भारतातील मालमत्ता विकण्यासाठी मुखत्यारपत्र

पॉवर ऑफ ॲटर्नी, ज्याला POA म्हणूनही ओळखले जाते, हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो एखाद्या व्यक्तीला इतर व्यक्तीच्या वतीने कार्य करण्याचा अधिकार प्रदान करतो. ज्या व्यक्तीला अधिकार दिले जात आहेत तो एजंट किंवा वकील असू शकतो. पॉवर ऑफ ॲटर्नी प्रदान करणारी व्यक्ती प्रिन्सिपल म्हणून ओळखली जाते. पॉवर ऑफ ॲटर्नी हा कागदपत्रांचा एक कायदेशीर संच आहे जो मुख्याध्यापकाच्या वतीने कायदेशीर निर्णय घेण्याचे व्यापक किंवा मर्यादित अधिकार देतो. हे निर्णय मालमत्ता, वित्त, आरोग्यसेवा किंवा पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडमध्ये नमूद केलेल्या इतर कोणत्याही बाबीबद्दल असू शकतात. सामान्य भाषेत, जेव्हा प्राचार्य आजारपणामुळे, अपंगत्वामुळे, दुसऱ्या देशात राहिल्यामुळे किंवा अल्पवयीन वयामुळे कायदेशीर दस्तऐवजाची अंमलबजावणी करण्यास असमर्थ असतात तेव्हा मुखत्यारपत्राचा अधिकार चित्रात येतो. पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडमध्ये नमूद केलेल्या मुदतीपर्यंत ते वैध राहते आणि जेव्हा प्रिन्सिपलचा मृत्यू होतो, तो रद्द होतो किंवा कायद्याच्या न्यायालयाने अवैध घोषित केले जाते तेव्हा ते रद्द होते.

मालमत्ता व्यवहारात पॉवर ऑफ ॲटर्नीचे महत्त्व

पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे मालमत्तेचे व्यवहार करणे ही एक गुंतागुंतीची प्रक्रिया असू शकते, कारण भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने 2019 मध्ये पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे केलेल्या मालमत्तेचे हस्तांतरण वैध नाही, आणि जर कोणी कोणतीही स्थावर मालमत्ता विकली तर एजंट, पूर्वीचा मालक कायद्याच्या दृष्टीने खरा शीर्षकधारक मानला जाईल.

भारतातील मालमत्तेची विक्री करण्यासाठी पॉवर ऑफ ॲटर्नी हे भारतातील मालमत्तेचे शीर्षक हस्तांतरित करण्यासाठी वैध साधन नाही, लोक अजूनही मालमत्ता हस्तांतरित करण्यासाठी एक माध्यम म्हणून वापरतात कारण ते खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांनाही आर्थिक लाभ देते, यामुळे मालमत्तेचे व्यवहार झाले. पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे भारतात एक सामान्य प्रथा आहे. मालमत्तेचे शीर्षक हस्तांतरित करण्यासाठी, योग्य दस्तऐवज, मुद्रांक शुल्क भरणा आणि नोंदणी शुल्कासह विक्री करार अंमलात आणणे आवश्यक आहे. पुढे, विक्रेत्याला या व्यवहारावर विशिष्ट भांडवली लाभ कर सहन करावा लागतो आणि बरेच लोक पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे त्यांची मालमत्ता हस्तांतरित करून हा कर टाळतात.

भारतात, मुखत्यारपत्राचे मुख्यतः दोन प्रकार आहेत:

जनरल पॉवर ऑफ अटॉर्नी: स्थावर मालमत्तेची खरेदी, विक्री, भाडेपट्ट्याने देणे आणि व्यवस्थापित करणे यासारख्या स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारांसाठी मुद्दलाच्या वतीने कार्य करण्याचा अधिकार एजंटला जनरल पॉवर ऑफ ॲटर्नी देते. हे सामान्यत: अशा प्रकरणांमध्ये घडते जेव्हा प्राचार्य कायदेशीर कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करण्यासाठी किंवा अंमलात आणण्यासाठी प्रत्यक्ष उपस्थित राहू शकत नाहीत. ते अधिक व्यापक आहे.

