कानून जिनके बारे में किरायेदारों और मकान मालिकों को अवश्य पता होना चाहिए

बहुत से लोग अभी भी यह नहीं समझ पा रहे हैं कि संपत्ति को किराए पर कैसे दिया जाए, क्या बदलाव किए गए हैं, उनके क्या फायदे हैं या इस विशेष परिस्थिति में वे कितने महत्वपूर्ण हैं। उल्लंघन की स्थिति में या पंजीकरण के लिए सिविल मुकदमे दायर करके किरायेदार-मकान मालिक विवादों को हल करने के लिए कौन से कानून पारित किए गए हैं?

संपत्ति किराए पर लेते समय, किराया समझौता सबसे ज़रूरी तत्वों में से एक है। किराया समझौता एक अनुबंध है जो किराएदार और मकान मालिक को बांधता है। यह उस समझौते के हर पहलू का वर्णन करता है जिस पर मकान मालिक और किराएदार सहमत हुए हैं। एक लिखित किराया समझौता मौजूद होना चाहिए, और किराएदार को अनुमानित किराएदारी समय से पहले इसकी एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए। हालाँकि, अगर कोई औपचारिक समझौता नहीं है, तो 1986 का आवासीय किरायेदारी अधिनियम लागू होगा। किराएदारी समझौते को लिखित रूप में कानून का पालन करना चाहिए।

किरायेदारी समझौतों के तहत दोनों पक्षों को अधिकार दिए जाते हैं, जैसे कि किरायेदार की संपत्ति पर कब्ज़ा करने की क्षमता और मकान मालिक का किराया वसूलने का अधिकार। किरायेदार को हस्ताक्षर करने से पहले पट्टे का ध्यानपूर्वक अध्ययन करना चाहिए, और यदि उन्हें प्रावधानों के बारे में कोई प्रश्न हैं, तो उन्हें वकील से परामर्श करना चाहिए। आप अपने क्षेत्र के सर्वश्रेष्ठ वकीलों से संपर्क कर सकते हैं।

संपत्ति किराये पर देने से संबंधित कानून

निम्नलिखित कुछ महत्वपूर्ण कानून हैं जिनके बारे में किरायेदारों और मकान मालिकों को अवश्य पता होना चाहिए:

किराया नियंत्रण अधिनियम, 1947:

यह कानून वर्ष 1947 में किराएदारों को मकान मालिकों के शोषण से बचाने और किराए की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए बनाया गया था। इसके अतिरिक्त, यह मकान मालिकों और किराएदारों को अधिकार देता है। उन्हें स्थिर किराये के आवास निवेश, किराये के बाजार से मौजूदा आवास स्टॉक को हटाने और मुद्रास्फीति के बावजूद स्थिर नगरपालिका संपत्ति कर राजस्व जैसे प्रमुख मुद्दों से निपटना पड़ा। केंद्र सरकार ने 1992 में हर राज्य में इसे कानून बनाने के लिए एक आधुनिक किराया नियंत्रण अधिनियम प्रस्ताव प्रकाशित किया। हालाँकि, नई दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम कानून में पारित हो गया, लेकिन कई कारणों से विफल रहा, जिसमें मौजूदा किराएदारों से प्रतिरोध भी शामिल था जो व्यापारी हैं। महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, तमिलनाडु किराया नियंत्रण अधिनियम और कर्नाटक किराया नियंत्रण अधिनियम एकमात्र ऐसे राज्य हैं जिन्होंने मकान मालिकों और किराएदारों के बीच विवादों को हल करने की प्रक्रियाओं वाले कानून पारित किए हैं।

