अनुसूचित जाति की जमीन खरीदने के क्या हैं नियम?

भारत में ज़मीन खरीदना जटिल हो सकता है, और यह विशेष रूप से संवेदनशील और जटिल है जब अनुसूचित जाति (एससी) या अनुसूचित जनजाति (एसटी) के स्वामित्व वाली ज़मीन की बात आती है क्योंकि अतीत में अन्याय और कमजोर क्षेत्रों को शोषण और उनकी ज़मीन से वंचित होने से संवैधानिक संरक्षण मिला हुआ है। ज़मीन खरीदने की सोच रहे किसी भी व्यक्ति के लिए विशिष्ट कानूनी प्रावधानों, राज्यवार बारीकियों और सटीक प्रक्रिया को जानना महत्वपूर्ण है, खुद एससी के लिए तो बिल्कुल भी नहीं। गैर-अनुपालन गंभीर कानूनी परिणाम पैदा कर सकता है, जैसे कि सौदा अमान्य हो जाना और ज़मीन मूल मालिक को वापस कर देना।

इस लेख में आपको निम्नलिखित के बारे में पढ़ने को मिलेगा:

• प्रमुख कानूनी प्रावधान शामिल हैं।
• क्या एससी भूमि सामान्य श्रेणी के क्रेता को बेची जा सकती है?
• अनुसूचित जाति के मालिक से भूमि खरीदने की प्रक्रिया।
• प्रासंगिक मामला कानून.

इसमें शामिल प्रमुख कानूनी प्रावधान

एससी/एसटी भूमि के लिए सुरक्षात्मक उपाय भारतीय संविधान और विभिन्न राज्य-विशिष्ट विधानों में निहित हैं। इसका प्राथमिक उद्देश्य ऐतिहासिक रूप से हाशिए पर पड़े इन समुदायों को भूमि से वंचित होने से बचाना है, जो अक्सर अपनी आजीविका और सामाजिक सुरक्षा के लिए भूमि पर निर्भर रहते हैं।

जबकि भूमि कानून संविधान की राज्य सूची ( सातवीं अनुसूची की प्रविष्टि संख्या 18 ) के अंतर्गत आते हैं, जो राज्यों को इस मामले पर कानून बनाने की अनुमति देता है, केंद्रीय कानूनों और संवैधानिक प्रावधानों की भावना इन राज्य अधिनियमों का मार्गदर्शन करती है।

प्रमुख कानूनी प्रावधानों में निम्नलिखित शामिल हैं:

भारतीय संविधान का अनुच्छेद 46

राज्य के नीति निर्देशक सिद्धांतों के अनुच्छेद 46 के अनुसार , "राज्य विशेष सावधानी के साथ लोगों के कमजोर वर्गों, विशेष रूप से अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों के शैक्षिक और आर्थिक हितों को बढ़ावा देगा, और उन्हें सामाजिक अन्याय और सभी प्रकार के शोषण से बचाएगा," जिसमें उनके भूमि अधिकारों की सुरक्षा भी शामिल है।

संविधान की पांचवीं अनुसूची (अनुच्छेद 244(1))

यह अनुसूची असम, मेघालय, त्रिपुरा और मिजोरम के अलावा किसी भी अन्य राज्य में अनुसूचित क्षेत्रों और अनुसूचित जनजातियों के प्रशासन और नियंत्रण से संबंधित है। इन राज्यों के राज्यपालों के पास ऐसे क्षेत्रों में अनुसूचित जनजातियों के सदस्यों द्वारा या उनके बीच भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित या प्रतिबंधित करने के लिए विनियम बनाने की शक्ति है।

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (पी.ओ.ए. अधिनियम)

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (पी.ओ.ए. अधिनियम) का उद्देश्य अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों के विरुद्ध अत्याचारों को रोकना है। पी.ओ.ए. अधिनियम की धारा 3(1)(एफ) के अनुसार अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के किसी सदस्य को उनकी भूमि या परिसर से गलत तरीके से बेदखल करना या किसी भूमि पर उनके अधिकारों के उपयोग में हस्तक्षेप करना अपराध है।

राज्य-विशिष्ट भूमि राजस्व संहिताएँ / भूमि सुधार अधिनियम / काश्तकारी अधिनियम

लगभग हर राज्य ने एससी/एसटी भूमि के हस्तांतरण को विनियमित करने के लिए विशिष्ट कानून बनाए हैं। व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए ये सबसे महत्वपूर्ण कानून हैं। उदाहरणों में शामिल हैं:

कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमि के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (पीटीसीएल अधिनियम)

कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमि के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (पीटीसीएल अधिनियम) कर्नाटक में अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों के भूमि अधिकारों की सुरक्षा के लिए एक महत्वपूर्ण कानून है, जो "अनुदानित भूमि" के रूप में जानी जाने वाली भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करता है, जहां 'अनुदानित भूमि' वह भूमि है जिसे सरकार ने पहले अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों को आवंटित किया था, जब उस भूमि को हस्तांतरित करना मूल अनुदान की शर्तों या अन्यथा अधिनियम के प्रावधानों का घोर उल्लंघन करता है। अधिनियम के तहत निषिद्ध कोई भी हस्तांतरण शून्य है, चाहे वह अधिनियम के लागू होने से पहले या बाद में हुआ हो, और सहायक आयुक्त के पास भूमि को पुनः प्राप्त करने और इसे मूल अनुदानकर्ता या उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को वापस करने का अधिकार है। यह अधिनियम शोषण को नियंत्रित करने के साथ-साथ अनुसूचित जातियों और अनुसूचित जनजातियों की आर्थिक उन्नति सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन एवं भूमि सुधार अधिनियम, 1950 (धारा 157-ए)

उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन एवं भूमि सुधार अधिनियम, 1950 की धारा 157-ए अनुसूचित जातियों (एससी) के सदस्यों द्वारा भूमि के हस्तांतरण पर प्रतिबंध लगाती है। यह अनिवार्य करता है कि अनुसूचित जाति से संबंधित भूमिधर (भूमिधारक) या असामी (किराएदार) कलेक्टर की पूर्व स्वीकृति के बिना अनुसूचित जाति से संबंधित व्यक्ति को बिक्री, उपहार, बंधक या पट्टे के माध्यम से भूमि हस्तांतरित नहीं कर सकता है। इस प्रावधान का उद्देश्य आर्थिक रूप से कमजोर अनुसूचित जाति समुदायों को शोषण से बचाना और उनकी निरंतर भूमि स्वामित्व सुनिश्चित करना है।

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 (धारा 42)

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 की धारा 42 एक महत्वपूर्ण प्रावधान है जो अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के किसी सदस्य द्वारा किसी ऐसे व्यक्ति को कृषि भूमि के हस्तांतरण पर रोक लगाता है जो अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति समुदाय से संबंधित नहीं है। इस धारा के उल्लंघन में भूमि की ऐसी कोई भी बिक्री, उपहार या वसीयत शुरू से ही अमान्य घोषित कर दी जाती है। इस धारा का उद्देश्य हाशिए पर पड़े समुदायों के भूमि अधिकारों की रक्षा करना और भूमि लेनदेन में उनके शोषण को रोकना है।

महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 (धारा 36ए)

महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 की धारा 36ए , विशेष रूप से आदिवासियों से संबंधित कब्ज़ों के हस्तांतरण पर प्रतिबंध लगाती है। यह अनिवार्य करता है कि कलेक्टर की पूर्व स्वीकृति के बिना किसी आदिवासी की ज़मीन को बिक्री, उपहार, विनिमय, बंधक, पट्टे या अन्य तरीके से किसी गैर-आदिवासी को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। इस प्रावधान के उल्लंघन में किया गया ऐसा कोई भी हस्तांतरण शून्य और अमान्य माना जाता है, और कलेक्टर को आदिवासी या राज्य सरकार को ज़मीन वापस करने के लिए स्वप्रेरणा से कार्रवाई करने का अधिकार है। इस धारा का उद्देश्य अनुसूचित जनजातियों के भूमि अधिकारों की रक्षा करना और उनके शोषण को रोकना है।

उड़ीसा अनुसूचित क्षेत्र अचल संपत्ति का हस्तांतरण (अनुसूचित जनजातियों द्वारा) विनियमन, 1956

उड़ीसा (अब ओडिशा) अनुसूचित क्षेत्रों में अचल संपत्ति का हस्तांतरण (अनुसूचित जनजातियों द्वारा) विनियमन, 1956 के भाग के रूप में धारा 36A को मुख्य रूप से आदिवासी भूमि अधिकारों के संरक्षण को और मजबूत करने के लिए संशोधनों के माध्यम से पेश किया गया था। हालाँकि धारा 36A के सटीक शब्दांकन में बाद के संशोधनों के साथ थोड़ा बदलाव हो सकता है, लेकिन इसका मुख्य उद्देश्य अनुसूचित क्षेत्रों में अनुसूचित जनजातियों (एसटी) से संबंधित भूमि को गैर-एसटी व्यक्तियों को हस्तांतरित करने को विनियमित और प्रतिबंधित करना है।