विशेष मुखत्यारपत्र: हा एक विशेष प्रकारचा मुखत्यारपत्र आहे जो एजंटला विशिष्ट व्यवहार किंवा उद्देशासाठी मर्यादित शक्ती किंवा अधिकार प्रदान करतो. एजंटला विशिष्ट मालमत्तेसाठी विशिष्ट व्यवहार अंमलात आणण्याचा अधिकार दिला जातो.

पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे मालमत्तेचा व्यवहार करता येतो का?

पूर्वी, वास्तविक मालकाच्या अनुपस्थितीत स्थावर मालमत्तेची विक्री करण्यासाठी एक सामान्य मुखत्यारपत्र कार्यान्वित केले गेले होते आणि ते एजंटला योग्य खरेदीदार शोधण्यासह मालमत्तेची विक्री किंवा भाड्याने देण्याच्या सर्व बाबी हाताळण्याचा अधिकार देते. किंमतीबद्दल वाटाघाटी करणे आणि विक्री कराराची अंमलबजावणी करणे. या पद्धतीमध्ये पारदर्शकतेचा अभाव असल्यामुळे गैरवापर आणि फसव्या क्रियाकलापांच्या अनेक घटना घडल्या. पुष्कळ लोक त्यांची स्थावर मालमत्ता पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे विकतात कारण ते भांडवली लाभ कर, मुद्रांक शुल्क आणि इतर शुल्क टाळतात.

कायदेशीररित्या, जमिनीच्या वापराचे रूपांतर केल्याशिवाय निवासी उद्देशांसाठी शेतीची जमीन विकली जाऊ शकत नाही परंतु बहुतेक मालक आकर्षित होऊ शकणाऱ्या कायदेशीर गुंतागुंतीपासून वाचण्यासाठी सामान्य मुखत्यारपत्राद्वारे विकतात. सामान्य मुखत्यारपत्राद्वारे मालमत्तेची विक्री केवळ तुम्हाला मालमत्तेचा ताबा प्रदान करते, मालकीचे कायदेशीर शीर्षक हस्तांतरित केले जाणार नाही.

पॉवर ऑफ ॲटर्नी वापरून करता येणारे मालमत्ता व्यवहार

सहसा, पॉवर ऑफ ॲटर्नी एखाद्या व्यक्तीद्वारे स्वाक्षरी केली जाते, जी कोणत्याही कारणास्तव, विशिष्ट मालमत्तेचा व्यवहार करण्यास अक्षम आहे. लोक मुखत्यारपत्र का राबवतात याची अनेक कारणे असू शकतात:

• जेव्हा प्राचार्य परदेशात राहतात आणि मालमत्तेच्या विक्रीसाठी किंवा भाड्याने उपस्थित राहण्यास असमर्थ असतात

• जेव्हा प्राचार्य आजारी किंवा अंथरुणाला खिळलेले असतात

• जेव्हा प्राचार्य हे आरोग्य समस्या असलेले ज्येष्ठ नागरिक असतात

• जेव्हा मुख्याध्यापकांकडे इतर कोणतेही कारण असेल ज्यामुळे ते उक्त व्यवहार पूर्ण करू शकत नाहीत.

भारतातील मालमत्ता विकण्यासाठी पॉवर ऑफ ॲटर्नी वापरून, एखादी व्यक्ती केवळ इस्टेटचे व्यवस्थापन, भाड्याने घेतलेल्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन, वीज आणि पाण्याची बिले आणि इतर युटिलिटी बिले भरण्याची आणि गृहकर्जाच्या प्रकरणांमध्ये मालकाचा प्रतिनिधी म्हणून काम करण्याची शक्ती देऊ शकते.

तुम्ही परदेशात राहात असाल, तर जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी तुम्हाला हे अधिकार देईल:

• गहाण ठेवा, विक्री करा, भाड्याने घ्या आणि भाडे गोळा करा

• विवादांकडे लक्ष द्या आणि त्यांचे व्यवस्थापन करा

• बँका आणि विमा कंपन्यांना सहाय्य करा आणि त्यांच्याशी करार करा.

