कन्वेयंस डीड पर सुप्रीम कोर्ट का फैसला रद्द

भारत के जटिल रियल एस्टेट परिदृश्य में संपत्ति हस्तांतरण के कार्य में कन्वेयंस डीड एक केंद्रीय स्थान ग्रहण करता है। संपत्ति लेनदेन में भाग लेने वाले किसी भी व्यक्ति के लिए कन्वेयंस डीड की अनूठी विशेषताओं को समझना सबसे महत्वपूर्ण है। यह लेख कन्वेयंस डीड के प्रकारों, कानूनी परिणामों और अन्य प्रासंगिक मामलों के संदर्भ में उनके विवरण पर केंद्रित है, एक महत्वपूर्ण सुप्रीम कोर्ट का निर्णय "सुषमा शिवकुमार डागा बनाम मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" इस सवाल को स्पष्ट करता है कि इन बहुत मूल्यवान दस्तावेजों के बारे में विवाद मध्यस्थता योग्य हैं या नहीं।

हस्तांतरण विलेख क्या है?

भारत में, किसी संपत्ति के हस्तांतरण तंत्र के लिए एक कानूनी दस्तावेज तैयार करने की आवश्यकता होती है जिसे कन्वेयंस डीड कहा जाता है। कन्वेयंस डीड एक कानूनी दस्तावेज है जिसे एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को संपत्ति में सभी अधिकार, शीर्षक और हित हस्तांतरित करने के लिए निष्पादित किया जाता है। यह एक कानूनी दस्तावेज है जो किसी संपत्ति के हस्तांतरण के लेन-देन के प्रमाण के रूप में खड़ा होता है। सबसे आम बिक्री विलेख है, लेकिन उपहार विलेख, विनिमय विलेख, पट्टा विलेख आदि जैसे विभिन्न अन्य विलेखों के नाम पर कन्वेयंस विलेख हैं।

भारत में संपत्ति का व्यापार या निवेश करने के इच्छुक किसी भी व्यक्ति के लिए, स्टाम्प ड्यूटी के अर्थ, उद्देश्य, प्रयोज्यता, पंजीकरण प्रक्रिया और विभिन्न प्रकार के हस्तांतरण कार्यों की उचित समझ होना आवश्यक है। लेख में हस्तांतरण कार्यों, बिक्री विलेख के अर्थ और भारतीय कानूनों के अनुसार रियल एस्टेट हस्तांतरण के लिए उनके महत्व के बारे में कुछ महत्वपूर्ण सम्मेलनों का अवलोकन दिया गया है।

हस्तांतरण विलेख के प्रकार

संबंधित अचल संपत्ति गतिविधि के आधार पर, संपत्ति के हस्तांतरण में विभिन्न प्रकार के विलेखों का उपयोग किया जा सकता है:

• बिक्री विलेख- संपत्ति की बिक्री और खरीद के समय निष्पादित किया जाने वाला सबसे आम प्रकार का विलेख। यह पुष्टि करेगा कि भुगतान किया गया है और फिर स्वामित्व एक व्यक्ति से दूसरे व्यक्ति को हस्तांतरित किया जाएगा।

• उपहार विलेख- बिना किसी मौद्रिक प्रतिफल के कानूनी रूप से उपहार के रूप में संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए उपयोग किया जाता है। स्टाम्प शुल्क का भुगतान आवश्यक है।

• विनिमय विलेख- जब दो पक्षकार अपनी-अपनी संपत्तियों का आदान-प्रदान करने के लिए परस्पर सहमत होते हैं तो इसे निष्पादित किया जाता है।

• निपटान विलेख- निपटान के भाग के रूप में संपत्ति का हस्तांतरण, उदाहरण के लिए, पैतृक संपत्ति के विभाजन के मामले में।

• लीज डीड - यह एक प्रकार का डीड है जिसके माध्यम से किसी संपत्ति के लीजहोल्ड अधिकार एक निश्चित अवधि के लिए दिए जाते हैं। स्वामित्व स्वयं पट्टादाता के पास रहता है।

• वसीयत विलेख- यह विलेख वसीयत में किए गए प्रावधानों के अनुसार संपत्ति का स्वामित्व उसके कानूनी उत्तराधिकारियों को हस्तांतरित करता है। वसीयत तभी प्रभावी होगी जब उसका निर्माता मर चुका हो।

