अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क पर सुप्रीम कोर्ट का फैसला

अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन या सोसायटी प्रबंधन द्वारा आवासीय परिसर के भीतर सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं को अच्छी स्थिति में रखने के लिए एकत्र किया जाने वाला शुल्क है। यह आवासीय परिसर के भीतर साझा किए जाने वाले स्विमिंग पूल, उद्यान, खेल के मैदान, सुरक्षा और कई अन्य सुविधाओं को बनाए रखने में मदद करता है।

अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क की राशि फ्लैट के आकार, सुविधाओं, संपत्ति के स्थान और अपार्टमेंट से संबंधित अन्य पहलुओं पर निर्भर करती है। मुख्य रूप से, रखरखाव शुल्क प्रति वर्ग फुट के आधार पर गणना की जाती है और आमतौर पर प्रति माह 2 रुपये से 25 रुपये प्रति वर्ग फुट की सीमा में होती है।

भारत में, अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क मुख्य रूप से निम्नलिखित कानूनों द्वारा शासित होते हैं:

• रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा): यह अधिनियम शुल्कों के संग्रहण और रखरखाव के संबंध में रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता प्रदान करता है।

• सहकारी समिति अधिनियम, 1912: यह अधिनियम आवास समितियों के कामकाज के साथ-साथ सदस्यों से रखरखाव शुल्क एकत्र करने के संबंध में दिशानिर्देश प्रदान करता है।

• सहकारी आवास समितियों के आदर्श उपनियम: विभिन्न राज्यों ने आवास समितियों द्वारा रखरखाव शुल्क के भुगतान के संबंध में प्रावधान वाले उपनियम बनाए हैं।

ये कानून आवासीय परिसर के भीतर सामान्य क्षेत्रों और अन्य सुविधाओं के रखरखाव के लिए रखरखाव शुल्क के उचित संग्रह और उपयोग को सुनिश्चित करते हैं।

अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क पर सुप्रीम कोर्ट द्वारा सुनाए गए ऐतिहासिक फैसले

रसिला एस मेहता बनाम कस्टोडियन, नरीमन भवन, मुंबई (2011)

भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने रसीला एस मेहता बनाम कस्टोडियन, नरीमन भवन, मुंबई के मामले में विशेष न्यायालय (प्रतिभूतियों में लेनदेन से संबंधित अपराधों का परीक्षण) अधिनियम, 1992 के तहत कुर्क की गई संपत्तियों पर रखरखाव और मरम्मत शुल्क के लिए जिम्मेदारी के सवाल पर विचार किया था।

• न्यायालय ने कहा कि कस्टोडियन, कुर्क की गई संपत्तियों के लिए हाउसिंग सोसायटी को रखरखाव और मरम्मत शुल्क का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है।

• रखरखाव शुल्क का भुगतान करने की जिम्मेदारी कुर्क की गई संपत्ति के मूल्य को बरकरार रखने की आवश्यकताओं से उत्पन्न होती है।

• न्यायालय ने माना कि अधिसूचित पक्ष, कुर्क की गई संपत्तियों के मालिक होने के नाते, सहकारी आवास समितियों को नियंत्रित करने वाले नियमों के अनुसार रखरखाव शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं।

• हालांकि, न्यायालय ने अभिरक्षक की कार्रवाई को चुनौती देने वाली मुकदमेबाजी और अपीलों के लंबित रहने के दौरान अपीलकर्ताओं के खिलाफ रखरखाव और मरम्मत शुल्क के बकाया पर ब्याज और दंडात्मक शुल्क की वसूली पर रोक लगा दी।

• उपरोक्त छूट हर्षद शांतिलाल मेहता बनाम कस्टोडियन एवं अन्य के मामले में स्थापित सिद्धांत पर आधारित थी कि रखरखाव और मरम्मत शुल्क का भुगतान न करने पर अधिसूचित पक्षों पर ब्याज और जुर्माना शुल्क नहीं लगाया जाना चाहिए।

