अनुसूचित जाति की जमीन खरीदने के क्या हैं नियम?

भारत में भूमि खरीदना एक जटिल प्रक्रिया हो सकती है, और जब बात अनुसूचित जाति (SC) या अनुसूचित जनजाति (ST) के स्वामित्व वाली भूमि की हो, तो यह और भी संवेदनशील और जटिल हो जाता है। इसका कारण है कि इन समुदायों के साथ अतीत में हुए अन्याय और उन्हें शोषण से बचाने के लिए संवैधानिक सुरक्षा दी गई है, ताकि वे अपनी जमीन से वंचित न हों। यदि कोई व्यक्ति, खासकर जो SC समुदाय से संबंधित नहीं है, ऐसी भूमि खरीदने की सोच रहा है, तो उसके लिए विशिष्ट कानूनी प्रावधानों, राज्य-वार नियमों और सही प्रक्रिया को जानना बहुत महत्वपूर्ण है। इन नियमों का पालन न करने पर गंभीर कानूनी परिणाम हो सकते हैं, जैसे कि सौदे का अमान्य होना और भूमि का वापस मूल मालिक के पास चले जाना।

इस लेख में, आप पढ़ेंगे:

• शामिल प्रमुख कानूनी प्रावधान।
• क्या SC की जमीन सामान्य वर्ग के खरीदार को बेची जा सकती है?
• एक SC मालिक से जमीन खरीदने की प्रक्रिया।
• संबंधित केस लॉ।

शामिल प्रमुख कानूनी प्रावधान

SC/ST भूमि के लिए सुरक्षा उपाय भारतीय संविधान और विभिन्न राज्य-विशिष्ट कानूनों में निहित हैं। इसका मुख्य उद्देश्य इन ऐतिहासिक रूप से हाशिये पर रहने वाले समुदायों को भूमि से वंचित होने से बचाना है, जो अक्सर अपनी आजीविका और सामाजिक सुरक्षा के लिए भूमि पर निर्भर रहते हैं।

हालांकि भूमि कानून राज्य सूची (संविधान की सातवीं अनुसूची की प्रविष्टि संख्या 18) के अंतर्गत आते हैं, जो राज्यों को इस मामले पर कानून बनाने की अनुमति देता है, लेकिन इन राज्य-कानूनों को केंद्रीय कानूनों और संवैधानिक प्रावधानों की भावना से निर्देशित किया जाता है।

प्रमुख कानूनी प्रावधानों में शामिल हैं:

भारत के संविधान का अनुच्छेद 46

राज्य के नीति निदेशक सिद्धांतों के अनुच्छेद 46 के अनुसार, "राज्य लोगों के कमजोर वर्गों, और विशेष रूप से अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों के शैक्षिक और आर्थिक हितों को विशेष देखभाल के साथ बढ़ावा देगा, और उन्हें सामाजिक अन्याय और सभी प्रकार के शोषण से बचाएगा," जिसमें उनके भूमि अधिकारों का संरक्षण भी शामिल है।

संविधान की पाँचवीं अनुसूची (अनुच्छेद 244(1))

यह अनुसूची असम, मेघालय, त्रिपुरा और मिजोरम के अलावा किसी भी राज्य में अनुसूचित क्षेत्रों और अनुसूचित जनजातियों के प्रशासन और नियंत्रण से संबंधित है। इन राज्यों के राज्यपालों को ऐसे क्षेत्रों में अनुसूचित जनजातियों के सदस्यों द्वारा या उनके बीच भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित या नियंत्रित करने के लिए नियम बनाने की शक्ति है।

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (PoA अधिनियम)

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (PoA अधिनियम) का उद्देश्य SCs और STs के खिलाफ अत्याचारों को रोकना है। PoA अधिनियम की धारा 3(1)(f) किसी अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के सदस्य को उसकी भूमि या परिसर से गलत तरीके से बेदखल करने या किसी भी भूमि पर उनके अधिकारों के उपभोग में हस्तक्षेप करने को एक अपराध बनाती है।

राज्य-विशिष्ट भूमि राजस्व संहिता / भूमि सुधार अधिनियम / किरायेदारी अधिनियम

लगभग हर राज्य ने SC/ST भूमि के हस्तांतरण को विनियमित करने के लिए विशिष्ट कानून बनाए हैं। ये व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए सबसे महत्वपूर्ण कानून हैं। उदाहरणों में शामिल हैं:

PTCL अधिनियम (कर्नाटक): जब 'अनुदानित भूमि' का हस्तांतरण अमान्य होता है

कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमियों के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (PTCL अधिनियम) कर्नाटक में SCs और STs के भूमि अधिकारों की सुरक्षा के लिए एक महत्वपूर्ण कानून है, जो "अनुदानित भूमियों" के हस्तांतरण पर रोक लगाता है। 'अनुदानित भूमि' वह भूमि है जिसे सरकार ने पहली बार अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति को आवंटित किया था, जब उस भूमि का हस्तांतरण मूल अनुदान की शर्तों या अधिनियम के प्रावधानों का घोर उल्लंघन करता है। अधिनियम के तहत निषिद्ध कोई भी हस्तांतरण, चाहे वह अधिनियम के लागू होने से पहले या बाद में हुआ हो, अमान्य है, और सहायक आयुक्त को भूमि को पुनर्प्राप्त करने और उसे मूल अनुदान प्राप्तकर्ता या उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को बहाल करने की शक्ति है। यह अधिनियम अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति के शोषण को नियंत्रित करने और उनके आर्थिक उत्थान को सुनिश्चित करने में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

धारा 157-ए (यूपी): SC भूमि हस्तांतरण के लिए पूर्व अनुमति नियम

उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन और भूमि सुधार अधिनियम, 1950 की धारा 157-ए, अनुसूचित जाति (SCs) के सदस्यों द्वारा भूमि के हस्तांतरण पर प्रतिबंध लगाती है। यह अनिवार्य करती है कि एक भूमालिक (bhumidhar) या असामी (asami) जो SC से संबंधित है, वह कलेक्टर की पूर्व अनुमति के बिना बिक्री, उपहार, गिरवी या पट्टे के माध्यम से किसी ऐसे व्यक्ति को भूमि हस्तांतरित नहीं कर सकता जो SC से संबंधित नहीं है। इस प्रावधान का उद्देश्य आर्थिक रूप से कमजोर SC समुदायों को शोषण से बचाना और उनके भूमि स्वामित्व को सुनिश्चित करना है।

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 (धारा 42)

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 की धारा 42, एक महत्वपूर्ण प्रावधान है जो एक अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के सदस्य द्वारा किसी ऐसे व्यक्ति को कृषि भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करता है जो SC या ST समुदाय से संबंधित नहीं है। इस धारा के उल्लंघन में भूमि की कोई भी ऐसी बिक्री, उपहार या वसीयत को प्रारंभ से ही (शुरू से ही) अमान्य घोषित किया जाता है। इस धारा का उद्देश्य हाशिये पर रहने वाले समुदायों के भूमि अधिकारों की रक्षा करना और भूमि लेनदेन में उनके शोषण को रोकना है।

धारा 36ए (महाराष्ट्र): आदिवासी भूमि के लिए कलेक्टर की अनुमति

महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 की धारा 36ए, विशेष रूप से आदिवासियों से संबंधित कब्जों के हस्तांतरण पर प्रतिबंध लगाती है। यह अनिवार्य करती है कि किसी भी आदिवासी की भूमि को बिक्री, उपहार, विनिमय, गिरवी, पट्टे या अन्यथा किसी गैर-आदिवासी को कलेक्टर की पूर्व स्वीकृति के बिना हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। इस प्रावधान के उल्लंघन में किया गया कोई भी ऐसा हस्तांतरण शून्य और अमान्य माना जाता है, और कलेक्टर को आदिवासी या राज्य सरकार को भूमि की बहाली के लिए स्वतः संज्ञान (suo motu) लेने का अधिकार है। इस धारा का उद्देश्य अनुसूचित जनजातियों के भूमि अधिकारों की रक्षा करना और उनके शोषण को रोकना है।

ओडिशा अनुसूचित क्षेत्र अचल संपत्ति का हस्तांतरण (अनुसूचित जनजातियों द्वारा) विनियमन, 1956

