पाण्याच्या गळतीवर सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल: कायदेशीर हक्कांसाठी घर खरेदीदारांसाठी मार्गदर्शक

घर घेणे ही आयुष्यभराची कामगिरी आहे, पण जेव्हा छतावर ओले ठिपके दिसतात तेव्हा ते स्वप्न लवकरच दुःस्वप्नात बदलू शकते. पाण्याची गळती ही केवळ सौंदर्याचा त्रास नाही; ती एक संरचनात्मक धोका आहे ज्यामुळे बुरशी, आरोग्य समस्या आणि मानसिक त्रास होतो. भारतीय घरमालक विचारतात तो सर्वात सामान्य प्रश्न म्हणजे, "गळती दुरुस्त करण्याची जबाबदारी कोणाची?" बिल्डरने निकृष्ट साहित्य वापरले आहे का? टेरेसच्या दुरुस्तीकडे दुर्लक्ष करणारी गृहनिर्माण संस्था? की वरच्या मजल्यावरील शेजारी ज्याचे बाथरूम गळत आहे? राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोग (NCDRC) च्या अलिकडच्या निकालांनी, ज्याला सर्वोच्च न्यायालयाने कायम ठेवले आहे, या विषयावर स्पष्ट कायदे मांडले आहेत. प्रत्यक्ष केस कायद्यांवर आधारित तुमच्या हक्कांसाठी येथे एक मार्गदर्शक आहे.

या ब्लॉगमध्ये, आपण हे शोधू:

• पुरेसे विचार: तुम्हाला संकोच थांबवून कृती करायला का सुरुवात करावी लागेल.
• बांधकाम करणाऱ्यांची जबाबदारी:नवीन अपार्टमेंटमधील दोषांबद्दल तुमचे हक्क.
• सोसायटीची जबाबदारी: टेरेस आणि बाह्य भागातून होणाऱ्या गळतीसाठी कोण पैसे देते भिंती.
• शेजारी दायित्व: वरच्या मजल्यावरील मालक सहकार्य करण्यास नकार देतो तेव्हा कायदेशीर पर्याय.
• कायदेशीर उपाय: तुमची तक्रार कुठे दाखल करायची याचा सारांश.

१. बिल्डर दायित्व (नवीन फ्लॅट्स)

जर तुम्ही अलीकडेच (सामान्यतः गेल्या ५ वर्षात) मालमत्ता खरेदी केली असेल, तर कायदा तुमच्या बाजूने आहे. बिल्डर अनेकदा इंटीरियर कामाच्या दरम्यान खरेदीदाराने गळती घडवून आणली असा दावा करून जबाबदारी टाळण्याचा प्रयत्न करतात. M/s. या ऐतिहासिक प्रकरणात न्यायालयाने हे निमित्त फेटाळून लावले आहे. मेरिडियन प्रमोटर्स प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध हरीश नारायण राघानी आणि दिनेश नारायण राघानी (२०१२)

वस्तू:

तक्रारदारांनी नोव्हेंबर २००५ मध्ये ३५ लाख रुपयांना एक फ्लॅट (GF-2) खरेदी केला. जून-जुलै २००७ मध्ये त्यांना मास्टर बेडरूमच्या बाथरूममध्ये गळती दिसली, जी बिल्डरने सुरुवातीला दुरुस्त केली. तथापि, डिसेंबर २००८ मध्ये ही समस्या पुन्हा उद्भवली, ज्यामुळे स्वयंपाकघराच्या चारही बाजूंच्या भिंतींवर परिणाम झाला आणि लाकडाचे काम खराब झाले. बिल्डरने दुसऱ्यांदा ती दुरुस्त करण्यास नकार दिला, असा आरोप करत की गळती खरेदीदारांनी केलेल्या "अंतर्गत कामांमुळे" झाली. त्यांची बाजू सिद्ध करण्यासाठी, खरेदीदारांनी चार्टर्ड इंजिनिअर (सोहम कन्सल्टंट्स) ला नियुक्त केले, ज्याने सुमारे रु. ९२,१९५/- आणि नमूद केले की अंतर्गत प्लंबिंग समस्यांमुळे ते दुरुस्त करण्यासाठी भिंती तोडणे आवश्यक असेल.