प्रमुख होल्डिंग्स:

• रखरखाव का दायित्व: संरक्षक कुर्क की गई संपत्तियों के रखरखाव के लिए उत्तरदायी है ताकि उनके मूल्य में गिरावट न आए।

• मालिक का दायित्व: अधिसूचित पक्ष, संपत्ति के मालिक होने के नाते, सामान्यतः रखरखाव के लिए शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होते हैं।

• दंडात्मक क्षतिपूर्ति से छूट: वर्तमान मामले में, न्यायालय ने न्यायालय में चल रही कानूनी चुनौती के कारण ब्याज और बकाया राशि से छूट प्रदान की।

न्यायालय के निर्णय में विशेष न्यायालय अधिनियम के तहत कुर्क की गई संपत्तियों के रखरखाव के लिए प्रभार के संबंध में देयताओं और छूटों को स्पष्ट किया गया है।

आयकर अधिकारी, मुंबई बनाम वेंकटेश प्रीमाइसेज को-ऑप. स्टाइल. लिमिटेड (2018)

इस मामले में, न्यायालय ने माना कि सहकारी समितियों द्वारा सोसायटी के सदस्यों से एकत्र किए गए अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क, गैर-अधिभोग शुल्क, हस्तांतरण शुल्क और सामान्य सुविधा निधि शुल्क पारस्परिकता के सिद्धांत के तहत कर योग्य आय नहीं हैं। यह छूट तब तक उपलब्ध है जब तक कि इन निधियों का उपयोग सहकारी समिति के सदस्यों के पारस्परिक लाभ के लिए किया जाता है।

न्यायालय ने निम्नलिखित स्पष्टीकरण दिया:

• पारस्परिकता का सिद्धांत: पारस्परिकता का सिद्धांत सामान्य कानून सिद्धांतों में से एक है। पारस्परिकता के सिद्धांत के अनुसार, किसी भी व्यक्ति को खुद का लाभ उठाने की अनुमति नहीं दी जानी चाहिए। जहां व्यक्ति किसी सामान्य भलाई की प्राप्ति के लिए अपने संसाधनों का योगदान करते हैं, वहां बनने वाले अधिशेष को कर योग्य आय के बजाय सामान्य निधि का विस्तार माना जाता है। उक्त मामले में, यह सहकारी समितियों पर लागू होता है जहां सदस्य रखरखाव और सुविधाओं जैसे सामान्य खर्चों के लिए योगदान करते हैं।

• अपार्टमेंट शुल्क पर आवेदन: न्यायालय ने माना कि आम तौर पर बाहर जाने वाले सदस्यों द्वारा भुगतान किए जाने वाले हस्तांतरण शुल्क पर कर नहीं लगता है। न्यायालय ने आगे कहा कि भले ही हस्तांतरण शुल्क का एक हिस्सा नए आने वाले सदस्य द्वारा वसूला जाता है, लेकिन यह किसी लाभ का संकेत नहीं देता है क्योंकि इन निधियों का उपयोग नए सदस्य के औपचारिक रूप से सोसायटी में प्रवेश करने के बाद ही किया जाता है। इसी तरह, अपनी इकाइयों को पट्टे पर देने वाले सदस्यों द्वारा भुगतान किए जाने वाले गैर-अधिभोग शुल्क पर कर नहीं लगता है क्योंकि वे सोसायटी के सामान्य रखरखाव में योगदान करते हैं जो सभी सदस्यों के लिए फायदेमंद है।