ओडिशा अनुसूचित क्षेत्र अचल संपत्ति का हस्तांतरण (अनुसूचित जनजातियों द्वारा) विनियमन, 1956 के हिस्से के रूप में धारा 36ए को मुख्य रूप से आदिवासी भूमि अधिकारों की सुरक्षा को और मजबूत करने के लिए संशोधनों के माध्यम से पेश किया गया था। जबकि धारा 36ए का सटीक शब्द बाद के संशोधनों के साथ थोड़ा भिन्न हो सकता है, इसका मूल उद्देश्य अनुसूचित क्षेत्रों में अनुसूचित जनजातियों (STs) से संबंधित भूमि को गैर-ST व्यक्तियों को हस्तांतरित करने को विनियमित और प्रतिबंधित करना है।

यह प्रावधान आमतौर पर उन शर्तों को रेखांकित करता है जिनके तहत ऐसे हस्तांतरणों को शून्य और अमान्य माना जा सकता है और सक्षम प्राधिकारी (अक्सर उप-कलेक्टर) को अवैध रूप से हस्तांतरित भूमि को मूल आदिवासी मालिकों को बहाल करने के लिए कार्रवाई करने का अधिकार देता है। इसका उद्देश्य कमजोर आदिवासी समुदायों के शोषण और भूमि अलगाव को रोकना है।

नियमों में राज्य-वार भिन्नताएँ

भूमि एक ऐसा विषय है जिस पर राज्यों का क्षेत्राधिकार है, जिसका अर्थ है कि SC/ST भूमि की खरीद को नियंत्रित करने वाले नियम एक राज्य से दूसरे राज्य में बहुत भिन्न हो सकते हैं। सुरक्षा का लक्ष्य पूरे देश में समान है, लेकिन SC/ST भूमि खरीद के लिए आवश्यकताएं और प्रक्रियाएं, हस्तांतरण के लिए पूरी की जाने वाली शर्तें, और अनुमति देने वाला प्राधिकरण सभी राज्य-दर-राज्य भिन्न होते हैं। तदनुसार, जिस राज्य में भूमि स्थित है, उस राज्य के कानूनों को देखना आवश्यक है।

SC/ST की जमीन खरीदने के लिए नियम

अनुसूचित जाति (SC) और अनुसूचित जनजाति (ST) से संबंधित भूमि की खरीद-बिक्री विशिष्ट कानूनों और विनियमों के अधीन है, जिन्हें इन हाशिये पर रहने वाले समुदायों को शोषण से बचाने और उनकी भूमि के अलगाव को रोकने के लिए डिज़ाइन किया गया है। ये कानून राज्य के अनुसार अलग-अलग होते हैं, लेकिन कुछ सामान्य सिद्धांत और समानताएं लागू होती हैं।

सक्षम प्राधिकारी से अनुमति

• सामान्य नियम: एक गैर-SC/ST व्यक्ति आमतौर पर सक्षम प्राधिकारी से पूर्व अनुमति प्राप्त किए बिना किसी SC/ST व्यक्ति से भूमि नहीं खरीद सकता है।
• सक्षम प्राधिकारी: जिला मजिस्ट्रेट (DM) या कलेक्टर आमतौर पर ऐसी अनुमति देने के लिए सक्षम प्राधिकारी होते हैं।
• राज्य-विशिष्ट कानून: प्रत्येक राज्य के अपने भूमि हस्तांतरण को नियंत्रित करने वाले कानून होते हैं, और ये कानून अक्सर सक्षम प्राधिकारी और अनुमति प्राप्त करने की प्रक्रिया को निर्दिष्ट करते हैं। उदाहरण के लिए, उत्तर प्रदेश में, उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन और भूमि सुधार अधिनियम, 1950 की धारा 157-ए, जिला मजिस्ट्रेट से अनुमति की आवश्यकता है। इसी तरह, कर्नाटक में, कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमियों के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 के तहत अनुमति देने के लिए उपायुक्त (Deputy Commissioner) का कार्यालय या राजस्व विभाग जिम्मेदार है।
• सरकार द्वारा दी गई बनाम स्वयं अर्जित भूमि: भूमि के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर अक्सर होता है जिसे सरकार द्वारा SC/ST व्यक्तियों को मूल रूप से दिया गया था और वह भूमि जिसे SC/ST व्यक्तियों ने खुद खरीदा है। सरकार द्वारा दी गई भूमि के लिए प्रतिबंध आमतौर पर बहुत सख्त होते हैं, जो इसे विशिष्ट सरकारी अनुमोदन के बिना हस्तांतरणीय नहीं बनाते हैं। स्वयं अर्जित भूमि के लिए, हालांकि प्रतिबंध अभी भी मौजूद हैं, प्रक्रिया कम सख्त हो सकती है, लेकिन अनुमति आमतौर पर अभी भी आवश्यक है।