पॉवर ऑफ ॲटर्नीचे प्रकार

• जनरल पॉवर ऑफ ॲटर्नी - याला पारंपारिक पॉवर ऑफ ॲटर्नी म्हणूनही ओळखले जाते, हा दस्तऐवज सर्व प्रकरणांमध्ये मुख्याचे प्रतिनिधित्व करण्यासाठी व्यापक अधिकार प्रदान करतो आणि 2 साक्षीदारांद्वारे प्रमाणित केलेल्या डीडच्या स्वरूपात असतो. सामान्य मुखत्यारपत्र त्याची कायदेशीर वैधता प्राप्त करण्यासाठी नोंदणीकृत असले पाहिजे आणि मुख्याध्यापक कधीही रद्द करू शकतात. उदाहरणार्थ, मुख्याध्यापकाच्या वतीने काही व्यवसाय-संबंधित कार्ये करण्यासाठी किंवा प्रिन्सिपलचे गुंतवणूक खाते व्यवस्थापित करण्यासाठी भाडे गोळा करण्यासाठी एजंटला मुखत्यारपत्र दिले जाऊ शकते.

• स्पेशल पॉवर ऑफ ॲटर्नी - विशेष पॉवर ऑफ ॲटर्नी किंवा मर्यादित पॉवर ऑफ ॲटर्नी कार्यान्वित केली जाते जेव्हा प्राचार्याला त्याच्या अनुपस्थितीत काही विशिष्ट कार्ये पूर्ण करावी लागतात आणि विशिष्ट जबाबदाऱ्यांपुरती मर्यादित असते. तपशील पूर्ण झाल्यावर ही शक्ती संपुष्टात येते आणि हे डीड नोटरीकृत करणे आवश्यक नसते. उदाहरणार्थ, कोणतीही कंपनी कोणत्याही व्यक्ती किंवा घटकाविरुद्ध कायदेशीर कारवाई सुरू करू इच्छित असल्यास, ती तिच्या कोणत्याही प्रतिनिधीला न्यायालयात कंपनीचे प्रतिनिधित्व करण्यासाठी विशेष पॉवर ऑफ ॲटर्नी देईल. एजंट नेहमी त्याच्या पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडद्वारे प्रदान केलेल्या अधिकारात कार्य करतो आणि त्याला परवानगी असलेल्यापेक्षा मोठ्या प्रमाणात कार्य करू शकत नाही.

• ड्युरेबल पॉवर ऑफ ॲटर्नी - टिकाऊ पॉवर ऑफ ॲटर्नी सामान्यत: एखाद्याला आरोग्य सेवा हाताळण्यासाठी अधिकृत करण्यासाठी दिले जाते. ते तुम्हाला वैद्यकीय आणीबाणीसाठी योजना बनविण्यात मदत करतात आणि अशा पॉवर ऑफ ॲटर्नी ठिकाणी असण्यामुळे अनिश्चितता टाळता येते आणि जेव्हा प्राचार्य अक्षम असतो तेव्हा ते प्रभावी होते परंतु मुख्याध्यापकाच्या मृत्यूनंतर ते संपुष्टात येते. आर्थिक बाबींसाठीही लोक टिकाऊ पॉवर ऑफ ॲटर्नी चालवतात. वास्तवात वकील मालमत्ता आणि मालमत्ता खरेदी आणि विक्री, बँक खाती व्यवस्थापित करणे, कर रिटर्न भरणे आणि सरकारी लाभांसाठी अर्ज करणे यासारख्या बाबी हाताळू शकतात. एखाद्याकडे टिकाऊ पॉवर ऑफ ॲटर्नी नसल्यास, त्यांच्या कुटुंबातील सदस्यांना न्यायालयात जावे लागेल आणि ते तुमच्यासाठी आर्थिक काळजी घेण्यापूर्वी त्यांना अक्षम घोषित करावे लागेल. एखादा टिकाऊ पॉवर ऑफ ॲटर्नी ऑनलाइन तयार करू शकतो आणि तो ज्या राज्यात अंमलात आणला जात आहे त्यानुसार त्यावर स्वाक्षरी आणि नोंदणी केली पाहिजे.

