कन्व्हेयन्स डीडवरील सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल रद्द

भारतातील गुंतागुंतीच्या रिअल इस्टेट परिस्थितीत मालमत्ता हस्तांतरणाच्या कृतीत हस्तांतरण कराराला एक महत्त्वाचे स्थान आहे. मालमत्तेच्या व्यवहारात सहभागी होणाऱ्या प्रत्येकासाठी हस्तांतरण करारांची अद्वितीय वैशिष्ट्ये समजून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. हा लेख हस्तांतरण करारांच्या प्रकार, कायदेशीर परिणाम आणि इतर संबंधित बाबींच्या बाबतीत त्यांच्या तपशीलांवर केंद्रित आहे, या अत्यंत मौल्यवान कागदपत्रांवरील वाद मध्यस्थीयोग्य आहेत की नाही या प्रश्नाचे स्पष्टीकरण देणारा सर्वोच्च न्यायालयाचा एक महत्त्वाचा निकाल "सुष्मा शिवकुमार डागा विरुद्ध मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज".

कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय?

भारतात, मालमत्तेच्या हस्तांतरण यंत्रणेसाठी कन्व्हेयन्स डीड नावाचा कायदेशीर दस्तऐवज तयार करणे आवश्यक असते. कन्व्हेयन्स डीड हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीला मालमत्तेतील सर्व हक्क, मालकी हक्क आणि हितसंबंध हस्तांतरित करतो. हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो मालमत्तेच्या हस्तांतरणाच्या व्यवहाराची साक्ष देतो. सर्वात सामान्य म्हणजे विक्री डीड, परंतु गिफ्ट डीड, एक्सचेंज डीड, लीज डीड इत्यादी विविध इतर कागदपत्रांच्या नावावर कन्व्हेयन्स डीड आहेत.

भारतात मालमत्तेचा व्यापार करू इच्छिणाऱ्या किंवा मालमत्तेत गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्या कोणालाही, स्टॅम्प ड्युटीचा अर्थ, उद्देश, लागूता, नोंदणी प्रक्रिया आणि विविध प्रकारच्या कन्व्हेयन्स डीड्सची योग्य समज असणे आवश्यक आहे. हा लेख कन्व्हेयन्स डीड्स, सेल डीडचा अर्थ आणि भारतीय कायद्यांनुसार रिअल इस्टेट ट्रान्सफरसाठी ते का महत्त्वाचे आहेत याबद्दल काही महत्त्वाच्या परंपरांचा आढावा देतो.

कन्व्हेयन्स डीडचे प्रकार

मालमत्तेच्या हस्तांतरणात, संबंधित रिअल इस्टेट क्रियाकलापांवर अवलंबून, विविध प्रकारचे दस्तावेज वापरले जाऊ शकतात:

• विक्री करार- मालमत्तेच्या विक्री आणि खरेदीच्या वेळी बनवलेला सर्वात सामान्य प्रकारचा करार. तो देयक भरले आहे याची पुष्टी करेल आणि नंतर मालकी एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे हस्तांतरित केली जाईल.

• गिफ्ट डीड- कोणत्याही आर्थिक मोबदल्याशिवाय कायदेशीररित्या मालमत्ता भेट म्हणून हस्तांतरित करण्यासाठी वापरला जातो. स्टॅम्प ड्युटी भरणे आवश्यक आहे.

• एक्सचेंज डीड - जेव्हा दोन पक्ष त्यांच्या संबंधित मालमत्तेची देवाणघेवाण करण्यास परस्पर सहमत होतात तेव्हा अंमलात आणले जाते.

• सेटलमेंट डीड- उदाहरणार्थ, वडिलोपार्जित मालमत्तेचे विभाजन करण्याच्या बाबतीत, सेटलमेंटचा भाग म्हणून मालमत्तेचे हस्तांतरण.

• भाडेपट्टा करार - हा एक प्रकारचा करार आहे ज्याद्वारे मालमत्तेचे भाडेपट्टा हक्क निश्चित कालावधीसाठी दिले जातात. मालकी स्वतः भाडेपट्टा देणाऱ्याकडेच राहते.

• मृत्युपत्र- या मृत्युपत्राद्वारे त्याने मृत्युपत्रात केलेल्या तरतुदींनुसार मालमत्तेची मालकी त्याच्या कायदेशीर वारसांना हस्तांतरित केली जाते. मृत्युपत्र तयार करणाऱ्याचा मृत्यू झाल्यानंतरच मृत्युपत्र लागू होते.