भूमि बेचने का कारण

• वास्तविक आवश्यकता: सक्षम प्राधिकारी, SC/ST भूमि को हस्तांतरित करने की अनुमति के लिए एक आवेदन पर विचार करते समय, अक्सर बिक्री के कारण का मूल्यांकन करता है। अनुमति आमतौर पर असाधारण मामलों में दी जाती है जहां SC/ST विक्रेता द्वारा एक वास्तविक आवश्यकता प्रदर्शित की जाती है।
• शोषण के खिलाफ सुरक्षा: कानून SC/ST व्यक्तियों को उनकी "अज्ञानता और गरीबी" के कारण शोषण से बचाने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। इसलिए, प्राधिकरण यह सुनिश्चित करने का लक्ष्य रखता है कि बिक्री दबाव या कम मूल्यांकन का परिणाम नहीं है और SC/ST विक्रेता वास्तव में लेनदेन से लाभान्वित हो रहा है।
• हस्तांतरण का उद्देश्य: खरीदार द्वारा भूमि के इच्छित उपयोग को भी ध्यान में रखा जा सकता है। कुछ मामलों में, यदि भूमि अब कृषि के लिए उपयोग नहीं की जाती है और कुछ शर्तों के तहत हस्तांतरणीय मानी जाती है (उदाहरण के लिए, गैर-कृषि उपयोग के लिए), तो अनुमति दी जा सकती है।

अवैध कब्जा और वंचित करना

अवैध कब्जे या SC/ST भूमि से वंचित करने के खिलाफ कानून बहुत सख्त हैं।

अवैध कब्जा

कानूनी प्राधिकार के बिना या निर्धारित प्रक्रिया का पालन किए बिना SC/ST भूमि का कोई भी अधिग्रहण या कब्जा अवैध माना जाता है। राज्य कानूनों में अक्सर ऐसी अवैध रूप से हस्तांतरित भूमि को मूल SC/ST मालिक या उनके उत्तराधिकारियों को बहाल करने के लिए प्रावधान होते हैं।

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 में, धारा 183-बी, कोई भी व्यक्ति जो कानूनी प्राधिकार के बिना अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के काश्तकार द्वारा रखी गई भूमि का कब्जा लेता या रखता है, उसे अतिचारी माना जाता है।

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 की धारा 3(1)(iv) SC/ST समुदायों के सदस्यों के खिलाफ भेदभाव या नुकसान के विशिष्ट कृत्यों को संबोधित करती है। यदि कोई व्यक्ति इस प्रावधान के तहत दोषी पाया जाता है, तो उसे न्यूनतम छह महीने की कैद का सामना करना पड़ सकता है, जिसे पांच साल तक बढ़ाया जा सकता है। कैद के अलावा, अपराधी पर जुर्माना भी लगाया जा सकता है।

अवैध वंचित करना

SC/ST के सदस्यों को उनकी भूमि से गलत तरीके से बेदखल करना, उनके भूमि अधिकारों के उपभोग में हस्तक्षेप करना, या धोखाधड़ी के माध्यम से भूमि प्राप्त करना अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (PoA अधिनियम) के तहत एक गंभीर अपराध है।

PoA अधिनियम की धारा 3(1)(f) विशेष रूप से "एक अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के सदस्य को उसकी भूमि या परिसर से गलत तरीके से बेदखल करने या किसी भी भूमि या परिसर या जल या सिंचाई सुविधाओं पर उसके अधिकारों के उपभोग में हस्तक्षेप करने या फसलों को नष्ट करने या उससे उपज को ले जाने" को दंडित करती है।

क्या SC की जमीन सामान्य वर्ग के खरीदार को बेची जा सकती है?