यह प्रावधान आम तौर पर उन शर्तों को रेखांकित करता है जिनके तहत ऐसे हस्तांतरण को अमान्य माना जा सकता है और सक्षम प्राधिकारी (अक्सर उप-कलेक्टर) को मूल आदिवासी मालिकों को अवैध रूप से हस्तांतरित भूमि की बहाली के लिए कार्रवाई करने का अधिकार देता है। इसका उद्देश्य कमज़ोर आदिवासी समुदायों के शोषण और भूमि हस्तांतरण को रोकना है।

नियमों में राज्यवार बदलाव

भूमि एक ऐसा विषय है जिस पर राज्यों का अधिकार क्षेत्र है, जिसका अर्थ है कि एससी/एसटी भूमि की खरीद को नियंत्रित करने वाले नियम एक राज्य से दूसरे राज्य में व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं। संरक्षण का लक्ष्य पूरे देश में एक जैसा है, लेकिन एससी/एसटी भूमि खरीद के लिए आवश्यकताएं और प्रक्रियाएं, हस्तांतरण के लिए पूरी की जाने वाली शर्तें और अनुमति देने वाला प्राधिकारी सभी राज्य दर राज्य अलग-अलग हैं। तदनुसार, उन राज्यों के कानूनों को देखना आवश्यक था जिनमें भूमि स्थित है।

एससी/एसटी की जमीन खरीदने के नियम

अनुसूचित जातियों (एससी) और अनुसूचित जनजातियों (एसटी) की ज़मीन की खरीद-फरोख्त विशिष्ट कानूनों और विनियमों के अधीन है, जो इन हाशिए पर पड़े समुदायों को शोषण से बचाने और उनकी ज़मीन के अलगाव को रोकने के लिए बनाए गए हैं। ये कानून हर राज्य में अलग-अलग होते हैं, लेकिन कुछ सामान्य सिद्धांत और समानताएँ लागू होती हैं।

सक्षम प्राधिकारी से अनुमति

• सामान्य नियम: कोई गैर-एससी/एसटी व्यक्ति सामान्यतः सक्षम प्राधिकारी से पूर्वानुमति प्राप्त किए बिना एससी/एसटी व्यक्ति से भूमि नहीं खरीद सकता है।
• सक्षम प्राधिकारी: जिला मजिस्ट्रेट (डीएम) या कलेक्टर आमतौर पर ऐसी अनुमति देने के लिए सक्षम प्राधिकारी होते हैं।
• राज्य-विशिष्ट कानून: प्रत्येक राज्य के पास भूमि हस्तांतरण को नियंत्रित करने वाले अपने स्वयं के कानून हैं, और ये कानून अक्सर सक्षम प्राधिकारी और अनुमति प्राप्त करने की प्रक्रिया को निर्दिष्ट करते हैं। उदाहरण के लिए, उत्तर प्रदेश में, उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन और भूमि सुधार अधिनियम, 1950 की धारा 157-ए के तहत जिला मजिस्ट्रेट से अनुमति की आवश्यकता होती है। इसी तरह, कर्नाटक में, डिप्टी कमिश्नर का कार्यालय या राजस्व विभाग कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमि के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 के तहत अनुमति देने के लिए जिम्मेदार है।
• सरकार द्वारा दी गई भूमि बनाम स्व-अर्जित भूमि: सरकार द्वारा अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्तियों को मूल रूप से दी गई भूमि और अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्तियों द्वारा स्वयं खरीदी गई भूमि के बीच अक्सर एक महत्वपूर्ण अंतर होता है। सरकार द्वारा दी गई भूमि के लिए प्रतिबंध आम तौर पर बहुत सख्त होते हैं, अक्सर इसे विशिष्ट सरकारी अनुमोदन के बिना हस्तांतरणीय नहीं बनाया जाता है। स्व-अर्जित भूमि के लिए, जबकि प्रतिबंध अभी भी मौजूद हैं, प्रक्रिया कम कठोर हो सकती है, लेकिन आमतौर पर अनुमति की आवश्यकता होती है।

