महाराष्ट्रातील पुनर्विकास: नियम, प्रक्रिया आणि प्रमुख धोरणे स्पष्ट केली

पुनर्विकास ही कदाचित महाराष्ट्रात हाती घेतलेल्या महत्त्वाच्या शहरी नूतनीकरण प्रक्रियेपैकी एक आहे, ज्याचा उद्देश जुन्या बांधलेल्या वातावरणात - आरामदायी झोपडपट्टी भागात राहणीमानाचा दर्जा सुधारणे आहे. मुंबई, पुणे आणि नागपूर ही जागा, पायाभूत सुविधांचा ऱ्हास आणि बेघरपणाच्या बाबतीत कमी ताणतणाव नसल्यामुळे, अशा प्रकारचा हस्तक्षेप उपायापेक्षा गरजेचा बनतो.

या मार्गदर्शकामध्ये आपण खालील गोष्टींवर चर्चा करू:

महाराष्ट्रातील पुनर्विकासासाठी कोणतेही नियम नाहीत, कायदेशीर चौकट नाही, संपूर्ण पुनर्विकास प्रक्रिया, पुनर्विकासाला चालना देणारी प्रमुख सरकारी धोरणे आणि योजना, आव्हाने आणि रहिवासी आणि सोसायट्यांसाठी सुरक्षा उपाय यांचा तपशीलवार आढावा नाही.

पुनर्विकास म्हणजे काय?

जुन्या, जीर्ण किंवा असुरक्षित इमारतीची दुरुस्ती करणे किंवा पाडणे - नंतर त्या जागी नवीन बांधकाम करणे - बहुतेकदा सुधारित सुरक्षा, आधुनिक सुविधा आणि वाढत्या राहण्याची जागा - नंतर सहकारी गृहनिर्माण संस्था, झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण (SRA) किंवा स्वयं-पुनर्विकास किंवा क्लस्टर रिडेम्पशन सारख्या सरकारी धोरणांद्वारे केले जाते.

पुनर्विकासाचा फायदा रहिवाशांना (चांगली घरे, सुरक्षितता आणि मूल्य) आणि विकासकाला (जास्त एफएसआय, प्रोत्साहने आणि विक्रीयोग्य क्षेत्र) होतो.

महाराष्ट्रातील पुनर्विकासाशी संबंधित नियम

म्हणूनच, महाराष्ट्रात पुनर्विकासाचे नियमन करण्यासाठी राज्यात अनेक कायदेशीर चौकटी आणि नियम आहेत जे रहिवाशांच्या हितासाठी आणि पारदर्शकतेच्या दृष्टीने बांधकामांना प्रतिबंधित करतात.

महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगररचना (एमआरटीपी) कायदा, १९६६.

पुनर्विकास प्रकल्पांवर नियोजन नियंत्रण प्रदान करते.

जमिनीचा वापर, विकास हक्क आणि लेआउट योजना नियंत्रित करा.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायदा, १९६०.

गृहनिर्माण संस्थांच्या कामकाजाचे नियंत्रण करा.

सदस्यांच्या पुनर्विकास निर्णयांसाठी किमान ५५ टक्के संमती आवश्यक आहे (२०२४ पासून लागू होणाऱ्या दुरुस्तीनुसार).

एमओएफए (महाराष्ट्र मालकी फ्लॅट कायदा).

पुनर्विकासादरम्यान फ्लॅट मालकाचे संरक्षण करते.

विकासकांकडून पूर्ण पारदर्शकता प्रकटीकरण आवश्यक आहे.

रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ (रेरा).

सर्व पुनर्विकास प्रकल्पांची नोंदणी रेरा अंतर्गत करावी लागेल.

तक्रार निवारण आणि वेळेवर अंमलबजावणी प्रदान करते.

विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियम (DCPR) २०३४ - मुंबई.

एफएसआय, टीडीआर, उंची मर्यादा आणि इतर बांधकाम मानके निर्दिष्ट करते.

महाराष्ट्रातील पुनर्विकासासाठी पायऱ्या:

सामाजिक आणि कायदेशीर परिणाम लक्षात घेता, महाराष्ट्रातील पुनर्विकास प्रक्रिया एकत्रितपणे एकत्रित केली आहे जी अशा प्रकल्पांमध्ये सहभागी असलेल्या सर्व भागधारकांची पारदर्शकता, सुरक्षितता आणि निष्पक्षता सुनिश्चित करते. कोणत्याही गृहनिर्माण सोसायटी किंवा झोपडपट्टी समूहासाठी सुरुवातीच्या संमतीपासून ते प्रकल्प प्रत्यक्षात येण्यासाठी अंतिम हस्तांतरणापर्यंत खालील प्रमुख पायऱ्या अनिवार्य आहेत:

१. संमती आणि प्रारंभिक तोडगा

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये, एकूण सदस्यांपैकी किमान ५१% सदस्यांनी पुनर्विकासासाठी लेखी संमती देणे आवश्यक आहे आणि एसआरए द्वारे झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी, झोपडपट्टीवासीयांनी किमान ७०% संमती दिली पाहिजे.