• किराया नियंत्रण विनियमों का उद्देश्य मानक किराया तय करना और वार्षिक किराया वृद्धि की अनुमति देना है। इस अधिनियम की कुछ प्रमुख विशेषताएँ इस प्रकार हैं:
• संभावित किरायेदारों को उनकी अपेक्षाओं के अनुरूप किराये की संपत्ति खोजने में सहायता करने के लिए, अधिनियम में संपत्तियों को किराये पर देने के संबंध में कई कानून लागू किए गए हैं।
• उचित और एकसमान किराया निर्धारित किया गया है, जिससे कम किराया किरायेदारों से नहीं लिया जा सकता।
• यह अधिनियम किरायेदारों को उनके मकान मालिकों द्वारा अनुचित तरीके से या बलपूर्वक बेदखल किये जाने से भी बचाता है।
• अधिनियम में मकान मालिक के किरायेदारों के प्रति कर्तव्यों और प्रतिबद्धताओं का विस्तार से उल्लेख किया गया है।
• यह अधिनियम न केवल मकान मालिक के कर्तव्यों को रेखांकित करता है, बल्कि किरायेदार द्वारा किसी भी समय अपने दायित्वों का पालन न करने की स्थिति में उसके अधिकारों को भी रेखांकित करता है।

यद्यपि किराया अधिनियम का उद्देश्य मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के हितों की रक्षा करना है, फिर भी निम्नलिखित कारकों को इसके प्रावधानों से छूट दी गई है:

• कोई भी सरकारी या स्थानीय प्राधिकरण के स्वामित्व वाली संपत्ति।
• किसी बैंक, सार्वजनिक क्षेत्र के संगठन, व्यवसाय, अंतर्राष्ट्रीय संगठन, विदेशी मिशन या 1 करोड़ रुपये या उससे अधिक की चुकता पूंजी वाली कंपनी को किराए पर दिया गया या उप-पट्टे पर दिया गया कोई स्थान।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2020:

2 जून, 2021 को केंद्रीय मंत्रिमंडल द्वारा मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020 ("एमटीए") को अपनाया गया। एमटीए सरकार का प्रयास है कि धीरे-धीरे किराये के आवास को औपचारिक बाजार की ओर ले जाया जाए ताकि इस क्षेत्र को संस्थागत बनाया जा सके। एमटीए का मिशन किराये के आवास बाजार में मौजूद अंतराल को पाटना, जवाबदेही और पारदर्शिता बढ़ाना और किराएदारों और मकान मालिकों दोनों के हितों के बीच एक समझदारी भरा संतुलन बनाना है। सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों को इन्हें अपनाने की सलाह दी गई है।

आदर्श किरायेदारी अधिनियम की आवश्यकता

• किराये के आवासों की वृद्धि वर्तमान किराया नियंत्रण नियमों के कारण बाधित हो रही है, जो बेदखली के डर से मालिकों को अपनी खाली संपत्तियों को किराये पर देने से रोकते हैं।
• संपत्तियों को किराये पर देने की वर्तमान प्रणाली में पारदर्शिता और जवाबदेही जोड़ना तथा संपत्ति के मालिक और किरायेदार दोनों के हितों में विवेकपूर्ण संतुलन स्थापित करना, खाली घरों की समस्या के दो संभावित समाधान हैं।

मॉडल किरायेदारी अधिनियम का महत्व

• प्राधिकरण विवादों और अन्य प्रासंगिक मामलों को शीघ्रता से निपटाने के लिए एक तंत्र प्रस्तुत करेगा।
• इससे किराये के आवास को नियंत्रित करने वाली कानूनी प्रणाली में देशव्यापी सुधार लाने में मदद मिलेगी।
• आवास की गंभीर कमी को दूर करने के लिए, किराये के आवास में निजी निवेश को बढ़ावा देने की उम्मीद है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882:

धारा 105 से 117 संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) 1882 के तहत पट्टे या किराए का उल्लेख करती है। उदाहरण: किरायेदार बी और मकान मालिक ए। केवल बी ही ए का कब्ज़ा पाने के योग्य है। धारा 105 के अनुसार, किराए को उस व्यक्ति द्वारा भुगतान की गई कीमत के रूप में परिभाषित किया जाता है जो संपत्ति (पट्टा देने वाला) को पट्टेदार को हस्तांतरित करता है और इसे स्वीकार करता है (पट्टादार)।

पट्टे में निम्नलिखित में से प्रत्येक शामिल होना चाहिए:

संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार,

• स्वीकार
• सोच-विचार
• स्वामित्व
• कब्ज़ा

महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999:

2020 में सेंट्रल प्रोविंस एंड बरार रेगुलेशन ऑफ लेटिंग ऑफ एकोमोडेशन एक्ट 1946, हैदराबाद हाउसेस कंट्रोल एक्ट 1954 और बॉम्बे रेंट्स, होटल और लॉजिंग हाउस रेट्स कंट्रोल 1947 को निरस्त कर दिया गया। बॉम्बे प्रेसीडेंसी ने मुंबई के रेंटल सेक्टर को विनियमित करने के लिए आवश्यक सभी अधिनियम पारित किए। मुंबई का पहला रेंटल-संबंधी कानून 1915 में पारित किया गया था, उसके बाद 1939 में दूसरा और अंत में, 1947 में, बॉम्बे रेंट्स, होटल और लॉजिंग हाउस रेट्स कंट्रोल एक्ट, जिसने इन दोनों की जगह ली। और अभी तक, महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट 1999 ही एकमात्र कानून है। सरकार, स्थानीय प्राधिकरण, बैंक, पीएसयू (सार्वजनिक क्षेत्र का उपक्रम), या राज्य या केंद्र निगम के स्वामित्व वाली कोई भी संपत्ति अधिनियम के प्रावधानों से मुक्त है। मकान मालिक को अधिनियम के अनुसार आवासीय या व्यावसायिक संपत्ति का रखरखाव और उसमें बदलाव करना होगा।

अधिनियम के अनुसार, किरायेदारी से जुड़े सभी विवादों की सुनवाई तुरंत और बिना किसी देरी के होनी चाहिए। मामला दर्ज होने के एक साल के भीतर, अदालत को मामले को सुलझाने का प्रयास करना चाहिए।

तमिलनाडु किराया नियंत्रण अधिनियम, 1960:

तमिलनाडु किराया नियंत्रण अधिनियम, 1960 का उद्देश्य मकान मालिक और किरायेदार द्वारा हस्ताक्षरित किराये के समझौते की शर्तों और परिस्थितियों के अनुसार इमारतों के किरायेदारी को विनियमित करना है, साथ ही असहमति की स्थिति में उनके हितों की रक्षा करना है। सभी निवास समझौते लिखित रूप में होने चाहिए और इस कानून की शर्तों के अनुसार, 1908 के पंजीकरण अधिनियम द्वारा किराया प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होने चाहिए। अधिकांश लेन-देन के लिए किराया प्राधिकरण के साथ कम बातचीत के कारण, पंजीकरण पोर्टल है। किरायेदारी पंजीकरण पोर्टल की बदौलत जनता अधिक आसानी से और सुविधाजनक तरीके से किरायेदारी समझौता पंजीकृत कर सकती है।

भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन में उचित प्रतिकर और पारदर्शिता का अधिकार अधिनियम, 2013:

इस विधेयक में भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्स्थापन जैसे प्रावधान शामिल हैं। यह विधेयक 1894 के भूमि अधिग्रहण अधिनियम का स्थान लेगा।

भूमि खरीद प्रक्रियाओं में सामाजिक प्रभाव आकलन सर्वेक्षण, अधिग्रहण की इच्छा की प्रारंभिक अधिसूचना, अधिग्रहण की घोषणा और एक निश्चित समय सीमा तक मुआवज़े का भुगतान शामिल है। सभी अधिग्रहणों में प्रभावित पक्षों को पुनर्वास और पुनर्स्थापन प्रदान करने की आवश्यकता होती है।

ग्रामीण क्षेत्रों से संबंधित मामलों में तथा शहरी क्षेत्रों से संबंधित मामलों में, जब्त की गई भूमि के मालिकों को मुआवजा बाजार मूल्य से चार गुना दिया जाएगा।

अगर ज़मीन निजी व्यवसाय या सार्वजनिक-निजी भागीदारी के लिए खरीदी जाती है, तो विस्थापित निवासियों में से 80% को सहमत होना चाहिए। अगर निजी निगम ज़मीन के बड़े हिस्से खरीदते हैं, तो उन्हें बहाली और पुनर्वास की व्यवस्था करनी होगी।

