अपार्टमेंट देखभाल शुल्कावर सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल

अपार्टमेंट मेंटेनन्स चार्ज हे रेसिडेंट वेल्फेअर असोसिएशन किंवा सोसायटी मॅनेजमेंटद्वारे रहिवासी कॉम्प्लेक्समधील सामान्य क्षेत्रे आणि सुविधा चांगल्या स्थितीत ठेवण्यासाठी गोळा केलेले शुल्क आहे. हे जलतरण तलाव, उद्याने, खेळाचे मैदान, सुरक्षा आणि निवासी संकुलात सामायिक केलेल्या इतर अनेक सुविधा राखण्यात मदत करते.

अपार्टमेंट देखभाल शुल्काची रक्कम फ्लॅटचा आकार, सुविधा, मालमत्तेचे स्थान आणि अपार्टमेंटशी संबंधित इतर बाबींवर अवलंबून असते. मुख्यत्वे, देखभाल शुल्काची गणना प्रति चौरस फूट आधारावर केली जाते आणि सामान्यतः दरमहा 2 ते 25 रुपये प्रति चौरस फूट या श्रेणीत येते.

भारतात, अपार्टमेंट देखभाल शुल्क प्रामुख्याने खालील कायद्यांद्वारे नियंत्रित केले जाते:

• रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन आणि डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016 (RERA): हा कायदा रिअल इस्टेट क्षेत्रात, शुल्काची वसुली आणि देखभाल यासंबंधी पारदर्शकता प्रदान करतो.

• सहकारी संस्था अधिनियम, 1912: हा कायदा सभासदांकडून देखभाल शुल्क वसुलीसह गृहनिर्माण संस्थांच्या कामकाजाबाबत मार्गदर्शक तत्त्वे प्रदान करतो.

• सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे मॉडेल उप-कायदे: विविध राज्ये गृहनिर्माण संस्थांकडून देखभाल शुल्क भरण्याच्या तरतुदी असलेले उपविधी प्रदान करतात.

हे कायदे निवासी संकुलातील सामान्य क्षेत्रे आणि इतर सुविधा राखण्यासाठी देखभाल शुल्काचे योग्य संकलन आणि वापर सुनिश्चित करतात.

अपार्टमेंट मेंटेनन्स शुल्काबाबत सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेला महत्त्वाचा निकाल

रसिला एस मेहता विरुद्ध कस्टोडियन, नरिमन भवन, मुंबई (२०११)

भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने, रसिला एस मेहता विरुद्ध कस्टोडियन, नरिमन भवन, मुंबई या प्रकरणात, विशेष न्यायालयाच्या (प्रतिभूतींमधील व्यवहारांशी संबंधित गुन्ह्यांचा खटला) अंतर्गत संलग्न मालमत्तेवरील देखभाल आणि दुरुस्ती शुल्काच्या जबाबदारीच्या प्रश्नावर निकाल दिला. कायदा, १९९२.

• कोर्टाने असे नमूद केले की संलग्न मालमत्तांसाठी गृहनिर्माण संस्थेला देखभाल आणि दुरुस्तीचे शुल्क भरण्यासाठी कस्टोडियन जबाबदार आहे.

• देखभाल शुल्क भरण्याची जबाबदारी संलग्न मालमत्तेची मूल्ये अबाधित ठेवण्याच्या आवश्यकतांमधून उद्भवते.

• न्यायालयाने ओळखले की अधिसूचित पक्ष, संलग्न मालमत्तेचे मालक असल्याने, सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नियमांनुसार देखभाल शुल्क भरण्याची जबाबदारी आहे.

• तथापि, कोर्टाने याचिकाकर्त्यांविरुद्ध प्रलंबित खटले आणि कस्टोडियनच्या कृतींना आव्हान देणारी अपील दरम्यान देखभाल आणि दुरुस्तीच्या थकबाकीवरील व्याज आणि दंडात्मक शुल्क वसूल करण्यास स्थगिती दिली.

• उपरोक्त सूट ही हर्षद शांतीलाल मेहता विरुद्ध कस्टोडियन अँड ओर्सच्या प्रकरणात स्थापित केलेल्या तत्त्वावर आधारित होती की देखभाल आणि दुरुस्ती शुल्क न भरल्याबद्दल अधिसूचित पक्षांवर व्याज आणि दंड आकारला जाऊ नये.