भारत में अनुसूचित जाति (SC) या अनुसूचित जनजाति (ST) के लिए नामित भूमि को सामान्य वर्ग के खरीदार को बेचना एक जटिल मुद्दा है, और आमतौर पर, ऐसे लेनदेन सरकारी अधिकारियों से पूर्व अनुमोदन के बिना स्वतंत्र रूप से अनुमेय नहीं हैं। यह मुख्य रूप से हाशिये पर रहने वाले समुदायों के भूमि अधिकारों की रक्षा करने और उनके शोषण को रोकने के लिए बनाए गए विशिष्ट कानूनों के कारण है।

सुरक्षात्मक कानून

भारत के कई राज्यों में, कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमियों के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (PTCL अधिनियम), और उत्तर प्रदेश (SC, ST अधिनियम, 1989 की धारा 42 के तहत और पहले यूपी जमींदारी उन्मूलन अधिनियम, 1950) जैसे कानूनों में SC/ST व्यक्तियों को दी गई भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करते हैं। इन कानूनों का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि इन समुदायों के उत्थान और कल्याण के लिए निर्धारित भूमि उन्हीं के पास रहे।

"अनुदानित भूमि" बनाम "खरीदी गई भूमि"

अक्सर "अनुदानित भूमि" और "खरीदी गई भूमि" के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर किया जाता है।

• अनुदानित भूमि: यदि भूमि मूल रूप से सरकार द्वारा किसी SC/ST व्यक्ति को दी गई थी (अक्सर कुछ शर्तों और प्रतिबंधों के साथ), तो इसका एक गैर-SC/ST व्यक्ति को हस्तांतरण आमतौर पर जिला कलेक्टर या अन्य सक्षम प्राधिकारी से स्पष्ट पूर्व अनुमति की आवश्यकता होती है। ऐसी अनुमति के बिना, बिक्री को शून्य और अमान्य घोषित किया जा सकता है, और भूमि मूल अनुदान प्राप्तकर्ता या राज्य को वापस जा सकती है। सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि SC/ST से संबंधित सरकारी अनुदानित भूमि को गैर-दलित (कंपनियों या निगमों सहित) द्वारा उचित अनुमति के बिना नहीं खरीदा जा सकता है।
• खरीदी गई भूमि: यदि किसी SC/ST व्यक्ति ने खुद से किसी गैर-SC/ST व्यक्ति या किसी अन्य SC/ST व्यक्ति से भूमि खरीदी है (और यह मूल रूप से अनुदानित भूमि नहीं थी), तो इसे सामान्य वर्ग के खरीदार को बेचने के नियम अलग हो सकते हैं, लेकिन फिर भी अक्सर जिला कलेक्टर से अनुमति की आवश्यकता होती है।

अनुमति की आवश्यकता

भले ही भूमि "अनुदानित" न हो, लेकिन अन्यथा प्राप्त की गई हो, कई राज्यों में, आपको अभी भी सामान्य वर्ग के खरीदार को SC/ST भूमि बेचने के लिए जिला मजिस्ट्रेट (DM) या कलेक्टर से पूर्व अनुमति प्राप्त करने की आवश्यकता होगी। यह प्रक्रिया लंबी हो सकती है और इसमें बिक्री के लिए एक वास्तविक आवश्यकता को प्रदर्शित करना शामिल है।

अनधिकृत हस्तांतरण के परिणाम

यदि आवश्यक अनुमति के बिना एक SC/ST भूमि को सामान्य वर्ग के खरीदार को बेचा जाता है, तो लेनदेन को अवैध और अमान्य घोषित किया जा सकता है। इससे यह हो सकता है:

• शून्य बिक्री: बिक्री विलेख रद्द किया जा सकता है।
• भूमि की बहाली: भूमि को मूल SC/ST मालिक या उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को बहाल किया जा सकता है, या यह सरकार में निहित हो सकती है।
• कानूनी दंड: खरीदार और विक्रेता को कानूनी चुनौतियों और दंडों का सामना करना पड़ सकता है।

SC भूमि के हस्तांतरण पर राज्य-वार नियम

एक SC मालिक से जमीन खरीदने की प्रक्रिया

एक SC/ST मालिक से भूमि खरीदना, विशेष रूप से "अनुदानित भूमि," के लिए एक सावधानीपूर्वक और कानूनी रूप से अनुपालन प्रक्रिया की आवश्यकता होती है।

