भारतातील शेतजमीन लीज

भारताच्या कृषी अर्थव्यवस्थेचा एक आवश्यक घटक म्हणजे शेतजमीन भाडेतत्त्वावर देणे. भारतात, जेथे जमीन भाडेपट्ट्याने देणे ही एक सामान्य प्रथा आहे, ज्या शेतकऱ्यांकडे त्यांच्या मालमत्तेची मालकी नाही ते या प्रथेमुळे मोठ्या प्रमाणात त्यामध्ये सहज प्रवेश करू शकतात. देशाच्या कृषी बाजारपेठेचे उदारीकरण करण्यासाठी आणि या क्षेत्रातील कार्यक्षमता आणि समानता वाढविण्यासाठी सरकारने 2016 मध्ये मॉडेल ॲग्रीकल्चरल लँड लीजिंग कायदा तयार केला. जरी राज्यांनी अद्याप मॉडेल कायदा पूर्णपणे स्वीकारला नसला तरीही, त्याचा त्वरित अवलंब केल्याने शेवटी शेतजमीन भाडेतत्त्वावर अधिक परवानगी असलेल्या फ्रेमवर्कसाठी दार उघडेल. जमीन भाडेपट्ट्याने देणे सुलभ करणाऱ्या पुरेशा संस्थात्मक संरचनांच्या अभावामुळे शेतीतील खाजगी गुंतवणुकीला अडथळा निर्माण झाला आहे. शेतकरी अजूनही त्यांची जमीन भाडेतत्त्वावर देण्यास आणि पडीक ठेवण्यास कचरतात कारण त्यांच्याकडे शेतकऱ्यांकडून जमीन बळकावणे थांबविण्याचा स्पष्ट आदेश नाही.

कृषी जमीन भाडेपट्टी म्हणजे काय?

शेतजमीन भाडेपट्टी हा एक करार आहे जो भाडेतत्त्वावर, मालमत्तेचा मालक आणि भाडेकरू यांच्यामध्ये विशिष्ट शेती भूखंडासाठी वापराच्या अटी स्थापित करतो. लांबीची पर्वा न करता, भाडेकरू साधारणपणे तीन ते पाच वर्षांपर्यंत टिकते. सामान्य भाडेपट्ट्यामध्ये, भाडे, कालावधीची लांबी, प्रति एकर भाड्याचे दर, परवानगी असलेली पिके (उदाहरणार्थ, फक्त भाजीपाला), पेमेंटची वारंवारता (उदाहरणार्थ, दरवर्षी 1 जानेवारी रोजी) आणि उपकरणे आणि गुरे कोण पुरवणार यासारख्या अटी आहेत. सर्व समाविष्ट (लागू असल्यास).

शेतजमीन लीजचे फायदे

जमीनमालक आणि भाडेकरू शेतकरी दोघेही शेतजमिनीच्या भाडेपट्ट्यांमधून अनेक प्रकारे फायदा मिळवू शकतात. त्यांची मालमत्ता भाड्याने दिल्याने जमीन मालकांना शेतीतील धोके आणि अनिश्चिततेची चिंता न करता उत्पन्नाचा एक विश्वासार्ह प्रवाह मिळू शकतो. याव्यतिरिक्त, हे हमी देते की जमीन पडीक ठेवली जाणार नाही परंतु त्याऐवजी उत्पादकपणे वापरली जाईल. भाडेकरू शेतकऱ्यांसाठी, जमीन भाड्याने दिल्याने त्यांना जमीन, पाणी आणि इतर शेती निविष्टांसह संसाधनांमध्ये प्रवेश मिळतो. तसेच, ते त्यांना जमीन खरेदी करण्याचा महागडा खर्च टाळण्यास सक्षम करते, जे वारंवार त्यांच्या किमतीच्या मर्यादेपलीकडे असते.

भारतातील शेतजमीन लीजसाठी कायदेशीर चौकट

भारतीय राज्यघटनेने परिभाषित केल्यानुसार ती जमीन ही एक राज्य समस्या असल्याने, अनेक राज्य कायदे भारतातील शेतजमिनी लीजसाठी कायदेशीर चौकट नियंत्रित करतात. जरी राज्य कायदे भिन्न असले तरी, बहुतेक राज्ये काही विशिष्ट तरतुदी सामायिक करतात. त्यातील काही महत्त्वपूर्ण कलमे अशी आहेत:

नोंदणी

कृषी जमीन भाडेपट्टा करार बहुसंख्य राज्यांमधील महसूल विभाग किंवा स्थानिक सरकारकडे नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

कार्यकाळ

शेतजमिनीसाठी जास्तीत जास्त भाडेतत्त्वाच्या अटींमध्ये राज्य-दर-राज्य फरक तीन ते तीस वर्षांपर्यंत.

