अल्पवयीन व्यक्तीच्या मालमत्तेचे हस्तांतरण करणे हे भारतीय मालमत्ता कायद्यातील सर्वात संवेदनशील आणि अत्यंत नियंत्रित क्षेत्रांपैकी एक आहे. पालक आणि पालकांना बहुतेकदा असे वाटते की कौटुंबिक गरजा, शिक्षण किंवा लग्नाच्या खर्चासाठी अल्पवयीन व्यक्तीची मालमत्ता विकण्याचा त्यांना पूर्ण अधिकार आहे. तथापि, कायदा कठोर सुरक्षा उपायांसह अल्पवयीन व्यक्तींचे संरक्षण करतो. अलिकडच्या वर्षांत, गैरवापर आणि अनधिकृत विक्री रोखण्यासाठी सर्वोच्च न्यायालयाने आणखी कडक भूमिका घेतली आहे. सर्वोच्च न्यायालयाच्या ताज्या निकालाने (२०२४ ते २०२५ प्रकरणांच्या श्रेणी) पुन्हा एकदा स्पष्ट केले आहे की सक्षम न्यायालयाच्या पूर्व परवानगीशिवाय अल्पवयीन मालमत्तेची कोणतीही विक्री रद्दबातल आहे आणि कोणत्याही मालकीचे हस्तांतरण होत नाही. हा निर्णय खरेदीदार, विक्रेते, पालक आणि कायदेशीर व्यावसायिकांसाठी महत्त्वाचा आहे कारण तो वैध विक्री म्हणजे काय आणि अनिवार्य परवानगी न घेतल्यास त्याचे परिणाम काय होतात हे स्पष्ट करतो.

आम्ही या ब्लॉगमध्ये समाविष्ट करू:

• भारतात अल्पवयीन मालमत्तेच्या विक्रीचे नियमन करणारी कायदेशीर चौकट.
• अशा विक्रीची वैधता परिभाषित करणारे सर्वोच्च न्यायालयाचे प्रमुख निकाल.
• अलीकडील सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयातील प्रमुख निरीक्षणे.
• खरेदीदाराने चांगल्या श्रद्धेने खरेदी केली असेल तर तो संरक्षणाचा दावा करू शकतो का.
• न्यायालयाच्या परवानगीशिवाय अल्पवयीन मालमत्तेची विक्री करण्याचे परिणाम.
• पालक आणि खरेदीदारांसाठी व्यावहारिक शिफारसी.
• अल्पवयीन मालमत्तेच्या विक्रीवर सर्वाधिक शोधले जाणारे वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न.

अल्पवयीन मालमत्तेच्या विक्रीचे नियमन करणारी कायदेशीर चौकट मालमत्ता

अल्पवयीन व्यक्तीच्या मालकीच्या मालमत्तेची विक्री प्रामुख्याने खालील गोष्टींद्वारे नियंत्रित केली जाते:

१. हिंदू अल्पसंख्याक आणि पालकत्व कायदा, १९५६ (HMGA)

कायद्याच्या कलम ८ मध्ये कडक नियम आहेत:

• नैसर्गिक पालक न्यायालयाच्या पूर्व परवानगीशिवाय अल्पवयीन व्यक्तीची मालमत्ता हस्तांतरित करू शकत नाही.
• विक्री, भेटवस्तू, पाच वर्षांपेक्षा जास्त भाडेपट्टा किंवा अल्पवयीन व्यक्तीच्या प्रौढत्वाच्या पलीकडे जाणाऱ्या भाडेपट्ट्या, या सर्वांना न्यायालयाची परवानगी आवश्यक आहे.
• कलम ८(३) मध्ये असे म्हटले आहे की न्यायालयाच्या परवानगीशिवाय अल्पवयीन मालमत्तेची कोणतीही विल्हेवाट अल्पवयीन व्यक्तीच्या सांगण्यावरून रद्द करता येते.

२. पालक आणि रक्षक कायदा, १८९० (GWA)

जेव्हा न्यायालय पालकाची नियुक्ती करते, तेव्हा पालकाने स्थावर मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यापूर्वी पूर्व परवानगी घ्यावी.

३. भारतीय करार कायदा, १८७२

अल्पवयीन व्यक्ती करार करू शकत नसल्यामुळे, अल्पवयीन व्यक्तीच्या मालमत्तेवर परिणाम करणाऱ्या कोणत्याही कराराची कठोर कायदेशीर तपासणी आवश्यक आहे.

हे कायदे सुनिश्चित करतात की अल्पवयीन व्यक्तीचे हित धोक्यात येणार नाही आणि परवानगीशिवाय केलेली कोणतीही विक्री रद्द होण्याची शक्यता असते.