कन्व्हेयन्स डीड रद्द करण्याबाबत सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल

कन्व्हेयन्स डीड रद्द करण्याबाबतचा अलिकडचा निकाल 'सुषमा शिवकुमार डागा विरुद्ध मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज' असा आहे. हा लेख या निकालाचे सविस्तर विश्लेषण सादर करतो.

केस पार्श्वभूमी

२०२१ मध्ये, अपीलकर्त्यांनी २०१९ च्या कन्व्हेयन्स डीडला रद्दबातल घोषित करण्याची आणि २००७-२००८ च्या काही विकास करारांच्या समाप्तीला वैध करण्याची मागणी करणारा दिवाणी खटला दाखल केला. २००७-२००८ च्या दोन त्रिपक्षीय करारांमध्ये उपस्थित असलेल्या लवाद कलमांवर अवलंबून राहून प्रतिवादींनी लवाद आणि सामंजस्य कायदा, १९९६ च्या कलम ८ चा वापर केला. ट्रायल कोर्टाने प्रतिवादींचा अर्ज मान्य केला आणि प्रकरण लवादाकडे पाठवले. अपीलकर्त्यांनी रिट याचिका फेटाळल्यानंतर मुंबई उच्च न्यायालयाने या निर्णयाला मान्यता दिली. अशा प्रकारे अपीलकर्त्यांनी अपीलात सर्वोच्च न्यायालयात धाव घेतली.

महत्त्वाचे मुद्दे

अपीलमध्ये विकसित केलेल्या प्रकरणाच्या मागील व्याप्तीच्या संदर्भात सर्वोच्च न्यायालयाने तपासलेल्या अतिरिक्त चिंता जवळजवळ सामान्य होत्या:

• लवादाला दिलेले संदर्भ आव्हाने वैध आणि तार्किक होते का?

• कन्व्हेयन्स डीडमधील नो आर्बिट्रेशन क्लॉजच्या आधारे लवादात आव्हान दिलेला संदर्भ वैध होता का?

• एखाद्या कराराच्या रद्दीकरणाबाबतचा वाद मूळतः मध्यस्थीयोग्य नाही का?

तथ्यात्मक मॅट्रिक्स आणि करार

मेसर्स एमराल्ड एकर्स प्रायव्हेट लिमिटेड (EAPL) च्या स्थापनेच्या तारखेला, शिवकुमार डागा (SD) आणि त्यांची पत्नी (अपीलकर्ता 1) हे कंपनीचे प्रवर्तक होते. SD, मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज (MB) आणि EAPL यांच्यात २००७-२००८ या कालावधीत दोन त्रिपक्षीय करार झाले होते, ज्यामध्ये व्यापक मध्यस्थी कलम होते. SD च्या निधनानंतर, त्यांची मालमत्ता त्यांच्या पत्नी आणि मुलाकडे गेली, जे येथे अपीलकर्ते आहेत. अपीलकर्त्यांनी २०१९ च्या कन्व्हेयन्स डीड आणि विकास करारांना आव्हान दिले कारण ते त्रिपक्षीय करारांमधून आले होते.

सर्वोच्च न्यायालयाचे विश्लेषण आणि तर्क

सर्वोच्च न्यायालयाने खालील विश्लेषण सादर केले:

मध्यस्थी कलम वैधता

न्यायालयाने पुढे म्हटले की विकास करार आणि हस्तांतरण करार हे तीन त्रिपक्षीय करारांपैकी पहिल्या दोन करारांमधून उद्भवले आहेत आणि त्या करारांमधील वैध मध्यस्थी कलमांद्वारे निश्चितपणे मार्गदर्शन केले गेले आहे. व्यापक भाषेत सांगायचे तर, मध्यस्थी कलमांमध्ये, "या कराराशी संबंधित किंवा...या करारातून उद्भवणारे कोणतेही वाद किंवा मतभेद" यांचा समावेश होता.

