भारत में मकान मालिक और किरायेदार विवाद

भारत में, मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच विवाद कानूनी मुद्दों का एक आम विषय है क्योंकि वे कई कारणों से उत्पन्न हो सकते हैं, जिनमें किराया भुगतान, बेदखली, संपत्ति रखरखाव, पगड़ी प्रणाली , सुरक्षा जमा और पट्टे शामिल हैं, लेकिन इन्हीं तक सीमित नहीं हैं। दिल्ली, मुंबई और बैंगलोर जैसे मेट्रो शहरों में छोटे शहरों से आने वाले लोगों का प्रवाह बढ़ा है, इसलिए यहाँ अन्य शहरों की तुलना में मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच विवाद अधिक देखने को मिलते हैं।

किसी भी संविदात्मक या सामान्य संबंध में विवाद अपरिहार्य हैं, और मकान मालिक-किराएदार संबंध कोई अपवाद नहीं है, हालांकि किराए के समझौते को तैयार करके कुछ समस्याओं से बचा जा सकता है। जिन कानूनों के बारे में किरायेदारों और मकान मालिक को अवश्य पता होना चाहिए, उनमें केंद्रीय मंत्रिमंडल का मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021 शामिल है , जो किरायेदार के अधिकारों और जिम्मेदारियों को रेखांकित करता है। इस अधिनियम को विनियमित करने से, भारतीय रेंटल हाउसिंग सेक्टर अधिक संगठित और पारदर्शी होगा। अधिनियम के अनुसार, रेंट कोर्ट किरायेदारों और मालिकों के बीच उनकी किराये की संपत्तियों पर सभी विवादों की सुनवाई और समाधान के लिए प्राथमिक मंच है।

किराये संबंधी विवाद

भारत में सबसे आम मकान मालिक-किराएदार विवादों में से एक है किराए का भुगतान न करना। यह किराएदार द्वारा समय पर किराया न चुकाने या किराए में बदलाव को लेकर असहमति से उत्पन्न हो सकता है। किराएदार द्वारा समय पर किराया न चुकाने से मकान मालिकों को आर्थिक तंगी का सामना करना पड़ सकता है। किराएदार को लीज़ एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार समय पर और पूरा किराया चुकाना ज़रूरी है। किराया न चुकाने पर मकान मालिक किराएदार को बेदखल करने के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकता है। ज़्यादातर मामलों में, किराए के विवाद को मकान मालिक और किराएदार के बीच बातचीत के ज़रिए सुलझाया जा सकता है। हालाँकि, अगर विवाद हल नहीं होता है, तो इसे अदालत में ले जाने की ज़रूरत हो सकती है।

रखरखाव और मरम्मत

रखरखाव और मरम्मत के मुद्दे भी मकान मालिकों और किरायेदारों के बीच संघर्ष के सबसे आम स्रोतों में से एक हैं। एक सामान्य नियम के रूप में, मकान मालिक संपत्ति को रहने योग्य स्थिति में बनाए रखने के लिए जिम्मेदार है, जबकि किरायेदार संपत्ति को साफ रखने और किसी भी रखरखाव या मरम्मत के मुद्दों को तुरंत मकान मालिक को रिपोर्ट करने के लिए जिम्मेदार है। किरायेदार शिकायत कर सकते हैं कि मकान मालिक किराये की इकाई के रखरखाव और मरम्मत के साथ नहीं चल रहा है, जबकि मकान मालिक तर्क दे सकते हैं कि किरायेदार कुछ मरम्मत के लिए जिम्मेदार है।

जबकि किरायेदार द्वारा दिन-प्रतिदिन की फिक्सचर का ध्यान रखा जाता है, लेकिन संपत्ति की संरचना को प्रभावित करने वाली कोई भी चीज़ मकान मालिक की ज़िम्मेदारी है। रखरखाव और मरम्मत के मुद्दों को हल करने के लिए मकान मालिक और किरायेदार कुछ कदम उठा सकते हैं:

• संचार: किसी भी रखरखाव या मरम्मत संबंधी समस्या को हल करने में पहला कदम दूसरे पक्ष के साथ संवाद करना है। किरायेदारों को जितनी जल्दी हो सके अपने मकान मालिकों को किसी भी समस्या की सूचना देनी चाहिए, और मकान मालिकों को मरम्मत के किसी भी अनुरोध पर तुरंत प्रतिक्रिया देनी चाहिए।
• निरीक्षण: रखरखाव या मरम्मत की समस्या की सीमा निर्धारित करने के लिए मकान मालिक को संपत्ति का निरीक्षण करना चाहिए, जिसमें समस्या का आकलन करने के लिए किसी पेशेवर को बुलाना भी शामिल हो सकता है।
• समझौता: एक बार समस्या की सीमा निर्धारित हो जाने के बाद, मकान मालिक और किरायेदार को इस बात पर सहमत होना चाहिए कि इसे कैसे सुलझाया जाए। इसमें मकान मालिक द्वारा मरम्मत करना, किरायेदार द्वारा मरम्मत करना या मकान मालिक और किरायेदार द्वारा मरम्मत का खर्च आपस में बांटना शामिल हो सकता है।
• दस्तावेज़ीकरण: दोनों पक्षों को किसी भी समझौते या मरम्मत का दस्तावेज़ीकरण करना होगा, जिसमें संचार की तारीख और समय, समस्या की प्रकृति और इसे हल करने के लिए की गई कार्रवाई शामिल है।

