भारतात जमीनदार आणि भाडेकरू वाद

भारतात, जमीनमालक आणि भाडेकरू विवाद हे कायदेशीर समस्यांचे सामान्य विषय आहेत कारण ते विविध कारणांमुळे उद्भवू शकतात, ज्यात भाडे भरणे, निष्कासन, मालमत्ता देखभाल, पगडी प्रणाली , सुरक्षा ठेव आणि भाडेपट्टी यांचा समावेश आहे परंतु इतकेच मर्यादित नाही. दिल्ली, मुंबई आणि बंगळुरू सारख्या मेट्रो शहरांमध्ये छोट्या-छोट्या शहरांमधून येणाऱ्या लोकांच्या स्थलांतराचा ओघ वाढला आहे, त्यामुळे ते इतर शहरांच्या तुलनेत अधिक जमीनदार आणि भाडेकरू वादाचे साक्षीदार आहेत.

कोणत्याही कराराच्या किंवा सामान्य संबंधांमध्ये विवाद अपरिहार्य आहेत आणि घरमालक-भाडेकरू संबंध अपवाद नाहीत, जरी भाडे करार तयार करून काही समस्या टाळल्या जाऊ शकतात. भाडेकरू आणि घरमालकाने ज्या कायद्यांबद्दल जागरूक असले पाहिजे त्यामध्ये केंद्रीय मंत्रिमंडळाचा मॉडेल टेनन्सी कायदा, 2021 समाविष्ट आहे , जे भाडेकरूचे अधिकार आणि जबाबदाऱ्यांची रूपरेषा देतात. या कायद्याचे नियमन केल्याने, भारतीय भाडेतत्त्वावरील गृहनिर्माण क्षेत्र अधिक संघटित आणि पारदर्शक होईल. कायद्यानुसार, भाडे न्यायालय हे भाडेकरू आणि मालक यांच्यातील त्यांच्या भाड्याच्या मालमत्तेवरील सर्व विवादांची सुनावणी आणि निराकरण करण्यासाठी प्राथमिक मंच आहे.

भाडे विवाद

भारतातील सर्वात सामान्य जमीनमालक-भाडेकरू वादांपैकी एक म्हणजे न भरलेले भाडे. भाडेकरूने वेळेवर भाडे न दिल्याने किंवा भाड्यातील बदलाबाबत मतभेद यामुळे उद्भवू शकते. भाडेकरू वेळेवर भाडे न भरल्याने घरमालकांना आर्थिक त्रास होऊ शकतो. भाडेकरूने भाडेपट्टा कराराच्या अटींनुसार वेळेवर आणि पूर्ण भाडे भरणे आवश्यक आहे. भाडे भरण्यात अयशस्वी झाल्यास घरमालकाने भाडेकरूला बाहेर काढण्यासाठी कायदेशीर कारवाई केली जाऊ शकते. बहुतेक प्रकरणांमध्ये, घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील वाटाघाटीद्वारे भाड्याचा वाद सोडवला जाऊ शकतो. मात्र, वाद मिटला नाही, तर कोर्टात जावे लागेल.

देखभाल आणि दुरुस्ती

देखभाल आणि दुरुस्ती समस्या हे देखील घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील संघर्षाचे सर्वात सामान्य स्त्रोत आहेत. सामान्य नियमानुसार, राहण्यायोग्य स्थितीत मालमत्तेची देखभाल करण्यासाठी घरमालक जबाबदार असतो, तर भाडेकरू मालमत्ता स्वच्छ ठेवण्यासाठी आणि कोणत्याही देखभाल किंवा दुरुस्तीच्या समस्यांबाबत घरमालकाला त्वरित अहवाल देण्यासाठी जबाबदार असतो. भाडेकरू तक्रार करू शकतात की घरमालक भाड्याच्या युनिटची देखभाल आणि दुरुस्ती करत नाही, तर घरमालक असा तर्क करू शकतात की काही दुरुस्तीसाठी भाडेकरू जबाबदार आहे.