ज़मीन बेचने का कारण

• वास्तविक आवश्यकता: सक्षम प्राधिकारी, एससी/एसटी भूमि को हस्तांतरित करने की अनुमति के लिए आवेदन पर विचार करते समय, अक्सर बिक्री के कारण का आकलन करता है। अनुमति आम तौर पर असाधारण मामलों में दी जाती है जहां एससी/एसटी विक्रेता द्वारा वास्तविक आवश्यकता प्रदर्शित की जाती है।
• शोषण के विरुद्ध संरक्षण: ये कानून अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्तियों के "अज्ञानता और गरीबी" के कारण होने वाले शोषण को रोकने के लिए बनाए गए हैं। इसलिए, प्राधिकरण का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि बिक्री जबरदस्ती या कम मूल्यांकन का परिणाम न हो और अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के विक्रेता को लेनदेन से वास्तव में लाभ हो।
• हस्तांतरण का उद्देश्य: खरीदार द्वारा भूमि के इच्छित उपयोग को भी ध्यान में रखा जा सकता है। कुछ मामलों में, यदि भूमि का अब कृषि के लिए उपयोग नहीं किया जाता है और कुछ शर्तों (जैसे, गैर-कृषि उपयोग के लिए) के तहत हस्तांतरणीय माना जाता है, तो अनुमति दी जा सकती है।

अवैध कब्ज़ा और वंचना

एससी/एसटी की भूमि पर अवैध कब्जे या उससे वंचित करने के खिलाफ कानून बहुत कड़े हैं।

अवैध कब्जा

वैधानिक प्राधिकरण के बिना या निर्धारित प्रक्रिया का पालन किए बिना एससी/एसटी भूमि का कोई भी अधिग्रहण या उस पर कब्ज़ा बनाए रखना अवैध माना जाता है। राज्य के कानूनों में अक्सर ऐसी अवैध रूप से हस्तांतरित भूमि को मूल एससी/एसटी मालिक या उनके उत्तराधिकारियों को वापस करने का प्रावधान होता है।

राजस्थान काश्तकारी अधिनियम, 1955 की धारा 183-बी के अनुसार , कोई भी व्यक्ति जो अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के काश्तकार की भूमि पर विधि सम्मत प्राधिकार के बिना कब्जा लेता है या कब्जा बनाए रखता है, उसे अतिचारी माना जाएगा।

अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 की धारा 3(1)(iv) अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति समुदायों के सदस्यों के विरुद्ध भेदभाव या नुकसान पहुंचाने के विशिष्ट कृत्यों को संबोधित करती है। यदि कोई व्यक्ति इस प्रावधान के तहत दोषी पाया जाता है, तो उसे कम से कम छह महीने की कैद की सज़ा हो सकती है, जिसे पाँच साल तक बढ़ाया जा सकता है। कारावास के अलावा, अपराधी पर जुर्माना भी लगाया जा सकता है।

अवैध वंचना

अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के सदस्यों को गलत तरीके से उनकी भूमि से बेदखल करना, उनके भूमि अधिकारों में हस्तक्षेप करना, या धोखाधड़ी के माध्यम से भूमि अधिग्रहण करना अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (पीओए अधिनियम) के तहत एक गंभीर अपराध है।

पीओए अधिनियम की धारा 3(1)(एफ) विशेष रूप से "अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के किसी सदस्य को उसकी भूमि या परिसर से गलत तरीके से बेदखल करने या किसी भूमि या परिसर या पानी या सिंचाई सुविधाओं पर वन अधिकारों सहित उसके अधिकारों के आनंद में हस्तक्षेप करने या फसलों को नष्ट करने या वहां से उपज छीनने" के लिए दंडित करती है।

क्या एससी भूमि सामान्य श्रेणी के क्रेता को बेची जा सकती है?

भारत में अनुसूचित जाति (एससी) या अनुसूचित जनजाति (एसटी) के लिए निर्धारित भूमि को सामान्य श्रेणी के खरीदार को बेचना एक जटिल मुद्दा है, और आम तौर पर, सरकारी अधिकारियों से पूर्व अनुमोदन के बिना ऐसे लेन-देन स्वतंत्र रूप से स्वीकार्य नहीं हैं । यह मुख्य रूप से हाशिए पर पड़े समुदायों के भूमि अधिकारों की रक्षा और उनके शोषण को रोकने के लिए बनाए गए विशिष्ट कानूनों के कारण है।

सुरक्षात्मक कानून

भारत के कई राज्यों में ऐसे कानून हैं, जैसे कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमि के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (पीटीसीएल अधिनियम), और उत्तर प्रदेश जैसे अन्य राज्यों में भी इसी तरह के प्रावधान हैं (एससी, एसटी अधिनियम, 1989 की धारा 42 और पहले यूपी जमींदारी उन्मूलन अधिनियम, 1950 के तहत), जो एससी/एसटी व्यक्तियों को दी गई भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करते हैं। इन कानूनों का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि इन समुदायों के उत्थान और कल्याण के लिए बनाई गई भूमि उनके पास ही रहे।