• कॉमन एमेनिटी फंड और एफएसआई: सदस्यों से संपत्तियों की बिक्री के माध्यम से उत्पन्न कॉमन एमेनिटी फंड के लिए एकत्रित धन भी कर योग्य नहीं है। इनका उपयोग बड़े पैमाने पर मरम्मत और विकास के लिए किया जाता है जो सभी सदस्यों की सुरक्षा और भलाई सुनिश्चित करेगा। जिन सोसाइटियों में अतिरिक्त फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) का उपयोग नए निर्माण के लिए किया जाता है, वहां रखरखाव और अन्य सामान्य सुविधाओं के लिए नए सदस्यों से प्राप्त अधिशेष धन भी कर योग्य नहीं है। न्यायालय ने माना कि इन प्राप्तियों को इसके साथ जुड़ी लागत से अलग नहीं किया जा सकता है और इसे वाणिज्यिक गतिविधि से उत्पन्न आय के रूप में माना जाता है।

• अधिसूचना की प्रयोज्यता: न्यायालय ने यह भी स्पष्ट किया कि महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम के तहत दिनांक 09.08.2001 को जारी एक विशेष अधिसूचना, जिसमें कुछ शुल्कों पर कुछ सीमाएं निर्धारित की गई थीं, केवल सहकारी आवास सोसाइटियों पर लागू होती है, न कि उन परिसर सोसाइटियों पर जो गैर-आवासीय परिसरों से मिलकर बनी हैं।

दूसरे शब्दों में, न्यायालय का निर्णय सहकारी समितियों में अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क और अन्य संबंधित शुल्कों पर पारस्परिकता के सिद्धांत के अनुप्रयोग को पुष्ट करता है। यह इन शुल्कों को आयकर से छूट देता है जब तक कि इन निधियों का उपयोग सहकारी समिति के सभी सदस्यों के साझा लाभ के लिए किया जाता है।

प्रबंध निदेशक (श्री ग्रीश बत्रा) मेसर्स पद्मिनी इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स (आई) लिमिटेड बनाम महासचिव (श्री अमोल महापात्रा) रॉयल गार्डन रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (2021)

इस मामले में रखरखाव शुल्क को लेकर विवाद था। इसमें शिकायतकर्ता, रॉयल गार्डन रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन और विपक्षी पक्ष/बिल्डर, मेसर्स पद्मिनी इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स (इंडिया) लिमिटेड शामिल थे, जो बिना बिके फ्लैटों के लिए मासिक रखरखाव शुल्क का भुगतान करने के लिए बिल्डर की देयता के बारे में था। यह विवाद तब उत्पन्न हुआ जब रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन ने अपार्टमेंट परिसर के रखरखाव का जिम्मा अपने हाथ में ले लिया।

• रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन की शिकायत थी कि बिल्डर को सभी अनबिके फ्लैटों के लिए 9,05,810 रुपये की मासिक रखरखाव फीस देनी चाहिए। यह शिकायत 15.11.2003 के समझौते के खंड 10 पर आधारित थी। समझौते के खंड 10 में प्रावधान था कि बिल्डर सभी अनबिके फ्लैटों के लिए 50 पैसे प्रति वर्ग फुट की दर से मासिक रखरखाव फीस का भुगतान करेगा।

• बिल्डर ने इस राशि पर विवाद किया। बिल्डर ने तर्क दिया कि वे केवल 2,32,750 रुपये के लिए उत्तरदायी थे।

अंततः, राष्ट्रीय आयोग ने रखरखाव शुल्क के लिए रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन के दावे को खारिज कर दिया। राष्ट्रीय आयोग के आदेश को सर्वोच्च न्यायालय ने भी बरकरार रखा। न्यायालय ने निम्नलिखित कारणों से रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन के दावों को उचित पाया:

• विस्तृत गणना का अभाव: न्यायालय ने माना कि रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन ने बिना बिके फ्लैटों के प्लिंथ क्षेत्र की गणना नहीं की, वह अवधि जिसके दौरान फ्लैट बिना बिके रहे, तथा दावा की गई 9,05,810 रुपये की राशि पर कैसे पहुंचे, इसकी जानकारी नहीं दी।

