनेक राज्यांमध्ये कायदे आहेत, जसे की कर्नाटक अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (काही जमिनींच्या हस्तांतरणास मनाई) कायदा, १९७८ (PTCL Act), आणि उत्तर प्रदेश (SC, ST कायदा, १९८९ च्या कलम ४२ आणि पूर्वी यूपी जमिनदारी निर्मूलन कायदा, १९५० अंतर्गत) सारख्या इतर राज्यांमध्ये समान तरतुदी आहेत, ज्या अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तींना दिलेल्या जमिनीच्या हस्तांतरणावर निर्बंध घालतात. या कायद्यांचा उद्देश या समुदायांच्या उन्नती आणि कल्याणासाठी असलेल्या जमिनी त्यांच्याकडेच राहाव्यात हे सुनिश्चित करणे आहे.

"अनुदानित जमीन" (Granted Land) विरुद्ध "खरेदी केलेली जमीन" (Bought Land)

"अनुदानित जमीन" आणि "खरेदी केलेली जमीन" यांच्यात अनेकदा एक महत्त्वाचा फरक केला जातो.

• अनुदानित जमीन: जर जमीन मूळतः सरकारने अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तीला दिली असेल (सहसा काही अटी आणि निर्बंधांसह), तर ती जमीन बिगर-अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तीला हस्तांतरित करण्यासाठी जिल्हाधिकारी किंवा इतर सक्षम प्राधिकरणाची स्पष्ट पूर्वपरवानगी आवश्यक असते. अशा परवानगीशिवाय, विक्री अवैध आणि रद्दबातल घोषित केली जाऊ शकते आणि जमीन मूळ अनुदानधारकाला किंवा राज्याला परत मिळू शकते. सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की सरकारने दिलेल्या अनुसूचित जाती/जमातीच्या जमिनी बिगर-दलितांना (कंपन्या किंवा महामंडळांसह) योग्य परवानगीशिवाय विकता येत नाहीत.
• खरेदी केलेली जमीन: जर एखाद्या अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तीने ती जमीन स्वतः एखाद्या बिगर-अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तीकडून किंवा दुसऱ्या अनुसूचित जाती/जमातीच्या व्यक्तीकडून खरेदी केली असेल (आणि ती मूळतः अनुदानित जमीन नसेल), तर ती सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकण्याचे नियम वेगळे असू शकतात, परंतु तरीही सहसा जिल्हाधिकाऱ्याची परवानगी आवश्यक असते.

परवानगीची आवश्यकता

जरी जमीन "अनुदानित" नसून इतर मार्गाने मिळवली असली, तरी अनेक राज्यांमध्ये अनुसूचित जाती/जमातीची जमीन सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकण्यासाठी तुम्हाला जिल्हा दंडाधिकारी (DM) किंवा जिल्हाधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी घ्यावी लागेल. ही प्रक्रिया वेळखाऊ असू शकते आणि त्यात विक्रीसाठी खरी गरज असल्याचा पुरावा द्यावा लागतो.

अनाधिकृत हस्तांतरणाचे परिणाम

जर आवश्यक परवानगीशिवाय अनुसूचित जाती/जमातीची जमीन सामान्य वर्गातील खरेदीदाराला विकली गेली, तर तो व्यवहार बेकायदेशीर आणि अवैध घोषित केला जाऊ शकतो. यामुळे खालील गोष्टी होऊ शकतात:

• विक्री रद्द: विक्रीचा करार रद्द केला जाऊ शकतो.
• जमीन परत मिळणे: जमीन मूळ अनुसूचित जाती/जमातीच्या मालकाला किंवा त्यांच्या कायदेशीर वारसांना परत मिळू शकते, किंवा ती सरकारकडे जाऊ शकते.
• कायदेशीर दंड: खरेदीदार आणि विक्रेत्याला कायदेशीर अडचणी आणि दंडाला सामोरे जावे लागू शकते.

अनुसूचित जातींच्या जमिनीच्या हस्तांतरणासंबंधी राज्यानुसार नियम

अनुसूचित जातीच्या मालकाकडून जमीन खरेदी करण्याची प्रक्रिया

अनुसूचित जाती/जमातीच्या मालकाकडून, विशेषतः "अनुदानित जमीन" खरेदी करताना, एक काटेकोर आणि कायदेशीर प्रक्रिया पाळावी लागते.