की होल्डिंग्स:

• देखभालीची जबाबदारी: कस्टोडियन संलग्न गुणधर्म राखण्यासाठी जबाबदार आहे जेणेकरून त्यांचे मूल्य घसरणार नाही.

• मालकाचे दायित्व: अधिसूचित पक्ष मालमत्तेचे मालक असल्याने, सर्वसाधारणपणे, देखभालीसाठी शुल्क भरण्यास जबाबदार असतात.

• दंडात्मक नुकसानीतून सूट: सध्याच्या प्रकरणात, न्यायालयात चालू असलेल्या कायदेशीर आव्हानामुळे न्यायालयाने व्याज आणि थकबाकीतून सूट दिली.

न्यायालयाचा निर्णय विशेष न्यायालय कायद्यांतर्गत जोडलेल्या मालमत्तेच्या देखभालीच्या शुल्कासंदर्भातील दायित्वे आणि सूट स्पष्ट करतो.

आयकर अधिकारी, मुंबई विरुद्ध व्यंकटेश परिसर को-ऑप. स्टाय. लिमिटेड (२०१८)

या प्रकरणात, न्यायालयाने असे नमूद केले की अपार्टमेंट देखभाल शुल्क, नॉन-ऑक्युपन्सी शुल्क, हस्तांतरण शुल्क आणि सहकारी संस्थांनी सोसायटीच्या सदस्यांकडून वसूल केलेले सामान्य सुविधा निधी शुल्क हे परस्परतेच्या सिद्धांतानुसार करपात्र उत्पन्न नाहीत. ही सूट जोपर्यंत सहकारी संस्थेच्या सभासदांच्या परस्पर फायद्यासाठी वापरली जाते तोपर्यंत उपलब्ध आहे.

न्यायालयाने खालील स्पष्टीकरण दिले:

• म्युच्युअलिटीचा सिद्धांत: म्युच्युअलिटीचा सिद्धांत हे सामान्य कायद्याच्या तत्त्वांपैकी एक आहे. परस्परतेच्या सिद्धांतानुसार, कोणत्याही माणसाला स्वतःचा गैरफायदा घेऊ देऊ नये. जेथे व्यक्ती त्यांच्या संसाधनांचे योगदान सामान्य चांगल्याच्या प्राप्तीसाठी करतात, तेथे तयार झालेले अधिशेष हे करपात्र उत्पन्नापेक्षा सामान्य निधीचा विस्तार मानला जातो. या प्रकरणात, हे सहकारी संस्थांना लागू होते जेथे सदस्य देखभाल आणि सुविधांसारख्या सामान्य खर्चासाठी योगदान देतात.

• अपार्टमेंट शुल्कासाठी अर्ज: न्यायालयाने असे ठरवले की सामान्यत: बाहेर जाणाऱ्या सदस्यांनी भरलेले हस्तांतरण शुल्क करपात्र नाही. न्यायालयाने पुढे असे निरीक्षण नोंदवले की नवीन येणाऱ्या सदस्याकडून हस्तांतरण शुल्काचा काही भाग वसूल केला जात असला तरी तो नफा दर्शवत नाही कारण या निधीचा उपयोग नवीन सभासदाचा सोसायटीमध्ये औपचारिक प्रवेश झाल्यानंतरच केला जातो. त्याचप्रमाणे, जे सदस्य त्यांचे युनिट भाडेतत्त्वावर घेतात त्यांनी भरलेल्या गैर-भोगवटावर कर आकारला जात नाही कारण ते सर्व सदस्यांसाठी फायदेशीर असलेल्या सोसायटीच्या सामान्य देखभालीसाठी योगदान देतात.