भाडेकरू दैनंदिन फिक्स्चरची काळजी घेत असताना, मालमत्तेच्या संरचनेवर परिणाम करणारी कोणतीही गोष्ट घरमालकाची जबाबदारी असते. देखभाल आणि दुरुस्तीच्या समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी घरमालक आणि भाडेकरू हे काही पावले उचलू शकतात:

• संप्रेषण: कोणत्याही देखभाल किंवा दुरुस्तीच्या समस्येचे निराकरण करण्याची पहिली पायरी म्हणजे इतर पक्षाशी संवाद साधणे. भाडेकरूंनी शक्य तितक्या लवकर त्यांच्या घरमालकांना कोणतीही समस्या कळवावी आणि घरमालकांनी दुरुस्तीच्या कोणत्याही विनंत्यांना त्वरित प्रतिसाद दिला पाहिजे.
• तपासणी: घरमालकाने देखभाल किंवा दुरुस्तीच्या समस्येचे प्रमाण निश्चित करण्यासाठी मालमत्तेची तपासणी केली पाहिजे, ज्यामध्ये समस्येचे मूल्यांकन करण्यासाठी एखाद्या व्यावसायिकाला आणणे समाविष्ट असू शकते.
• करार: समस्येची व्याप्ती निश्चित केल्यावर, घरमालक आणि भाडेकरू यांनी ते कसे सोडवायचे यावर सहमत असले पाहिजे. यामध्ये घरमालक दुरुस्ती करत आहे, भाडेकरू दुरुस्ती करत आहे किंवा घरमालक आणि भाडेकरू दुरुस्तीचा खर्च विभाजित करू शकतात.
• दस्तऐवजीकरण: दोन्ही पक्षांनी संप्रेषणाची तारीख आणि वेळ, समस्येचे स्वरूप आणि त्याचे निराकरण करण्यासाठी केलेल्या कृतींसह केलेले कोणतेही करार किंवा दुरुस्ती दस्तऐवजीकरण करणे आवश्यक आहे.

काही प्रकरणांमध्ये, भाडेकरू समस्येचे निराकरण होईपर्यंत भाडे रोखू शकतो किंवा घरमालकाला दुरुस्ती करण्यास भाग पाडण्यासाठी कायदेशीर कारवाई करू शकतो. तथापि, वेळेवर आणि परस्पर फायदेशीर पद्धतीने समस्येचे निराकरण करण्यासाठी दोन्ही पक्षांनी एकत्र काम करणे सामान्यतः सर्वोत्तम आहे.

बेदखल करणे

भारतातील गृहनिर्माण विवादातून बेदखल करणे ही कायदेशीर किंवा बेकायदेशीररीत्या मालमत्तेतून भाडेकरू काढून टाकण्याची प्रक्रिया आहे. भाडेकरू भाडेकराराचे उल्लंघन करत असल्यास, भाडे भरण्यात अयशस्वी झाल्यास किंवा जागेवर कोणत्याही बेकायदेशीर क्रियाकलापांमध्ये गुंतल्यास घरमालक भाडेकरूला बाहेर काढू शकतो. ही प्रक्रिया भारतातील विविध राज्यांच्या भाडे नियंत्रण कायद्याद्वारे नियंत्रित केली जाते आणि त्यात भाडेकरूला जागा रिकामी करण्याची नोटीस देणे, त्यानंतर भाडेकरू नोटीसचे पालन करत नसल्यास कायदेशीर कारवाईचा समावेश आहे.

न्यायालयाच्या आदेशाद्वारे बेदखल करण्याची प्रक्रिया देखील केली जाऊ शकते, दोन्ही पक्षांनी त्यांची प्रकरणे न्यायालयासमोर सादर केली आणि न्यायालय या प्रकरणाचा निर्णय घेते. ज्या प्रकरणांमध्ये भाडेकरू मालमत्तेवर अनधिकृतपणे ताब्यात असल्याचे आढळून आले, तेव्हा न्यायालय भाडेकरूला बेदखल करण्याचा आदेश देऊ शकते.

भारतातील जमीन मालक अधिकारांबद्दल अधिक जाणून घ्या

सुरक्षा ठेव

घरमालक दुरुस्तीसाठी किंवा न भरलेल्या भाड्यासाठी सुरक्षा ठेव रोखण्याचा प्रयत्न करू शकतात, तर भाडेकरू असा युक्तिवाद करू शकतात की सुरक्षा ठेव योग्य प्रकारे वापरली गेली नाही. भविष्यात असे वाद टाळण्यासाठी आजकाल जमीनमालक सुरक्षेच्या वादात मोठ्या प्रमाणात पैशांची मागणी करतात. भाडेकरूच्या प्रारंभी, घरमालक भाडेकरूला भाडे देयक आणि मालमत्तेच्या देखभालीची हमी म्हणून सुरक्षा ठेव देण्यास सांगू शकतो. सिक्युरिटी डिपॉझिटची रक्कम आणि ती परत करण्याच्या अटी रजा आणि लीज करारामध्ये स्पष्टपणे परिभाषित केल्या पाहिजेत.