टप्प्याटप्प्याने कायदेशीर प्रक्रिया

प्रक्रिया खालीलप्रमाणे आहे:

१. जमिनीची स्थिती तपासा

• पहिला आणि महत्त्वाचा टप्पा: स्थानिक तहसीलदाराकडून/एमआरओकडून/महसूल विभागाकडून जमिनीची संपूर्ण कागदपत्रे (७/१२ उतारा, आरओआर, म्यूटेशन नोंदी, इत्यादी) मिळवा.
• "अनुदानित जमीन" स्थिती तपासा: जमिनीच्या नोंदींमध्ये अशी कोणतीही नोंद आहे का, जी दर्शवते की जमीन "अनुदानित जमीन" आहे किंवा ती विशिष्ट राज्यांच्या कायद्यांच्या (उदा. कर्नाटकात PTCL कायदा, महाराष्ट्र भू-महसूल संहितेचे कलम ३६ए) निर्बंधांच्या अधीन आहे, हे काळजीपूर्वक तपासा. ही माहिती सहसा ७/१२ उताऱ्यातील "इतर" किंवा "शेरा" स्तंभामध्ये नोंदवलेली असते.
• मूळ वाटपधारकाची ओळख पटवा: सध्याचा विक्रेता मूळ वाटपधारक आहे की त्यानंतरचा खरेदीदार आहे, हे ठरवा. जर तो नंतरचा खरेदीदार असेल, तर मागील सर्व हस्तांतरणांची कायदेशीरता पडताळून पाहा.
• कायदेशीर सल्ला घ्या: विशिष्ट राज्यातील भू-कायद्यांमध्ये तज्ञ असलेल्या वकिलाला सर्व कागदपत्रे तपासण्यासाठी आणि जमिनीच्या हस्तांतरणक्षमतेबद्दल स्पष्ट मत देण्यासाठी नियुक्त करा.

२. पूर्वपरवानगी मिळवा

• जर जमीन "अनुदानित जमीन" असेल किंवा परवानगी आवश्यक असलेल्या श्रेणींमध्ये येत असेल, तर अनुसूचित जाती/जमातीच्या मालकाने (विक्रेता) जिल्हाधिकारी/जिल्हा दंडाधिकारी किंवा नियुक्त महसूल प्राधिकरणाकडे जमीन विकण्याची परवानगी मिळवण्यासाठी अर्ज करणे आवश्यक आहे.
• या अर्जामध्ये विक्रीची कारणे, प्रस्तावित विक्री किंमत आणि खरेदीदाराचे तपशील असावेत.
• अधिकारी एक चौकशी करेल, ज्यात खालील गोष्टींचा समावेश असू शकतो:
•  
• • विक्रेत्याच्या विक्रीच्या खऱ्या गरजेची पडताळणी करणे.
  • विक्रीचा विक्रेत्यावर होणारा आर्थिक परिणाम तपासणे.
  • विक्री योग्य बाजारभावाने होत आहे, हे सुनिश्चित करणे.
  • कधीकधी, हरकती मागवण्यासाठी सार्वजनिक सूचना जारी करणे.
  • योग्य बाजारभावाने खरेदी करण्यास इच्छुक असलेला कोणताही पात्र अनुसूचित जाती/जमातीचा खरेदीदार आहे का, हे तपासणे.
• जर परवानगी मिळाली, तर ती सहसा जिल्हाधिकाऱ्याच्या विशिष्ट आदेशाच्या रूपात असेल. त्यात किमान विक्री किंमत किंवा विक्रेत्याने पर्यायी जमीन खरेदी करण्याची आवश्यकता यांसारख्या अटींचा देखील समावेश असू शकतो.

३. विक्री करार तयार करणे आणि अंमलात आणणे

• परवानगी मिळाल्यावर (लागू असल्यास), एक सर्वसमावेशक विक्री करार (Agreement to Sell) तयार केला पाहिजे.
• या करारामध्ये अटी आणि शर्ती, विक्री किंमत, पेमेंट शेड्यूल आणि आवश्यक असलेल्या सर्व परवानग्या मिळाल्याची स्पष्टपणे नोंद असावी.
• हा करार नोंदणीकृत करणे योग्य आहे.

४. विक्री कराराची अंमलबजावणी आणि नोंदणी

• विक्री कराराच्या अटी पूर्ण झाल्यावर आणि सर्व पेमेंट केल्यावर, अंतिम विक्री करार (Sale Deed) अंमलात आणला पाहिजे.
• विक्री करारावर विक्रेता आणि खरेदीदार (आणि साक्षीदार) यांनी जमिनीच्या अधिकार क्षेत्रातील उप-निबंधकासमोर (Sub-Registrar of Assurances) स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे.
• नोंदणीच्या वेळी विक्री करारासोबत जिल्हाधिकाऱ्याचा परवानगी आदेश (लागू असल्यास) सादर करणे आवश्यक आहे.
• लागू असलेले मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरा.

