भाडेकरू आणि घरमालक यांना कायदे माहित असणे आवश्यक आहे

मालमत्ता भाड्याने कशी द्यायची, कोणते बदल केले गेले आहेत, त्यांचे फायदे किंवा या विशिष्ट परिस्थितीत ते किती महत्त्वाचे आहेत हे बऱ्याच व्यक्तींना अजूनही समजत नाही. भंग झाल्यास किंवा नोंदणीसाठी दिवाणी खटले दाखल करून भाडेकरू-मकानमालक विवादांचे निराकरण करण्यासाठी कोणते कायदे पारित केले गेले आहेत?

मालमत्ता भाड्याने देताना, भाडे करार हा सर्वात आवश्यक घटकांपैकी एक आहे. भाडे करार हा एक करार आहे जो भाडेकरू आणि घरमालक यांना बांधतो. हे घरमालक आणि भाडेकरू यांनी मान्य केलेल्या कराराच्या प्रत्येक पैलूचे वर्णन करते. एक लेखी भाडे करार अस्तित्वात असणे आवश्यक आहे आणि भाडेकरूला अपेक्षित भाडेकरार वेळेपूर्वी त्याची एक प्रत प्राप्त करणे आवश्यक आहे. तथापि, कोणताही औपचारिक करार नसल्यास 1986 चा निवासी भाडेकरार कायदा लागू होईल. भाडेकराराने लिखित प्रमाणे कायद्याचे पालन केले पाहिजे.

दोन्ही पक्षांना भाडेकरारांतर्गत हक्क प्रदान केले जातात, जसे की मालमत्ता व्यापण्याची भाडेकरूची क्षमता आणि घरमालकाचे भाडे गोळा करण्याचा अधिकार. भाडेकरूने लीजवर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी काळजीपूर्वक अभ्यास करणे आवश्यक आहे आणि त्यांना तरतुदींबद्दल काही प्रश्न असल्यास, त्यांनी वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे. तुम्ही तुमच्या क्षेत्रातील सर्वोत्कृष्ट वकिलांशी रेस्ट द केस येथे एका क्लिकवर संपर्क साधू शकता.

मालमत्ता भाड्याने देण्याशी संबंधित कायदे

खालील काही महत्त्वाचे कायदे आहेत ज्यांची भाडेकरू आणि घरमालकांना माहिती असणे आवश्यक आहे:

भाडे नियंत्रण कायदा, 1947:

हा कायदा 1947 मध्ये भाडेकरूंना घरमालकाच्या शोषणापासून वाचवण्यासाठी आणि भाड्याच्या किमती नियंत्रित करण्यासाठी तयार करण्यात आला होता. याव्यतिरिक्त, ते घरमालक आणि भाडेकरूंना अधिकार देते. त्यांना भाडेतत्त्वावरील घरांची स्थिर गुंतवणूक, भाडे बाजारातून सध्याचा गृहनिर्माण साठा काढून टाकणे आणि महागाईचा विचार न करता रखडलेला महापालिका मालमत्ता कर महसूल यासारख्या प्रमुख समस्यांना सामोरे जावे लागले. केंद्र सरकारने 1992 मध्ये आधुनिक भाडे नियंत्रण कायदा प्रस्तावित करून प्रत्येक राज्यात कायद्यात रूपांतरित केले. तथापि, नवी दिल्ली भाडे नियंत्रण कायदा कायद्यात पारित झाला परंतु व्यापारी असलेल्या भाडेकरूंकडून पुशबॅकसह अनेक कारणांमुळे तो अयशस्वी झाला. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, दिल्ली भाडे नियंत्रण कायदा, तामिळनाडू भाडे नियंत्रण कायदा आणि कर्नाटक भाडे नियंत्रण कायदा ही एकमेव राज्ये आहेत ज्यांनी जमीनमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील विवाद सोडवण्यासाठी प्रक्रिया असलेले कायदे केले आहेत.