"अनुदानित भूमि" बनाम "खरीदी गई भूमि"

"अनुदानित भूमि" और "खरीदी गई भूमि" के बीच अक्सर महत्वपूर्ण अंतर किया जाता है।

• दी गई ज़मीन: अगर ज़मीन मूल रूप से सरकार द्वारा किसी एससी/एसटी व्यक्ति को दी गई थी (अक्सर कुछ शर्तों और प्रतिबंधों के साथ), तो गैर-एससी/एसटी व्यक्ति को इसे हस्तांतरित करने के लिए आमतौर पर जिला कलेक्टर या अन्य सक्षम प्राधिकारी से स्पष्ट पूर्व अनुमति की आवश्यकता होती है। ऐसी अनुमति के बिना, बिक्री को शून्य और अमान्य घोषित किया जा सकता है, और ज़मीन मूल अनुदानकर्ता या राज्य को वापस मिल सकती है। सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि एससी/एसटी से संबंधित सरकार द्वारा दी गई ज़मीन को गैर-दलित (कंपनियों या निगमों सहित) बिना उचित अनुमति के नहीं खरीद सकते।
• खरीदी गई भूमि: यदि किसी अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्ति ने स्वयं किसी गैर-अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्ति या किसी अन्य अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के व्यक्ति से भूमि खरीदी है (और यह मूल रूप से उसे भूमि प्रदान नहीं की गई थी), तो इसे सामान्य श्रेणी के क्रेता को बेचने के नियम भिन्न हो सकते हैं, लेकिन फिर भी अक्सर जिला कलेक्टर की अनुमति की आवश्यकता होती है।

अनुमति की आवश्यकता

भले ही ज़मीन "अनुदानित" न हो, लेकिन किसी और तरह से अधिग्रहित की गई हो, फिर भी कई राज्यों में, आपको एससी/एसटी ज़मीन को सामान्य श्रेणी के खरीदार को बेचने के लिए जिला मजिस्ट्रेट (डीएम) या कलेक्टर से पूर्व अनुमति लेनी होगी। यह प्रक्रिया लंबी हो सकती है और इसमें बिक्री के लिए वास्तविक ज़रूरत का प्रदर्शन करना शामिल है।

अनधिकृत स्थानांतरण के परिणाम

अगर एससी/एसटी की ज़मीन बिना ज़रूरी अनुमति के किसी सामान्य श्रेणी के खरीदार को बेची जाती है, तो इस लेन-देन को अवैध और अमान्य घोषित किया जा सकता है। इससे ये हो सकता है:

• शून्य बिक्री: बिक्री विलेख रद्द किया जा सकता है।
• भूमि का प्रत्यावर्तन: भूमि मूल अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के स्वामी या उनके कानूनी उत्तराधिकारियों को वापस की जा सकती है, अथवा यह सरकार को सौंपी जा सकती है।
• कानूनी दंड: क्रेता और विक्रेता को कानूनी चुनौतियों और दंड का सामना करना पड़ सकता है।

अनुसूचित जाति भूमि के हस्तांतरण पर राज्यवार नियम

एस.सी. मालिक से ज़मीन खरीदने की प्रक्रिया

अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के मालिक से भूमि खरीदने के लिए, विशेष रूप से "अनुदानित भूमि" खरीदने के लिए, एक सावधानीपूर्वक और कानूनी रूप से अनुपालन प्रक्रिया की आवश्यकता होती है।

चरण-दर-चरण कानूनी प्रक्रिया

प्रक्रिया निम्नलिखित है:

1. भूमि की स्थिति सत्यापित करें

• महत्वपूर्ण पहला कदम: स्थानीय तहसीलदार/एमआरओ/राजस्व विभाग से संपूर्ण भूमि रिकॉर्ड (7/12 अर्क, आरओआर, म्यूटेशन प्रविष्टियां, आदि) प्राप्त करें।
• "अनुदानित भूमि" की स्थिति की जाँच करें: भूमि अभिलेखों में प्रविष्टियों की सावधानीपूर्वक जाँच करें कि कहीं ऐसी कोई टिप्पणी तो नहीं है जो यह संकेत दे कि भूमि "अनुदानित भूमि" थी या विशिष्ट राज्य अधिनियमों (जैसे, कर्नाटक में PTCL अधिनियम, महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता की धारा 36A) के तहत प्रतिबंधों के अधीन है। यह जानकारी आमतौर पर 7/12 अर्क के "अन्य" या "टिप्पणियाँ" कॉलम में दर्ज की जाती है।
• मूल आबंटी की पहचान करें: निर्धारित करें कि वर्तमान विक्रेता मूल आबंटी है या बाद का खरीदार। यदि यह बाद का खरीदार है, तो सभी पिछले हस्तांतरणों की वैधता की पुष्टि करें।
• कानूनी राय लें: सभी दस्तावेजों की जांच करने और भूमि की हस्तांतरणीयता पर स्पष्ट राय देने के लिए विशिष्ट राज्य में भूमि कानूनों के विशेषज्ञ वकील की सेवाएं लें।