मालमत्तेचे नुकसान

अनेकदा, भाडेकरूने घरमालकाच्या मालमत्तेची चुकीची हाताळणी केल्याने नुकसान होऊ शकते आणि दोघांमधील वाद निर्माण होऊ शकतात, कारण अशा अनेक घटना घडल्या आहेत. सामान्यतः, जर घरमालक या समस्येचे निराकरण करण्यास सहमत असेल, तर तो भाडेकरूला नुकसानीमुळे झालेल्या दुरुस्तीच्या खर्चाची भरपाई करण्याची मागणी करेल. तरीही, भाडेकरूने नुकसानीची जबाबदारी घेण्यास नकार दिल्यास, दुरुस्तीचा खर्च देण्यास नकार दिला आणि नुकसान तिच्या/त्याच्या निष्काळजीपणामुळे झाले नसल्याचा दावा केल्यास, गंभीर वाद निर्माण होईल.

सबलेटिंग

सबलेटिंग ही भारतातील एक सामान्य प्रथा आहे, ज्यामध्ये भाडेकरू घरमालकाच्या माहितीशिवाय किंवा संमतीशिवाय दुसऱ्या व्यक्तीला भाड्याने देत असलेल्या मालमत्तेचा काही भाग किंवा सर्व भाग भाड्याने देतो. ही प्रथा सामान्यतः घरमालकाच्या परवानगीशिवाय केली जाते आणि त्यामुळे अनेक समस्या उद्भवू शकतात.

प्रथम, सबलेटिंगमुळे घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील भाडे कराराचे उल्लंघन होऊ शकते, परिणामी भाडेकरूला मालमत्तेतून बाहेर काढले जाईल. दुसरे, यामुळे भाडेकरूवर अतिरिक्त आर्थिक बोजा देखील पडू शकतो कारण ते असे करण्यात अयशस्वी झाल्यास सबलेटिंग भाडेकरूचे भाडे भरण्यासाठी ते जबाबदार असू शकतात. शेवटी, यामुळे घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात मालमत्तेची स्थिती, तसेच भाडे देण्याबाबत वाद होऊ शकतात.

अनधिकृत बदल

तुमच्या भाड्याच्या घरात परवानगी असलेल्या क्षमतेच्या बाहेर फेरफार करणे याला अनधिकृत फेरफार म्हणतात. अनेकदा असे दिसून येते की भाडेकरू घरमालकाच्या परवानगीशिवाय अनधिकृत फेरफार करतात, जसे की भिंती रंगविणे, फिक्स्चर बदलणे किंवा संरचनात्मक बदल करणे आणि जेव्हा घरमालकांना असे आढळते की त्यांच्या लीजवर दिलेली मालमत्ता त्यांच्या संमतीशिवाय बदलली गेली आहे, त्यामुळे मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम होतो. विवाद किंवा संभाव्य कायदेशीर समस्या असू द्या. अनधिकृत बदलांच्या बाबतीत भाडेकरू आणि घरमालक दोघांनाही त्यांच्या अधिकारांची आणि जबाबदाऱ्यांची जाणीव असणे आवश्यक आहे. भाडेकरूंना मालमत्तेत कोणतेही बदल करायचे असल्यास त्यांनी नेहमी मालकाची संमती घ्यावी, तर घरमालकांनी भाडे कराराच्या अटी समजून घेतल्याची खात्री करून घ्यावी आणि त्यांच्या मालमत्तेत कोणतेही अनधिकृत फेरफार झाल्यास कारवाई करावी.

बेकायदेशीर क्रियाकलाप

भाड्याने मिळणाऱ्या मालमत्तेचा वापर नेहमी त्या उद्देशासाठी केला पाहिजे ज्यासाठी ते भाड्याने दिले जात आहेत. भाडेकरूंना मालमत्तेवरील कोणत्याही बेकायदेशीर किंवा बेकायदेशीर क्रियाकलापांमध्ये गुंतण्यास सक्त मनाई आहे. परिणामी, घरमालक नेहमी ड्रायव्हरच्या सीटवर असतो आणि भाडेकरू त्यांच्या सुरक्षा ठेवी जप्त करू शकतात.