अशा प्रकारे, संमती मिळाल्यानंतर, सर्वसाधारण सभेची बैठक (GBM) झाली असावी. या बैठकीत:

• सदस्य पुनर्विकास पुढे नेण्यासाठी औपचारिक ठराव मंजूर करतात.
• या बैठकीत, पुढील संशोधन मार्गदर्शनासाठी प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (पीएमसी) नियुक्त करण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे.
• बैठकीशी संबंधित सर्व कार्यवाही सोसायटीच्या उपनियमांनुसार दस्तऐवजीकरण आणि नोंदणीकृत केली जाईल.

हा असा टप्पा आहे जिथे पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेसाठी संपूर्ण पारदर्शकता आणि एकत्रित निर्णय घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.

२. पीएमसी (प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार) ची नियुक्ती

पुनर्विकासाच्या संपूर्ण कालावधीत तांत्रिक, कायदेशीर आणि आर्थिक निर्देश देण्यासाठी सोसायटी एका पात्र प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची (पीएमसी) नियुक्ती करते. पीएमसी तपशीलवार व्यवहार्यता अहवाल तयार करण्यास, निविदा काढण्यास आणि पारदर्शकता आणि कायदेशीर प्रक्रियांचे पालन सुनिश्चित करण्यास मदत करते.

३. व्यवहार्यता अहवाल आणि निविदा प्रक्रिया

नियुक्त पीएमसी व्यवहार्यता आणि व्यवहार्यतेवर एक अहवाल तयार करेल, ज्यामध्ये खालील घटकांचा समावेश असेल:

• पुनर्विकासानंतर प्रत्येक सदस्याला मिळणारा जागेचा प्रस्तावित भाग
• अंदाजे प्रकल्प खर्च आणि वेळेची मर्यादा
• इतर फायदे जसे की कॉर्पस, भाडे, सुविधा इ.

या अहवालाच्या आधारे नामांकित विकासकांकडून बोली सादर करण्यासाठी निविदा मागवल्या जातील आणि ही प्रक्रिया निष्पक्ष आणि पारदर्शक असेल आणि अनेक विकासकांना योजना सादर करण्यासाठी आमंत्रित केले जाईल आणि त्यानंतर अनुभव, आर्थिक क्षमता आणि सदस्यांना देण्यात येणाऱ्या प्रस्तावित फायद्यांच्या आधारे विकासकांना अंतिम स्वरूप दिले जाईल, असे त्यात म्हटले आहे.

४. विकासकाची निवड

पीएमसीच्या पाठिंब्याने, सोसायटी तांत्रिक, आर्थिक आणि कायदेशीर आधारावर विकासकांकडून येणाऱ्या प्रस्तावांचे मूल्यांकन करते. एकदा अधिक योग्य विकासक निवडला गेला की, पक्ष विकास करार (डीए) करतात, जो सदस्यांना अटी, दायित्वे, वेळ फ्रेम आणि फायदे प्रदान करतो. कायदेशीररित्या अंमलात आणण्यासाठी डीए नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

५. मंजुरी आणि मंजुरी

विकास कराराच्या अशा अंमलबजावणीनंतर, विकासकाला मालमत्तेच्या स्वरूपाच्या आणि स्थानाच्या आवश्यकतांनुसार योग्य प्राधिकरणाकडे, म्हणजेच म्हाडा किंवा एसआरए किंवा एमसीजीएमकडे पुनर्विकासाचे त्याचे आराखडे सादर करावे लागतील.

महत्त्वाच्या मंजुरी अशा आहेत:

• LOI (इरादापत्र): हा कोणताही प्रकल्प पुढे नेण्यासाठी काही विशिष्ट अटींनुसार अधिकार आहे.
• आयओडी (अस्वीकृतीची सूचना): बांधकामापूर्वी विहित केलेल्या अटी पूर्ण कराव्यात असे शीर्षक.
• बांधकाम सुरू करण्याचे प्रमाणपत्र: आयओडी अंतर्गत दिलेल्या सर्व अटी पूर्ण केल्यानंतर बांधकाम सुरू करण्याची परवानगी.

या मंजुरींमुळे विकास नियंत्रण नियम आणि सरकारी धोरणांसह बांधकाम नियमांनुसार प्रकल्पाला आवश्यक व्यवहार्यता मिळते.