अल्पवयीन मालमत्तेच्या विक्रीवरील सर्वोच्च न्यायालयाचे प्रमुख निकाल

सर्वोच्च न्यायालयाने वारंवार असे म्हटले आहे की अल्पवयीनांना विशेष संरक्षण मिळते आणि न्यायालयाने विक्री खरोखर त्यांच्या फायद्यासाठी होती की नाही याची बारकाईने तपासणी करावी.

खाली सर्वात महत्वाचे निर्णय दिले आहेत.

१. सरोज विरुद्ध सुंदर सिंग (२०१४)

(अ) प्रकरणातील तथ्ये- तिच्या पतीच्या मृत्यूनंतर, तीन मुलींच्या आईने (ज्यांपैकी दोन अल्पवयीन होत्या) नोंदणीकृत विक्री-खतांद्वारे मुलींच्या वाट्यांसह शेतीची जमीन विकली. मुलींना मालमत्तेत प्रत्येकी निश्चित ¼ वाटे होते आणि महसूल नोंदींनी हे दर्शविले. विक्री करण्यापूर्वी आईने हिंदू अल्पसंख्याक आणि पालकत्व कायदा, १९५६ अंतर्गत न्यायालयाची पूर्व परवानगी घेतली नाहीनाही. मुलींनी (विक्रीच्या वेळी अल्पवयीन) नंतर, प्रौढत्व प्राप्त केल्यानंतर, विक्री करार रद्दबातल घोषित करण्यासाठी दावा दाखल केला.

(b) केस होल्डिंग- सरोज विरुद्ध सुंदर सिंग (२०१४) सर्वोच्च न्यायालयाने असे मानले की HMGA च्या कलम 8(2)(a) न्यायालयाच्या पूर्व परवानगीशिवाय, नैसर्गिक पालक अल्पवयीन व्यक्तीच्या स्थावर मालमत्तेचा कोणताही भाग विक्रीद्वारे हस्तांतरित करू शकत नाही असा आदेश देतो. अशी कोणतीही परवानगी न घेतल्यामुळे, कलम 8(3) HMGA अंतर्गत अल्पवयीन व्यक्तीच्या सांगण्यावरून विक्री करार रद्द करता येऊ शकले. न्यायालयाने खालील न्यायालयांचे निकाल बाजूला ठेवले आणि मुलींच्या बाजूने खटला चालविण्यास परवानगी दिली.

2. माणिक चंद विरुद्ध रामचंद्र (२०२२)

(a) प्रकरणातील तथ्ये- दोन अल्पवयीन मुलांनी त्यांच्या नैसर्गिक पालक (आई) द्वारे ११,००० रुपयांना घर खरेदी करण्यासाठी (३० सप्टेंबर १९६१ रोजी) करार केला. बयाणा रक्कम देण्यात आली आणि उर्वरित रक्कम विक्री कराराच्या नोंदणीवर भरावी लागली. जेव्हा विक्रेत्याने व्यवहार पूर्ण केला नाही, तेव्हा १९६२ मध्ये अल्पवयीन मुलांनी (पालकामार्फत) विशिष्ट कामगिरीसाठी दावा दाखल केला. उच्च न्यायालयाने पक्ष अल्पवयीन असल्याने करारात परस्पर संबंध नसल्याचे कारण देऊन खटला फेटाळून लावला. त्यानंतर हा खटला सर्वोच्च न्यायालयात नेण्यात आला.
(b) केस राखणे- मानकित चंद विरुद्ध रामचंद्र, २०२२ या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने असे म्हटले की अल्पवयीन मुलांच्या वतीने त्यांच्या पालकाने करार केला असला तरी, अल्पवयीन मुलांच्या नावे स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदेशीर चौकटीच्या अधीन आहे (HMGA आणि मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२ सह). न्यायालयाने हे मान्य केले की अल्पवयीन मुलांच्या मालमत्तेशी संबंधित व्यवहारांसाठी विशेष तपासणी आवश्यक आहे आणि असा निष्कर्ष काढला की पालक कायदेशीर सुरक्षा नियमांचे पालन केल्याशिवाय अल्पवयीन व्यक्तीला बंधनकारक करू शकत नाहीत. विशिष्ट कामगिरीसाठीचा खटला परस्परसंबंधाच्या अभावाच्या आधारावर अप्रत्याशित ठेवण्यात आला.

