नोंदणीकृत नसलेल्या विक्री करारावर सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय

भारतीय रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये, मालमत्ता खरेदी करताना अनेकदा "विक्रीचा करार" किंवा बयानाम्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या प्राथमिक टप्प्याचा समावेश असतो. अनेक खरेदीदार आणि विक्रेते नोंदणी खर्च वाचवण्यासाठी साध्या स्टॅम्प पेपरवर हा करार करतात. ते असा विश्वास ठेवून व्यवहार करतात की हा दस्तऐवज त्यांना मालमत्तेवर मोठे अधिकार देतो. तथापि, जेव्हा पक्षांमध्ये वाद उद्भवतात तेव्हा ही सामान्य पद्धत महत्त्वपूर्ण कायदेशीर चिंता निर्माण करते. प्रत्येक मालमत्ता खरेदीदाराने विचारला पाहिजे तो महत्त्वाचा प्रश्न सोपा आहे. जर करार चुकला तर या नोंदणी नसलेल्या कागदाचे न्यायालयात काही मूल्य आहे का? असे करार करण्यापूर्वी कायदेशीर वास्तव समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. नोंदणी नसलेला करार मालमत्तेचे मालकी हक्क किंवा मालकी हस्तांतरित करत नाही. कायदा स्पष्ट आहे की मालकी केवळ नोंदणीकृत विक्री कराराद्वारे हस्तांतरित केली जाऊ शकते. तथापि, खऱ्या खरेदीदारांसाठी एक संधी आहे. भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने अलीकडेच या कागदपत्रांची कायदेशीर स्थिती स्पष्ट केली आहे. न्यायालयाने असा निर्णय दिला आहे की नोंदणी नसलेला करार मालकी हक्क सांगू शकत नाही, परंतु विशिष्ट कामगिरीसाठीच्या दाव्यात पुरावा म्हणून तो महत्त्वाची भूमिका बजावतो. हा निर्णय न्यायालयात कराराची अंमलबजावणी करणाऱ्या खरेदीदारांसाठी प्रभावीपणे एक सुरक्षितता जाळे निर्माण करतो.

कायदेशीर चौकट

सर्वोच्च न्यायालयाची भूमिका समजून घेण्यासाठी, आपण प्रथम भारतातील मालमत्तेच्या व्यवहारांचे नियमन करणारे कायदे पाहिले पाहिजेत. स्थावर मालमत्तेतील अधिकार हस्तांतरित करणाऱ्या कागदपत्रांबाबत कायदा खूपच कडक आहे.

नोंदणी कायदा, १९०८ अंतर्गत सामान्य नियम

नोंदणी कायदा चे दोन प्रमुख विभाग मालमत्ता दस्तऐवजीकरण नियमांचा पाया तयार करतात:

• कलम १७:या कलमानुसार १०० किंवा त्याहून अधिक किमतीच्या स्थावर मालमत्तेवर परिणाम करणारे कोणतेही दस्तऐवज नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. मालमत्तेच्या नोंदींची सत्यता सुनिश्चित करण्यासाठी ही एक अनिवार्य आवश्यकता आहे.
• कलम ४९:हे विभाग अनुपालन न करण्याचे परिणाम स्पष्ट करते. त्यात असे म्हटले आहे की जर कलम १७ अंतर्गत नोंदणीकृत करणे आवश्यक असलेला दस्तऐवज नोंदणीकृत नसेल, तर तो स्थावर मालमत्तेवर परिणाम करू शकत नाही. याव्यतिरिक्त, अशा मालमत्तेवर परिणाम करणाऱ्या कोणत्याही व्यवहाराचा पुरावा म्हणून तो सामान्यतः स्वीकारला जाऊ शकत नाही.

सामान्य गोंधळ स्पष्ट करणे: विक्री करार विरुद्ध विक्री करार

अनेक मालमत्ता खरेदीदार "विक्री करार" ला "विक्री करार" शी गोंधळात टाकतात, परंतु ते खूप वेगळे उद्देश पूर्ण करतात.

• विक्री करार:हे दस्तऐवज मालमत्ता खरेदी करण्याचा अधिकार निर्माण करते. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५४ नुसार, विक्री करार स्वतःच अशा मालमत्तेत कोणताही स्वारस्य निर्माण करत नाही किंवा त्यावर शुल्क आकारत नाही. भविष्यात मालमत्ता हस्तांतरित करण्याचे ते केवळ वचन आहे.
• विक्री करार:हा अंतिम दस्तऐवज आहे जो प्रत्यक्षात विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे मालकी आणि मालकी हस्तांतरित करतो.

