जल रिसाव पर सर्वोच्च न्यायालय का फैसला: घर खरीदारों के कानूनी अधिकारों के लिए एक मार्गदर्शिका

निर्णय:

सोसायटी को सेवा में कमी का दोषी पाया गया और उसे निम्नलिखित आदेश दिए गए:

• छत की तत्काल जलरोधीकरण/मरम्मत करके उसे अच्छी स्थिति में बहाल करें।
• 50,000 रुपयेक्षतिपूर्ति के रूप में 50,000 रुपये का भुगतान करें, साथ हीराशि मुकदमेबाजी की लागत के रूप में 10,000/- रुपये का भुगतान करें। भुगतान में देरी करने के लिए तुच्छ अपील दायर करने की लागत के रूप में अतिरिक्त 25,000/- रुपये का भुगतान करें। 3. पड़ोसी की जिम्मेदारी: ऊपरी मंजिलों से रिसाव जब कोई पड़ोसी बाथरूम या रसोई के लीक हो रहे पाइपों की मरम्मत करने से यह कहकर इनकार कर देता है कि यह "निजी संपत्ति" है या रिसाव के स्रोत को नकार देता है, तो इससे कानूनी गतिरोध उत्पन्न हो जाता है। रेशमा बॉम्बेवाला-लेज़िंस्का बनाम नदीम उमरभोय (बॉम्बे उच्च न्यायालय, 2018) के मामले में, न्यायालयों ने फैसला सुनाया है कि ऐसी लापरवाही "उपद्रव" है और मरम्मत कराने के लिए बाध्य करने का अधिकार रखते हैं। तथ्य: याचिकाकर्ता, रेशमा बॉम्बेवाला (एक पूर्व मॉडल), दक्षिण मुंबई की एक इमारत की दूसरी मंजिल पर रहती थीं। उन्हें अपने ऊपर वाले फ्लैट से पानी के गंभीर रिसाव की समस्या थी, जो नदीम उमरभोय (एक प्रसिद्ध तेल ब्रांड के परिवार से) के स्वामित्व में था। रिसाव इतना गंभीर था कि इससे फॉल्स सीलिंग गिर गई और काले फफूंद के कारण अस्वच्छ वातावरण बन गया। नगर निगम (बीएमसी) के बार-बार अनुरोध और नोटिस के बावजूद, पड़ोसी ने रिसाव के स्रोत को नकारते हुए मरम्मत के लिए अपने फ्लैट में प्रवेश देने से इनकार कर दिया।

  कानूनी पक्ष:

  चूंकि यह दो निजी मालिकों के बीच का विवाद था, इसलिए यह अपकृत्य कानून (उपद्रव) के अंतर्गत आता है। याचिकाकर्ता ने तर्क दिया कि पड़ोसी की लापरवाही उसके "जीवन के अधिकार" (अनुच्छेद 21) का उल्लंघन कर रही है, क्योंकि वह उसे सुरक्षित और स्वच्छ रहने का वातावरण प्रदान करने से वंचित कर रहा है।

  निर्णय और परिणाम:

  बॉम्बे उच्च न्यायालय ने पड़ोसी के सहयोग न करने पर कड़ा रुख अपनाया। न्यायालय ने टिप्पणी की कि "जब तक सोसायटी के सदस्य सहयोग नहीं करेंगे... तब तक शांतिपूर्वक रहना मुश्किल होगा।" फैसला:

  अदालत ने ऊपरी मंजिल के पड़ोसी को सोसाइटी द्वारा नियुक्त इंजीनियर/आर्किटेक्ट द्वारा तत्काल निरीक्षण की अनुमति देने का आदेश दिया।

  अदालत ने स्पष्ट किया कि यदि पड़ोसी असहयोग करना जारी रखता है, तो सोसाइटी को जबरन प्रवेश करने और मरम्मत कराने के लिए उचित कानूनी कदम उठाने का अधिकार है।

  घर मालिकों के लिए मुख्य सबक:

  यदि कोई पड़ोसी रिसाव को ठीक करने से इनकार करता है, तो वह "निजी उपद्रव" पैदा कर रहा है।