अल्पवयीन मालमत्तेच्या विक्रीवरील अलीकडील सर्वोच्च न्यायालयाचा निकाल (२०२५)

अलीकडील एका प्रकरणात, सर्वोच्च न्यायालयाने पुन्हा एकदा जिल्हा न्यायालयाची परवानगी न घेता पालकाने केलेल्या विक्रीची तपासणी केली. न्यायालयाने खालील गंभीर निरीक्षणे केली:

के. एस. शिवप्पा विरुद्ध श्रीमती के. नीलम्मा (०७ ऑक्टोबर २०२५)

प्रकरणाचे तथ्य- या प्रकरणात, तीन अल्पवयीन मुलांच्या नावे दोन भूखंड खरेदी करण्यात आले होते, ज्यांचे वडील नैसर्गिक पालक म्हणून काम करत होते. हिंदू अल्पसंख्याक आणि पालकत्व कायदा, १९५६ च्या कलम ८ अंतर्गत कायदेशीर आवश्यकता असूनही, वडिलांनी जिल्हा न्यायालयाची पूर्व परवानगी न घेता एक भूखंड विकला. काही वर्षांनंतर, अल्पवयीन मुले प्रौढ झाल्यानंतर, त्यांनी स्वतः दुसऱ्या खरेदीदाराच्या नावे नवीन विक्री करार केला, जो स्पष्टपणे दर्शवितो की त्यांना त्यांच्या वडिलांनी केलेला पूर्वीचा व्यवहार मान्य नव्हता. दरम्यान, दुसऱ्या दावेदाराने पूर्वीच्या अनधिकृत विक्रीच्या आधारे त्याच मालमत्तेवर हक्क सांगितला. जरी ट्रायल कोर्टाने हे मान्य केले की पालकांनी केलेला पूर्वीचा विक्री रद्द करण्यायोग्य होता आणि अल्पवयीन मुले प्रौढ झाल्यानंतर तो प्रभावीपणे रद्द करण्यात आला होता, परंतु उच्च न्यायालयाने हा दृष्टिकोन उलट केला. त्यानंतरच्या खरेदीदाराने उच्च न्यायालयाच्या निष्कर्षांना आव्हान दिल्यावर हे प्रकरण अखेर सर्वोच्च न्यायालयात पोहोचले.

होल्डिंग (सर्वोच्च न्यायालयाने काय निर्णय दिला)- के. एस. शिवप्पा विरुद्ध श्रीमती के. नीलम्मा (०७ ऑक्टोबर २०२५) सर्वोच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला की नैसर्गिक पालकाने पूर्व न्यायालयाच्या परवानगीशिवाय केलेली अल्पवयीन मुलाच्या मालमत्तेची कोणतीही विक्री आपोआप रद्दबातल होत नाही, परंतु अल्पवयीन मुलाच्या सांगण्यावरून ती कायदेशीररित्या रद्दबातल ठरते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, न्यायालयाने स्पष्ट केले की अल्पवयीन व्यक्ती जो प्रौढ होतो त्याला अशा व्यवहाराला नकार देण्यासाठी औपचारिक रद्द करण्याचा दावा दाखल करण्याची आवश्यकता नाही. स्पष्ट आणि स्पष्ट वर्तनाद्वारे देखील नकार स्थापित केला जाऊ शकतो, जसे की स्वतंत्रपणे मालमत्तेची विक्री करणे किंवा पूर्वीच्या अनधिकृत व्यवहाराशी विसंगत पद्धतीने व्यवहार करणे. असे केल्याने, अल्पवयीन व्यक्ती पालकाने केलेली विक्री प्रभावीपणे नाकारते, जी पूर्वीच्या खरेदीदाराला वैध मालकी हक्क मिळविण्यापासून प्रतिबंधित करते. हे तत्व लागू करून, सर्वोच्च न्यायालयाने ट्रायल कोर्टाचा निष्कर्ष पुनर्संचयित केला आणि असे म्हटले की पालकाच्या अनधिकृत विक्री अंतर्गत दावेदाराकडे कायदेशीररित्या लागू करण्यायोग्य मालकी हक्क नाही.

मुख्य निरीक्षणे- हा निकाल महत्त्वपूर्ण आहे कारण तो अल्पवयीन मुलांना त्यांच्या मालमत्तेशी संबंधित प्रकरणांमध्ये कायद्याने दिलेल्या कठोर संरक्षणाला बळकटी देतो. न्यायालयाने यावर भर दिला की जिल्हा न्यायालयाकडून पूर्व परवानगी घेण्याची वैधानिक आवश्यकता ही एक अनिवार्य सुरक्षा आहे आणि दुर्लक्ष करता येणारी प्रक्रियात्मक औपचारिकता नाही. यामुळे अल्पवयीन व्यक्ती अनधिकृत विक्री कशी नाकारू शकते याची समज देखील वाढली, ज्यामुळे हे स्पष्ट झाले की केवळ औपचारिक खटल्याऐवजी व्यावहारिक वर्तन पुरेसे आहे. हा निर्णय खरेदीदारांसाठी एक सावधगिरीचा इशारा म्हणून काम करतो: न्यायालयाच्या मंजुरीशिवाय पालकाने विकलेली मालमत्ता खरेदी करणारा कोणीही मोठ्या जोखमीवर खरेदी करतो, कारण अल्पवयीन व्यक्ती बहुमत प्राप्त झाल्यानंतर व्यवहार स्पष्टपणे किंवा अप्रत्यक्षपणे वैध करेपर्यंत मालकी अस्थिर राहते. या तत्त्वांची पुष्टी करून, सर्वोच्च न्यायालयाने पूर्वीच्या उदाहरणांना बळकटी दिली आहे आणि न्यायालयीन तपासणीच्या सर्वोच्च पातळीसह अल्पवयीन मुलांचे मालमत्ता हक्क संरक्षित केले आहेत याची खात्री केली आहे.