कुछ मामलों में, किरायेदार समस्या के समाधान तक किराया रोक सकता है या मकान मालिक को मरम्मत करने के लिए मजबूर करने के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकता है। हालाँकि, आम तौर पर दोनों पक्षों के लिए समय पर और पारस्परिक रूप से लाभकारी तरीके से समस्या को हल करने के लिए मिलकर काम करना सबसे अच्छा होता है।

निष्कासन

भारत में आवास विवाद से बेदखली एक किरायेदार को कानूनी या अवैध रूप से संपत्ति से हटाने की प्रक्रिया है। यदि किरायेदार लीज़ एग्रीमेंट का उल्लंघन करता है, किराया देने में विफल रहता है, या परिसर में किसी भी अवैध गतिविधि में संलग्न होता है, तो मकान मालिक किरायेदार को बेदखल कर सकता है। यह प्रक्रिया भारत के विभिन्न राज्यों के किराया नियंत्रण अधिनियम द्वारा शासित होती है और इसमें किरायेदार को परिसर खाली करने का नोटिस देना शामिल है, इसके बाद किरायेदार द्वारा नोटिस का पालन न करने की स्थिति में कानूनी कार्यवाही की जाती है।

बेदखली की प्रक्रिया न्यायालय के आदेश के माध्यम से भी की जा सकती है, जिसमें दोनों पक्ष न्यायालय के समक्ष अपना मामला प्रस्तुत करते हैं और न्यायालय मामले का निर्णय करता है। ऐसे मामलों में जहां किरायेदार के पास संपत्ति का अनधिकृत कब्ज़ा पाया जाता है, न्यायालय किरायेदार को बेदखल करने का आदेश दे सकता है।

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सुरक्षा जमा राशि

मकान मालिक मरम्मत या भुगतान न किए गए किराए के लिए सुरक्षा जमा को रोकने की कोशिश कर सकते हैं, जबकि किरायेदार यह तर्क दे सकते हैं कि सुरक्षा जमा का उचित उपयोग नहीं किया गया था। आजकल, मकान मालिक भविष्य में ऐसे विवादों से बचने के लिए सुरक्षा विवादों में भारी मात्रा में धन की मांग करते हैं। किरायेदारी की शुरुआत में, मकान मालिक किराए के भुगतान और संपत्ति के रखरखाव की गारंटी के रूप में किरायेदार से सुरक्षा जमा प्रदान करने के लिए कह सकता है। सुरक्षा जमा की राशि और इसकी वापसी की शर्तों को लीव और लीज समझौते में स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए।

संपत्ति का नुकसान

अक्सर, मकान मालिक की संपत्ति के साथ किरायेदार की गलत व्यवहार की वजह से नुकसान हो सकता है और दोनों के बीच विवाद पैदा हो सकता है, क्योंकि ऐसे कई मामले सामने आए हैं। आम तौर पर, अगर मकान मालिक इस मुद्दे को सुलझाने के लिए सहमत होता है, तो वह किरायेदार से नुकसान की मरम्मत की लागत का भुगतान करने की मांग करेगा। फिर भी, अगर किरायेदार नुकसान की जिम्मेदारी लेने से इनकार करता है, मरम्मत की लागत देने से इनकार करता है, और दावा करता है कि नुकसान उसकी लापरवाही के कारण नहीं हुआ है, तो एक गंभीर विवाद पैदा होगा।

उपपट्टा

भारत में सबलेटिंग एक आम प्रथा है, जिसके तहत किरायेदार अपनी संपत्ति का कुछ हिस्सा या पूरी संपत्ति किसी दूसरे व्यक्ति को बिना मकान मालिक की जानकारी या सहमति के किराए पर दे देता है। यह प्रथा आम तौर पर मकान मालिक की अनुमति के बिना की जाती है और इससे कई तरह की समस्याएं हो सकती हैं।

सबसे पहले, सबलेटिंग से मकान मालिक और किराएदार के बीच किराए के समझौते का उल्लंघन हो सकता है, जिसके परिणामस्वरूप किराएदार को संपत्ति से बेदखल किया जा सकता है। दूसरा, इससे किराएदार पर अतिरिक्त वित्तीय बोझ भी पड़ सकता है क्योंकि अगर वे सबलेटिंग किराएदार का किराया चुकाने में विफल रहते हैं तो वे इसके लिए जिम्मेदार हो सकते हैं। अंत में, इससे मकान मालिक और किराएदार के बीच संपत्ति की स्थिति और किराए के भुगतान को लेकर विवाद भी हो सकता है।