• कॉमन ॲमेनिटी फंड आणि एफएसआय: सदस्यांकडून मालमत्तांच्या विक्रीतून निर्माण झालेल्या सामान्य सुविधा निधीसाठी जमा होणारा पैसाही करपात्र असतो. याचा उपयोग मोठ्या प्रमाणात दुरुस्ती आणि विकास करण्यासाठी केला जातो ज्यामुळे सर्व सदस्यांची सुरक्षा आणि कल्याण सुनिश्चित होईल. ज्या सोसायट्यांमध्ये नवीन बांधकामांसाठी अतिरिक्त फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) वापरला जातो, तेथे नवीन सदस्यांकडून देखभाल आणि इतर सामान्य सुविधांसाठी जमा झालेले अतिरिक्त पैसे देखील करपात्र नाहीत. न्यायालयाने असे मानले की या पावत्या खर्चाच्या आनुषंगिकतेपासून वेगळे केल्या जाऊ शकत नाहीत आणि व्यावसायिक क्रियाकलापांद्वारे उत्पन्न झालेले उत्पन्न मानले जाऊ शकत नाही.

• अधिसूचना लागू: न्यायालयाने हे देखील स्पष्ट केले की महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमांतर्गत 09.08.2001 रोजी जारी केलेली विशिष्ट अधिसूचना, ज्याने काही शुल्कांवर काही मर्यादा विहित केल्या आहेत, ती केवळ सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते आणि निवासी नसलेल्या परिसर असलेल्या संस्थांना लागू होत नाही.

दुसऱ्या शब्दांत, न्यायालयाच्या निर्णयामुळे सहकारी संस्थांमधील अपार्टमेंट देखभाल शुल्क आणि इतर संबंधित शुल्कांमध्ये परस्परतेच्या सिद्धांताच्या वापरास बळकटी मिळते. जोपर्यंत हा निधी सहकारी संस्थेच्या सर्व सदस्यांच्या सामायिक फायद्यासाठी वापरला जातो तोपर्यंत या शुल्कांना आयकरातून सूट मिळते.

व्यवस्थापकीय संचालक (श्री ग्रिश बत्रा) M/S पद्मिनी इन्फ्रास्ट्रक्चर डेव्हलपर्स (I) लिमिटेड विरुद्ध सरचिटणीस (श्री अमोल महापात्रा) रॉयल गार्डन रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशन (2021)

या प्रकरणात देखभाल शुल्काबाबत वाद निर्माण झाला होता. यात तक्रारदार, रॉयल गार्डन रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशन आणि विरुद्ध पक्ष/बिल्डर, मेसर्स पद्मिनी इन्फ्रास्ट्रक्चर डेव्हलपर्स (इंडिया) लि., बिल्डरच्या न विकलेल्या फ्लॅटसाठी मासिक देखभाल शुल्क भरण्याच्या दायित्वाबाबत सामील होते. रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्सच्या देखभालीची जबाबदारी घेतल्याने हा वाद निर्माण झाला.

• रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनची तक्रार होती की बिल्डरने न विकलेल्या सर्व फ्लॅट्सचे मासिक देखभाल शुल्क 9,05,810 रुपये द्यावे. ही तक्रार 15.11.2003 च्या कराराच्या कलम 10 वर आधारित होती. कराराच्या 10 व्या कलमात अशी तरतूद केली आहे की बिल्डर सर्व न विकलेल्या फ्लॅटसाठी 50 पैसे प्रति चौरस फूट मासिक देखभाल शुल्क भरेल.

• या रकमेवरून बिल्डरने वाद घातला होता. बिल्डरने दावा केला की ते केवळ 2,32,750 रुपयांसाठी जबाबदार आहेत.

अखेरीस, राष्ट्रीय आयोगाने देखभाल शुल्कासाठी रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनचा दावा फेटाळला. राष्ट्रीय आयोगाचा आदेश सुप्रीम कोर्टानेही कायम ठेवला. न्यायालयांना खालील कारणांमुळे निवासी कल्याण संघाचे दावे आढळले:

• तपशीलवार मोजणीचा अभाव: न्यायालयाने असे मानले की रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने न विकल्या गेलेल्या फ्लॅटचे प्लिंथ एरिया, फ्लॅट कोणत्या कालावधीत विकले गेले नाहीत आणि दावा केलेल्या रु.च्या रकमेवर ते कसे पोहोचले याची गणना केली नाही ९,०५,८१०.

• वेळ-प्रतिबंधित दावा: करारानुसार, बिल्डरने करारावर स्वाक्षरी केल्यापासून सात दिवसांच्या आत सहा महिन्यांचे प्रारंभिक आगाऊ पेमेंट करणे आवश्यक होते. यानंतर वार्षिक आगाऊ रक्कम भरायची होती. अशा प्रकारे, तक्रार दाखल करताना, रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनच्या आर्थिक दाव्यातील महत्त्वपूर्ण भाग वेळेत रोखला गेला.