वर्तमान 16 कानूनों, जैसे विशेष आर्थिक क्षेत्र अधिनियम 2005, परमाणु ऊर्जा अधिनियम 1962, रेलवे अधिनियम 1989 आदि के अनुसार किए गए अधिग्रहण इस विधेयक की शर्तों के अधीन नहीं होंगे।

पंजीकरण अधिनियम, 1908:

वर्तमान में दस्तावेज़ पंजीकरण से जुड़े प्रावधानों के साथ सात अधिनियम हैं। इससे कानून को समझना आसान हो जाएगा। जब सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 और भारतीय सीमा विधेयक, जो वर्तमान में परिषद के समक्ष है, प्रभावी हो जाएंगे, तो यह क़ानून की पुस्तक से तीन पूर्ण अधिनियमों को समाप्त कर देगा और दो अन्य अधिनियमों को उनकी संपूर्णता में हटाने की अनुमति देगा। औपचारिक परिवर्तनों को शामिल करने का मौका लिया गया था जो केवल वर्तमान अधिनियम के पाठ को बढ़ाने और सरल बनाने के लिए थे। 1877 के अधिनियम की धारा संख्या को बनाए रखा गया है। यह पाया गया है कि अकेले समेकन प्रक्रिया के परिणामस्वरूप कानून कुछ तरीकों से बदल सकता है। इसे रोकने के लिए कुछ बदलावों की आवश्यकता प्रतीत होती है।

अधिनियम का उद्देश्य:

पंजीकरण अधिनियम, अन्य बातों के अलावा, कागजात को सार्वजनिक रूप से पंजीकृत करने के लिए एक तंत्र प्रदान करने, किसी विशिष्ट संपत्ति से उत्पन्न या प्रभावित होने वाले कानूनी अधिकारों और दायित्वों के बारे में जनता को सूचित करने, उन दस्तावेजों को संरक्षित करने के लिए बनाया गया था जो एक दिन कानूनी रूप से महत्वपूर्ण हो सकते हैं, और धोखाधड़ी को रोकते हैं। पंजीकरण के परिणामस्वरूप कागजात के कुछ समूह महत्व और अखंडता प्राप्त करते हैं।

भारतीय संविदा अधिनियम 1872:

भारत में सभी व्यावसायिक लेन-देन भारतीय अनुबंध अधिनियम 1872 द्वारा शासित होते हैं, जो एक संपूर्ण कानूनी ढांचा है। यह क़ानून उन दिशा-निर्देशों को रेखांकित करता है जिनका अनुबंध करते समय पालन किया जाना चाहिए और उल्लंघन की स्थिति में उपाय प्रदान करता है। यह भारत के सबसे पुराने अधिनियमों में से एक है और बदलती आर्थिक वास्तविकताओं को प्रतिबिंबित करने के लिए वर्षों में इसमें कई संशोधन हुए हैं।

भारत में सभी संविदात्मक समझौते भारतीय अनुबंध अधिनियम 1872 द्वारा शासित होते हैं, जो एक व्यापक मैनुअल के रूप में कार्य करता है। यह क़ानून उन दिशा-निर्देशों को रेखांकित करता है जिनका अनुबंध करते समय पालन किया जाना चाहिए और उल्लंघन की स्थिति में उपाय प्रदान करता है। यह भारत के सबसे पुराने अधिनियमों में से एक है और बदलते सामाजिक मानदंडों और तकनीकी विकास को प्रतिबिंबित करने के लिए वर्षों में इसमें कई संशोधन हुए हैं।

ब्रिटिश सरकार ने 1872 में पूरे भारत में अनुबंधों को विनियमित करने के मुख्य लक्ष्य के साथ कानून पारित किया था। यह जम्मू और कश्मीर राज्य (जो एक स्वायत्त क्षेत्र है) को छोड़कर भारतीय प्राधिकरण के अंतर्गत आने वाले सभी क्षेत्रों को शामिल करता है। तब से, इस क़ानून में कई संशोधन हुए हैं। सबसे हालिया बदलाव 2018 में धारा 65A को जोड़कर किया गया था, जो यह सुनिश्चित करता है कि ईमेल या टेक्स्ट संदेशों के माध्यम से एक-दूसरे के साथ संवाद करने वाले पक्षों के पास अभी भी समान कानूनी अधिकार हैं।