गोपनीयता आणि प्रवेश

भाडेकरू आणि घरमालक या दोघांसाठी भारतातील भाड्याच्या घरामध्ये गोपनीयता आणि प्रवेश हे महत्त्वाचे विचार आहेत. मालमत्ता घरमालकाच्या मालकीची असली तरी, भाडेकरूने मालमत्ता ताब्यात घेतल्यावर त्याला सुविधा मिळवण्याचा अधिकार आहे. भाडेकरूंना त्यांच्या भाड्याच्या मालमत्तेमध्ये गोपनीयतेचा आणि सुरक्षिततेचा अधिकार आहे, याचा अर्थ घरमालकांनी भाडेकरूच्या गोपनीयतेच्या अधिकाराचा आदर केला पाहिजे आणि आवश्यक असल्याशिवाय घुसखोरी करू नये. हे भाडेकरूच्या गोपनीयतेच्या अधिकाराचे आणि घरमालकाने आत्ता आणि नंतर किंवा अचानक कोणतीही वाजवी सूचना न देता आवारात प्रवेश केल्यास त्याच्या सोयीच्या अधिकाराचे उल्लंघन होत आहे.

यामध्ये परवानगीशिवाय मालमत्तेत प्रवेश करणे, संमतीशिवाय छायाचित्रे घेणे आणि तृतीय पक्षांसोबत वैयक्तिक माहिती सामायिक करणे यांचा समावेश आहे परंतु ते इतकेच मर्यादित नाही. भारतातील भाड्याच्या घरामध्ये प्रवेश हा देखील महत्त्वाचा विचार आहे. घरमालकांनी भाडेकरूंना चाव्या आणि कुलूपांसह मालमत्तेमध्ये प्रवेश प्रदान करणे आवश्यक आहे आणि सामान्य क्षेत्रांचे पुरेसे निरीक्षण आणि देखभाल केली जाईल याची खात्री केली पाहिजे. शिवाय, भाडेकरूंनी त्यांच्या घरमालकांनी देखभालीच्या विनंत्यांना त्वरित प्रतिसाद देण्याची अपेक्षा केली पाहिजे.

लेखकाबद्दल:

ॲड. सौरभ शर्मा आपल्या समर्पण आणि कौशल्याने एक मजबूत प्रतिष्ठा मिळवून दोन दशकांचा उत्कृष्ट कायदेशीर अनुभव घेऊन येतो. ते जेएसएसबी लीगलचे प्रमुख आहेत आणि सर्वोच्च न्यायालय बार असोसिएशन आणि दिल्ली बार असोसिएशनसह अनेक प्रतिष्ठित बार असोसिएशनचे सदस्य आहेत. कॉर्पोरेट आणि खाजगी ग्राहकांना सेवा देणारा यशस्वी ट्रॅक रेकॉर्डसह, कायद्याकडे त्यांचा दृष्टिकोन धोरणात्मक आणि जुळवून घेण्यासारखा आहे. कायदेशीर बाबींवरील एक आदरणीय वक्ता, ते MDU नॅशनल लॉ कॉलेजचे माजी विद्यार्थी आहेत आणि इंडियन इन्स्टिट्यूट ऑफ लीगल अँड प्रोफेशनल डेव्हलपमेंट, नवी दिल्ली येथून ॲडव्होकेसी स्किल्स ट्रेनिंगमध्ये प्रमाणपत्र प्राप्त केले आहे. JSSB लीगलला इंडिया अचिव्हर्स अवॉर्ड्समध्ये "मोस्ट ट्रस्टेड लॉ फर्म ऑफ 2023" आणि प्राईड इंडिया अवॉर्ड्समध्ये "2023 ची उदयोन्मुख आणि सर्वात विश्वसनीय लॉ फर्म" असे नाव देण्यात आले. फर्मने "मोस्ट प्रॉमिसिंग लॉ फर्म ऑफ 2023" ही पदवी देखील मिळवली आहे आणि आता मेरिट अवॉर्ड्स आणि मार्केट रिसर्च द्वारे "वर्ष 2024 मधील सर्वात विश्वासार्ह लॉ फर्म" म्हणून सन्मानित करण्यात आले आहे.