चरण-दर-चरण कानूनी प्रक्रिया

प्रक्रिया इस प्रकार है:

1. भूमि की स्थिति सत्यापित करें

• महत्वपूर्ण पहला कदम: स्थानीय तहसीलदार/एमआरओ/राजस्व विभाग से पूर्ण भूमि रिकॉर्ड (7/12 एक्सट्रैक्ट, ROR, म्यूटेशन प्रविष्टियां, आदि) प्राप्त करें।
• "अनुदानित भूमि" की स्थिति की जाँच करें: भूमि रिकॉर्ड में किसी भी टिप्पणी की सावधानीपूर्वक जांच करें जो यह दर्शाती है कि भूमि "अनुदानित भूमि" थी या विशिष्ट राज्य अधिनियमों (जैसे कर्नाटक में PTCL अधिनियम, महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता की धारा 36ए) के तहत प्रतिबंधों के अधीन है। यह जानकारी आमतौर पर 7/12 एक्सट्रैक्ट के "अन्य" या "टिप्पणियाँ" कॉलम में नोट की जाती है।
• मूल आबंटिती की पहचान करें: यह निर्धारित करें कि वर्तमान विक्रेता मूल आबंटिती है या बाद का खरीदार है। यदि यह एक बाद का खरीदार है, तो सभी पिछले हस्तांतरणों की वैधता को सत्यापित करें।
• कानूनी राय लें: विशिष्ट राज्य में भूमि कानूनों में विशेषज्ञता रखने वाले एक वकील को सभी दस्तावेजों की जांच करने और भूमि की हस्तांतरणीयता पर एक स्पष्ट राय प्रदान करने के लिए नियुक्त करें।

2. पूर्व अनुमति प्राप्त करें

• यदि भूमि "अनुदानित भूमि" है या उन श्रेणियों के तहत आती है जिन्हें अनुमति की आवश्यकता होती है, तो SC/ST मालिक (विक्रेता) को भूमि बेचने की अनुमति के लिए जिला कलेक्टर/जिला मजिस्ट्रेट या नामित राजस्व प्राधिकरण को आवेदन करना होगा।
• आवेदन में बिक्री के कारणों, प्रस्तावित बिक्री मूल्य, और खरीदार के विवरण का उल्लेख होगा।
• प्राधिकरण एक जांच करेगा, जिसमें शामिल हो सकता है:
•  
• • बिक्री के लिए विक्रेता की वास्तविक आवश्यकता को सत्यापित करना।
  • विक्रेता पर बिक्री के आर्थिक प्रभाव का आकलन करना।
  • यह सुनिश्चित करना कि बिक्री उचित बाजार मूल्य पर है।
  • कभी-कभी, आपत्तियां आमंत्रित करने के लिए एक सार्वजनिक सूचना जारी करना।
  • यह जांचना कि क्या कोई योग्य SC/ST खरीदार उचित मूल्य पर खरीदने को तैयार है।
• अनुमति, यदि दी जाती है, तो आमतौर पर कलेक्टर से एक विशिष्ट आदेश के रूप में होगी। इसमें शर्तें भी शामिल हो सकती हैं, जैसे कि न्यूनतम बिक्री मूल्य या विक्रेता के लिए वैकल्पिक भूमि प्राप्त करने की आवश्यकता।

3. बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना और उसे निष्पादित करना

• एक बार अनुमति प्राप्त हो जाने पर (यदि लागू हो), एक व्यापक बिक्री समझौता (Agreement to Sell) का मसौदा तैयार किया जाना चाहिए।
• इस समझौते में शर्तों, बिक्री मूल्य, भुगतान अनुसूची, और यह पुष्टि करनी चाहिए कि सभी आवश्यक अनुमतियां प्राप्त हो चुकी हैं।
• इस समझौते को पंजीकृत करना उचित है।