सार्वजनिक संपत्ति क्षति निवारण अधिनियम, 1984:

इसमें किसी भी व्यक्ति पर अधिकतम पांच वर्ष की जेल की सजा और जुर्माना, या दोनों का प्रावधान किया गया है, जो "किसी भी सार्वजनिक संपत्ति के संबंध में कोई भी कार्य करके नुकसान पहुंचाता है।"

भारतीय दंड संहिता के प्रावधानों को इस क़ानून के प्रावधानों के साथ जोड़ा जा सकता है।

सार्वजनिक संपत्ति क्या है?

कोई भी संपत्ति, चाहे चल हो या अचल (मशीनरी सहित) जो निम्नलिखित से संबंधित हो, उसके स्वामित्व में हो या उसके अधिकार क्षेत्र में हो, सार्वजनिक संपत्ति कहलाती है।

• केन्द्र सरकार
• राज्य सरकार
• कोई भी स्थानीय प्राधिकारी
• कोई भी निगम जो संघीय, अस्थायी या राज्य कानून के तहत काम कर रहा है या कर रहा है।
• कंपनी अधिनियम 1956 की धारा 617 में उल्लिखित कोई भी व्यवसाय। ये वे व्यवसाय हैं जिनका स्वामित्व सरकार के पास है और जिनमें केंद्र या राज्य सरकार के पास चुकता पूंजी का कम से कम 51% हिस्सा है। एक निगम जो सरकार के स्वामित्व वाली सहायक कंपनी है, उसे भी आईटी में शामिल किया जाता है।

निष्कर्ष

किराएदार और मकान मालिक के बीच विवादों को सहमति से कैसे सुलझाया जाए, इसका पूरा विचार किराया नियंत्रण अधिनियम द्वारा प्रदान किया गया है। इस अधिनियम में कई अधिकार शामिल थे, और कई राज्यों ने 2020 में नए कानून के साथ इसे संशोधित किया। किराया नियंत्रण कानून बताता है कि पंजीकरण के लिए क्या करना चाहिए, आवश्यकताएँ, अधिकार क्षेत्र और दंड के अलावा मकान मालिकों और किराएदारों के अधिकारों और दायित्वों को देखना चाहिए। इस प्रकार, इस लेख का उपयोग करके, हम इस विचार का विश्लेषण और समझ सकते हैं कि पक्षों के बीच विवादों को रोकने के लिए 1908 के पंजीकरण अधिनियम द्वारा किराया समझौता प्राप्त करना और इसे पंजीकृत करना कितना महत्वपूर्ण है।

लेखक के बारे में:

पीएसके लीगल एसोसिएट्स के मैनेजिंग पार्टनर एडवोकेट रोहित सिंह एक अनुभवी वाणिज्यिक वकील हैं, जिनकी प्रतिष्ठा बहुत अच्छी है। वर्षों के कानूनी अनुभव के साथ, वे शिक्षा, आईटी, बैंकिंग, फार्मास्यूटिकल्स और अन्य जैसे उद्योगों में प्रमुख ग्राहकों को सलाह देते हैं। उनकी विशेषज्ञता सिविल और क्रिमिनल लॉ, कॉर्पोरेट लॉ, प्रॉपर्टी लॉ, एडीआर और बैंकिंग लॉ तक फैली हुई है। रिलायंस कैपिटल में पहले इन-हाउस वकील रहे, बाद में उन्होंने पंजाब के पूर्व एडवोकेट जनरल के साथ काम किया। उनकी रणनीतिक कानूनी अंतर्दृष्टि ने कॉर्पोरेट ग्राहकों को, विशेष रूप से जटिल कॉर्पोरेट मामलों में, काफी लाभ पहुंचाया है।