लवादात न्यायालयीन हस्तक्षेप

मध्यस्थीमध्ये किमान न्यायालयीन हस्तक्षेपाचे मूलभूत तत्व न्यायालयाने लवाद कायद्याच्या कलम ५ आणि कलम ८ द्वारे पुन्हा सांगितले आहे. सुधारित कलम ८ मध्ये हे स्पष्ट केले आहे की जोपर्यंत प्रथमदर्शनी वैध मध्यस्थी करार अस्तित्वात नाही तोपर्यंत न्यायालयांनी पक्षांना मध्यस्थीकडे पाठवावे. न्यायालयाने स्पर्श केलेल्या २४६ व्या कायदा आयोगाच्या शिफारशी २०१५ च्या सुधारणांमागील कायदेशीर हेतू दर्शवितात.

स्थावर मालमत्तेशी संबंधित वादांची मध्यस्थता

अपीलकर्त्यांनी असा युक्तिवाद केला की स्थावर मालमत्तेच्या संदर्भात करार रद्द करण्याचा त्यांचा दावा "अ‍ॅक्शन इन रिम" आहे, म्हणून तो लवादाकडे पाठवता येत नाही; हा वाद फेटाळण्यात आला. न्यायालयाने डेक्कन पेपर मिल्स विरुद्ध रीजन्सी महावीर प्रॉपर्टीजच्या ऐतिहासिक निकालावर अवलंबून राहिले, ज्यामध्ये असे म्हटले होते की असे वाद "अ‍ॅक्शन इन पर्सोनम" आहेत आणि ते लवादयोग्य असू शकतात. तथापि, न्यायालयाने एलियन्स डेव्हलपर्स (पी) लिमिटेड विरुद्ध जनार्दन रेड्डी यांचा निर्णय नाकारला.

फसवणुकीचा दावा

अपीलकर्त्यांना फसवणुकीचे आरोप सिद्ध करता आले नाहीत, त्यामुळे त्यांची याचिका फेटाळण्यात आली. न्यायालयाने "रशीद रझा विरुद्ध सदाफ अख्तर" या खटल्याचा उल्लेख केला, ज्याने असे सिद्ध केले की फसवणुकीचा दावा गंभीर असला पाहिजे आणि लवादाच्या अधिकारक्षेत्राला बाहेर काढण्यासाठी सार्वजनिक क्षेत्रात त्याचे परिणाम असले पाहिजेत.

मध्यस्थ न्यायाधिकरणाची क्षमता

न्यायालयाने पुन्हा एकदा लवाद कायद्याच्या कलम १६ मधील "कॉम्पेटेन्झ-कॉम्पेटेन्झ" संदर्भात तत्त्व अधोरेखित केले आहे आणि "उत्तराखंड पूर्व सैनिक कल्याण निगम लिमिटेड विरुद्ध नॉर्दर्न कोल फील्ड लिमिटेड" प्रकरणात ते पुन्हा सिद्ध झाले आहे. या सिद्धांतानुसार, लवाद न्यायाधिकरणाला लवाद कराराचे अस्तित्व आणि वैधता यासह त्याचे अधिकार क्षेत्र निश्चित करण्याचा अधिकार आहे. न्यायालय पुढे "वेदरफोर्ड ऑइल टूल मिडल ईस्ट लिमिटेड विरुद्ध बेकर ह्यूजेस सिंगापूर पीटीई" चा संदर्भ देते.

अविचारी वाद

न्यायालयाने बूझ अॅलन आणि हॅमिल्टन, इंक. विरुद्ध एसबीआय होम फायनान्स लिमिटेड आणि इतर आणि विद्या ड्रोलिया विरुद्ध दुर्गा ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन यांच्या निर्णयांचे स्पष्टीकरण दिले आहे. मध्यस्थीवरील चार-स्तरीय चाचणीद्वारे हे अधिक स्पष्ट केले आहे, हे स्पष्ट करते की सध्याचा मुद्दा निश्चितच संख्यात्मक श्रेणींमध्ये येत नाही. ते पुढे स्पष्ट करते की ग्राहक विवाद, त्यांच्या स्वभावाने, मध्यस्थीयोग्य नाहीत.