भाड्याने

भाडे हे भाडेकरू शेतकरी आणि जमीन मालक यांच्यातील परस्पर कराराद्वारे निर्धारित केले जाते, परंतु त्यास जमिनीच्या मूल्याच्या पूर्वनिर्धारित टक्केवारीपेक्षा जास्त परवानगी नाही.

Subleasing

सर्वसाधारणपणे, लीज्ड प्रॉपर्टी सबलेटिंग करण्यापूर्वी मालकाने त्याची परवानगी देणे आवश्यक आहे.

बेदखल करणे

भाडेकरू शेतकऱ्याने भाडेपट्टीच्या अटींचे उल्लंघन केल्यास, जसे की भाडे न दिल्याने किंवा मालमत्तेचा अयोग्य वापर करून, जमीन मालक भाडेकरू शेतकऱ्याला बेदखल करू शकतो.

भारतातील शेतजमीन लीजमध्ये आव्हाने

शेतजमीन भाड्याने देण्याचे फायदे असूनही, अजूनही अनेक समस्या आहेत ज्यांचे निराकरण करणे आवश्यक आहे. एक प्रमुख समस्या म्हणजे जमिनीची मालकी आणि भाडेकरू हक्कांबद्दलची अस्पष्टता, ज्यामुळे जमीन मालक आणि भाडेकरू शेतकरी यांच्यात वारंवार संघर्ष होतो. गहाळ किंवा जुन्या जमिनीच्या नोंदी असलेल्या प्रदेशांमध्ये हे विशेषतः खरे आहे.

जमीनमालकांची त्यांची मालमत्ता त्यावर नियंत्रण ठेवण्याच्या भावनेने भाडेतत्त्वावर घेण्यास होणारा संकोच हा आणखी एक अडथळा आहे. काही जमीनमालक त्यांची जमीन मध्यस्थांना भाडेतत्त्वावर दिल्यानंतर जास्त किमतीत भाडेकरू शेतकऱ्यांना देऊ शकतात, ज्यामुळे शोषण आणि कर्जाचे बंधन होऊ शकते.

मॉडेल कृषी जमीन भाडेपट्टा कायदा 2016

पार्श्वभूमी

जमीन मालक स्वत: त्यांच्या भूखंडावर शेती करू शकत नसतानाही, भाडेतत्त्वावर देऊन एखाद्याच्या जमिनीवरील हक्क, टायटल आणि मालकी गमावण्याची भीती त्यांना तसे करण्यापासून परावृत्त करते. यामुळेच जमिनीचा मोठा भाग अजूनही पडीक आहे. राज्य महसूल नियम वास्तविक मशागतीने निर्धारित केलेल्या पूर्वनिश्चित कालावधीसाठी प्रतिकूल ताबा दाखवून मालकी मिळवण्याची परवानगी देतात. 2011 च्या जनगणनेनुसार, देशातील फक्त 6% भाग भाडेतत्वाखाली आहे. अशा भाडेपट्ट्याला समर्थन देणाऱ्या औपचारिक फ्रेमवर्कच्या अनुपस्थितीत, त्यातील बहुतेक भाग मौखिक आहे, जे भाडेकरूला शेतकऱ्याच्या स्थितीवर दावा करण्यापासून आणि असंख्य सरकारी आणि वित्तीय संस्थांच्या प्रोत्साहनांमध्ये प्रवेश मिळवण्यापासून प्रतिबंधित करते.

शिवाय, हे सर्वज्ञात आहे की बरीच जमीन पडीक राहिली आहे कारण बरेच लोक त्यांच्या मालमत्तेला तोंडी भाडेपट्टीसाठी ऑफर न करण्याचे निवडतात. त्यामुळे, संबंधित कायदा करून भाडेपट्टीला कायदेशीर मान्यता मिळणे आवश्यक आहे. तरीही, इतर कोणत्याही लागू कायदेशीर तरतुदींच्या जागी त्याने स्पष्टपणे आणि स्पष्टपणे जमीन मालकाच्या हिताचे रक्षण केले पाहिजे.

राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेशांनी स्थानिक गरजांनुसार त्यांच्या कायद्याचा भाग विकसित करण्यासाठी आणि सक्षम कायदा स्वीकारण्यासाठी, NITI आयोगाने मसुदा तयार केलेला आणि मंजूर केलेला मॉडेल लँड लीज कायदा, 2016, स्वीकार्य टेम्पलेट प्रदान करतो.

कायद्यांतर्गत कोणते उपक्रम समाविष्ट आहेत?