• भाडे नियंत्रण नियमावलीचा उद्देश मानक भाडे निश्चित करणे आणि वार्षिक भाडे वाढीस परवानगी देणे हा आहे. या कायद्याची ही काही प्रमुख वैशिष्ट्ये आहेत:
• संभाव्य भाडेकरूंना त्यांच्या अपेक्षा पूर्ण करणारी भाड्याची मालमत्ता शोधण्यात मदत करण्यासाठी, कायदा मालमत्ता भाड्याने देण्यावर अनेक कायदे लागू करतो.
• वाजवी आणि एकसमान भाडे आणि त्यापेक्षा कमी भाडेकरू आकारले जाऊ शकत नाहीत अशी भाडे प्रस्थापित केली गेली आहे.
• हा कायदा भाडेकरूंना त्यांच्या घरमालकांकडून अन्यायकारकपणे किंवा जबरदस्तीने बेदखल करण्यापासून संरक्षण देतो.
• हा कायदा घरमालकाने भाडेकरूंवरील कर्तव्ये आणि वचनबद्धते तपशीलवारपणे नमूद करतो.
• हा कायदा केवळ घरमालकाच्या कर्तव्याची रूपरेषा देत नाही तर भाडेकरूने कोणत्याही क्षणी त्यांची जबाबदारी पार पाडण्यात अयशस्वी झाल्यास त्यांच्या अधिकारांचीही रूपरेषा दिली आहे.

जरी भाडे कायदा एकाच वेळी जमीनमालक आणि भाडेकरू या दोघांच्या हिताचे रक्षण करण्याचा उद्देश असला तरीही, खालील घटक त्याच्या तरतुदींमधून मुक्त आहेत:

• कोणतीही सरकारी किंवा स्थानिक प्राधिकरणाच्या मालकीची मालमत्ता.
• बँक, सार्वजनिक क्षेत्रातील संस्था, व्यवसाय, आंतरराष्ट्रीय संस्था, परदेशी मिशन किंवा रु.चे पेड-अप भांडवल असलेल्या कंपनीला भाड्याने दिलेली किंवा सबलेट. 1 कोटी किंवा अधिक.

मॉडेल भाडेकरू कायदा, 2020:

2 जून 2021 रोजी, आदर्श भाडेकरू कायदा, 2020 ("MTA") केंद्रीय मंत्रिमंडळाने स्वीकारला. MTA हा या क्षेत्राच्या संस्थात्मकीकरणाला परवानगी देण्यासाठी भाड्याच्या घरांना हळूहळू औपचारिक बाजारपेठ बनवण्याचा सरकारचा प्रयत्न आहे. भाडेकरू आणि घरमालक या दोघांच्या हितसंबंधांमध्ये समतोल राखणे, जबाबदारी आणि पारदर्शकता वाढवणे आणि भाडेकरूंच्या घरांच्या बाजारपेठेत सध्या असलेली तफावत दूर करणे हे MTA चे ध्येय आहे. सर्व राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांना ते दत्तक घेण्याचा सल्ला देण्यात आला आहे.

मॉडेल टेनन्सी ॲक्टची गरज

• भाड्याच्या घरांच्या वाढीला सध्याच्या भाडे नियंत्रण नियमांद्वारे प्रतिबंधित केले जात आहे, जे मालकांना त्यांच्या रिकाम्या मालमत्ता बेदखल करण्याच्या चिंतेने भाड्याने देण्यास देखील प्रतिबंधित करतात.
• मालमत्ता भाड्याने देण्याच्या सध्याच्या प्रणालीमध्ये पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व जोडणे आणि मालमत्तेचा मालक आणि भाडेकरू या दोघांच्या हितसंबंधांमध्ये न्याय्यपणे समतोल साधणे हे बेकायदेशीर घराच्या समस्येचे दोन संभाव्य उपाय आहेत.

मॉडेल टेनन्सी कायद्याचे महत्त्व

• प्राधिकरण विवाद आणि इतर प्रासंगिक बाबी त्वरित हाताळण्यासाठी एक यंत्रणा सादर करेल.
• हे रेंटल हाऊसिंग नियंत्रित करणाऱ्या कायदेशीर प्रणालीच्या देशव्यापी सुधारणेस हातभार लावेल.
• घरांच्या तीव्र टंचाईवर मात करण्यासाठी, भाड्याच्या घरांमध्ये खाजगी गुंतवणुकीला चालना मिळणे अपेक्षित आहे.

मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, १८८२:

कलम 105 ते 117 1882 च्या मालमत्ता हस्तांतरण कायदा, 1882 (TOPA) अंतर्गत लीज किंवा भाड्याचा संदर्भ देतात. उदाहरणः भाडेकरू B आणि घरमालक A. A चा ताबा मिळविण्यासाठी फक्त B पात्र आहेत. कलम 105 नुसार, भाडे म्हणजे ज्या व्यक्तीने मालमत्ता (पट्टेदार) भाडेतत्त्वावर हस्तांतरित केली आणि ती (पट्टेदार) स्वीकारली त्या व्यक्तीने दिलेली किंमत अशी व्याख्या केली जाते.

