भारत में संपत्ति बेचने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी

पावर ऑफ अटॉर्नी जिसे POA के नाम से भी जाना जाता है, एक कानूनी दस्तावेज है जो किसी व्यक्ति को किसी अन्य व्यक्ति की ओर से कार्य करने का अधिकार प्रदान करता है। जिस व्यक्ति को पावर दी जा रही है वह एजेंट या अटॉर्नी हो सकता है। पावर ऑफ अटॉर्नी प्रदान करने वाले व्यक्ति को प्रिंसिपल के रूप में जाना जाता है। पावर ऑफ अटॉर्नी कानूनी दस्तावेजों का एक सेट है जो प्रिंसिपल की ओर से कानूनी निर्णय लेने के लिए व्यापक या सीमित अधिकार देता है। ये निर्णय संपत्ति, वित्त, स्वास्थ्य सेवा या पावर ऑफ अटॉर्नी डीड में उल्लिखित किसी अन्य मामले के बारे में हो सकते हैं। सामान्य बोलचाल में, पावर ऑफ अटॉर्नी तब सामने आती है जब प्रिंसिपल बीमारी, विकलांगता, दूसरे देश में रहने या कम उम्र के कारण कानूनी दस्तावेज को निष्पादित करने में असमर्थ होता है। यह पावर ऑफ अटॉर्नी डीड में उल्लिखित अवधि तक वैध रहता है और प्रिंसिपल की मृत्यु होने, इसे रद्द करने या कानून की अदालत द्वारा अमान्य घोषित किए जाने पर समाप्त हो जाता है।

संपत्ति लेनदेन में पावर ऑफ अटॉर्नी का महत्व

पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति का लेन-देन करना एक जटिल प्रक्रिया हो सकती है, इस तथ्य को देखते हुए कि भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने 2019 में नियम बनाए थे कि पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किए गए संपत्ति हस्तांतरण वैध नहीं हैं, और यदि कोई एजेंट बनकर कोई अचल संपत्ति बेचता है, तो पिछले मालिक को कानून की नजर में वास्तविक शीर्षकधारक माना जाएगा।

भारत में संपत्ति बेचने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी भारत में एक अभिभूत संपत्ति के शीर्षक को स्थानांतरित करने के लिए एक वैध साधन नहीं है, लोग अभी भी इसे संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए एक माध्यम के रूप में उपयोग करते हैं क्योंकि यह खरीदार और विक्रेता दोनों को वित्तीय लाभ प्रदान करता है, इसने पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति लेनदेन को भारत में एक आम प्रथा बना दिया है। संपत्ति के शीर्षक को स्थानांतरित करने के लिए, उचित दस्तावेज, स्टांप ड्यूटी भुगतान और पंजीकरण शुल्क के साथ एक बिक्री विलेख निष्पादित किया जाना चाहिए। इसके अलावा, विक्रेता को उक्त लेनदेन पर कुछ पूंजीगत लाभ कर सहना पड़ता है और कई लोग पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से अपनी संपत्ति हस्तांतरित करके इस कर से बचते हैं।

भारत में मुख्यतः दो प्रकार के पॉवर ऑफ अटॉर्नी हैं:

जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी: जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी एजेंट को अचल संपत्ति के लेनदेन जैसे कि खरीद, बिक्री, पट्टे और अचल संपत्ति के प्रबंधन के लिए प्रिंसिपल की ओर से कार्य करने का अधिकार देता है। यह आम तौर पर उन मामलों में होता है जहां प्रिंसिपल कानूनी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने या उन्हें निष्पादित करने के लिए शारीरिक रूप से मौजूद नहीं हो सकता है। यह व्यापक है।

विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी: यह एक विशेष प्रकार की पावर ऑफ अटॉर्नी है जो एजेंट को किसी विशेष लेनदेन या उद्देश्य के लिए सीमित शक्ति या अधिकार प्रदान करती है। एजेंट को किसी विशिष्ट संपत्ति के लिए एक विशेष लेनदेन निष्पादित करने की शक्ति दी जाती है।

क्या पॉवर ऑफ अटॉर्नी द्वारा संपत्ति का लेन-देन किया जा सकता है?