म्हणून, विक्री करार प्रक्रिया सुरू करत असला तरी, तो तुम्हाला कायदेशीररित्या मालक बनवत नाही. गोंधळामुळे अनेकदा पक्ष आवश्यक नोंदणी पूर्ण न करता केवळ करारावर अवलंबून राहतात, जे कायदेशीर पाठिंब्याशिवाय धोकादायक असू शकते.

सर्वोच्च न्यायालयाचे नवीनतम निर्णय

नोंदणी नसलेल्या करारांभोवतीचा कायदेशीर लँडस्केप अनेकदा मालमत्ता खरेदीदारांसाठी गोंधळात टाकणारा आहे. तथापि, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने अलिकडच्या निकालांमुळे आवश्यक असलेली स्पष्टता मिळाली आहे. खरेदीदारांना तोंड द्यावे लागू शकतील अशा दोन वेगवेगळ्या परिस्थिती पाहून आपण सध्याची कायदेशीर स्थिती समजू शकतो.

परिस्थिती १: मालकी हस्तांतरित करता येते का?

पहिली परिस्थिती नोंदणी नसलेला करार विक्री कराराचा पर्याय म्हणून काम करू शकतो का हे संबोधित करते. सर्वोच्च न्यायालयाचे उत्तर निश्चित "नाही" असे आहे.

अलीकडील निकालांमध्ये जसे की शकील अहमद विरुद्ध सय्यद अखलाक हुसेन (२०२३)आणि महनूर फातिमा वि. मेसर्स विश्वेश्वर इन्फ्रास्ट्रक्चर (२०२५), न्यायालयाने हे स्पष्ट केले आहे की नोंदणीकृत नसलेल्या कागदपत्रांद्वारे मालमत्ता मालकी हस्तांतरित केली जाऊ शकत नाही. विक्री करार, जनरल पॉवर ऑफ अॅटर्नी (GPA) आणि मृत्युपत्र यांचे संयोजन प्रभावीपणे मालकी हस्तांतरित करू शकते हा एक सामान्य गैरसमज आहे. न्यायालयाने हे रद्द केले आहे, असे नमूद करून की अशा नोंदणीकृत नसलेल्या कागदपत्रांद्वारे कोणताही अधिकार, मालकी हक्क किंवा हित खरेदीदाराकडे जात नाही.

याचे तात्काळ व्यावहारिक परिणाम आहेत. या कागदपत्रांवर आधारित तुम्ही मालमत्तेचा कायदेशीर मालक असल्याचा दावा करू शकत नाही. शिवाय, न्यायालयाने बलराम सिंग विरुद्ध केलो देवी (२०२२) च्या उदाहरणाचा उल्लेख करून कायमस्वरूपी मनाई आदेशासाठीचा खटला कायमस्वरूपी बंद करता येणार नाही हे सिद्ध केले. याचा अर्थ असा की जर तुम्ही कराराच्या विशिष्ट कामगिरीची विनंती न करता केवळ नोंदणीकृत नसलेल्या करारावर अवलंबून असाल तर तुम्ही न्यायालयाला तुमच्या ताब्यात हस्तक्षेप करण्यापासून तृतीय पक्षाला रोखण्याची विनंती करू शकत नाही.

परिस्थिती २: विशिष्ट कामगिरीसाठी पुरावा म्हणून त्याचा वापर करता येईल का?

पहिली परिस्थिती एक दरवाजा बंद करते, तर दुसरी परिस्थिती खऱ्या खरेदीदारांसाठी एक महत्त्वाची खिडकी उघडते. येथे प्रश्न तात्काळ मालकी हक्काचा नाही, तर विक्रेत्याने विक्री करण्याचे वचन पूर्ण करण्याचा आहे.

सर्वोच्च न्यायालयाने, नवीनतम अपडेटमध्ये, मुरुगनंदम विरुद्ध मुनियांदी (२०२५) आणि एस. कलादेवी विरुद्ध व्ही.आर. सोमसुंदरम, नोंदणी कायद्याच्या कलम ४९ मधील तरतुदीचा वापर स्पष्ट केला. या निर्णयात असे म्हटले आहे की विक्रीचा करार नोंदणीकृत नसला तरीही, विशिष्ट कामगिरीसाठी तो दाव्यात पुरावा म्हणून स्वीकारला जाऊ शकतो.