न्यायालयाच्या परवानगीशिवाय अल्पवयीन मालमत्ता विकण्याचे परिणाम

कायदेशीर आवश्यकतांचे पालन करण्यात अयशस्वी झाल्यास दीर्घकालीन वाद आणि आर्थिक नुकसान होऊ शकते.

१. विक्री रद्दबातल ठरते: अल्पवयीन व्यक्ती अनेक वर्षांनंतरही विक्रीला आव्हान देऊ शकते, जर ते प्रौढ झाल्यानंतर मर्यादेच्या कालावधीत काम करतात.

२. खरेदीदाराचे हक्क आणि ताबा गमावतो:अल्पवयीन व्यक्तीने विक्री रद्द केल्यास प्रामाणिक खरेदीदार देखील मालमत्ता गमावू शकतो.

३. पालक वैयक्तिकरित्या जबाबदार असू शकतो:

जर पालकाने विक्रीच्या पैशाचा गैरवापर केला किंवा कर्तव्यांचे उल्लंघन केले तर त्यांना दिवाणी आणि फौजदारी कारवाईला सामोरे जावे लागू शकते.

४. उत्परिवर्तन आणि नोंदणी अवैधतेवर उपचार करत नाही

विक्री करार नोंदणीकृत आणि उत्परिवर्तित असला तरीही, तो न्यायालयाच्या परवानगीशिवाय रद्दबातल राहतो.

५. विक्रीनंतर बराच काळ खटला चालण्याची शक्यता

जेव्हा अल्पवयीन व्यक्ती प्रौढ होते, तेव्हा ते खटले सुरू करू शकतात, ज्यामुळे खरेदीदाराला अनिश्चितता आणि आर्थिक नुकसान होऊ शकते.

सर्वोच्च न्यायालयाच्या निकालानंतर व्यावहारिक शिफारसी

पालकांसाठी

1. अल्पवयीन व्यक्तीची मालमत्ता विकण्यापूर्वी नेहमीच जिल्हा न्यायालयाची पूर्व परवानगी घ्या.
2. अल्पवयीन व्यक्तीला स्पष्ट आवश्यकता आणि खरा फायदा दाखवा.
3. विक्रीतून मिळणारे पैसे अल्पवयीन व्यक्तीच्या कल्याणासाठी कसे वापरले जातात याचे रेकॉर्ड ठेवा.

खरेदीदारांसाठी

1. मालमत्ता अल्पवयीन व्यक्तीची आहे की अंशतः अल्पवयीन व्यक्तीची आहे ते तपासा.
2. HMGA च्या कलम 8 अंतर्गत किंवा पालक आणि वारस कायद्याअंतर्गत न्यायालयाच्या परवानगीचा आग्रह धरा.
3. पालक किंवा नातेवाईकांच्या आश्वासनांवर पूर्णपणे अवलंबून राहू नका.
4. आधी संपूर्ण मालकी पडताळणी करा खरेदी.

निष्कर्ष

सर्वोच्च न्यायालयाच्या अलीकडील निकालाने दीर्घकालीन तत्त्वाला बळकटी दिली आहे: अल्पवयीन व्यक्तीची मालमत्ता न्यायालयीन परवानगीशिवाय विकता येत नाही आणि अशी कोणतीही विक्री कायदेशीरदृष्ट्या असुरक्षित आहे. न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की खरेदीदारांनी सावधगिरी बाळगली पाहिजे आणि पालकांनी जबाबदारीने वागले पाहिजे. हा निर्णय अल्पवयीनांना शोषणापासून वाचवतो आणि मालमत्तेच्या व्यवहारात पारदर्शकता सुनिश्चित करतो. न्यायालयाच्या परवानगीच्या आवश्यकता दुर्लक्षित केल्याने आज वेळ वाचू शकतो, परंतु उद्या मालमत्तेचे अधिकार नष्ट होऊ शकतात.

अस्वीकरण: हा ब्लॉग फक्त सामान्य कायदेशीर माहितीसाठी आहे आणि तो व्यावसायिक कायदेशीर सल्ला देत नाही. अल्पवयीन मालमत्तेशी संबंधित कोणत्याही विशिष्ट प्रकरणासाठी, कृपया पात्रताधारक व्यक्तीचा सल्ला घ्या मालमत्ता वकील.