कन्वेयंस डीड रद्द करने पर सुप्रीम कोर्ट का फैसला

हस्तांतरण विलेख को रद्द करने पर हाल ही में आया निर्णय है 'सुषमा शिवकुमार डागा बनाम मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज।' यह लेख इस निर्णय का विस्तृत विश्लेषण प्रस्तुत करता है।

मामले की पृष्ठभूमि

2021 में, अपीलकर्ताओं ने 2019 के हस्तांतरण विलेख को शून्य और अमान्य घोषित करने और 2007-2008 के कुछ विकास समझौतों की समाप्ति को वैध बनाने के लिए एक सिविल मुकदमा दायर किया। प्रतिवादियों ने 2007-2008 के दो त्रिपक्षीय समझौतों में मौजूद मध्यस्थता खंडों पर भरोसा करके मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 की धारा 8 का आह्वान किया। ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादियों के आवेदन को स्वीकार कर लिया और मामले को मध्यस्थता के लिए भेज दिया। अपीलकर्ताओं द्वारा रिट याचिका को खारिज करने पर बॉम्बे हाई कोर्ट ने इस निर्णय की पुष्टि की। इस प्रकार अपीलकर्ता अपील में सुप्रीम कोर्ट चले गए।

महत्वपूर्ण मुद्दे

सर्वोच्च न्यायालय ने जिन अतिरिक्त चिंताओं की जांच की, वे अपील में विकसित मामले के पूर्ववर्ती दायरे के संबंध में लगभग सामान्य थीं:

• क्या मध्यस्थता के संदर्भ में चुनौतियाँ वैध एवं तर्कसंगत थीं?

• क्या मध्यस्थता में चुनौती दिया जा रहा संदर्भ हस्तांतरण विलेख में कोई मध्यस्थता खंड नहीं होने के आधार पर वैध था?

• क्या किसी विलेख के निरस्तीकरण से संबंधित विवाद स्वाभाविक रूप से गैर-मध्यस्थता योग्य है?

तथ्यात्मक मैट्रिक्स और समझौते

मेसर्स एमराल्ड एकर्स प्राइवेट लिमिटेड (ईएपीएल) की स्थापना की तिथि पर, शिवकुमार डागा (एसडी) और उनकी पत्नी (अपीलकर्ता 1) कंपनी के प्रमोटर थे। एसडी, मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज (एमबी) और ईएपीएल के बीच 2007-2008 की अवधि के दौरान दो त्रिपक्षीय समझौते किए गए थे, जिसमें एक व्यापक मध्यस्थता खंड था। एसडी के निधन के बाद, उनकी संपत्ति उनकी पत्नी और बेटे को हस्तांतरित हो गई, जो यहां अपीलकर्ता हैं। अपीलकर्ताओं ने 2019 के हस्तांतरण विलेख और विकास समझौतों को इस आधार पर चुनौती दी कि वे त्रिपक्षीय समझौतों से निकले थे।

सर्वोच्च न्यायालय द्वारा विश्लेषण एवं तर्क

सर्वोच्च न्यायालय ने निम्नलिखित विश्लेषण प्रस्तुत किया:

मध्यस्थता खंड की वैधता

न्यायालय ने आगे कहा कि विकास समझौते और हस्तांतरण विलेख तीन त्रिपक्षीय समझौतों में से पहले दो से उत्पन्न हुए थे और उन समझौतों के भीतर वैध मध्यस्थता खंडों द्वारा भी निश्चित रूप से निर्देशित थे। पर्याप्त रूप से व्यापक शब्दों में, मध्यस्थता खंड में शामिल, "इस समझौते के संबंध में या इस समझौते से उत्पन्न होने वाले किसी भी विवाद या मतभेद" ने हाथ में मौजूद विवाद को कवर किया।