निकाल:

राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोगाने (NCDRC) बिल्डरचा बचाव फेटाळून लावला. आयोगाने असे निरीक्षण नोंदवले की खरेदीदारांनी केलेल्या अंतर्गत कामामुळे नुकसान कसे झाले याचे कोणतेही विशिष्ट कारण किंवा स्पष्टीकरण बिल्डरने दिले नाही. न्यायालयाने स्वतंत्र तज्ञांच्या अहवालावर मोठ्या प्रमाणात अवलंबून राहिले, ज्याने पुष्टी केली की ओलसरपणा खरेदीदारांची चूक नव्हती.

निर्णय:

NCDRC ने राज्य आयोगाचा आदेश कायम ठेवला, बिल्डरला "सेवेतील कमतरतेसाठी" जबाबदार धरले. बिल्डरला निर्देश देण्यात आले:

• देणे रु. जिल्हा मंचाच्या आदेशाच्या तारखेपासून वार्षिक 9% व्याजासह दोष सुधारण्यासाठी 1 लाख.
• घरखरेदीदारांना झालेल्या मानसिक त्रासाची आणि छळाची भरपाई म्हणून रु. 25,000/- द्या.

2. सोसायटी दायित्व (टेरेस आणि बाह्य भिंती)

जुन्या इमारतींमध्ये, वाद अनेकदा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे (CHS) जातो. अनेक सोसायटी वरच्या मजल्यावरील टेरेस दुरुस्त करण्यास नकार देतात, "निधीचा अभाव", "जुन्या इमारतीतील समस्या" असा दावा करतात किंवा वरच्या मजल्यावरील मालकाला दोष देतात.B-१ देवादिग सहकारी संस्था. हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेड विरुद्ध एन.व्ही. देशपांडे (२०१७) या निष्काळजीपणाविरुद्ध न्यायालयांनी कडक भूमिका घेतली आहे.

वस्तू:

श्री. एन.व्ही. देशपांडे, एक ज्येष्ठ नागरिक (वय ८८ वर्षे) यांचे फ्लॅट क्रमांक ६०९ होते, जो इमारतीच्या टेरेसच्या अगदी खाली होता. टेरेसमधून सतत पाणी गळती होत राहिल्याने त्यांच्या घरातील वस्तूंचे प्रचंड नुकसान झाले.

वारंवार विनंती करूनही, सोसायटीने दुरुस्ती करण्यास नकार दिला, कारण इमारत सुमारे ३० वर्षे जुनी असल्याने, गळती थांबवणे "त्यांच्या नियंत्रणाबाहेर" होते आणि सदस्याने फ्लॅटमध्ये कायमचे बदल केले होते. श्री. देशपांडे यांना अखेर स्वतःच्या खर्चाने गळती दुरुस्त करावी लागली आणि त्यांनी सेवेतील कमतरतांसाठी सोसायटीवर खटला दाखल केला.

निकाल:

राज्य आयोग आणि एनसीडीआरसीने सदस्याच्या बाजूने निकाल दिला. त्यांनी असे म्हटले की टेरेस ही एक सामान्य सुविधा आहे आणि त्याची देखभाल करणे ही सोसायटीची एकमेव जबाबदारी आहे. इमारतीच्या वयाबद्दल सोसायटीचा युक्तिवाद निष्काळजीपणाचे अवैध कारण म्हणून फेटाळण्यात आला. न्यायालयाने असेही नमूद केले की सोसायटीने एका असहाय्य ज्येष्ठ नागरिकाला त्रास देण्यासाठी "जाणूनबुजून" आदेशांचे उल्लंघन केले होते.