पिके वाढवणे—अन्न आणि अखाद्य दोन्ही—वाढत गवत, फुले, फळे, भाज्या, चारा आणि इतर बागायती वनस्पती आणि पिके यांचा समावेश होतो. कृषी वनीकरण, कृषी-प्रक्रिया, स्टॉक ब्रीडिंग, मत्स्यपालन, दुग्धव्यवसाय आणि पशुसंवर्धन, कुक्कुटपालन, मत्स्यपालन आणि शेतकरी आणि शेतकरी संघटनांद्वारे संबंधित इतर शेती ऑपरेशन्स यांचाही समावेश आहे.

कायद्याची प्रमुख वैशिष्ट्ये

· कृषी कार्यक्षमता आणि न्यायाला प्रोत्साहन देण्यासाठी, कायदा जमीन भाडेपट्ट्याने कायदेशीर करण्याचा प्रयत्न करतो. ग्रामीण रहिवाशांची व्यावसायिक गतिशीलता तसेच कृषी उत्पादन वाढवण्यासाठी हा कायदा तयार करण्यात आला.

· परस्पर मान्य केलेल्या अटी व शर्तींनुसार, हा कायदा शेतक-यांना शेती आणि संबंधित उद्योगांसाठी जमीन भाड्याने देण्यास सक्षम करतो. हे निःसंदिग्धपणे असे नमूद करते की मालमत्तेवर भाडेपट्टाधारकाचा दावा सर्व प्रकरणांमध्ये अमान्य आहे.

· पट्टेधारकास वित्तपुरवठा, विमा, आणि आपत्ती सहाय्यासाठी सुलभ प्रवेश असेल ज्या तरतुदी लागू केल्या गेल्या आहेत. उत्पादक कृषी तंत्रात अधिक गुंतवणूक करण्यासाठी त्याला प्रेरणा मिळेल.

· भाडेपट्टीचा कालावधी संपल्यावर, या मॉडेल कायद्यानुसार जमीन आपोआप पुन्हा सुरू केली जाऊ शकते. हे काही राज्य नियमांपेक्षा वेगळे आहे, ज्यात भाडेपट्टीची मुदत संपल्यानंतरही ठराविक रक्कम भाडेकरूला देण्याची मागणी केली जाते.

· या कायद्याचा उद्देश पट्टेधारकांना आर्थिक प्रोत्साहन देऊन जमीन सुधारणा तंत्रात गुंतवणूक करण्यास प्रवृत्त करणे आहे. तसेच, ते त्यांना त्यांच्या गुंतवणुकीचे न वापरलेले मूल्य भाडेपट्टीच्या वेळेच्या शेवटी परत मिळवण्यास सक्षम करते.

जमीन मालक आणि पट्टेदार यांच्यातील विवादांचे त्वरित निराकरण करण्यासाठी कायद्यात "विशेष जमीन न्यायाधिकरण" ची तरतूद समाविष्ट केली आहे.

मॉडेल ॲग्रीकल्चर लँड लीजिंग ऍक्ट 2016 चा प्रभाव

2016 च्या मॉडेल ॲग्रीकल्चरल लँड लीजिंग ॲक्टमध्ये लहान आणि सीमांत शेतकऱ्यांना जमिनीवर अधिक प्रवेश देऊन भारताच्या कृषी उद्योगात आमूलाग्र बदल करण्याची क्षमता आहे. जमीनमालक आणि भाडेकरू शेत या दोघांनाही कायदेशीर संरक्षण दिले जाते, जे विवाद टाळण्यास मदत करू शकतात आणि भाडेकरू शेतकऱ्यांसाठी अधिक मुदतीच्या सुरक्षिततेची हमी देऊ शकतात. कायदा दीर्घकालीन भाडेपट्टीला देखील समर्थन देतो, जो जमिनीवर मोठ्या भांडवली खर्चास आणि समकालीन शेती पद्धतींचा वापर करण्यास परवानगी देतो. वाढलेली कृषी उत्पादकता आणि ग्रामीण भागात वाढलेली आर्थिक वाढ यातून उद्भवू शकते.

आव्हाने

2016 च्या मॉडेल ॲग्रीकल्चर लीजिंग ऍक्टमध्ये त्याचे संभाव्य फायदे असूनही अनेक ऑपरेशनल अडचणी आहेत. शेतकऱ्यांना कायद्याच्या गरजा आणि भाडेकरू शेतकरी म्हणून त्यांच्या हक्कांची जाणीव नाही ही वस्तुस्थिती ही मुख्य समस्या आहे. तसेच, जे जमीन मालक आपली मालमत्ता त्यावर नियंत्रण ठेवण्याच्या भावनेतून भाडेतत्त्वावर देण्यास कचरतात ते या कल्पनेला विरोध करू शकतात. सध्याच्या सबलीझिंग सिस्टममधून अवाजवी फी घेऊन नफा मिळवणाऱ्या मध्यस्थांनाही विरोध केला जाऊ शकतो.