६. तात्पुरते स्थलांतर आणि बांधकाम

सर्व मंजुरी मिळाल्यानंतर, विकासक विद्यमान रहिवाशांसाठी तात्पुरते स्थलांतर हाताळतो. प्रक्रियेत दोन पद्धती असू शकतात:

• विकासकाने व्यवस्था केलेल्या तात्पुरत्या फ्लॅटमध्ये संक्रमण निवास व्यवस्था प्रदान करणे.
• सदस्यांना त्यांच्या वैयक्तिक राहण्याची व्यवस्था करण्यासाठी मासिक भाडे हक्क.

प्रत्येक सदस्यासोबत केलेल्या करारात भाडे किंवा पर्यायी निवास व्यवस्था किती कालावधी आणि किती रक्कम दिली जाईल हे नमूद केले जाईल.

त्यानंतर, पूर्वी मंजूर केलेल्या आराखड्यानुसार आणि वेळेनुसार नवीन इमारतीचे बांधकाम सुरू झाल्यावर जुनी इमारत पाडली जाईल. या टप्प्यात विकासकाने सुरक्षितता निकष, गुणवत्ता मानके पाळणे आणि सोसायटीला नियमितपणे अपडेट करणे आवश्यक आहे.

७. पूर्ण करणे आणि हस्तांतरण

बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर, विकासकाला स्थानिक प्राधिकरणाकडून एक व्यवसाय प्रमाणपत्र (OC) मिळते ज्यामध्ये इमारत राहण्यास योग्य असल्याचे नमूद केले जाते. त्यानंतर सोसायटी पुढील गोष्टी करेल:

मान्य केलेल्या अटींनुसार मूळ सदस्यांना नवीन फ्लॅटचे वाटप करा.
वचन दिलेल्या सुविधांसह, त्याच वेळी ताबा सुपूर्द करा.

शेवटी, कन्व्हेयन्स डीड सोसायटीच्या नावावर नोंदणीकृत केले जाते, अशा प्रकारे विकासकाकडून जमिनीची मालकी हस्तांतरित केली जाते. जेव्हा आवश्यक असेल तेव्हा नवीन सहकारी गृहनिर्माण संस्था तयार केली जाते किंवा नवीन रचनेची नोंदणी करण्यासाठी विद्यमान गृहनिर्माण संस्था सुधारित केली जाते.

पुनर्विकासाला पाठिंबा देणारी प्रमुख धोरणे

१. झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना (एसआरएस) - एसआरए मुंबई

• अधिसूचित झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्विकासासाठी.
• झोपडपट्टीवासीयांना मोफत घरे (३०० चौरस फूट) आणि विकासकांना प्रोत्साहने प्रदान करते .

२. स्वयं-पुनर्विकास योजना (म्हाडा)

• सोसायट्या स्वतंत्रपणे पुनर्विकास करू शकतात.
• म्हाडा बँक ऑफ महाराष्ट्र आणि हुडको सारख्या बँकांमार्फत तांत्रिक मार्गदर्शन आणि निधी सहाय्य पुरवते.

३. क्लस्टर पुनर्विकास धोरण

• गर्दीच्या ठिकाणी असुरक्षित किंवा जुन्या इमारतींच्या समूहांचा पुनर्विकास करण्याचे उद्दिष्ट आहे.
• उच्च एफएसआय (मुंबई उपनगरात ४.० पर्यंत) आणि सुधारित पायाभूत सुविधा देते .

४. प्रोत्साहनपर एफएसआय धोरण

• विशेषतः मुंबई बेट शहर आणि उपनगरीय प्रदेशांमध्ये, उपकरप्राप्त इमारती, झोपडपट्ट्या आणि भाडेतत्त्वावरील संरचनांच्या पुनर्विकासासाठी अतिरिक्त एफएसआय मंजूर केला जातो.

निष्कर्ष

महाराष्ट्रात पुनर्विकास म्हणजे केवळ जुन्या इमारती बदलणे नाही; तर घरांची कमतरता दूर करण्यासाठी, सुरक्षितता सुधारण्यासाठी आणि शहरी पायाभूत सुविधा मजबूत करण्यासाठी ही एक परिवर्तनकारी प्रक्रिया आहे. स्पष्ट नियामक चौकट, सरलीकृत संमती नियम आणि स्वयं-पुनर्विकास आणि प्रोत्साहनात्मक एफएसआय सारखी सहाय्यक सरकारी धोरणे समाजांना पूर्वीपेक्षा अधिक सक्षम करतात.

तथापि, यशस्वी पुनर्विकासासाठी काळजीपूर्वक नियोजन आणि कायदेशीर बाबी तसेच सोसायटी सदस्य, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार, विकासक आणि म्हाडा किंवा एसआरए सारख्या अधिकाऱ्यांकडून सहकार्यात्मक प्रयत्न आवश्यक असतात. सुरुवातीच्या संमतीच्या खरेदीपासून ते ताबा मिळण्यापर्यंत प्रत्येक टप्पा पारदर्शक आणि कायदेशीररित्या पार पाडावा लागतो.