चरण-दर-चरण प्रक्रिया

• पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडचा मसुदा तयार करणे

पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडचा मसुदा तयार करणे हे पॉवर ऑफ ॲटर्नी प्रक्रियेच्या अंमलबजावणीच्या दिशेने पहिले पाऊल आहे. इतर कायदेशीर दस्तऐवजांच्या विपरीत, ही एक अतिशय सोपी प्रक्रिया आहे कारण त्यात काही कायदेशीर ओळख पुरावे तयार करण्याबरोबरच कायदेशीर कागदपत्रांची अंमलबजावणी करणे समाविष्ट आहे. प्रिन्सिपलने वकिलाच्या मदतीने पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडचा मसुदा तयार करणे आणि मुख्य अटी ठरवणे आवश्यक आहे जे पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडचा भाग बनतील. या अटी डीडच्या अटी, पॉवर ऑफ ॲटर्नीच्या अटी, विशिष्ट हेतू आणि प्राचार्य आणि मुखत्यार यांच्यात मान्य केलेल्या इतर अटी असू शकतात.

• कायदेशीर आवश्यकता आणि दस्तऐवजीकरण

तुमच्या पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडला कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज बनवण्यासाठी, खालील कागदपत्रे सादर करणे आवश्यक आहे:

• ओळख पुरावा - आधार कार्ड किंवा पासपोर्ट

• पत्त्याचा पुरावा – युटिलिटी बिले किंवा बँक स्टेटमेंट

• दोन साक्षीदार - त्यांनी त्यांची ओळख आणि पत्ता पुरावा देखील प्रदान केला पाहिजे.

• स्वाक्षरी आणि नोंदणी

शेवटची पायरी म्हणजे पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडच्या अंतिम मसुद्यावर स्वाक्षरी करणे, एकदा सर्व अटी लागू झाल्या. प्रिन्सिपल आणि एजंट किंवा वकील यांनी 2 साक्षीदारांसह कायदेशीर कागदावर पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडवर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे. अंमलात आणल्यानंतर, डीड स्थानिक उपनिबंधक कार्यालयात नोटरीकृत आणि नोंदणीकृत करणे आवश्यक आहे. काही राज्यांमध्ये, एखाद्याला राज्य मुद्रांक कायद्यानुसार स्टॅम्प ड्युटी पोस्ट फाईल करणे आवश्यक आहे. बऱ्याच प्रकरणांमध्ये, लोक मुखत्यारपत्राचे पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीड अंमलात आणतात परंतु ते त्याची नोंदणी करत नाहीत, ज्यामुळे त्याच्या सत्यतेवर आणि कायदेशीर संरक्षणावर प्रश्न निर्माण होतो. तुमचा दस्तऐवज कायदेशीर बंधनकारक करार बनवण्यासाठी भविष्यातील कायदेशीर संरक्षण आणि विवादांसाठी नेहमी त्यांच्या पॉवर ऑफ ॲटर्नी डीडची नोंदणी करावी.

मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी POA वर न्यायालयाचा ऐतिहासिक निर्णय

2011 मध्ये, भारताच्या सुप्रीम कोर्टाने घोषित केले की पॉवर ऑफ ॲटर्नी हे कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या अधिकार, शीर्षक किंवा व्याजाच्या हस्तांतरणाचे साधन नाही. त्यानुसार, भारतीय न्यायालयांना पॉवर ऑफ ॲटर्नीच्या तारखेवर आधारित स्थावर मालमत्तेचे फेरफार किंवा नोंदणी न करण्याचे निर्देश देण्यात आले होते. तथापि, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने सामान्य मुखत्यारपत्राद्वारे केलेल्या मालमत्तेच्या व्यवहारांच्या वैधतेची कायदेशीरता पुनर्संचयित केली. असे व्यवहार देखील विशिष्ट कामगिरी प्राप्त करू शकतात किंवा मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 अंतर्गत त्यांच्या ताब्याचे रक्षण करू शकतात. भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील काळ्या पैशाच्या मुक्त प्रवाहाला मुखत्यारपत्राच्या सामर्थ्याने मालमत्तेमध्ये फेरफार करून मर्यादित करणे हा उद्देश होता.