4. बिक्री विलेख को निष्पादित और पंजीकृत करना

• एक बार जब बिक्री समझौते की शर्तें पूरी हो जाती हैं और सभी भुगतान कर दिए जाते हैं, तो अंतिम बिक्री विलेख को निष्पादित किया जाना चाहिए।
• बिक्री विलेख पर विक्रेता और खरीदार (और गवाहों) दोनों द्वारा भूमि पर अधिकार क्षेत्र रखने वाले उप-पंजीयक (Sub-Registrar) के सामने हस्ताक्षर किए जाने चाहिए।
• कलेक्टर से अनुमति आदेश (यदि लागू हो) को पंजीकरण के दौरान बिक्री विलेख के साथ प्रस्तुत किया जाना चाहिए।
• लागू स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें।

5. रिकॉर्ड्स का म्यूटेशन

• बिक्री विलेख के पंजीकरण के बाद, खरीदार को भूमि रिकॉर्ड के म्यूटेशन के लिए स्थानीय राजस्व प्राधिकरण (तहसीलदार/एमआरओ) को आवेदन करना होगा।
• म्यूटेशन का अर्थ है सरकार के भूमि रिकॉर्ड (जैसे 7/12 एक्सट्रैक्ट) में स्वामित्व विवरण बदलना। यह कदम खरीदार के लिए राजस्व रिकॉर्ड में एक स्पष्ट कानूनी शीर्षक स्थापित करने के लिए महत्वपूर्ण है।

संबंधित केस लॉ

कुछ केस लॉ इस प्रकार हैं:

सिद्धप्पा बनाम द स्टेट ऑफ कर्नाटक 28 जून, 2023 को

सिद्धप्पा बनाम द स्टेट ऑफ कर्नाटक, के मामले में, HC ने फैसला सुनाया कि याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों के पक्ष में बिक्री PTCL अधिनियम के तहत अवैध थी और मूल अनुदान प्राप्तकर्ताओं के पक्ष में बाद के बहाली और निषेधाज्ञा आदेश वैध थे और अंतिम रूप ले चुके थे।

पक्ष

• याचिकाकर्ता: सिद्धप्पा और अन्य
• प्रतिवादी: कर्नाटक राज्य और अन्य, जिसमें मूल भूमि अनुदान प्राप्तकर्ता शामिल है

मुद्दे

मुख्य मुद्दा एक भूमि बिक्री और कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमियों के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (संक्षेप में "PTCL अधिनियम") के तहत बाद के बहाली आदेशों की वैधता के इर्द-गिर्द घूमता था। विशेष रूप से, याचिकाकर्ताओं ने 1967 के एक बिक्री विलेख को रद्द करने और मूल अनुदान प्राप्तकर्ता के परिवार को भूमि बहाल करने वाले आदेशों की एक श्रृंखला को चुनौती दी। एक संबंधित मुद्दा सिविल कोर्ट के आदेशों के बावजूद अनुदान प्राप्तकर्ताओं के कब्जे में लगातार हस्तक्षेप से संबंधित था।

निर्णय

कर्नाटक उच्च न्यायालय ने सिद्धप्पा और अन्य द्वारा दायर रिट याचिका को खारिज कर दिया। न्यायालय ने निम्नलिखित को देखा:

• विचाराधीन भूमि प्रतिवादी संख्या 6 के पिता को दी गई एक कृषि भूमि थी।
• बिक्री विलेख दिनांक 09.08.1967, जिसके माध्यम से याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों ने भूमि का अधिग्रहण किया था, को 1980 में सहायक आयुक्त द्वारा PTCL अधिनियम के प्रावधानों के उल्लंघन में पाया गया था।
• यह रद्द करने और बहाली का आदेश बाद में 1985 में उपायुक्त द्वारा पुष्टि की गई थी और अंतिम रूप ले चुका था।
• इन बहाली आदेशों के बावजूद, याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों ने अनुदान प्राप्तकर्ताओं के कब्जे में हस्तक्षेप करना जारी रखा था। इसने एक सिविल मुकदमे (ओ.एस. नंबर 6/1996) को जन्म दिया जहां अनुदान प्राप्तकर्ताओं के पक्ष में एक स्थायी निषेधाज्ञा दी गई थी, जिसमें याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों को उनके शांतिपूर्ण कब्जे में हस्तक्षेप करने से रोका गया था। इस सिविल कोर्ट के फैसले ने भी अंतिम रूप ले लिया।
• इसके बाद भी, आगे के हस्तक्षेप ने अनुदान प्राप्तकर्ता के परिवार द्वारा एक और मुकदमा (ओ.एस. नंबर 213/2013) को जन्म दिया।