लीजमध्ये खालीलपैकी प्रत्येकाचा समावेश असणे आवश्यक आहे:

मालमत्ता वापरण्याचा अधिकार,

• स्वीकृती
• विचार करणे
• मालकी
• ताबा

महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, 1999:

2020 मध्ये सेंट्रल प्रोव्हिन्सेस आणि बेरार रेग्युलेशन ऑफ लेटिंग ऑफ ॲकमॉडेशन ऍक्ट 1946, हैदराबाद हाऊसेस कंट्रोल ऍक्ट 1954 आणि बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस रेट कंट्रोल 1947 रद्द करण्यात आले. बॉम्बे प्रेसिडेन्सीने नियमन करण्यासाठी आवश्यक असलेले सर्व कायदे पास केले. मुंबईचे भाडे क्षेत्र. मुंबईचा पहिला भाडे-संबंधित कायदा 1915 मध्ये, त्यानंतर दुसरा 1939 मध्ये मंजूर झाला आणि शेवटी, 1947 मध्ये, बॉम्बे रेंट्स, हॉटेल आणि लॉजिंग हाऊस दर नियंत्रण कायदा, ज्याने या दोघांची जागा घेतली. आणि आत्तापर्यंत, महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 हा एकमेव कायदा आहे. सरकार, स्थानिक प्राधिकरण, बँक, PSU (सार्वजनिक क्षेत्रातील उपक्रम), किंवा राज्य किंवा केंद्र कॉर्पोरेशनच्या मालकीची कोणतीही मालमत्ता या कायद्याच्या तरतुदींमधून मुक्त आहे. घरमालकाने या कायद्यानुसार निवासी किंवा व्यावसायिक मालमत्तेची देखभाल करणे आणि त्यात बदल करणे आवश्यक आहे.

कायद्यानुसार, भाडेकरूशी संबंधित सर्व विवादांची तातडीने आणि विलंब न करता सुनावणी करणे आवश्यक आहे. केस दाखल झाल्यानंतर एका वर्षाच्या आत कोर्टाने हे प्रकरण सोडवण्याचा प्रयत्न केला पाहिजे.

तामिळनाडू भाडे नियंत्रण कायदा, 1960:

तामिळनाडू भाडे नियंत्रण कायदा, 1960 चा उद्देश घरमालक आणि भाडेकरू यांनी स्वाक्षरी केलेल्या भाडे कराराच्या अटी आणि परिस्थितींनुसार इमारतींच्या भाडेकरूचे नियमन करणे, तसेच मतभेद झाल्यास त्यांच्या हितांचे संरक्षण करणे हा आहे. सर्व निवासी करार लिखित स्वरूपात असणे आवश्यक आहे आणि या कायद्याच्या अटींनुसार, 1908 च्या नोंदणी कायद्यानुसार भाडे प्राधिकरणाकडे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे. बहुतेक व्यवहारांसाठी भाडे प्राधिकरणाशी थोड्या संवादामुळे, नोंदणी पोर्टल आहे. भाडेकरार नोंदणी पोर्टलमुळे जनता अधिक सहज आणि सोयीस्करपणे भाडेकरार नोंदणी करू शकते.

जमीन संपादन, पुनर्वसन आणि पुनर्वसन कायदा, 2013 मध्ये न्याय्य भरपाई आणि पारदर्शकतेचा अधिकार:

या विधेयकात तरतुदी म्हणून भूसंपादन, पुनर्वसन आणि स्थलांतर यांचा समावेश आहे. 1894 चा भूसंपादन कायदा त्याची जागा घेत आहे.

जमीन खरेदी प्रक्रियेमध्ये सामाजिक प्रभाव मूल्यांकन सर्वेक्षण, संपादन करण्याच्या इच्छेची प्राथमिक सूचना, संपादनाची घोषणा आणि विशिष्ट मुदतीद्वारे नुकसान भरपाईचा समावेश होतो. प्रभावित पक्षांना पुनर्वसन आणि पुनर्वसन प्रदान करण्यासाठी सर्व संपादन आवश्यक आहेत.

ग्रामीण भागाचा समावेश असलेल्या प्रकरणांमध्ये आणि शहरी भागातील दोनदा प्रकरणांमध्ये, जप्त केलेल्या जमिनीच्या मालकांना बाजार मूल्याच्या चौपट भरपाई द्यावी लागेल.