पहले, वास्तविक मालिक की अनुपस्थिति में अचल संपत्ति बेचने के लिए एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी निष्पादित की जाती थी, और यह एजेंट को संपत्ति की बिक्री या किराए पर देने से जुड़े सभी पहलुओं को संभालने की शक्ति प्रदान करती थी, जिसमें सही खरीदार ढूंढना, कीमत पर बातचीत करना और बिक्री विलेख निष्पादित करना शामिल था। इस पद्धति में पारदर्शिता का अभाव था जिसके कारण दुरुपयोग और धोखाधड़ी की कई घटनाएँ हुईं। कई लोग अपनी अचल संपत्तियाँ पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से बेचते हैं क्योंकि यह पूंजीगत लाभ कर, स्टाम्प शुल्क और अन्य शुल्कों से बचता है।

कानूनी तौर पर, कृषि भूमि को भूमि उपयोग में परिवर्तन किए बिना आवासीय उद्देश्यों के लिए नहीं बेचा जा सकता है, लेकिन अधिकांश मालिक कानूनी जटिलताओं से बचने के लिए इसे सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से बेचते हैं। सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति की बिक्री से आपको केवल संपत्ति का कब्ज़ा मिलता है, स्वामित्व का कानूनी शीर्षक हस्तांतरित नहीं किया जाएगा।

पॉवर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग करके किए जा सकने वाले संपत्ति लेनदेन

आम तौर पर, पावर ऑफ अटॉर्नी उस व्यक्ति द्वारा हस्ताक्षरित की जाती है, जो किसी कारण से, किसी निश्चित संपत्ति का लेन-देन करने में असमर्थ होता है। पावर ऑफ अटॉर्नी डीड निष्पादित करने के कई कारण हो सकते हैं:

• जब प्रधान किसी विदेशी देश में रहता हो और संपत्ति की बिक्री या किराये के लिए उपस्थित होने में असमर्थ हो

• जब प्रिंसिपल बीमार हो या बिस्तर पर हो

• जब प्रिंसिपल स्वास्थ्य समस्याओं से ग्रस्त वरिष्ठ नागरिक हो

• जब प्रिंसिपल के पास कोई अन्य कारण हो जिसके कारण वे उक्त लेनदेन को निष्पादित करने में सक्षम नहीं हों।

भारत में संपत्ति बेचने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग करके, कोई व्यक्ति केवल संपत्ति का प्रबंधन करने, किराए की संपत्तियों का प्रबंधन करने, बिजली और पानी के बिलों और अन्य उपयोगिता बिलों का भुगतान करने तथा गृह ऋण मामलों में मालिक के प्रतिनिधि के रूप में कार्य करने की शक्ति प्रदान कर सकता है।

यदि आप किसी विदेशी देश में रह रहे हैं, तो सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी आपको निम्नलिखित अधिकार देगी:

• बंधक रखना, बेचना, पट्टे पर देना और किराया वसूलना

• विवादों पर नज़र रखें और उनका प्रबंधन करें

• बैंकों और बीमा कंपनियों की सहायता करें और उनके साथ अनुबंध करें।

पावर ऑफ अटॉर्नी के प्रकार

• जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी - जिसे पारंपरिक पावर ऑफ अटॉर्नी के रूप में भी जाना जाता है, यह दस्तावेज़ सभी मामलों में प्रिंसिपल का प्रतिनिधित्व करने के लिए व्यापक शक्तियाँ प्रदान करता है और यह एक विलेख के रूप में होता है, जिसे 2 गवाहों द्वारा सत्यापित किया जाता है। जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी को अपनी कानूनी वैधता प्राप्त करने के लिए पंजीकृत होना चाहिए और इसे प्रिंसिपल द्वारा किसी भी समय रद्द किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, किसी एजेंट को प्रिंसिपल की ओर से किराया इकट्ठा करने, कुछ व्यवसाय से संबंधित कार्य करने या प्रिंसिपल के निवेश खाते का प्रबंधन करने के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी दी जा सकती है।

• विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी - विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी या सीमित पावर ऑफ अटॉर्नी तब निष्पादित की जाती है जब प्रिंसिपल को अपनी अनुपस्थिति में कुछ विशिष्ट कार्य करवाने होते हैं और वह विशिष्ट जिम्मेदारियों तक सीमित होता है। यह शक्ति तब समाप्त हो जाती है जब विवरण पूरा हो जाता है और इस डीड को नोटरीकृत करवाना आवश्यक नहीं होता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई कंपनी किसी व्यक्ति या संस्था के खिलाफ कानूनी कार्रवाई शुरू करना चाहती है, तो वह अपने किसी प्रतिनिधि को अदालत में कंपनी का प्रतिनिधित्व करने के लिए विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी देगी। एक एजेंट हमेशा पावर ऑफ अटॉर्नी डीड द्वारा दी गई अपनी शक्ति के भीतर काम करता है और उसे जो अनुमति दी गई है, उससे अधिक सीमा तक काम नहीं कर सकता है।