निर्णय:

सेवेतील कमतरतांसाठी सोसायटीला दोषी ठरवण्यात आले आणि पुढील गोष्टी करण्याचे आदेश दिले:

• टेरेस चांगल्या स्थितीत आणण्यासाठी त्याची तात्काळ वॉटरप्रूफिंग/दुरुस्ती करावी.
• देणे रु. ५०,०००/- नुकसान आणि मानसिक त्रासाची भरपाई म्हणून, तसेच रु. १०,०००/-मुकदमेचा खर्च म्हणून.
• पेमेंटला विलंब करण्यासाठी फालतू अपील दाखल करण्यासाठी अतिरिक्त रु. २५,०००/- द्या.

३. शेजाऱ्यांची जबाबदारी: वरच्या मजल्यावरून गळती

स्थापित गृहनिर्माण संस्थांमध्ये, वाद बहुतेकदा बिल्डर किंवा सोसायटीशी नसतो तर वरच्या मजल्यावर राहणाऱ्या असहकार्य करणाऱ्या शेजाऱ्याशी असतो. जेव्हा एखादा शेजारी गळती होणारे बाथरूम किंवा स्वयंपाकघरातील पाईप दुरुस्त करण्यास नकार देतो, ते "खाजगी मालमत्ता" असल्याचा दावा करतो किंवा स्त्रोत नाकारतो, तेव्हा ते कायदेशीर गतिरोध निर्माण करते. रेश्मा बॉम्बेवाला-लेझिंस्का विरुद्ध नदीम ओमरभॉय (बॉम्बे उच्च न्यायालय, २०१८) प्रकरणात, न्यायालयांनी असा निर्णय दिला आहे की अशा निष्काळजीपणामुळे "उपद्रव" निर्माण होतो आणि त्यांना दुरुस्ती करण्यास भाग पाडण्याचा अधिकार आहे.

तथ्ये:

याचिकाकर्ता, रेश्मा बॉम्बेवाला (माजी मॉडेल), दक्षिण मुंबईतील एका इमारतीच्या दुसऱ्या मजल्यावर राहत होती. तिला नदीम उमरभॉय (एका प्रसिद्ध तेल ब्रँडच्या कुटुंबातील) यांच्या मालकीच्या तिच्या वरील फ्लॅटमधून पाण्याची तीव्र गळती होत होती. गळती इतकी तीव्र होती की त्यामुळे खोट्या छताचे बांधकाम कोसळले आणि काळ्या बुरशीसह अस्वच्छ वातावरण निर्माण झाले. वारंवार विनंती करून आणि महानगरपालिकेने (बीएमसी) नोटीस देऊनही, शेजाऱ्याने गळतीचे स्रोत नाकारून त्याच्या फ्लॅटमध्ये दुरुस्तीसाठी प्रवेश देण्यास नकार दिला.

कायदेशीर भूमिका:

हा दोन खाजगी मालकांमधील वाद असल्याने, तो छळ (उपद्रव) कायद्यांतर्गत येतो. याचिकाकर्त्याने असा युक्तिवाद केला की शेजाऱ्याचा निष्काळजीपणा तिला सुरक्षित आणि स्वच्छ राहण्याचे वातावरण नाकारून तिच्या "जीवनाचा अधिकार" (कलम २१) चे उल्लंघन करत आहे.

निकाल आणि निकाल:

मुंबई उच्च न्यायालयाने शेजाऱ्याच्या सहकार्य करण्यास नकारावर कठोर टीका केली. न्यायालयाने असे निरीक्षण नोंदवले की "जोपर्यंत समाजातील सदस्य सहकार्य करत नाहीत... तोपर्यंत शांततेत राहणे कठीण होईल." निर्णय:

न्यायालयाने वरच्या मजल्यावरील शेजाऱ्याला सोसायटीने नियुक्त केलेल्या अभियंता/आर्किटेक्टकडून तात्काळ तपासणी करण्याची परवानगी देण्याचे आदेश दिले.