खाजगी व्यवसायासाठी किंवा सार्वजनिक-खाजगी भागीदारीसाठी जमीन खरेदी केली असल्यास, विस्थापित रहिवाशांपैकी 80% सहमत असणे आवश्यक आहे. खाजगी कॉर्पोरेशनने मोठ्या प्रमाणात जमिनीची खरेदी केल्यास पुनर्स्थापना आणि पुनर्वसनाची तरतूद करावी लागेल.

2005 चा विशेष आर्थिक क्षेत्र कायदा, 1962 चा अणुऊर्जा कायदा, 1989 चा रेल्वे कायदा इत्यादी 16 वर्तमान कायद्यांनुसार केलेले अधिग्रहण या विधेयकाच्या अटींच्या अधीन राहणार नाही.

नोंदणी कायदा, 1908:

सध्या दस्तऐवज नोंदणीशी संबंधित तरतुदी असलेले सात अधिनियम आहेत. यामुळे कायदे समजून घेणे सोपे होईल. जेव्हा नागरी प्रक्रिया संहिता, 1908, आणि भारतीय मर्यादा विधेयक, सध्या परिषदेसमोर लागू होईल, तेव्हा ते तीन पूर्ण कायदे कायदा पुस्तकातून काढून टाकतील आणि इतर दोन कायदे त्यांच्या संपूर्णपणे काढून टाकण्याची परवानगी देईल. सध्याच्या कायद्यातील मजकूर सुधारण्यासाठी आणि सुलभ करण्यासाठी औपचारिक बदल समाविष्ट करण्याची संधी घेतली गेली. 1877 च्या कलम क्रमांकाचा कायदा कायम ठेवण्यात आला आहे. असे आढळून आले आहे की केवळ एकत्रीकरण प्रक्रियेचा परिणाम म्हणून कायदे काही प्रकारे बदलू शकतात. हे रोखण्यासाठी काही बदल आवश्यक आहेत.

कायद्याचा उद्देश:

नोंदणी कायदा, इतर गोष्टींबरोबरच, सार्वजनिकरित्या कागदपत्रांची नोंदणी करण्यासाठी, एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेमुळे किंवा त्याच्यावर परिणाम करणाऱ्या कायदेशीर अधिकार आणि दायित्वांबद्दल लोकांना माहिती देण्यासाठी, एक दिवस कायदेशीरदृष्ट्या महत्त्वाची ठरू शकणारी कागदपत्रे जतन करण्यासाठी आणि फसवणूक रोखण्यासाठी एक यंत्रणा प्रदान करण्यासाठी तयार करण्यात आला होता. नोंदणीच्या परिणामी कागदपत्रांचे काही गट महत्त्व आणि अभेद्यता प्राप्त करतात.

1872 चा भारतीय करार कायदा:

भारतातील सर्व व्यवसाय व्यवहार भारतीय करार अधिनियम 1872 द्वारे नियंत्रित केले जातात, एक संपूर्ण कायदेशीर चौकट. कायदा करार करताना पाळल्या जाणाऱ्या मार्गदर्शक तत्त्वांची रूपरेषा देतो आणि उल्लंघन झाल्यास उपाय ऑफर करतो. हे भारतातील सर्वात जुन्या कृतींपैकी एक आहे आणि बदलत्या आर्थिक वास्तवांना प्रतिबिंबित करण्यासाठी अनेक वर्षांमध्ये अनेक पुनरावृत्ती केल्या गेल्या आहेत.

भारतातील सर्व करार करार भारतीय करार अधिनियम 1872 द्वारे शासित आहेत, जे सर्वसमावेशक नियमावली म्हणून काम करते. कायदा करार करताना पाळल्या जाणाऱ्या मार्गदर्शक तत्त्वांची रूपरेषा देतो आणि उल्लंघन झाल्यास उपाय ऑफर करतो. हे भारतातील सर्वात जुन्या कृतींपैकी एक आहे आणि बदलणारे सामाजिक नियम आणि तांत्रिक विकास प्रतिबिंबित करण्यासाठी अनेक वर्षांमध्ये अनेक पुनरावृत्ती केल्या गेल्या आहेत.