• वस्तुस्थितीचा विवादित प्रश्न: देखभाल देय रक्कम हा वादाचा मुद्दा होता, कारण पक्ष संबंधित दाव्यांच्या पुरेशा पुराव्यांसह जुळणारे आकडे सादर करण्यात अयशस्वी ठरले.

या मुद्द्यांमुळे या प्रकरणी रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशनने मागितलेला दिलासा न्यायालयाने फेटाळला.

उत्पल त्रेहान वि. डीएलएफ होम डेव्हलपर्स लिमिटेड (२०२२)

या प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिक, DLF होम डेव्हलपर्स लिमिटेड यांनी सदनिकेचा ताबा नसतानाही, उत्पल त्रेहान यांच्याकडून देखभाल शुल्काची मागणी केली होती, अशी तक्रार या प्रकरणातून उद्भवली.

• राज्य आयोगाने सुरुवातीला बिल्डरच्या बाजूने निकाल दिला. राज्य आयोगाने असे मानले की वाटप करणारा देखभाल शुल्क, IBMS (इंटरेस्ट बेअरिंग मेंटेनन्स सिक्युरिटी) आणि होल्डिंग चार्जेस भरण्यास जबाबदार आहे.

• तथापि, अपीलवर, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने हे सर्व शुल्क बिल्डरला देण्याचे निर्देश देताना राष्ट्रीय आणि राज्य आयोग चुकीचे होते असे सांगून हा आदेश उलटवला.

सुप्रीम कोर्टाने ज्या कारणांवरून निर्णय दिला तो खालीलप्रमाणे आहे.

• अपार्टमेंट खरेदीदाराच्या करारामध्ये "देखभाल एजन्सी" ही एकतर बिल्डर किंवा वाटप करणाऱ्यांची संघटना आहे. त्यामुळे, बिल्डरने देखभालीची कामे सुरू ठेवली तरच बिल्डरकडून देखभाल शुल्क वसूल केले जाऊ शकते.

• न्यू टाऊन हाइट्स कॉन्डोमिनियम असोसिएशन ही एक वेगळी कायदेशीर संस्था होती. न्यू टाऊन हाईट्स कॉन्डोमिनियम असोसिएशनला देखभालीचे हे काम सोपवल्यानंतर, बिल्डर ही “देखभाल एजन्सी” नव्हती. परिणामी, शुल्क वसूल करण्याचा अधिकार नव्हता.

• शुल्क वसूल करण्यात असोसिएशन बिल्डरची एजंट म्हणून काम करत होती हे सिद्ध करणारा कोणताही पुरावा न्यायालयाला आढळला नाही.

• येथे हे नमूद करणे देखील उचित आहे की सुप्रीम कोर्टाने असे सांगितले की देखभाल शुल्काची योग्य प्राप्तकर्ता असलेली संघटना या प्रक्रियेचा पक्ष नाही आणि तिने कधीही दावा दाखल केला नाही.

न्यायालयाने असे मानले की हा वाद केवळ देखभाल शुल्क भरण्याच्या वाटपाच्या कराराच्या अटींमधील विसंगतीकडे निर्देश करतो आणि देखभालीची जबाबदारी तृतीय-पक्षाच्या संघटनेकडे हस्तांतरित केल्यानंतर बिल्डरला ते वसूल करण्याचा अधिकार नसतो.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)

प्रश्न- अपार्टमेंट देखभाल शुल्काची गणना कशी केली जाते?

उत्तर- देखभाल शुल्क सहसा स्क्वेअर फुटेज प्रणालीच्या आधारे मोजले जाते. किंमत रु. पासून असू शकते. 2 ते रु. 25 प्रति चौरस फूट प्रति महिना.

प्रश्न- वार्षिक देखभाल शुल्क भरणे बंधनकारक आहे का?

उत्तर- होय, बिल्डर किंवा सोसायटी व्यवस्थापनाशी केलेल्या कराराच्या भागानुसार, वार्षिक देखभाल शुल्क भरण्याची जबाबदारी आहे.