खरेदीदाराच्या संरक्षणासाठी हा फरक महत्त्वाचा आहे. जर एखादा विक्रेता करारावर स्वाक्षरी केल्यानंतर करारातून माघार घेतो, तर खरेदीदार न्यायालयात जाऊ शकतो. खरेदीदार नोंदणीकृत नसलेला करार त्यांच्याकडे आधीच मालमत्ता आहे हे सिद्ध करण्यासाठी सादर करू शकत नाही, तर वैध करार अस्तित्वात आहे हे सिद्ध करण्यासाठी सादर करू शकतो. त्यानंतर न्यायालय विक्रेत्याला योग्य विक्री करार करण्यास भाग पाडण्यासाठी पुरावा म्हणून हे दस्तऐवज स्वीकारू शकते. या निर्णयामुळे हे सुनिश्चित होते की विक्रेते नोंदणी नसल्याच्या तांत्रिकतेमागे लपून वैध करार असलेल्या खरेदीदाराची फसवणूक करू शकत नाहीत.

तुलना सारणी: तुम्ही काय करू शकता विरुद्ध तुम्ही काय करू शकत नाही

कायदेशीर स्थिती प्रभावीपणे सारांशित करण्यासाठी, खालील सारणी नोंदणी नसलेल्या विक्री करारावर आधारित कोणत्या कृती परवानगी आहेत ते विभाजित करते.

गंभीर सूक्ष्मता: "संपार्श्विक उद्देश" अपवाद

एक मनोरंजक कायदेशीर अपवाद आहे जो अनेकदा कठीण परिस्थितीत खरेदीदारांना वाचवतो. याला "संपार्श्विक हेतू" नियम म्हणून ओळखले जाते. जरी एखादा दस्तऐवज त्याच्या मुख्य उद्देशासाठी अनुज्ञेय नसला तरी तो नोंदणीकृत नसल्यामुळे तो त्याच्या मुख्य उद्देशासाठी अस्वीकार्य असला तरीही, न्यायालय दुय्यम किंवा "संपार्श्विक" कारणांसाठी तो पाहू शकते.

याचा अर्थ असा नाही की दस्तऐवज पूर्णपणे वैध होतो. याचा अर्थ असा की न्यायालय व्यवहाराभोवती असलेल्या विशिष्ट तथ्यांची पडताळणी करण्यासाठी याचा वापर करू शकते.

• पैशांचा माग सिद्ध करणे:जर खरेदीदाराने विक्रेत्याला लक्षणीय आगाऊ रक्कम किंवा "टोकन पैसे" दिले असतील, तर नोंदणी नसलेला करार हा आर्थिक व्यवहार झाला आहे हे सिद्ध करण्यासाठी पुरावा म्हणून वापरला जाऊ शकतो. तो देयकाचा पुरावा म्हणून काम करतो.
• ताब्याचे स्वरूप स्थापित करणे:जर खरेदीदार आधीच मालमत्तेत स्थलांतरित झाला असेल, तर विक्रेता ते अतिक्रमण करणारा असल्याचा दावा करण्याचा प्रयत्न करू शकतो. "ताब्याचे स्वरूप" सिद्ध करण्यासाठी नोंदणी नसलेला करार दाखवला जाऊ शकतो. हे पुष्टी करते की खरेदीदाराने विक्रेत्याच्या संमतीने मालमत्तेत कायदेशीररित्या प्रवेश केला आहे, बेकायदेशीर भोगवटादार म्हणून नाही.

तथापि, या अपवादाची मर्यादा लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे. हे संपार्श्विक उद्देश ताबा किंवा देयके यासारख्या तथ्ये सिद्ध करण्यापुरते मर्यादित आहेत. खरेदीदार मालमत्तेचा मालक बनला आहे हे सिद्ध करण्यासाठी त्यांचा वापर केला जाऊ शकत नाही.