योग्य प्रक्रिया आणि बहुतेक योजनांसह, महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण संस्था पुनर्विकास प्रक्रिया सुरळीत करू शकतात तसेच मूल्य-वाढ आणि भविष्यासाठी सज्ज होऊ शकतात - एक अशी वाढ जी चांगली घरे, मजबूत समुदाय आणि सुरक्षित शहरी वातावरणात रूपांतरित होईल.

त्यांच्या सोसायटींचा पुनर्विकास करू इच्छिणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांच्या सदस्यांनी पात्र कायदेशीर सल्लागार किंवा पीएमसीचा शक्य तितक्या लवकर सल्ला घ्यावा आणि ही संधी जास्तीत जास्त वापरण्यासाठी विविध नवीन नियम आणि धोरणांबद्दल अद्ययावत रहावे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

२०२४ च्या नवीनतम नियमांवरील आणि वास्तविक जगाच्या चिंतांवरील हे काही महत्त्वाचे वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न आहेत जे समाज आणि रहिवाशांना महाराष्ट्रातील पुनर्विकासासंबंधी बदल आणि प्रक्रिया चांगल्या प्रकारे समजून घेण्यास मदत करतील. हे प्रश्न तुम्हाला पुनर्विकास प्रक्रियेदरम्यान विविध संमती आवश्यकता, धोरण अद्यतने तसेच अधिकारांबद्दल स्पष्टता देतील.

प्रश्न १. महाराष्ट्रात (२०२४) सोसायटी पुनर्विकासाबाबत नवीन नियम काय आहेत?

महाराष्ट्र सोसायटी पुनर्विकास नियमांमधील सुधारणांमधील प्रमुख सुधारणांमध्ये सदस्यांच्या मान्यतेसाठी ५१ टक्के मर्यादा कमी करणे, विशेष सर्वसाधारण सभांसाठी कमी कोरम आवश्यकता आणि विकास-विशिष्ट वेबसाइट तयार करणे यासारख्या अधिक पारदर्शकतेच्या आवश्यकतांचा समावेश असेल, ज्याचे पालन आधी केले जाईल. याशिवाय, भाडेपट्टा-ते-मुक्त-होल्ड रूपांतरण आणि स्वयं-पुनर्विकास रूपांतरणासाठी सरकारी जमिनीच्या प्रीमियममध्ये मोठी कपात केली जाईल.

प्रश्न २. २०२४ मध्ये सोसायटी पुनर्विकासासाठी किमान सदस्यांची संमती किती आवश्यक आहे?

२०२४ मध्ये सुधारित केलेल्या नवीन नियमांनुसार पुनर्विकास सुरू करण्यासाठी आता फक्त ५१% सदस्यांची संमती आवश्यक आहे. पूर्वी, ७०% सदस्यांची संमती अनिवार्य होती, त्यामुळे आता सोसायट्या सहजपणे पुनर्विकास करू शकतात.

प्रश्न ३. २०२४ मध्ये बिल्डरच्या सेवेशिवाय सोसायटींमध्ये स्वयं-पुनर्विकास होईल का?

हो, स्वयं-पुनर्विकास करणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांना २०२४ च्या अद्ययावत धोरण चौकटीअंतर्गत संबंधित सुविधा पुरवल्या जातात. याशिवाय, बँक ऑफ महाराष्ट्र सारख्या परदेशी कर्जदार आता बांधकाम व्यावसायिक-मुक्त पुनर्विकासाला चालना देण्यासाठी आकर्षक अटींचे विकास कर्ज देतील.

प्रश्न ४. महाराष्ट्रातील सोसायट्यांना पुनर्विकासाची वेबसाइट बनवणे बंधनकारक आहे का?

हो, २०२४ च्या नवीन पारदर्शकता मार्गदर्शक तत्वांनुसार, पुनर्विकासाधीन असलेल्या सोसायट्यांना एक समर्पित वेबसाइट ठेवणे बंधनकारक आहे. जबाबदारी सुनिश्चित करण्यासाठी आणि सदस्यांना माहिती देण्यासाठी या साइटने अपडेट्स, प्रकल्प दस्तऐवज, टाइमलाइन आणि डेव्हलपर माहिती सामायिक करणे आवश्यक आहे.

अस्वीकरण: येथे दिलेली माहिती केवळ सामान्य माहितीच्या उद्देशाने आहे आणि ती कायदेशीर सल्ला म्हणून समजू नये. वैयक्तिकृत कायदेशीर मार्गदर्शनासाठी, कृपया रेस्ट द केस येथील आमच्या पात्र रिअल इस्टेट किंवा प्रॉपर्टी वकिलाचा सल्ला घ्या.