प्रश्न- देखभाल शुल्कात काय समाविष्ट आहे?

उत्तर- देखभाल शुल्कामध्ये इतर सामान्य सुविधांबरोबरच जलतरण तलाव, उद्याने, खेळाचे मैदान आणि सुरक्षा यासारख्या सामान्य सुविधा आणि सुविधांच्या देखभाल खर्चाचा समावेश होतो.

प्रश्न- देखभाल शुल्कात काही वाढ होऊ शकते का?

उत्तर- होय, देखभाल शुल्क वाढवले जाऊ शकते. तथापि, देखभाल शुल्कातील कोणतीही वाढ सोसायटीच्या सदस्यांनी एकत्रितपणे सर्वसाधारण सभेत मंजूर केली पाहिजे आणि इतिवृत्तांमध्ये नोंदविली जाणे आवश्यक आहे.

प्रश्न- देखभाल शुल्क वसूल करण्याची जबाबदारी कोणाची आहे?

उत्तर- रेसिडेंट वेल्फेअर असोसिएशन किंवा सोसायटीचे व्यवस्थापन सदनिका मालकांकडून देखभाल शुल्क वसूल करते.

प्रश्न- अपार्टमेंट देखभाल शुल्कावर जीएसटी देय आहे का?

उत्तर- जीएसटी सामान्यत: अपार्टमेंट देखभाल शुल्कावर आकारला जात नाही कारण हे देखभाल शुल्क सोसायटीच्या सदस्यांना देऊ केलेल्या सेवेच्या व्याख्येत येतात.

प्रश्न- देखभाल शुल्क किती वेळा आकारले जाईल?

उत्तर- सोसायटीच्या नियम आणि नियमांनुसार, सोसायटीने मान्य केलेल्या किंवा निर्दिष्ट केलेल्या प्रकरणांशिवाय, देखभाल शुल्क सामान्यतः मासिक आधारावर वसूल केले जाते.

प्रश्न- सदनिका मालक देखभाल शुल्काबाबत आक्षेप घेऊ शकतात का?

उत्तर- होय, देखभाल शुल्क हे मनमानी किंवा अवास्तव आहे या आधारावर ते देखभाल शुल्काबाबत नक्कीच आक्षेप नोंदवू शकतात. हे एकतर सोसायटीच्या तक्रार निवारण यंत्रणेद्वारे किंवा ग्राहक न्यायालयात केले जाऊ शकते.

लेखकाबद्दल:

ॲड. मुंबईतील जोशी लीगल असोसिएट्सचे संस्थापक मयूर भरत जोशी यांनी मालमत्ता कायदा, कौटुंबिक वाद आणि गृहनिर्माण सोसायटीच्या बाबतीत 15 वर्षांचे कौशल्य प्राप्त केले आहे. मालमत्तेचे विवाद, कौटुंबिक कायद्याचे मुद्दे, गृहनिर्माण संस्थांमधील संघर्ष आणि थकबाकी वसुलीची प्रकरणे प्रभावीपणे हाताळण्यासाठी प्रसिद्ध, तो ग्राहकांच्या गरजेनुसार तयार केलेल्या व्यावहारिक उपायांसह सखोल कायदेशीर ज्ञानाची जोड देतो. मुंबई, ठाणे आणि पालघरमधील न्यायालयांमध्ये सराव करत असलेले, वकील जोशी वैयक्तिक कायदेशीर सेवांद्वारे त्यांच्या ग्राहकांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी समर्पित आहेत, मग ते सेटलमेंटसाठी वाटाघाटी असोत किंवा कोर्टात त्यांचे प्रतिनिधित्व करत असोत. मालमत्ता कायदा, गृहनिर्माण नियम आणि कौटुंबिक कायद्यातील ताज्या घडामोडींची माहिती घेण्यास वचनबद्ध, तो उच्च-गुणवत्तेची, वेळेवर आणि किफायतशीर कायदेशीर उपायांची खात्री करतो. त्यांच्या क्लायंट-केंद्रित दृष्टिकोनासाठी ओळखले जाणारे, वकील जोशी यशस्वी परिणाम साध्य करण्यासाठी प्रतिष्ठेसह तज्ञ कायदेशीर सल्ला देतात.