अनधिकृत परिवर्तन

अपने किराए के घर में अनुमत क्षमता से बाहर बदलाव करना अनधिकृत बदलाव कहलाता है। अक्सर देखा जाता है कि किराएदार मकान मालिक की अनुमति के बिना अनधिकृत बदलाव करते हैं, जैसे दीवारों को रंगना, जुड़नार बदलना या संरचनात्मक बदलाव करना और जब मकान मालिक को पता चलता है कि उनकी लीज्ड प्रॉपर्टी में उनकी सहमति के बिना बदलाव किया गया है, जिससे प्रॉपर्टी का मूल्य प्रभावित होता है, तो यह विवाद या संभावित कानूनी मुद्दों का विषय होगा। अनधिकृत बदलावों की बात आने पर किराएदारों और मकान मालिकों दोनों को अपने अधिकारों और जिम्मेदारियों के बारे में पता होना चाहिए। अगर किराएदार प्रॉपर्टी में कोई बदलाव करवाना चाहते हैं तो उन्हें हमेशा मालिक की सहमति लेनी चाहिए, जबकि मकान मालिकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे रेंटल एग्रीमेंट की शर्तों को समझें और अगर उनकी प्रॉपर्टी में कोई अनधिकृत बदलाव किया जाता है तो कार्रवाई करें।

अवैध गतिविधियां

किराये की संपत्तियों का उपयोग हमेशा उसी उद्देश्य के लिए किया जाना चाहिए जिसके लिए उन्हें किराए पर दिया जा रहा है। किरायेदारों के लिए संपत्ति पर किसी भी अवैध या गैरकानूनी गतिविधि में शामिल होना सख्त वर्जित है। नतीजतन, मकान मालिक हमेशा ड्राइवर की सीट पर होता है और किरायेदार अपनी सुरक्षा जमा राशि खो सकते हैं।

गोपनीयता और पहुंच

भारत में किराए के घर में निजता और पहुँच किराएदार और मकान मालिक दोनों के लिए महत्वपूर्ण विचार हैं। जबकि संपत्ति मकान मालिक की है, किराएदार को संपत्ति पर कब्ज़ा करने के बाद सुखभोग प्राप्त करने का अधिकार है। किराएदारों को अपनी किराए की संपत्ति में निजता और सुरक्षा का अधिकार है, जिसका अर्थ है कि मकान मालिकों को किराएदार के निजता के अधिकार का सम्मान करना चाहिए और जब तक आवश्यक न हो, तब तक दखल नहीं देना चाहिए। यदि मकान मालिक बिना किसी उचित सूचना के कभी-कभी या अचानक परिसर में प्रवेश करता है, तो यह किराएदार के निजता के अधिकार और सुखभोग के अधिकार का उल्लंघन है।

इसमें बिना अनुमति के संपत्ति में प्रवेश करना, बिना सहमति के तस्वीरें लेना और तीसरे पक्ष के साथ व्यक्तिगत जानकारी साझा करना शामिल है, लेकिन यह इन्हीं तक सीमित नहीं है। भारत में किराए के घर में प्रवेश भी एक महत्वपूर्ण विचार है। मकान मालिकों को किरायेदारों को संपत्ति तक पहुँच प्रदान करनी चाहिए, जिसमें चाबियाँ और ताले शामिल हैं, और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि आम क्षेत्रों की पर्याप्त निगरानी और रखरखाव किया जाता है। इसके अलावा, किरायेदारों को उम्मीद करनी चाहिए कि उनके मकान मालिक रखरखाव के अनुरोधों का तुरंत जवाब देंगे।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट सौरभ शर्मा दो दशकों का शानदार कानूनी अनुभव लेकर आए हैं, जिन्होंने अपने समर्पण और विशेषज्ञता के माध्यम से एक मजबूत प्रतिष्ठा अर्जित की है। वे JSSB लीगल के प्रमुख हैं और सुप्रीम कोर्ट बार एसोसिएशन और दिल्ली बार एसोसिएशन सहित कई प्रतिष्ठित बार एसोसिएशन के सदस्य भी हैं। कानून के प्रति उनका दृष्टिकोण रणनीतिक और अनुकूलनीय दोनों है, जिसमें कॉर्पोरेट और निजी ग्राहकों की सेवा करने का एक सफल ट्रैक रिकॉर्ड है। कानूनी मामलों पर एक सम्मानित वक्ता, वे MDU नेशनल लॉ कॉलेज के पूर्व छात्र हैं और भारतीय कानूनी और व्यावसायिक विकास संस्थान, नई दिल्ली से वकालत कौशल प्रशिक्षण में प्रमाणन रखते हैं। JSSB लीगल को इंडिया अचीवर्स अवार्ड्स में "2023 की सबसे भरोसेमंद लॉ फर्म" और प्राइड इंडिया अवार्ड्स में "2023 की उभरती और सबसे भरोसेमंद लॉ फर्म" नामित किया गया था। फर्म ने "2023 की सबसे होनहार लॉ फर्म" का खिताब भी जीता और अब मेरिट अवार्ड्स और मार्केट रिसर्च द्वारा "वर्ष 2024 की सबसे भरोसेमंद लॉ फर्म" के रूप में सम्मानित किया गया है।