मध्यस्थता में न्यायिक हस्तक्षेप

मध्यस्थता में न्यूनतम न्यायिक हस्तक्षेप के मूल सिद्धांत को न्यायालय ने मध्यस्थता अधिनियम की धारा 5 और धारा 8 के माध्यम से दोहराया है। संशोधित धारा 8 यह स्पष्ट करती है कि न्यायालयों को पक्षों को मध्यस्थता के लिए संदर्भित करना चाहिए जब तक कि प्रथम दृष्टया कोई वैध मध्यस्थता समझौता मौजूद न हो। न्यायालय द्वारा 246वें विधि आयोग की अनुशंसा को 2015 के संशोधनों के पीछे निहित विधायी मंशा के बारे में बताया गया है।

अचल संपत्ति से संबंधित विवादों की मध्यस्थता

अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि अचल संपत्ति के संबंध में विलेख को रद्द करने के लिए उनका मुकदमा "कार्रवाई में रेम" के बराबर है, इसलिए इसे मध्यस्थता के लिए नहीं भेजा जा सकता; इस तर्क को खारिज कर दिया गया। न्यायालय ने डेक्कन पेपर मिल्स बनाम रीजेंसी महावीर प्रॉपर्टीज के ऐतिहासिक फैसले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि ऐसे विवाद "कार्रवाई में व्यक्तिगत" हैं और वे मध्यस्थता योग्य हो सकते हैं। हालांकि, न्यायालय ने एलियंस डेवलपर्स (पी) लिमिटेड बनाम जनार्दन रेड्डी के फैसले को खारिज कर दिया।

धोखाधड़ी की दलील

अपीलकर्ता धोखाधड़ी के अपने आरोपों को साबित करने में असमर्थ रहे, इसलिए उनकी याचिका खारिज कर दी गई। न्यायालय ने "राशिद रजा बनाम सदाफ अख्तर" के मामले का हवाला दिया, जिसने स्थापित किया कि धोखाधड़ी की दलील गंभीर होनी चाहिए और मध्यस्थता क्षेत्राधिकार को खत्म करने के लिए सार्वजनिक डोमेन में निहितार्थ होने चाहिए।

मध्यस्थ न्यायाधिकरण की क्षमता

न्यायालय ने एक बार फिर मध्यस्थता अधिनियम की धारा 16 में "कोम्पेटेंज़-कोम्पेटेंज़" के संबंध में सिद्धांत को रेखांकित किया है और जिसकी पुष्टि "उत्तराखंड पूर्व सैनिक कल्याण निगम लिमिटेड बनाम नॉर्दर्न कोल फील्ड लिमिटेड" के मामले में की गई थी। इस सिद्धांत के आधार पर, मध्यस्थ न्यायाधिकरण को मध्यस्थता समझौते के अस्तित्व और वैधता सहित अपने अधिकार क्षेत्र को निर्धारित करने का अधिकार है। न्यायालय ने आगे "वेदरफोर्ड ऑयल टूल मिडिल ईस्ट लिमिटेड बनाम बेकर ह्यूजेस सिंगापुर पीटीई" का संदर्भ दिया।

गैर मध्यस्थता विवाद

न्यायालय ने बूज एलन और हैमिल्टन, इंक. बनाम एसबीआई होम फाइनेंस लिमिटेड और अन्य तथा विद्या ड्रोलिया बनाम दुर्गा ट्रेडिंग कॉरपोरेशन के फैसलों को और स्पष्ट किया है। मध्यस्थता पर चार-गुना परीक्षण द्वारा इसे और स्पष्ट किया गया है, जिससे स्पष्ट होता है कि निश्चित रूप से वर्तमान मामला संख्यात्मक श्रेणियों में नहीं आता है। यह आगे स्पष्ट करता है कि उपभोक्ता विवाद, अपने स्वभाव से, मध्यस्थता योग्य नहीं हैं।

निर्णय और निहितार्थ

सर्वोच्च न्यायालय ने अपीलकर्ता की अपील को खारिज कर दिया, तथा ट्रायल कोर्ट और उच्च न्यायालय के निर्णयों की पुष्टि की। निर्णय मध्यस्थता में न्यूनतम न्यायिक हस्तक्षेप के नियम को बहाल करता है तथा मध्यस्थता समझौतों की प्रवर्तनीयता को आगे बढ़ाता है। इस निर्णय में, इसने स्पष्ट किया कि हस्तांतरण विलेखों और विकास समझौतों से संबंधित विवाद, एक सामान्य नियम के रूप में, मध्यस्थता योग्य हैं। यह निर्णय मध्यस्थता के मामलों में धोखाधड़ी के आरोपों से निपटने के लिए एक मिसाल कायम करता है, जिसके लिए गंभीर सबूत की आवश्यकता होगी।