• टिकाऊ पावर ऑफ़ अटॉर्नी - टिकाऊ पावर ऑफ़ अटॉर्नी आम तौर पर किसी व्यक्ति को किसी भी स्वास्थ्य सेवा मामले को संभालने के लिए अधिकृत करने के लिए दी जाती है। वे आपको चिकित्सा आपात स्थितियों के लिए योजना बनाने में मदद करते हैं और इस तरह के पावर ऑफ़ अटॉर्नी होने से अनिश्चितता से बचना सुनिश्चित होता है और यह तब प्रभावी होता है जब प्रिंसिपल अक्षम होता है लेकिन प्रिंसिपल की मृत्यु होने पर यह समाप्त हो जाता है। वित्तीय मामलों के लिए भी, लोग टिकाऊ पावर ऑफ़ अटॉर्नी निष्पादित करते हैं। अटॉर्नी वास्तव में संपत्ति और परिसंपत्तियों को खरीदने और बेचने, बैंक खातों का प्रबंधन करने, कर रिटर्न दाखिल करने और सरकारी लाभों के लिए आवेदन करने जैसे मामलों को संभाल सकता है। यदि किसी के पास टिकाऊ पावर ऑफ़ अटॉर्नी नहीं है, तो उसके परिवार के सदस्यों को अदालत जाना होगा और उन्हें अक्षम घोषित करना होगा, इससे पहले कि वे आपके लिए वित्त की देखभाल कर सकें। कोई भी व्यक्ति ऑनलाइन टिकाऊ पावर ऑफ़ अटॉर्नी बना सकता है और इसे उस राज्य के आधार पर हस्ताक्षरित और पंजीकृत किया जाना चाहिए जिसमें इसे निष्पादित किया जा रहा है।

चरण-दर-चरण प्रक्रिया

• पॉवर ऑफ अटॉर्नी डीड का मसौदा तैयार करना

पावर ऑफ अटॉर्नी डीड का मसौदा तैयार करना पावर ऑफ अटॉर्नी प्रक्रिया के निष्पादन की दिशा में पहला कदम है। अन्य कानूनी दस्तावेजों के विपरीत, यह एक बहुत ही सरल प्रक्रिया है क्योंकि इसमें कानूनी दस्तावेज तैयार करने के साथ-साथ कुछ कानूनी पहचान प्रमाण प्रस्तुत करना शामिल है। प्रिंसिपल को एक वकील की मदद से पावर ऑफ अटॉर्नी डीड का मसौदा तैयार करना होगा और मुख्य शर्तें तय करनी होंगी जो पावर ऑफ अटॉर्नी डीड का हिस्सा बनेंगी। ये शर्तें डीड की शर्तें, पावर ऑफ अटॉर्नी की शर्तें, विशिष्ट उद्देश्य और प्रिंसिपल और अटॉर्नी के बीच सहमत अन्य शर्तें हो सकती हैं।

• कानूनी आवश्यकताएँ और दस्तावेज़ीकरण

अपने पावर ऑफ अटॉर्नी डीड को कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज बनाने के लिए, आपको निम्नलिखित दस्तावेज प्रस्तुत करने होंगे:

• पहचान प्रमाण – आधार कार्ड या पासपोर्ट

• पता प्रमाण – उपयोगिता बिल या बैंक स्टेटमेंट

• दो गवाह - उन्हें अपनी पहचान और पते का प्रमाण भी देना होगा।

• हस्ताक्षर और पंजीकरण

अंतिम चरण पावर ऑफ अटॉर्नी डीड के अंतिम मसौदे पर हस्ताक्षर करना है, एक बार सभी शर्तें तय हो जाने के बाद। प्रिंसिपल और एजेंट या अटॉर्नी को 2 गवाहों के साथ कानूनी कागज पर पावर ऑफ अटॉर्नी डीड पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होती है। निष्पादन के बाद, डीड को स्थानीय उप-पंजीयक कार्यालय में नोटरीकृत और पंजीकृत किया जाना चाहिए। कुछ राज्यों में, राज्य स्टाम्प अधिनियम के आधार पर निष्पादन के बाद स्टाम्प ड्यूटी दाखिल करने की आवश्यकता होती है। कई मामलों में, लोग पावर ऑफ अटॉर्नी डीड निष्पादित करते हैं, लेकिन वे इसे पंजीकृत नहीं करते हैं, जिससे इसकी प्रामाणिकता और कानूनी सुरक्षा पर सवाल उठता है। अपने दस्तावेज़ को कानूनी रूप से बाध्यकारी समझौता बनाने के लिए किसी को भविष्य की कानूनी सुरक्षा और विवादों के लिए हमेशा अपने पावर ऑफ अटॉर्नी डीड को पंजीकृत करना चाहिए।