ब्रिटीश सरकारने 1872 मध्ये संपूर्ण भारतातील करारांचे नियमन करण्याच्या मुख्य उद्दिष्टाने कायदा संमत केला. यामध्ये जम्मू आणि काश्मीर राज्य वगळता (जे एक स्वायत्त प्रदेश आहे) भारतीय अधिकाराखालील सर्व क्षेत्रांचा समावेश आहे. तेव्हापासून या कायद्यात अनेक सुधारणा झाल्या आहेत. सर्वात अलीकडील बदल 2018 मध्ये कलम 65A च्या जोडणीसह करण्यात आला होता, जे हे सुनिश्चित करते की जे पक्ष ईमेल किंवा मजकूर संदेशाद्वारे अक्षरशः एकमेकांशी संवाद साधतात त्यांना अजूनही समान कायदेशीर अधिकार आहेत.

सार्वजनिक मालमत्तेचे नुकसान प्रतिबंधक कायदा, 1984:

"कोणत्याही सार्वजनिक मालमत्तेच्या संदर्भात कोणतेही कृत्य करून हानी पोहोचवणाऱ्याला" जास्तीत जास्त पाच वर्षांचा तुरुंगवास आणि दंड किंवा दोन्ही ठोठावतात.

भारतीय दंड संहितेच्या तरतुदी या कायद्याच्या अंतर्गत असलेल्या तरतुदींसह एकत्रित केल्या जाऊ शकतात.

सार्वजनिक मालमत्ता म्हणजे काय?

कोणतीही मालमत्ता, जंगम किंवा अचल (यंत्रसामग्रीसह) जी मालकीची आहे, मालकीची आहे किंवा खालील अधिकारक्षेत्रात आहे, सार्वजनिक मालमत्ता म्हणून संबोधले जाते.

• केंद्र सरकार
• राज्य सरकार
• कोणतेही स्थानिक प्राधिकरण
• कोणतेही कॉर्पोरेशन जे फेडरल, तात्पुरते किंवा राज्य कायद्यांतर्गत कार्यरत होते किंवा सध्या कार्यरत आहे.
• 1956 च्या कंपनी कायद्याच्या कलम 617 मध्ये नमूद केल्यानुसार कोणताही व्यवसाय. हे असे व्यवसाय आहेत जे सरकारच्या मालकीचे आहेत आणि ज्यामध्ये केंद्र किंवा राज्य सरकार पेड-अप भांडवलाच्या किमान 51% धारण करते. सरकारी मालकीची उपकंपनी असलेल्या कॉर्पोरेशनचा देखील आयटीमध्ये समावेश आहे.

निष्कर्ष

भाडेकरू आणि घरमालक यांच्यात सहमतीने संघर्ष कसा सोडवायचा याची संपूर्ण कल्पना भाडे नियंत्रण कायद्याद्वारे प्रदान केली आहे. या कायद्यात अनेक अधिकार समाविष्ट आहेत आणि अनेक राज्यांनी 2020 मध्ये नवीन कायद्यासह त्यात सुधारणा केली आहे. भाडे नियंत्रण कायदे नोंदणीसाठी काय केले पाहिजे, आवश्यकता, अधिकार क्षेत्र आणि दंड याशिवाय जमीनदारांचे हक्क आणि दायित्वे आणि भाडेकरू अशाप्रकारे, या लेखाचा वापर करून, पक्षांमधील वाद टाळण्यासाठी भाडे करार मिळवणे आणि त्याची नोंदणी 1908 च्या नोंदणी कायद्यानुसार करणे किती महत्त्वाचे आहे याचे विश्लेषण आणि कल्पना आपण समजू शकतो.

लेखकाबद्दल:

ॲड. रोहित सिंग, पीएसके लीगल असोसिएट्सचे व्यवस्थापकीय भागीदार, एक उत्कृष्ट प्रतिष्ठा असलेले अनुभवी व्यावसायिक वकील आहेत. अनेक वर्षांच्या कायदेशीर अनुभवासह, ते शिक्षण, आयटी, बँकिंग, औषधनिर्माण आणि बरेच काही यासारख्या उद्योगांमधील प्रमुख ग्राहकांना सल्ला देतात. त्यांचे कौशल्य दिवाणी आणि फौजदारी कायदा, कॉर्पोरेट कायदा, मालमत्ता कायदा, एडीआर आणि बँकिंग कायदा यांचा विस्तार करते. रिलायन्स कॅपिटलमध्ये पूर्वीचे इन-हाउस वकील, त्यांनी नंतर पंजाबचे माजी महाधिवक्ता म्हणून काम केले. त्याच्या धोरणात्मक कायदेशीर अंतर्दृष्टीमुळे कॉर्पोरेट क्लायंटना विशेषत: गुंतागुंतीच्या कॉर्पोरेट प्रकरणांमध्ये लक्षणीय फायदा झाला आहे.