महत्व

यह निर्णय किसी भी मध्यस्थता समझौते से बचने के इच्छुक दो प्रतिस्पर्धी पक्षों के बीच तकनीकी तर्कों को सीमित करता है। इस प्रकार, यह मध्यस्थता कानून को इस तरह की मध्यस्थता के लिए एक प्रभावी और अत्यंत सुगम मार्ग की ओर स्पष्ट और सुनिश्चित करता है। यह अतिरिक्त रूप से मध्यस्थ न्यायाधिकरणों की अपने अधिकार क्षेत्र को निर्धारित करने की स्वतंत्रता को लागू करता है।

निष्कर्ष

"सुषमा शिवकुमार डागा बनाम मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" का निर्णय भारत में मध्यस्थता के सिद्धांतों की महत्वपूर्ण रूप से पुष्टि करता है, विशेष रूप से अचल संपत्ति विवादों के संबंध में। और हस्तांतरण विलेखों से संबंधित विवादों की मध्यस्थता की व्याख्या करके और न्यूनतम न्यायिक हस्तक्षेप लागू करके, सर्वोच्च न्यायालय ने वास्तव में इस क्षेत्र में बहुत आवश्यक स्पष्टता और निश्चितता प्रदान की है। यह निर्णय न केवल विवाद समाधान की प्रक्रियाओं को आसान बनाएगा, बल्कि मध्यस्थता समझौते की पवित्रता को भी बढ़ाएगा।

पूछे जाने वाले प्रश्न

सर्वोच्च न्यायालय द्वारा रद्द किए गए हस्तांतरण विलेख के निर्णय पर आधारित कुछ सामान्य प्रश्न इस प्रकार हैं:

प्रश्न 1: क्या भारत में कानूनी तौर पर हस्तांतरण विलेख आवश्यक है?

हां, भारत में संपत्ति के स्वामित्व को हस्तांतरित करने के लिए कानूनी तौर पर एक कन्वेयंस डीड की आवश्यकता होती है। कानूनी स्वामित्व स्थापित करने और संपत्ति के लेन-देन को पूरा करने के लिए यह आवश्यक है।

Q2: "सुषमा शिवकुमार डागा बनाम मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" मामले में सुप्रीम कोर्ट का फैसला क्या था?

सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि हस्तांतरण विलेख और विकास समझौतों से संबंधित विवाद आम तौर पर मध्यस्थता योग्य होते हैं, भले ही हस्तांतरण विलेख में मध्यस्थता खंड न हो, बशर्ते अंतर्निहित समझौतों में ऐसा हो। इसने मध्यस्थता मामलों में न्यूनतम न्यायिक हस्तक्षेप के सिद्धांत को भी मजबूत किया।

प्रश्न 3: क्या हस्तांतरण विलेख के निरस्तीकरण से संबंधित विवादों को मध्यस्थता के लिए भेजा जा सकता है?

हां, "सुषमा शिवकुमार डागा बनाम मधुरकुमार रामकृष्णजी बजाज" में सर्वोच्च न्यायालय के फैसले के अनुसार, हस्तांतरण विलेख को रद्द करने से संबंधित विवादों को "व्यक्तिगत कार्यवाही" माना जाता है और यदि अंतर्निहित अनुबंधों में वैध मध्यस्थता समझौता मौजूद है, तो उन्हें मध्यस्थता के लिए भेजा जा सकता है।

प्रश्न 4: मध्यस्थता में "kompetenz-kompetenz" सिद्धांत का क्या महत्व है?

सर्वोच्च न्यायालय द्वारा रेखांकित "कोम्पेटेंज़-कोम्पेटेंज़" सिद्धांत मध्यस्थ न्यायाधिकरण को मध्यस्थता समझौते के अस्तित्व और वैधता सहित अपने स्वयं के अधिकार क्षेत्र पर निर्णय लेने का अधिकार देता है। यह न्यायिक हस्तक्षेप को कम करता है और मध्यस्थता प्रक्रिया को सुव्यवस्थित करता है।