५. नोंदींमध्ये बदल (Mutation)

• विक्री कराराच्या नोंदणीनंतर, खरेदीदाराने स्थानिक महसूल प्राधिकरणाकडे (तहसीलदार/एमआरओ) जमिनीच्या नोंदींमध्ये बदल करण्यासाठी (mutation) अर्ज करणे आवश्यक आहे.
• म्यूटेशन म्हणजे सरकारच्या भू-नोंदींमध्ये (उदा. ७/१२ उतारा) मालकी तपशील बदलणे. महसूल नोंदींमध्ये स्पष्ट कायदेशीर हक्क स्थापित करण्यासाठी खरेदीदारासाठी हा टप्पा अत्यंत महत्त्वाचा आहे.

संबंधित खटले (Case Laws)

काही खटले खालीलप्रमाणे आहेत:

सिद्धप्पा विरुद्ध कर्नाटक राज्य, २८ जून, २०२३

सिद्धप्पा विरुद्ध कर्नाटक राज्य या खटल्यात, उच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की याचिकाकर्त्यांच्या पूर्वजांच्या बाजूने झालेली विक्री PTCL कायद्यानुसार बेकायदेशीर होती आणि मूळ अनुदानधारकांच्या बाजूने असलेले पुढील पुनर्स्थापना आणि मनाई आदेश वैध होते व त्यांना अंतिम रूप प्राप्त झाले होते.

पक्षकार

• याचिकाकर्ते: सिद्धप्पा आणि इतर
• प्रतिवादी: कर्नाटक राज्य आणि इतर, ज्यात मूळ जमीन अनुदानधारकाचा समावेश आहे

मुद्दे

मुख्य मुद्दा कर्नाटक अनुसूचित जाती आणि अनुसूचित जमाती (काही जमिनींच्या हस्तांतरणास मनाई) कायदा, १९७८ (संक्षिप्त स्वरूपात "PTCL Act") अंतर्गत जमिनीची विक्री आणि त्यानंतरच्या पुनर्स्थापना आदेशांच्या वैधतेभोवती फिरत होता. विशेषतः, याचिकाकर्त्यांनी १९६७ च्या विक्री कराराला रद्द करणाऱ्या आणि मूळ अनुदानधारकाच्या कुटुंबाला जमीन परत देणाऱ्या आदेशांच्या मालिकेवर आव्हान दिले. एक संबंधित मुद्दा म्हणजे दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशांनंतरही अनुदानधारकांच्या ताब्यामध्ये सतत हस्तक्षेप होत होता.

न्यायालयीन निर्णय

कर्नाटक उच्च न्यायालयाने सिद्धप्पा आणि इतरांनी दाखल केलेली रिट याचिका फेटाळून लावली. न्यायालयाने खालील गोष्टींवर लक्ष दिले:

• संबंधित जमीन प्रतिवादी क्र. ६ च्या वडिलांना अनुदानित केलेली शेतजमीन होती.
• ०९.०८.१९६७ रोजीचा विक्री करार, ज्याद्वारे याचिकाकर्त्यांच्या पूर्वजांनी जमीन मिळवली होती, तो १९८० मध्ये सहाय्यक आयुक्तांनी PTCL कायद्याच्या तरतुदींचे उल्लंघन करणारा असल्याचे आढळले.
• हा रद्द करण्याचा आणि पुनर्स्थापनेचा आदेश नंतर १९८५ मध्ये उप-आयुक्तांनी पुष्टी केला आणि त्याला अंतिम रूप प्राप्त झाले.
• हे पुनर्स्थापनेचे आदेश असूनही, याचिकाकर्त्यांच्या पूर्वजांनी अनुदानधारकांच्या ताब्यात हस्तक्षेप करणे सुरू ठेवले होते. यामुळे एक दिवाणी खटला (O.S. No. 6/1996) दाखल करण्यात आला, ज्यात अनुदानधारकांच्या बाजूने त्यांच्या शांततापूर्ण ताब्यामध्ये हस्तक्षेप करण्यापासून याचिकाकर्त्यांच्या पूर्वजांना थांबवण्यासाठी कायमस्वरूपी मनाई आदेश (perpetual injunction) देण्यात आला. या दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशालाही अंतिम रूप प्राप्त झाले.
• यानंतरही पुढील हस्तक्षेपामुळे अनुदानधारकांच्या कुटुंबाने दुसरा खटला (O.S. No. 213/2013) दाखल केला.