निष्कर्ष

भारताच्या कृषी अर्थव्यवस्थेमध्ये शेतजमीन भाडेतत्त्वावर देणे समाविष्ट आहे, ज्यामुळे शेतकऱ्यांना त्यांच्या मालकीची नसली तरीही जमिनीवर प्रवेश मिळतो. जरी शेतजमीन भाडेतत्त्वावर देण्यासाठी कायदेशीर चौकट आहे, तरीही जमीन मालक आणि भाडेकरू शेतकरी या दोघांनाही फायद्याचे ठरायचे असेल तर अनेक समस्यांचे निराकरण करणे आवश्यक आहे. मध्यस्थांना भाडेकरू शेतकऱ्यांचा फायदा घेण्यापासून रोखण्यासाठी, जमिनीच्या नोंदी आणि भाडेकरार अधिकारांमध्ये सुधारणा करणे आवश्यक आहे.

भारतात शेतजमीन भाडेपट्ट्याने देण्यासाठी कायदेशीर चौकट प्रस्थापित करण्याच्या दिशेने एक महत्त्वपूर्ण पाऊल म्हणजे 2016 चा मॉडेल ॲग्रीकल्चरल लँड लीजिंग कायदा. योग्य आणि कायदेशीररित्या योग्य शेतजमीन लीज सुनिश्चित करण्यासाठी, शेतकरी आणि जमीन मालकांनी मालमत्ता वकिलाशी सल्लामसलत करणे महत्त्वाचे आहे. विशेषत: शेतजमिनीशी संबंधित ज्ञान आणि अशा भाडेपट्ट्या नियंत्रित करणारे कायदे. हे कौशल्य असलेला मालमत्ता वकील मौल्यवान मार्गदर्शन देऊ शकतो, सर्वसमावेशक लीज कराराचा मसुदा तयार करू शकतो, कायदेशीर अनुपालन सुनिश्चित करू शकतो आणि लीज टर्म दरम्यान उद्भवू शकणाऱ्या कोणत्याही विवादांचे निराकरण करण्यासाठी सल्ला देऊ शकतो.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

शेतजमिनीवरील भाडेपट्टी किती काळासाठी वैध आहे?

भाडेपट्टी दीर्घकालीन असू शकते, पाच वर्षांपेक्षा जास्त काळ टिकू शकते, किंवा अल्प-मुदतीची, पाच वर्षांपेक्षा कमी काळ टिकणारी असू शकते. आयकर फायद्यांसाठी पात्र होण्यासाठी जमीन किमान पाच वर्षांसाठी परंतु 25 वर्षांपर्यंत भाडेपट्ट्याने देणे आवश्यक आहे.

भाडेतत्त्वावरील शेतजमिनीवर किती GST लागू होतो?

CGST कायदा, परिच्छेद 2(a) च्या अनुसूची II अंतर्गत कोणतीही भाडेपट्टी, भाडेकरू किंवा जमीन ताब्यात घेण्याची परवानगी सेवा प्रदाता म्हणून ओळखली जाते. दीर्घकालीन भाडेपट्टी - मुंबई उच्च न्यायालयाने निर्णय दिला की जमिनीच्या दीर्घकालीन भाडेपट्ट्यासाठी (३० वर्षे किंवा त्याहून अधिक) एकवेळचे शुल्क 18% दराने जीएसटीच्या अधीन आहे.

लेखकाबद्दल:

ॲड.डॉ. अशोक येंडे हे येंडे लीगल असोसिएट्सचे संस्थापक आणि व्यवस्थापकीय भागीदार आहेत. त्यांना मुंबई उच्च न्यायालय, महाराष्ट्र राज्य ग्राहक आयोग, Presolv360 यांनी मध्यस्थ म्हणून नामांकित केले आहे. त्यांनी मुंबई विद्यापीठात विधी विभागाचे प्राध्यापक आणि प्रमुख म्हणून काम केले होते. मुंबई विद्यापीठाच्या लॉ अकादमीचे ते संस्थापक आणि संचालक आहेत. ते ग्लोबल व्हिजन इंडिया फाऊंडेशनचे अध्यक्ष आहेत आणि त्यांनी देशातील आघाडीच्या कायदे संस्थांचे नेतृत्व केले आहे. कायदेविषयक शिक्षण आणि व्यवसायात त्यांचे मोठे योगदान आहे. याशिवाय डी.लिट., पीएच.डी. आणि एलएल.एम. पदवी, त्याने हार्वर्ड केनेडी स्कूल, यूएसए आणि लंडन बिझनेस स्कूल, लंडन येथे कार्यक्रम उत्तीर्ण केले आहेत. 35 वर्षांच्या विस्तृत अनुभवासह, त्यांनी सात पुस्तके लिहिली आहेत आणि त्यांना प्रतिष्ठित पुरस्कारांनी सन्मानित करण्यात आले आहे.