2. पूर्व अनुमति प्राप्त करें

• यदि भूमि "अनुदानित भूमि" है या अनुमति की आवश्यकता वाली श्रेणियों में आती है, तो अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के मालिक (विक्रेता) को भूमि बेचने की अनुमति के लिए जिला कलेक्टर/जिला मजिस्ट्रेट या नामित राजस्व प्राधिकारी को आवेदन करना होगा।
• आवेदन में बिक्री के कारण, प्रस्तावित बिक्री मूल्य और खरीदार का विवरण दिया जाएगा।
• प्राधिकरण जांच करेगा, जिसमें निम्नलिखित शामिल हो सकते हैं:
•  
• • विक्रय के लिए विक्रेता की वास्तविक आवश्यकता का सत्यापन करना।
  • विक्रेता पर बिक्री के आर्थिक प्रभाव का आकलन करना।
  • यह सुनिश्चित करना कि बिक्री उचित बाजार मूल्य पर हो।
  • कभी-कभी, सार्वजनिक नोटिस जारी कर आपत्तियां आमंत्रित की जाती हैं।
  • यह जांच की जा रही है कि क्या कोई पात्र एससी/एसटी क्रेता उचित मूल्य पर खरीदने को तैयार है।
• यदि अनुमति दी जाती है, तो यह आमतौर पर कलेक्टर के एक विशिष्ट आदेश के रूप में होगी। इसमें न्यूनतम बिक्री मूल्य या विक्रेता के लिए वैकल्पिक भूमि अधिग्रहण की आवश्यकता जैसी शर्तें भी शामिल हो सकती हैं।

3. बिक्री समझौते का मसौदा तैयार करना और उसे क्रियान्वित करना

• एक बार अनुमति प्राप्त हो जाने पर (यदि लागू हो), एक व्यापक बिक्री समझौते (बिक्री हेतु समझौता) का मसौदा तैयार किया जाना चाहिए।
• इस समझौते में नियम व शर्तें, बिक्री मूल्य, भुगतान अनुसूची स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए तथा यह पुष्टि की जानी चाहिए कि सभी आवश्यक अनुमतियां प्राप्त कर ली गई हैं।
• इस समझौते को पंजीकृत कराना उचित है।

4. बिक्री विलेख निष्पादित और पंजीकृत करें

• बिक्री समझौते की शर्तें पूरी होने और सभी भुगतान हो जाने के बाद, अंतिम बिक्री विलेख निष्पादित किया जाना चाहिए।
• बिक्री विलेख पर विक्रेता और क्रेता (और गवाहों) दोनों को भूमि पर अधिकार क्षेत्र रखने वाले आश्वासन उप-पंजीयक के समक्ष हस्ताक्षर करना होगा।
• पंजीकरण के दौरान बिक्री विलेख के साथ कलेक्टर से अनुमति आदेश (यदि लागू हो) प्रस्तुत किया जाना चाहिए।
• लागू स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें।

5. अभिलेखों का उत्परिवर्तन

• बिक्री विलेख के पंजीकरण के बाद, खरीदार को भूमि अभिलेखों के म्यूटेशन के लिए स्थानीय राजस्व प्राधिकरण (तहसीलदार/एमआरओ) के पास आवेदन करना होगा।
• म्यूटेशन का मतलब है सरकारी भूमि रिकॉर्ड में स्वामित्व विवरण बदलना (जैसे, 7/12 अर्क)। यह कदम खरीदार के लिए राजस्व रिकॉर्ड में स्पष्ट कानूनी शीर्षक स्थापित करने के लिए महत्वपूर्ण है।

प्रासंगिक मामले कानून

कुछ मामले इस प्रकार हैं:

सिद्दप्पा बनाम कर्नाटक राज्य, 28 जून, 2023

सिद्दप्पा बनाम कर्नाटक राज्य के मामले में , उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों के पक्ष में की गई बिक्री पीटीसीएल अधिनियम के तहत अवैध थी और मूल अनुदानकर्ताओं के पक्ष में बाद में किए गए बहाली और निषेधाज्ञा आदेश वैध थे और अंतिम हो गए थे।

पार्टियाँ

• याचिकाकर्ता: सिद्दप्पा एवं अन्य
• प्रतिवादी: कर्नाटक राज्य और अन्य, जिनमें मूल भूमि अनुदानकर्ता भी शामिल है

समस्याएँ

मुख्य मुद्दा कर्नाटक अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (कुछ भूमि के हस्तांतरण का निषेध) अधिनियम, 1978 (संक्षेप में "पीटीसीएल अधिनियम") के तहत भूमि की बिक्री और उसके बाद की बहाली के आदेशों की वैधता के इर्द-गिर्द घूमता है । विशेष रूप से, याचिकाकर्ताओं ने कई आदेशों को चुनौती दी थी, जिन्होंने 1967 के बिक्री विलेख को रद्द कर दिया था और मूल अनुदानकर्ता के परिवार को भूमि वापस कर दी थी। एक संबंधित मुद्दा सिविल कोर्ट के आदेशों के बावजूद अनुदानकर्ताओं के कब्जे में निरंतर हस्तक्षेप से जुड़ा था।

प्रलय

कर्नाटक उच्च न्यायालय ने सिद्दप्पा और अन्य द्वारा दायर रिट याचिका को खारिज कर दिया । न्यायालय ने निम्नलिखित टिप्पणियां कीं:

• विषयगत भूमि प्रतिवादी संख्या 6 के पिता को दी गई कृषि भूमि थी।
• दिनांक 09.08.1967 का विक्रय विलेख, जिसके माध्यम से याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों ने भूमि अर्जित की थी, को 1980 में सहायक आयुक्त द्वारा पीटीसीएल अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन पाया गया था।
• इस निरस्तीकरण और बहाली आदेश की पुष्टि बाद में 1985 में उपायुक्त द्वारा की गई और इसे अंतिम रूप दिया गया।
• इन बहाली आदेशों के बावजूद, याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों ने अनुदान प्राप्तकर्ताओं के कब्जे में हस्तक्षेप करना जारी रखा। इसके कारण एक सिविल मुकदमा (ओएस नंबर 6/1996) हुआ, जिसमें अनुदान प्राप्तकर्ताओं के पक्ष में एक स्थायी निषेधाज्ञा दी गई, जिसमें याचिकाकर्ताओं के पूर्वजों को उनके शांतिपूर्ण कब्जे में हस्तक्षेप करने से रोक दिया गया। इस सिविल कोर्ट के आदेश को भी अंतिम रूप दिया गया।
• इसके बाद भी, आगे हस्तक्षेप के कारण अनुदान प्राप्तकर्ता के परिवार द्वारा एक और मुकदमा (ओ.एस. संख्या 213/2013) दायर किया गया।

निष्कर्ष

एससी/एसटी भूमि मालिक से भूमि खरीदना कानूनी रूप से संवेदनशील प्रक्रिया है जिसके लिए सटीकता की आवश्यकता होती है। कानून, जो राज्य दर राज्य अलग-अलग होते हैं, अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति को एससी/एसटी भूमि के अवैध अलगाव को रोकने के लिए कुछ सुरक्षा प्रदान करते हैं। हालाँकि ऐसी भूमि खरीदना संभव है, विशेष रूप से स्व-अर्जित भूमि या अनुदानित भूमि, यदि अनुमति प्राप्त हो, तो खरीदार के लिए सावधानीपूर्वक आगे बढ़ना और पूरी तरह से उचित परिश्रम करना महत्वपूर्ण है। खरीदार के लिए इलाके में स्थित एक कानूनी विशेषज्ञ से परामर्श करना अनिवार्य है और राज्य-विशिष्ट भूमि कानूनों से परिचित होना न केवल एक अच्छा विचार है, बल्कि कानूनी रूप से मजबूत और विवाद के चरम लेनदेन के लिए एक परम आवश्यक है। कानून की अज्ञानता कोई बहाना नहीं है, और एक अवैध लेनदेन से महत्वपूर्ण वित्तीय नुकसान और मुकदमेबाजी के वर्षों का सामना करना पड़ सकता है।

पूछे जाने वाले प्रश्न

कुछ सामान्य प्रश्न इस प्रकार हैं:

प्रश्न 1. क्या भारत में सामान्य श्रेणी का व्यक्ति अनुसूचित जाति (एससी) के व्यक्ति से जमीन खरीद सकता है?