ओडिशा उच्च न्यायालय (२०२५) - अविभाजित संयुक्त कुटुंबाच्या अनुसूचित जातीच्या मालमत्तेची विक्री

• वस्तुस्थिती (Facts): एका अनुसूचित जाती/जमातीच्या संयुक्त कुटुंबातील एका सदस्याने औपचारिक वाटणी न करता आणि पूर्ण संमतीशिवाय जमिनीचा एक भाग विकण्याचा प्रयत्न केला.
• न्यायालयीन निर्णय (Judgment): ओडिशा उच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की, जोपर्यंत नोंदणीकृत करार किंवा दिवाणी न्यायालयाच्या आदेशाद्वारे जमिनीची कायदेशीर वाटणी होत नाही, तोपर्यंत अनुसूचित जाती/जमातीच्या कुटुंबातील कोणताही सदस्य अविभाजित मालमत्तेचा कोणताही भाग हस्तांतरित करू शकत नाही. सर्व सह-वारसदारांची (coparceners) माहिती असलेली आणि लिखित संमती अनिवार्य आहे. या संमतीच्या अनुपस्थितीत, विक्री पूर्णतः अवैध (completely invalid) आहे.
• तत्व (Principle): संयुक्त अनुसूचित जाती/जमातीच्या मालमत्तेसाठी एक मजबूत संरक्षण आहे - विक्री फक्त वाटणीनंतर आणि सर्व भागधारकांच्या संमतीनेच वैध आहे.

सर्वोच्च न्यायालय - राज्याच्या पूर्वपरवानगीचे तत्व (अनेक निकाल)

सर्वोच्च न्यायालयाने वारंवार राज्यांच्या कायद्यांमधील अशा तरतुदींना कायम ठेवले आहे, ज्यात अनुसूचित जातींची जमीन बिगर-अनुसूचित जातीच्या खरेदीदाराला विकण्यापूर्वी जिल्हाधिकारी किंवा जिल्हा दंडाधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे (उदा. उत्तर प्रदेश जमिनदारी निर्मूलन कायदा, कलम १५७-ए).

अनाधिकृत विक्री रद्द केली जाते आणि जमीन अनुसूचित जातीच्या मालकाला किंवा त्यांच्या वारसांना परत दिली जाते.

सामान्य नियम (न्यायालयीन सारांशांमध्ये संदर्भ)

कायदे अनुसूचित जातींच्या मालकांकडून फसवणुकीने, जबरदस्तीने किंवा कमी किमतीत होणाऱ्या विक्रीवर बंदी घालतात - असा कोणताही व्यवहार न्यायालयाच्या आदेशाद्वारे रद्द केला जाऊ शकतो.

हे संरक्षण सरकारने दिलेल्या जमिनीला आणि स्वतः खरेदी केलेल्या दोन्ही अनुसूचित जातींच्या मालमत्तेला लागू होते, परंतु अनुदानित जमिनींसाठी ते सर्वात कठोर आहे.

निष्कर्ष

अनुसूचित जाती/जमातीच्या जमीन मालकाकडून जमीन खरेदी करणे ही एक कायदेशीरदृष्ट्या संवेदनशील प्रक्रिया आहे ज्यासाठी अचूकतेची आवश्यकता आहे. राज्यानुसार वेगवेगळे असलेले कायदे, अनुसूचित जाती आणि जमातींना त्यांच्या जमिनीचे बेकायदेशीर हस्तांतरण थांबवण्यासाठी काही संरक्षण प्रदान करतात. जरी अशा जमिनीची खरेदी करणे शक्य असले, विशेषतः स्वतः खरेदी केलेली जमीन किंवा अनुदानित जमीन, जर परवानगी मिळाली असेल तर, खरेदीदारासाठी काळजीपूर्वक पुढे जाणे आणि संपूर्ण तपासणी करणे महत्त्वाचे आहे. खरेदीदाराने स्थानिक आणि राज्याच्या विशिष्ट भू-कायद्यांची माहिती असलेल्या कायदेशीर तज्ञाचा सल्ला घेणे केवळ एक चांगला विचार नाही, तर कायदेशीरदृष्ट्या योग्य आणि वादापासून मुक्त व्यवहारासाठी एक पूर्णपणे आवश्यक गोष्ट आहे. कायद्याचे अज्ञान हे कारण होऊ शकत नाही, आणि एक अवैध व्यवहार मोठ्या आर्थिक नुकसानीला आणि वर्षांच्या कायदेशीर लढाईला कारणीभूत ठरू शकतो.

अस्वीकरण (Disclaimer): येथे दिलेली माहिती केवळ सामान्य माहितीसाठी आहे आणि ती कायदेशीर सल्ला म्हणून मानली जाऊ नये.

वैयक्तिक कायदेशीर मार्गदर्शनासाठी, कृपया एका पात्र प्रॉपर्टी वकिलाचा सल्ला घ्या.