ओडिशा उच्च न्यायालय (2025) - अविभाजित संयुक्त परिवार SC संपत्ति की बिक्री

• तथ्य: एक SC/ST संयुक्त परिवार की संपत्ति के एक हिस्से को बिना औपचारिक विभाजन और पूर्ण सहमति के बेचने का प्रयास किया।
• निर्णय: ओडिशा HC ने फैसला सुनाया कि एक SC/ST परिवार का कोई भी सदस्य अविभाजित संपत्ति के किसी भी हिस्से को तब तक अलग नहीं कर सकता जब तक कि पंजीकृत समझौते या सिविल कोर्ट के आदेश द्वारा कानूनी रूप से विभाजित न हो जाए। सभी सह-साझेदारों की सूचित और लिखित सहमति अनिवार्य है। इसकी अनुपस्थिति में, बिक्री शून्य और अमान्य (पूरी तरह से अमान्य) होती है।
• सिद्धांत: संयुक्त SC/ST परिवार के जोत के लिए मजबूत सुरक्षा - बिक्री केवल विभाजन के बाद और सभी शेयरधारकों की सहमति से ही वैध है।

सुप्रीम कोर्ट-राज्य की पूर्व अनुमति का सिद्धांत (कई निर्णय)

सुप्रीम कोर्ट ने बार-बार राज्य कानूनों में उन धाराओं को बरकरार रखा है जिनमें SC भूमि को गैर-SC खरीदार को बेचने से पहले कलेक्टर या जिला मजिस्ट्रेट से पूर्व अनुमति की आवश्यकता होती है (जैसे यूपी जमींदारी उन्मूलन अधिनियम, धारा 157-ए)।

एक अनधिकृत बिक्री को रद्द करने और SC मालिक या उनके उत्तराधिकारियों को भूमि की बहाली का सामना करना पड़ता है।

सामान्य नियम (न्यायिक सारांशों में संदर्भित)

कानून SC मालिकों से धोखाधड़ी, जबरदस्ती, या कम मूल्य पर बिक्री को प्रतिबंधित करते हैं-कोई भी ऐसा लेनदेन अदालत के आदेशों के माध्यम से रद्द किया जा सकता है।

सुरक्षा सरकार द्वारा दी गई भूमि और स्वयं अर्जित SC संपत्ति दोनों तक फैली हुई है, लेकिन अनुदानित भूमियों के लिए सबसे सख्त है।

निष्कर्ष

एक SC/ST भू-स्वामी से भूमि खरीदना एक कानूनी रूप से संवेदनशील प्रक्रिया है जिसके लिए सटीकता की आवश्यकता होती है। कानून, जो राज्य-दर-राज्य भिन्न होते हैं, अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों को SC/ST भूमि के अवैध अलगाव को रोकने के लिए कुछ सुरक्षा प्रदान करते हैं। हालांकि ऐसी भूमि को खरीदना संभव है, विशेष रूप से स्वयं अर्जित भूमि या अनुदानित भूमि, यदि अनुमति प्राप्त होती है, तो खरीदार के लिए सावधानीपूर्वक आगे बढ़ना और पूरी तरह से उचित परिश्रम करना महत्वपूर्ण है। खरीदार के लिए स्थानीय स्तर पर एक कानूनी विशेषज्ञ से परामर्श करना और राज्य-विशिष्ट भूमि कानूनों से परिचित होना अनिवार्य है, यह केवल एक अच्छा विचार नहीं है, बल्कि एक कानूनी रूप से वैध और विवाद-रहित लेनदेन के लिए एक परम आवश्यक है। कानून की अनभिज्ञता कोई बहाना नहीं है, और एक अमान्य लेनदेन से महत्वपूर्ण वित्तीय नुकसान और वर्षों का मुकदमा हो सकता है।

अस्वीकरण: यहां दी गई जानकारी केवल सामान्य सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं माना जाना चाहिए।

व्यक्तिगत कानूनी मार्गदर्शन के लिए, कृपया एक योग्य प्रॉपर्टी वकील से सलाह लें।