न्यायालयाने स्पष्ट केले की जर शेजारी सहकार्य करत राहिला तर सोसायटीला सक्तीने प्रवेश आणि दुरुस्ती करण्यासाठी योग्य कायदेशीर पावले उचलण्याचा अधिकार आहे.

घरमालकांसाठी महत्त्वाचा धडा:

जर एखाद्या शेजाऱ्याने गळती दुरुस्त करण्यास नकार दिला तर ते "खाजगी उपद्रव" निर्माण करत आहेत. तुम्ही अनिवार्य आदेशासाठी दिवाणी न्यायालय किंवा उच्च न्यायालयात जाऊ शकता, जो शेजाऱ्याला दुरुस्तीची परवानगी देण्यास भाग पाडणारा न्यायालयाचा आदेश आहे.

कायदेशीर मार्गांचा सारांश

घरमालकांसाठी व्यावहारिक पावले

जर तुम्ही पाण्याच्या गळतीचे बळी असाल, तर या कायदेशीर रोडमॅपचे अनुसरण करा:

1. दस्तऐवज पुरावा: ओल्यापणाचे फोटो आणि व्हिडिओ घ्या. शक्य असल्यास, सिव्हिल इंजिनिअर किंवा आर्किटेक्टकडून स्रोत निश्चित करणारा अहवाल घ्या (जसे मेरिडियन प्रमोटर्स प्रकरणात केले आहे).
2. कायदेशीर सूचना पाठवा: न्यायालयात जाण्यापूर्वी, जबाबदार पक्षाला (बिल्डर, सोसायटी किंवा शेजारी) औपचारिक सूचना पाठविण्यास वकिलाला सांगा. वर उल्लेख केलेल्या संबंधित निर्णयांचा उल्लेख करा.
3. तक्रार दाखल करा:

• बिल्डर/सोसायटीविरुद्ध:ग्राहक न्यायालयात दाखल करा (स्वस्त आणि जलद).
• किंवा शेजाऱ्याविरुद्ध तक्रार:सहकारी न्यायालय किंवा दिवाणी न्यायालयात जा.

निष्कर्ष

ओल्या घराच्या दुःखाविरुद्ध कायदेशीर वादाच्या विचित्रतेचा सतत तोल करून, अंतहीन चिंतनाच्या सापळ्यात पडणे सोपे आहे. पाणी गळतीचे बळी पडलेल्या अनेकांना महिने संकोच वाटतो, त्यांना वाटते की शेजारी अचानक विवेकबुद्धी मिळवेल किंवा समाज जादूने निधी देईल, त्यांना भीती वाटते की कायदेशीर नोटीस पाठवल्याने संबंधांमध्ये कायमचा बिघाड होऊ शकतो. तथापि, असा एक क्षण येतो जेव्हा "पुरेसा विचार" निर्णायक कृतीत रूपांतरित होतो. निष्क्रिय वाट पाहणे काँक्रीट दुरुस्त करत नाही; ते केवळ संरचनात्मक नुकसान पसरण्यास आणि दुरुस्तीच्या खर्चात वाढ करण्यास अनुमती देते. परस्पर समंजसपणा अयशस्वी झाल्यावर ही गतिरोध तोडण्यासाठी कायदेशीर व्यवस्था विशेषतः अस्तित्वात आहे, जेणेकरून तुमचा संयम कमकुवतपणा समजला जाऊ नये.

शेवटी, तुमच्या मालमत्तेच्या सुरक्षिततेला प्राधान्य देणे हे आक्रमकतेचे कृत्य नाही तर स्वतःचे संरक्षण करण्याचे आहे. वादाच्या संभाव्य घर्षणाचे अतिरेक करणे थांबवा आणि तोडगा काढण्यावर लक्ष केंद्रित करण्यास सुरुवात करा; कायदा तुमच्या बाजूने आहे, परंतु त्याची अंमलबजावणी करण्यासाठी तुम्हाला ते पहिले, दृढ पाऊल उचलावे लागेल.