  आप अनिवार्य निषेधाज्ञा के लिए दीवानी न्यायालय या उच्च न्यायालय से संपर्क कर सकते हैं, जो एक अदालती आदेश है जो पड़ोसी को मरम्मत की अनुमति देने के लिए बाध्य करता है।

  कानूनी मार्गों का सारांश

  जिम्मेदार पक्ष	लीकेज का स्रोत	किस पर मुकदमा करें	कहां शिकायत दर्ज करें	कानूनी आधार
  बिल्डर	निर्माण दोष (नया फ्लैट < 5 वर्ष)	द बिल्डर/डेवलपर	उपभोक्ता न्यायालय (NCDRC) या RERA प्राधिकरण	सेवा की कमी; आरईआरए की धारा 14(3) का उल्लंघन
  आवासीय समिति	छत, बाहरी दीवारें, वर्षा जल पाइप	सहकारी आवास समिति	उपभोक्ता न्यायालय या सहकारी न्यायालय	सेवा में कमी (सामान्य क्षेत्रों के रखरखाव में विफलता)
  पड़ोसी	ऊपरी मंजिल का बाथरूम, रसोई, आंतरिक पाइप	ऊपरी मंजिल के फ्लैट मालिक	सिविल न्यायालय या सहकारी न्यायालय	अपकृत्य कानून (निजी उपद्रव और लापरवाही)

  घर मालिकों के लिए व्यावहारिक कदम

  यदि आप पानी के रिसाव के शिकार हैं, तो इस कानूनी मार्ग का पालन करें:

  1. दस्तावेज़ सबूत: नमी की तस्वीरें और वीडियो लें। यदि संभव हो, तो किसी सिविल इंजीनियर या आर्किटेक्ट से नमी के स्रोत की पहचान करने वाली रिपोर्ट प्राप्त करें (जैसा कि मेरिडियन प्रमोटर्स मामले में किया गया था)। कानूनी नोटिस भेजें: अदालत जाने से पहले, किसी वकील के माध्यम से जिम्मेदार पक्ष (बिल्डर, सोसायटी या पड़ोसी) को औपचारिक नोटिस भेजें। ऊपर उल्लिखित प्रासंगिक निर्णयों का हवाला दें।
  3. शिकायत दर्ज करें:
  • बिल्डर/सोसाइटी के खिलाफ: उपभोक्ता न्यायालय में मामला दर्ज करें (सस्ता और तेज़)।
  • या पड़ोसी के खिलाफ शिकायत: सहकारी न्यायालय या दीवानी न्यायालय से संपर्क करें।

  निष्कर्ष

  यह आसान है अंतहीन चिंतन के जाल में फंस जाना, लगातार कानूनी विवाद की असुविधा और नमी से भरे घर की परेशानी के बीच तुलना करते रहना। पानी के रिसाव से पीड़ित कई लोग महीनों तक हिचकिचाते रहते हैं, इस उम्मीद में कि पड़ोसी को अचानक अक्ल आ जाएगी या सरकार जादुई तरीके से धन मुहैया करा देगी, इस डर से कि कानूनी नोटिस भेजने से रिश्ते हमेशा के लिए खराब हो सकते हैं। हालांकि, एक ऐसा मोड़ आता है जब "काफी सोच-विचार" को निर्णायक कार्रवाई में बदलना ही पड़ता है। निष्क्रिय प्रतीक्षा से कंक्रीट ठीक नहीं होता; यह केवल संरचनात्मक क्षति को फैलने और मरम्मत की लागत को कई गुना बढ़ने देता है। कानूनी व्यवस्था विशेष रूप से इस गतिरोध को तोड़ने के लिए मौजूद है जब आपसी समझ विफल हो जाती है, यह सुनिश्चित करते हुए कि आपके धैर्य को कमजोरी न समझा जाए। अंततः, अपनी संपत्ति की सुरक्षा को प्राथमिकता देना आक्रामकता का कार्य नहीं है, बल्कि आत्मरक्षा का कार्य है। विवाद के संभावित टकराव का अत्यधिक विश्लेषण करना बंद करें और समाधान से मिलने वाली राहत पर ध्यान केंद्रित करना शुरू करें; कानून पूरी तरह से आपके पक्ष में है, लेकिन इसे लागू करने के लिए आपको पहला, ठोस कदम उठाना होगा।