हां, लेकिन आम तौर पर केवल जिला कलेक्टर/मजिस्ट्रेट या अन्य नामित राजस्व प्राधिकरण की पूर्व अनुमति के साथ, खासकर अगर यह "अनुदानित भूमि" (सरकार द्वारा अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति को आवंटित भूमि) है। राज्य के अनुसार नियम काफी भिन्न होते हैं, इसलिए स्थानीय कानूनों की जांच अवश्य करनी चाहिए।

प्रश्न 2. अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति के लिए "अनुदानित भूमि" क्या है?

"अनुदानित भूमि" का तात्पर्य सरकार द्वारा अनुसूचित जाति या अनुसूचित जनजाति के व्यक्तियों को उनकी आर्थिक स्थिति सुधारने के लिए अक्सर कल्याणकारी योजनाओं के तहत आवंटित की गई भूमि से है। ये भूमि आमतौर पर सख्त गैर-अलगाव खंडों के साथ आती है, जिससे उनका हस्तांतरण मुश्किल हो जाता है।

प्रश्न 3. क्या बिना अनुमति के एससी/एसटी की जमीन खरीदना गैरकानूनी है?

हां, ज़्यादातर मामलों में यह अवैध है और लेन-देन को अमान्य घोषित किया जा सकता है। कई राज्य कानून सक्षम प्राधिकारी से पूर्व अनुमोदन के बिना ऐसे हस्तांतरणों पर रोक लगाते हैं। ज़मीन मूल एससी/एसटी मालिक या उनके उत्तराधिकारियों को कई सालों बाद भी वापस की जा सकती है।

प्रश्न 4. एससी/एसटी मालिक से जमीन खरीदने के लिए कौन से दस्तावेजों की आवश्यकता होती है?

मानक भूमि दस्तावेजों के अलावा, आपको मूल आवंटी का मृत्यु प्रमाण पत्र (यदि लागू हो), विक्रेता की एससी/एसटी स्थिति का प्रमाण, और सबसे महत्वपूर्ण बात, जिला कलेक्टर/डीएम से अनुमति आदेश की आवश्यकता होगी यदि भूमि "अनुदानित भूमि" है या प्रतिबंधित श्रेणियों में आती है। स्थानीय वकील से कानूनी राय लेना भी आवश्यक है।

प्रश्न 5. भारत में एससी/एसटी भूमि अधिकारों की रक्षा कौन सा कानून करता है?

एससी/एसटी के भूमि अधिकारों को विभिन्न कानूनों द्वारा संरक्षित किया जाता है, जिनमें भारतीय संविधान के अनुच्छेद 46 और पांचवीं अनुसूची, अनुसूचित जाति और अनुसूचित जनजाति (अत्याचार निवारण) अधिनियम, 1989 (पीओए अधिनियम), और विशिष्ट राज्य-स्तरीय भूमि राजस्व संहिताएं, भूमि सुधार अधिनियम और काश्तकारी अधिनियम शामिल हैं।

प्रश्न 6. एससी/एसटी भूमि खरीदने की अनुमति मिलने में कितना समय लगता है?

अनुमति मिलने में लगने वाला समय काफी भिन्न हो सकता है, कुछ सप्ताह से लेकर कई महीनों तक, जो कि राज्य, विशिष्ट प्राधिकारी, मामले की जटिलता तथा कोई आपत्ति उठाई गई है या नहीं, पर निर्भर करता है।

प्रश्न 7. क्या बिक्री द्वारा अर्जित (अनुदानित नहीं) अनुसूचित जाति/अनुसूचित जनजाति की भूमि सामान्य श्रेणी के व्यक्ति को बेची जा सकती है?

"स्व-अर्जित" भूमि (खुले बाजार में अनुसूचित जाति/जनजाति के व्यक्ति द्वारा खरीदी गई भूमि) के लिए प्रतिबंध अक्सर "अनुदानित भूमि" की तुलना में कम कड़े होते हैं। हालांकि, कुछ राज्यों में शोषण को रोकने के लिए स्व-अर्जित भूमि के लिए भी पूर्व अनुमति या विशिष्ट प्रक्रियाओं की आवश्यकता हो सकती है। हमेशा राज्य-विशिष्ट कानूनों से परामर्श करें।

अस्वीकरण: यहां दी गई जानकारी केवल सामान्य सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए।

व्यक्तिगत कानूनी मार्गदर्शन के लिए कृपया किसी योग्य संपत्ति वकील से परामर्श लें ।