• समय-सीमा समाप्त दावा: समझौते के अनुसार, बिल्डर को समझौते पर हस्ताक्षर करने के सात दिनों के भीतर छह महीने का प्रारंभिक अग्रिम भुगतान करना था। इसके बाद वार्षिक अग्रिम भुगतान करना था। इस प्रकार, शिकायत दर्ज करने के समय, रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन के मौद्रिक दावे का एक बड़ा हिस्सा समय-सीमा समाप्त हो चुका था।

• विवादित तथ्यात्मक प्रश्न: भरण-पोषण बकाया की राशि विवाद का विषय थी, क्योंकि पक्षकार अपने-अपने दावों के पर्याप्त प्रमाणों के साथ मिलान करने वाले आंकड़े प्रस्तुत करने में असफल रहे।

इन मुद्दों के कारण न्यायालय ने इस मामले में रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन द्वारा मांगी गई राहत को अस्वीकार कर दिया।

उत्पल त्रेहान बनाम डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड (2022)

इस मामले में, रखरखाव शुल्क के संबंध में शिकायत इस तथ्य से उत्पन्न हुई कि बिल्डर, डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड ने आवंटी उत्पल त्रेहान से रखरखाव शुल्क की मांग की थी, जबकि उनके पास फ्लैट था ही नहीं।

• राज्य आयोग ने शुरू में बिल्डर के पक्ष में फैसला सुनाया। राज्य आयोग ने माना कि आवंटी को रखरखाव शुल्क, आईबीएमएस (ब्याज वहन रखरखाव सुरक्षा) और होल्डिंग शुल्क का भुगतान करना होगा।

• हालाँकि, अपील पर भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने यह कहते हुए इस आदेश को उलट दिया कि राष्ट्रीय और राज्य आयोगों का यह निर्देश गलत था कि वे आवंटी को बिल्डर को सभी शुल्क का भुगतान करने का निर्देश दें।

सर्वोच्च न्यायालय ने अपना निर्णय जिन आधारों पर दिया वे इस प्रकार हैं:

• अपार्टमेंट खरीदार के समझौते में “रखरखाव एजेंसी” को बिल्डर या आवंटियों के संघ के रूप में परिभाषित किया गया है। इसलिए, बिल्डर द्वारा रखरखाव शुल्क तभी वसूला जा सकता है जब बिल्डर रखरखाव कार्य जारी रखे।

• न्यू टाउन हाइट्स कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन एक अलग कानूनी इकाई थी। रखरखाव के इस कार्य को न्यू टाउन हाइट्स कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन को सौंपे जाने के बाद, बिल्डर “रखरखाव एजेंसी” नहीं रह गया। नतीजतन, उसे शुल्क वसूलने का कोई अधिकार नहीं था।

• न्यायालय को यह साबित करने के लिए कोई सबूत नहीं मिला कि एसोसिएशन शुल्क वसूलने में बिल्डर के एजेंट के रूप में काम कर रही थी।

• यहां यह उल्लेख करना भी उचित होगा कि सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि एसोसिएशन, जो रखरखाव शुल्क का वास्तविक प्राप्तकर्ता था, इस कार्यवाही में पक्ष नहीं था और उसने कभी कोई दावा दायर नहीं किया था।

न्यायालय ने कहा कि यह विवाद केवल आवंटियों द्वारा रखरखाव शुल्क का भुगतान करने के संविदागत दायित्वों की शर्तों के बीच विसंगति की ओर इशारा करता है, तथा रखरखाव की जिम्मेदारी तीसरे पक्ष संघ को हस्तांतरित होने के बाद बिल्डर को शुल्क वसूलने का अधिकार नहीं है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (एफएक्यू)

प्रश्न-अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क की गणना कैसे की जाती है?

उत्तर- रखरखाव शुल्क की गणना आमतौर पर वर्ग फुट प्रणाली के आधार पर की जाती है। लागत 2 रुपये से लेकर 25 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह तक हो सकती है।

प्रश्न- क्या वार्षिक रखरखाव शुल्क का भुगतान करना अनिवार्य है?