ग्राहकांसाठी व्यावहारिक सल्ला

मालमत्तेच्या व्यवहारांच्या कायदेशीर गुंतागुंतींमध्ये नेव्हिगेट करणे कठीण असू शकते. सर्वोच्च न्यायालयाने स्थापित केलेल्या सध्याच्या कायदेशीर परिदृश्यावर आधारित, खरेदीदार आणि विक्रेत्यांनी त्यांचे हितसंबंध जपण्यासाठी काय लक्षात ठेवले पाहिजे ते येथे आहे.

• खरेदीदारांसाठी:तुमच्या दीर्घकालीन सुरक्षिततेसाठी केवळ नोटरीकृत करारावर अवलंबून राहू नका. ते एक नाजूक ढाल आहे. जर वाद उद्भवला आणि विक्रेत्याने कराराचा आदर करण्यास नकार दिला, तर फक्त मालक असल्याचा दावा करण्यात वेळ वाया घालवू नका. त्याऐवजी, विशिष्ट कामगिरीसाठी ताबडतोब खटला दाखल करा. तुम्ही त्वरीत कारवाई केली पाहिजे कारण हा खटला दाखल करण्याची मर्यादा कामगिरीसाठी निश्चित केलेल्या तारखेपासून तीन वर्षे आहे. जर तुम्ही ही विंडो चुकवली तर नोंदणी नसलेला करार देखील तुम्हाला वाचवू शकणार नाही.
• विक्रेत्यांसाठी: फक्त करार नोंदणी नसल्यामुळे तुम्ही कायदेशीर कारवाईपासून मुक्त आहात असे गृहीत धरू नका. तुम्ही परिणामांशिवाय करारातून बाहेर पडू शकत नाही. न्यायालयांनी ठरवल्याप्रमाणे, खरेदीदार कराराची अंमलबजावणी करण्यासाठी पुरावा म्हणून त्या नोंदणी नसलेल्या कागदपत्राचा वापर करून तुम्हाला न्यायालयात खेचू शकतो.
• सुवर्ण नियम: विक्री कराराची नोंदणी करणे हाच सर्वोत्तम मार्ग आहे. नोंदणीमुळे मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५३अ चे शक्तिशाली संरक्षण मिळते, ज्याला "भाग कामगिरी" हा सिद्धांत म्हणतात. जर तुम्ही पैशाचा काही भाग भरला असेल आणि ताबा घेतला असेल, तर कलम ५३अ तुमच्या ताब्यात विक्रेत्यापासून संरक्षण देते, अगदी अंतिम विक्री करार अंमलात येण्यापूर्वीच. तथापि, हे वैधानिक संरक्षण अंतर्निहित करार नोंदणीकृत झाल्यावर सर्वात प्रभावी असते.

निष्कर्ष

नोंदणी नसलेल्या करारांवरील कायदेशीर भूमिका आता स्पष्ट झाली आहे. नोंदणी नसलेला विक्री करार हा निरुपयोगी कागदाचा तुकडा नाही, परंतु तो मालकी हक्क देखील नाही. सर्वोच्च न्यायालयाने आपल्या अलीकडील निर्णयांमध्ये आवश्यक संतुलन साधले आहे. नोंदणी नसलेल्या कागदपत्रांचे पूर्ण मालकी हक्क नाकारून ते करचोरी रोखते, तर त्याच वेळी विशिष्ट कामगिरी खटल्यांमध्ये या कागदपत्रांना पुरावा म्हणून परवानगी देऊन खऱ्या खरेदीदारांना फसव्या विक्रेत्यांपासून संरक्षण देते. न्यायालयांनी सुरक्षिततेचे जाळे प्रदान केले असले तरी, त्यावर अवलंबून राहणे हा शेवटचा उपाय असावा. कोणत्याही मालमत्ता खरेदीदारासाठी सर्वात हुशार पाऊल म्हणजे अगदी सुरुवातीलाच योग्य नोंदणी सुनिश्चित करणे. स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरणे ही ती प्रदान करत असलेल्या पूर्ण कायदेशीर सुरक्षेसाठी एक छोटी किंमत आहे. हे तुमच्या कराराचे रूपांतर संभाव्य कायदेशीर अडथळ्यापासून तुमच्या हक्कांच्या निर्विवाद पुराव्यात करते.

अस्वीकरण:हा ब्लॉग केवळ माहितीच्या उद्देशाने आहे आणि तो कायदेशीर सल्ला देत नाही; कृपया विशिष्ट मालमत्तेच्या बाबींसाठी पात्र कायदेशीर तज्ञ चा सल्ला घ्या.