सुप्रीम कोर्ट ने अपंजीकृत बिक्री समझौते पर फैसला सुनाया

कार्य

अपंजीकृत समझौते की कानूनी स्थिति

स्वामित्व का दावा

अमान्य (शीर्षक मान्य नहीं है; आप अभी तक मालिक नहीं हैं)

विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर करना

मान्य (अनुबंध को लागू करने के लिए साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य)

"सहायक साक्ष्य" के रूप में उपयोग करना

वैध (कब्जे या प्रकृति को साबित करने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है) कब्ज़ा)

केवल निषेधाज्ञा के लिए दाखिल करना

रखरखाव योग्य नहीं (प्रति बलराम सिंह मामले में, आप प्रदर्शन की मांग किए बिना सुरक्षा नहीं मांग सकते। महत्वपूर्ण बारीकी: "सहायक उद्देश्य" अपवाद एक दिलचस्प कानूनी अपवाद है जो अक्सर कठिन परिस्थितियों में खरीदारों की मदद करता है। इसे "सहायक उद्देश्य" नियम के रूप में जाना जाता है। भले ही कोई दस्तावेज़ अपने मुख्य उद्देश्य के लिए अस्वीकार्य हो क्योंकि वह पंजीकृत नहीं है, फिर भी अदालत इसे द्वितीयक या "सहायक" कारणों से देख सकती है। इसका मतलब यह नहीं है कि दस्तावेज़ पूरी तरह से वैध हो जाता है। इसका सीधा सा मतलब है कि अदालत इसका इस्तेमाल लेन-देन से जुड़े विशिष्ट तथ्यों को सत्यापित करने के लिए कर सकती है।

• धन के लेन-देन का प्रमाण: यदि किसी खरीदार ने विक्रेता को एक महत्वपूर्ण अग्रिम राशि या "टोकन राशि" का भुगतान किया है, तो अपंजीकृत समझौते का उपयोग इस वित्तीय लेन-देन के होने के प्रमाण के रूप में किया जा सकता है। यह भुगतान के प्रमाण के रूप में कार्य करता है।
• कब्जे की प्रकृति स्थापित करना: यदि खरीदार पहले ही संपत्ति में रहने लगा है, तो विक्रेता यह दावा करने की कोशिश कर सकता है कि वह अतिक्रमणकारी है। अपंजीकृत समझौते को "कब्जे की प्रकृति" साबित करने के लिए दिखाया जा सकता है। यह पुष्टि करता है कि खरीदार ने विक्रेता की सहमति से संपत्ति में कानूनी रूप से प्रवेश किया है, न कि अवैध कब्जेदार के रूप में।

हालांकि, इस अपवाद की सीमा को याद रखना महत्वपूर्ण है। ये संपार्श्विक उद्देश्य केवल कब्जे या भुगतान जैसे तथ्यों को साबित करने तक सीमित हैं। इनका उपयोग यह साबित करने के लिए नहीं किया जा सकता है कि खरीदार संपत्ति का मालिक बन गया है।

ग्राहकों के लिए व्यावहारिक सलाह

संपत्ति लेनदेन की कानूनी पेचीदगियों को समझना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। सर्वोच्च न्यायालय द्वारा स्थापित वर्तमान कानूनी परिदृश्य के आधार पर, खरीदारों और विक्रेताओं को अपने हितों की रक्षा के लिए निम्नलिखित बातों का ध्यान रखना चाहिए।

• खरीदारों के लिए:अपनी दीर्घकालिक सुरक्षा के लिए केवल नोटरीकृत समझौते पर निर्भर न रहें। यह एक कमजोर कवच है। यदि कोई विवाद उत्पन्न होता है और विक्रेता समझौते का पालन करने से इनकार करता है, तो केवल मालिक होने का दावा करके समय बर्बाद न करें। इसके बजाय, तुरंत विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा दायर करें। आपको शीघ्रता से कार्रवाई करनी होगी क्योंकि इस मुकदमे को दायर करने की समय सीमा निष्पादन के लिए निर्धारित तिथि से तीन वर्ष है। यदि आप इस समय सीमा को चूक जाते हैं, तो अपंजीकृत समझौता भी आपको नहीं बचा पाएगा। विक्रेताओं के लिए: यह न मानें कि समझौता अपंजीकृत होने मात्र से आप कानूनी कार्रवाई से मुक्त हैं। आप बिना किसी परिणाम के सौदे से पीछे नहीं हट सकते। जैसा कि अदालतों ने फैसला सुनाया है, खरीदार अभी भी उस अपंजीकृत दस्तावेज़ को अनुबंध लागू करने के लिए सबूत के तौर पर इस्तेमाल करके आपको अदालत में घसीट सकता है।
• स्वर्ण नियम: सबसे अच्छा तरीका हमेशा बिक्री समझौते को पंजीकृत कराना है। पंजीकरण संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53ए के शक्तिशाली संरक्षण को खोलता है, जिसे "आंशिक निष्पादन" का सिद्धांत कहा जाता है। यदि आपने कुछ राशि का भुगतान कर दिया है और कब्ज़ा ले लिया है, तो धारा 53ए अंतिम बिक्री विलेख निष्पादित होने से पहले भी विक्रेता के खिलाफ आपके कब्जे की रक्षा करती है। हालांकि, यह वैधानिक संरक्षण तब सबसे प्रभावी होता है जब मूल समझौता पंजीकृत होता है।

निष्कर्ष

अपंजीकृत समझौतों पर कानूनी स्थिति अब स्पष्ट है। अपंजीकृत विक्रय समझौता एक बेकार कागज़ का टुकड़ा नहीं है, लेकिन यह स्वामित्व विलेख भी नहीं है। सर्वोच्च न्यायालय ने अपने हालिया फैसलों में एक आवश्यक संतुलन स्थापित किया है। यह अपंजीकृत दस्तावेजों को पूर्ण स्वामित्व अधिकार देने से इनकार करके कर चोरी को रोकता है, वहीं साथ ही विशिष्ट निष्पादन मुकदमों में इन दस्तावेजों को साक्ष्य के रूप में अनुमति देकर वास्तविक खरीदारों को धोखाधड़ी करने वाले विक्रेताओं से बचाता है। हालांकि अदालतों ने एक सुरक्षा कवच प्रदान किया है, लेकिन इस पर भरोसा करना अंतिम उपाय होना चाहिए। किसी भी संपत्ति खरीदार के लिए सबसे समझदारी भरा कदम शुरुआत में ही उचित पंजीकरण सुनिश्चित करना है। स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना इससे मिलने वाली पूर्ण कानूनी सुरक्षा के लिए एक छोटी सी कीमत है। यह आपके समझौते को एक संभावित कानूनी बाधा से आपके अधिकारों के अकाट्य प्रमाण में बदल देता है।

अस्वीकरण: यह ब्लॉग केवल सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और कानूनी सलाह नहीं है; कृपया संपत्ति से संबंधित विशिष्ट मामलों के लिए किसी योग्य कानूनी विशेषज्ञ से परामर्श लें।