निर्णय आणि परिणाम

सर्वोच्च न्यायालयाने अपीलकर्त्याचे अपील फेटाळून लावले, ट्रायल कोर्ट आणि हायकोर्टाच्या निर्णयांना पुष्टी दिली. हा निकाल मध्यस्थीमध्ये किमान न्यायालयीन हस्तक्षेपाचा नियम पुनर्संचयित करतो आणि मध्यस्थी करारांची अंमलबजावणी करण्यास मदत करतो. या निर्णयात, हे स्पष्ट केले की कन्व्हेयन्स डीड आणि डेव्हलपमेंट करारांशी संबंधित वाद, सामान्य नियम म्हणून, मध्यस्थीयोग्य आहेत. मध्यस्थीच्या प्रकरणांमध्ये फसवणुकीच्या आरोपांना हाताळण्यासाठी हा निर्णय एक आदर्श ठेवतो, ज्यासाठी गंभीर पुराव्याची आवश्यकता असेल.

महत्त्व

या निर्णयामुळे कोणत्याही लवाद करारापासून दूर राहण्यास इच्छुक असलेल्या दोन प्रतिस्पर्धी पक्षांमधील तांत्रिक युक्तिवाद कमी होतात. अशा प्रकारे, अशा लवादासाठी प्रभावी आणि अत्यंत सुलभ मार्गाकडे लवाद कायदा स्पष्ट होतो आणि सुनिश्चित होतो. यामुळे लवाद न्यायाधिकरणांना त्यांचे स्वतःचे अधिकार क्षेत्र निश्चित करण्यासाठी स्वातंत्र्य मिळते.

निष्कर्ष

"सुष्मा शिवकुमार डागा विरुद्ध मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" या निकालामुळे भारतातील लवादाच्या तत्त्वांची, विशेषतः रिअल इस्टेट वादांबाबत, लक्षणीयरीत्या पुष्टी होते. आणि हस्तांतरण करारांशी संबंधित वादांची लवादक्षमता स्पष्ट करून आणि किमान न्यायालयीन हस्तक्षेप लादून, सर्वोच्च न्यायालयाने खरोखरच या क्षेत्रात अत्यंत आवश्यक असलेली स्पष्टता आणि निश्चितता प्रदान केली आहे. या निकालामुळे केवळ विवाद निराकरणाची प्रक्रिया सुलभ होणार नाही तर लवाद कराराचे पावित्र्य देखील वाढेल.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

सर्वोच्च न्यायालयाच्या कन्व्हेयन्स डीड रद्द करण्याच्या निकालावर आधारित काही वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न आहेत:

प्रश्न १: भारतात कायदेशीररित्या कन्व्हेयन्स डीड आवश्यक आहे का?

हो, भारतात मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करण्यासाठी कायदेशीररित्या कन्व्हेयन्स डीड आवश्यक आहे. कायदेशीर मालकी स्थापित करण्यासाठी आणि मालमत्तेचे व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी ते आवश्यक आहे.

Q2: "सुषमा शिवकुमार डागा विरुद्ध मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय काय होता?

सर्वोच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की हस्तांतरण करार आणि विकास करारांशी संबंधित वाद सामान्यतः मध्यस्थीयोग्य असतात, जरी हस्तांतरण करारात मध्यस्थी कलम नसले तरीही, जर अंतर्निहित करारांमध्ये असेल तर. मध्यस्थी प्रकरणांमध्ये किमान न्यायालयीन हस्तक्षेपाच्या तत्त्वाला देखील यामुळे बळकटी मिळाली.

प्रश्न ३: हस्तांतरण करार रद्द करण्याबाबतचे वाद लवादाकडे पाठवता येतात का?

हो, "सुष्मा शिवकुमार डागा विरुद्ध मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" या प्रकरणातील सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयानुसार, कन्व्हेयन्स डीड रद्द करण्याबाबतचे वाद "अ‍ॅक्शन इन पर्सोनम" मानले जातात आणि जर अंतर्निहित करारांमध्ये वैध लवाद करार अस्तित्वात असेल तर ते लवादाकडे पाठवले जाऊ शकतात.

प्रश्न ४: मध्यस्थीमध्ये "kompetenz-kompetenz" तत्त्वाचे महत्त्व काय आहे?

सर्वोच्च न्यायालयाने अधोरेखित केलेल्या "kompetenz-kompetenz" तत्वामुळे, लवाद कराराचे अस्तित्व आणि वैधता यासह, लवाद न्यायाधिकरणाला स्वतःच्या अधिकारक्षेत्रात निर्णय घेण्याचा अधिकार मिळतो. यामुळे न्यायालयीन हस्तक्षेप कमी होतो आणि लवाद प्रक्रिया सुव्यवस्थित होते.