उत्तर- हां, बिल्डर या सोसायटी प्रबंधन के साथ अनुबंध के अनुसार वार्षिक रखरखाव शुल्क का भुगतान करना दायित्व है।

प्रश्न- रखरखाव शुल्क में क्या शामिल है?

उत्तर- रखरखाव शुल्क में अन्य सामान्य सुविधाओं के अलावा स्विमिंग पूल, उद्यान, खेल के मैदान और सुरक्षा जैसी सामान्य सुविधाओं और सुख-सुविधाओं के रखरखाव की लागत शामिल होती है।

प्रश्न-क्या रखरखाव शुल्क में कोई वृद्धि हो सकती है?

उत्तर- हां, रखरखाव शुल्क बढ़ाया जा सकता है। हालांकि, रखरखाव शुल्क में किसी भी वृद्धि को समाज के सदस्यों द्वारा सामूहिक रूप से आम सभा की बैठक में अनुमोदित किया जाना चाहिए और मिनटों में दर्ज किया जाना चाहिए।

प्रश्न- रखरखाव शुल्क वसूलने की जिम्मेदारी किसकी है?

उत्तर- रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन या सोसायटी का प्रबंधन फ्लैट मालिकों से रखरखाव शुल्क वसूलता है।

प्रश्न-क्या अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क पर जीएसटी देय है?

उत्तर- आम तौर पर अपार्टमेंट रखरखाव शुल्क पर जीएसटी नहीं लगाया जाता है क्योंकि ये रखरखाव शुल्क सोसायटी द्वारा सोसायटी के सदस्यों को दी जाने वाली सेवा की परिभाषा में आते हैं।

प्रश्न- रखरखाव शुल्क कितनी बार लगाया जाएगा?

उत्तर- रखरखाव शुल्क आमतौर पर मासिक आधार पर वसूला जाता है, सिवाय उन मामलों को छोड़कर जहां सोसायटी के नियमों और विनियमों के आधार पर सोसायटी द्वारा अन्यथा सहमति व्यक्त की गई हो या निर्दिष्ट किया गया हो।

प्रश्न-क्या फ्लैट मालिक रखरखाव शुल्क के संबंध में आपत्ति उठा सकते हैं?

उत्तर- हां, वे रखरखाव शुल्क के बारे में निश्चित रूप से आपत्ति उठा सकते हैं, इस आधार पर कि रखरखाव शुल्क मनमाना या अनुचित है। यह या तो सोसायटी के शिकायत निवारण तंत्र या उपभोक्ता अदालतों के माध्यम से किया जा सकता है।

लेखक के बारे में:

मुंबई में जोशी लीगल एसोसिएट्स के संस्थापक एडवोकेट मयूर भरत जोशी संपत्ति कानून, पारिवारिक विवाद और हाउसिंग सोसाइटी मामलों में 15 वर्षों का अनुभव रखते हैं। संपत्ति विवाद, पारिवारिक कानून के मुद्दे, हाउसिंग सोसाइटी संघर्ष और बकाया वसूली से जुड़े मामलों को प्रभावी ढंग से प्रबंधित करने के लिए प्रसिद्ध, वह ग्राहकों की जरूरतों के अनुरूप व्यावहारिक समाधानों के साथ गहन कानूनी ज्ञान को जोड़ते हैं। मुंबई, ठाणे और पालघर की अदालतों में प्रैक्टिस करने वाले एडवोकेट जोशी व्यक्तिगत कानूनी सेवाओं के माध्यम से अपने ग्राहकों के हितों की रक्षा करने के लिए समर्पित हैं, चाहे समझौता वार्ता करना हो या अदालत में उनका प्रतिनिधित्व करना हो। संपत्ति कानून, आवास विनियमन और पारिवारिक कानून में नवीनतम विकास से अवगत रहने के लिए प्रतिबद्ध, वह उच्च गुणवत्ता वाले, समय पर और लागत प्रभावी कानूनी समाधान सुनिश्चित करते हैं।