संपत्ति लेनदेन के लिए POA पर न्यायालय का ऐतिहासिक निर्णय

2011 में, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने घोषित किया कि पावर ऑफ अटॉर्नी किसी भी अचल संपत्ति के अधिकार, शीर्षक या हित के संबंध में हस्तांतरण का साधन नहीं है। तदनुसार, भारतीय न्यायालयों को पावर ऑफ अटॉर्नी तिथि के आधार पर अचल संपत्तियों को म्यूटेट या पंजीकृत नहीं करने का निर्देश दिया गया था। हालाँकि, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किए गए संपत्ति लेनदेन की वैधता की वैधता को बहाल कर दिया। इस तरह के लेन-देन संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम 1882 के तहत विशिष्ट प्रदर्शन प्राप्त कर सकते हैं या अपने कब्जे का बचाव कर सकते हैं। इसका उद्देश्य पावर ऑफ अटॉर्नी डीड के माध्यम से संपत्तियों के हेरफेर के माध्यम से भारत के रियल एस्टेट क्षेत्र में काले धन के मुक्त प्रवाह को सीमित करना था।

वर्ष 2013 में, जब दिल्ली सरकार ने जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी का उपयोग करके संपत्ति के लेन-देन के लिए सर्कुलर जारी किया था, तो दिल्ली उच्च न्यायालय ने संपत्ति धारकों पर सर्कुलर के प्रभाव को संबोधित किया था, जैसा कि न्यायालय में स्वीकार किए गए राहत के लिए कई आवेदनों से देखा जा सकता है। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि सर्वोच्च न्यायालय ने जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से संपत्ति के लेन-देन के पंजीकरण या हस्तांतरण पर सीधे तौर पर रोक नहीं लगाई है। ऐसे मामलों में, जहां लेन-देन सद्भावना से किए जाते हैं, उन्हें उप-पंजीयक के पास पंजीकृत किया जाना चाहिए। 2019 में, दिल्ली सरकार ने पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से किए गए सभी अवैध निर्माणों को कानूनी वैधता प्रदान करने के लिए कदम उठाए।

2022 में भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने दिल्ली उच्च न्यायालय के उस फैसले को मजबूत किया जिसमें कहा गया था कि पावर ऑफ अटॉर्नी धारक तब तक संपत्ति नहीं बेच सकता जब तक कि उसे पावर ऑफ अटॉर्नी डीड के दायरे में ऐसा करने के लिए उचित रूप से अधिकृत न किया जाए। एक सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी धारक किसी तीसरे व्यक्ति को संपत्ति नहीं बेच सकता है यदि वह ऐसा करने के लिए अधिकृत नहीं है जब तक कि दस्तावेज़ में विशेष रूप से उल्लेख न किया गया हो। भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने भविष्य के कानूनी विवादों और डीड के दुरुपयोग से बचने के लिए हिंदी सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी की स्पष्ट और स्पष्ट भाषा की आवश्यकता पर जोर दिया।

इसके अतिरिक्त, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने यह भी कहा कि मुख्तारनामा को मौखिक रूप से रद्द करने की कोई कानूनी वैधता नहीं है और रद्दीकरण की सूचना लिखित रूप में दी जानी चाहिए तथा इसे संबंधित प्राधिकारियों सहित संबंधित पक्षों को दिया जाना चाहिए।

निष्कर्ष

पावर ऑफ अटॉर्नी रियल एस्टेट संपत्ति के लेन-देन को सरल बनाता है और पार्टियों को निष्पादन के समय शारीरिक रूप से उपस्थित हुए बिना सौदे को निष्पादित करने की अनुमति देता है, यह एक सुव्यवस्थित प्रक्रिया प्रदान करता है और मालिक द्वारा चुने गए व्यक्ति को कानूनी प्रतिनिधित्व देता है। हालाँकि, लोगों के बीच पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से दिए गए अधिकार के दुरुपयोग में वृद्धि हुई है, जिसके कारण भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने केवल सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर संपत्ति हस्तांतरित करने पर पूरी तरह से प्रतिबंध लगा दिया था। पावर ऑफ अटॉर्नी को सख्त व्याख्या के साथ दिया जाना चाहिए और विलेख में उल्लिखित अधिकारों के अलावा कोई अतिरिक्त अधिकार नहीं दिया जाना चाहिए। प्रतिनिधियों को अपने दायरे में काम करना चाहिए और अपने अधिकार से परे किए गए कार्यों से प्रिंसिपल को बाध्य नहीं करना चाहिए। भारत के एक अनिवासी के रूप में, प्रतिनिधि द्वारा किए गए धोखाधड़ी के लिए किसी को तब तक जिम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता जब तक कि यह साबित न हो जाए कि यह सामान्य इरादे से किया गया था।