2013 मध्ये, जेव्हा दिल्ली सरकारचे सामान्य मुखत्यारपत्र वापरून मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी परिपत्रक जारी केले गेले, तेव्हा दिल्ली उच्च न्यायालयाने या परिपत्रकाचा मालमत्ताधारकांवर काय परिणाम झाला हे लक्षात घेतले, जे न्यायालयात दाखल करण्यात आलेल्या मदतीसाठी आलेल्या असंख्य अर्जांवरून दिसून येते. . कोर्टाने स्पष्ट केले की, सर्वोच्च न्यायालयाने सर्वसाधारण पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे मालमत्तेच्या व्यवहारांची नोंदणी किंवा वाहतूक करण्यास पूर्णपणे मनाई केली नाही. अशा प्रकरणांमध्ये, जेथे व्यवहार प्रामाणिक हेतूने केले जातात, त्यांची नोंदणी सब-रजिस्ट्रारकडे केली जावी. 2019 मध्ये, दिल्ली सरकारने पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे केलेल्या सर्व बेकायदेशीर बांधकामांना कायदेशीर कायदेशीरपणा प्रदान करण्यासाठी पावले उचलली.

2022 मध्ये भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने दिल्ली उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाची स्थिती बळकट केली आहे की पॉवर ऑफ ॲटर्नी धारक मालमत्ता विकू शकत नाही जोपर्यंत तो किंवा तिला मुखत्यारपत्राच्या अधिकाराच्या कक्षेत असे करण्यास योग्यरित्या अधिकृत केले जात नाही. दस्तऐवजात स्पष्टपणे नमूद केल्याशिवाय सामान्य मुखत्यारपत्रधारक कोणत्याही तृतीय व्यक्तीला मालमत्ता विकू शकत नाही. भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने भविष्यातील कायदेशीर विवाद आणि डीडचा गैरवापर टाळण्यासाठी हिंदी जनरल पॉवर ऑफ ॲटर्नीच्या स्पष्ट आणि स्पष्ट भाषेच्या गरजेवर जोर दिला.

याव्यतिरिक्त, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने असेही नमूद केले की पॉवर ऑफ ॲटर्नी तोंडी रद्द करणे कायदेशीर वैधता नाही आणि रद्द करणे लिखित स्वरूपात कळविले जाणे आवश्यक आहे आणि कोणत्याही संबंधित अधिकार्यांसह संबंधित पक्षांना वितरित केले जावे.

निष्कर्ष

पॉवर ऑफ ॲटर्नी रिअल इस्टेट मालमत्तेचे व्यवहार सुलभ करते आणि पक्षकारांना अंमलबजावणीच्या वेळी प्रत्यक्ष उपस्थित न राहता सौदे अंमलात आणण्याची परवानगी देते, ती एक सुव्यवस्थित प्रक्रिया प्रदान करते आणि मालकाने निवडलेल्या व्यक्तीला कायदेशीर प्रतिनिधित्व देते. तथापि, लोकांमध्ये पॉवर ऑफ ॲटर्नीद्वारे वाढवलेल्या अधिकाराचा गैरवापर वाढला आहे ज्यामुळे भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने केवळ सामान्य मुखत्यारपत्राच्या आधारे मालमत्ता हस्तांतरित करण्यावर पूर्णपणे बंदी घातली होती. पॉवर ऑफ ॲटर्नी हे काटेकोर अर्थाने दिले जावे आणि डीडमध्ये नमूद केलेल्या गोष्टींशिवाय कोणतेही अतिरिक्त अधिकार दिले जाऊ नयेत. प्रतिनिधींनी त्यांच्या कार्यक्षेत्रात कार्य केले पाहिजे आणि त्यांच्या अधिकाराच्या पलीकडे केलेल्या कृत्यांमुळे मुख्याध्यापकांना बांधील नाही. भारताचा अनिवासी या नात्याने, प्रतिनिधीने केलेल्या फसवणुकीसाठी एखाद्याला जबाबदार धरले जाऊ शकत नाही जोपर्यंत ते समान हेतूने केल्याचे सिद्ध होत नाही.