महाराष्ट्र में पुनर्विकास: नियम, प्रक्रिया और प्रमुख नीतियों की व्याख्या

पुनर्विकास, शायद, महाराष्ट्र में की जाने वाली सबसे महत्वपूर्ण शहरी नवीनीकरण प्रक्रियाओं में से एक है, जिसका उद्देश्य पुराने निर्मित वातावरण-राहत झुग्गी क्षेत्रों में जीवन की गुणवत्ता को उन्नत करना है। चूंकि मुंबई, पुणे और नागपुर में जगह की कमी, बुनियादी ढांचे में गिरावट और बेघर होने के मामले में कोई कम तनाव नहीं है, इसलिए इस तरह का हस्तक्षेप समाधान से ज़्यादा एक ज़रूरत बन जाता है।

इस गाइड में हम निम्नलिखित पर चर्चा करेंगे:

महाराष्ट्र में पुनर्विकास के लिए कोई नियम, कानूनी ढांचा नहीं है, पुनर्विकास की पूरी प्रक्रिया, पुनर्विकास को सुविधाजनक बनाने वाली प्रमुख सरकारी नीतियों और योजनाओं, चुनौतियों, साथ ही निवासियों और समाजों के लिए सुरक्षा उपायों का विस्तार से विवरण नहीं है।

पुनर्विकास का क्या अर्थ है?

किसी पुराने, जीर्ण-शीर्ण या असुरक्षित ढांचे का जीर्णोद्धार या ध्वस्त करना - फिर उसके स्थान पर नया निर्माण करना - अक्सर बेहतर सुरक्षा, आधुनिक सुविधाओं और अधिक रहने की जगह के साथ - इसके बाद सहकारी आवास समिति, स्लम पुनर्वास प्राधिकरण (एसआरए) या स्व-पुनर्विकास या क्लस्टर मोचन जैसी सरकारी नीतियों के माध्यम से किया जाता है।

पुनर्विकास से निवासियों (बेहतर घर, सुरक्षा और मूल्य) और डेवलपर (उच्च एफएसआई, प्रोत्साहन और बिक्री योग्य क्षेत्र) को लाभ होता है।

महाराष्ट्र में पुनर्विकास से संबंधित नियम

इसलिए, राज्य में पुनर्विकास को नियंत्रित करने के लिए बहुत सारे कानूनी ढांचे और नियम हैं, ताकि निवासियों के हित और पारदर्शिता को ध्यान में रखते हुए निर्माण कार्य को रोका जा सके।

महाराष्ट्र क्षेत्रीय एवं नगर नियोजन (एमआरटीपी) अधिनियम, 1966।

पुनर्विकास परियोजनाओं पर योजना नियंत्रण प्रदान करता है।

भूमि उपयोग, विकास अधिकार और लेआउट योजनाओं को नियंत्रित करना।

महाराष्ट्र सहकारी समिति अधिनियम, 1960।

आवास सोसाइटियों के कामकाज को नियंत्रित करना।

सदस्यों द्वारा पुनर्विकास संबंधी निर्णय लेने के लिए न्यूनतम 55 प्रतिशत सहमति आवश्यक है (2024 में प्रभावी संशोधन के अनुसार)।

MOFA (महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स अधिनियम)।

पुनर्विकास के दौरान फ्लैट मालिकों की सुरक्षा सुनिश्चित की जाती है।

डेवलपर्स द्वारा पूर्ण पारदर्शिता प्रकटीकरण की आवश्यकता है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा)।

सभी पुनर्विकास परियोजनाओं को RERA के अंतर्गत पंजीकृत किया जाना है।

शिकायत निवारण और समयबद्ध प्रवर्तन प्रदान करता है।

विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर) 2034 - मुंबई।

एफएसआई, टीडीआर, ऊंचाई सीमा और अन्य निर्माण मानदंडों को निर्दिष्ट करता है।

महाराष्ट्र में पुनर्विकास के लिए कदम:

सामाजिक और कानूनी निहितार्थों को ध्यान में रखते हुए, महाराष्ट्र में पुनर्विकास प्रक्रिया को एक साथ जोड़ा गया है जो ऐसी परियोजनाओं में शामिल सभी हितधारकों की पारदर्शिता, सुरक्षा और निष्पक्षता सुनिश्चित करता है। विभिन्न राज्य नीतियों और विनियमों के तहत परियोजना को मूर्त रूप देने के लिए प्रारंभिक सहमति से लेकर अंतिम हस्तांतरण तक किसी भी हाउसिंग सोसाइटी या झुग्गी बस्ती समूह के लिए निम्नलिखित प्रमुख कदम अनिवार्य हैं:

1. सहमति और प्रारंभिक समझौता

सहकारी आवास समितियों में पुनर्विकास के लिए कुल सदस्यों में से कम से कम 51% की लिखित सहमति होनी चाहिए, तथा एसआरए के माध्यम से झुग्गी पुनर्विकास के लिए झुग्गीवासियों की कम से कम 70% सहमति होनी चाहिए।

इस प्रकार, सहमति प्राप्त करने के बाद, एक आम सभा की बैठक (जीबीएम) होनी चाहिए। इस बैठक में:

• सदस्यों ने पुनर्विकास कार्य को आगे बढ़ाने के लिए एक औपचारिक प्रस्ताव को मंजूरी दी।
• इस बैठक में आगे के अनुसंधान मार्गदर्शन के लिए एक परियोजना प्रबंधन सलाहकार (पीएमसी) नियुक्त करने का भी निर्णय लिया गया।
• बैठक से संबंधित सभी कार्यवाहियों का दस्तावेजीकरण किया जाएगा तथा सोसायटी के उपनियमों के अनुसार उन्हें पंजीकृत किया जाएगा।

यह वह चरण है जहां पुनर्विकास किए जाने वाले क्षेत्रों के संबंध में पूर्ण पारदर्शिता और सामूहिक निर्णय लेना परेशानी मुक्त पुनर्विकास प्रक्रिया के लिए अत्यंत अपरिहार्य है।

2. पीएमसी (प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट) की नियुक्ति

सोसाइटी पुनर्विकास की पूरी अवधि के दौरान तकनीकी, कानूनी और वित्तीय निर्देश प्रदान करने के लिए एक योग्य परियोजना प्रबंधन सलाहकार (पीएमसी) नियुक्त करती है । पीएमसी एक विस्तृत व्यवहार्यता रिपोर्ट तैयार करने, निविदाएं जारी करने और कानूनी प्रक्रियाओं के साथ पारदर्शिता और अनुपालन सुनिश्चित करने में मदद करता है।

3. व्यवहार्यता रिपोर्ट और निविदा

नामित पीएमसी व्यवहार्यता और व्यावहारिकता पर एक रिपोर्ट तैयार करेगी, जिसमें निम्नलिखित तत्व शामिल होंगे:

• पुनर्विकास के बाद प्रत्येक सदस्य को मिलने वाला स्थान का अनुमानित हिस्सा
• अनुमानित परियोजना लागत और समयसीमा
• अन्य लाभ जैसे निधि, किराया, सुविधाएं आदि।

इसमें कहा गया है कि इस रिपोर्ट के आधार पर प्रतिष्ठित डेवलपर्स द्वारा बोलियां प्रस्तुत करने के लिए निविदाएं आमंत्रित की जाएंगी और यह प्रक्रिया निष्पक्ष और पारदर्शी होगी और कई डेवलपर्स को योजनाएं प्रस्तुत करने के लिए आमंत्रित किया जाएगा और उसके बाद अनुभव, वित्तीय क्षमता और सदस्यों को किए गए प्रस्तावित लाभों के आधार पर डेवलपर्स को अंतिम रूप दिया जाएगा।

4. डेवलपर का चयन

सोसायटी, PMC के सहयोग से, तकनीकी, वित्तीय और कानूनी आधार पर डेवलपर्स के प्रस्तावों का मूल्यांकन करती है। एक बार अधिक उपयुक्त डेवलपर का चयन हो जाने पर, पार्टियाँ एक विकास समझौते (DA) में प्रवेश करती हैं, जो सदस्यों को शर्तें, दायित्व, समय-सीमा और लाभ प्रदान करता है। कानूनी रूप से लागू होने के लिए DA का पंजीकृत होना आवश्यक है।

5. अनुमोदन और प्रतिबंध

विकास समझौते के निष्पादन के बाद, डेवलपर को पुनर्विकास की अपनी योजना उपयुक्त प्राधिकारी को प्रस्तुत करनी होगी, अर्थात संपत्ति की प्रकृति और स्थान की आवश्यकताओं के मामले में म्हाडा या एसआरए या एमसीजीएम को।

महत्वपूर्ण स्वीकृतियां इस प्रकार हैं:

• एलओआई (आशय पत्र): यह किसी भी परियोजना को कुछ शर्तों के अधीन आगे बढ़ाने का प्राधिकार है।
• आईओडी (अस्वीकृति की सूचना): एक शीर्षक जिसके तहत निर्माण से पहले निर्धारित शर्तों को पूरा किया जाना होता है।
• प्रारंभ प्रमाणपत्र: आईओडी के तहत निर्धारित सभी शर्तों को पूरा करने के बाद निर्माण शुरू करने की अनुमति।

ये स्वीकृतियां सरकारी नीतियों के साथ मिलकर विकास नियंत्रण नियमों और भवन विनियमों के अनुसार परियोजना को आवश्यक व्यवहार्यता प्रदान करती हैं।

6. अस्थायी स्थानांतरण और निर्माण

एक बार सभी मंज़ूरियाँ स्वीकृत हो जाने के बाद, डेवलपर मौजूदा निवासियों के लिए अस्थायी स्थानांतरण का प्रबंध करता है। इस प्रक्रिया में दो तरीके शामिल हो सकते हैं:

• डेवलपर द्वारा व्यवस्थित अस्थायी फ्लैटों में संक्रमण आवास उपलब्ध कराना।
• सदस्यों को अपने व्यक्तिगत प्रवास की व्यवस्था करने के लिए मासिक किराया देने की पात्रता।

प्रत्येक सदस्य के साथ निष्पादित समझौते में किराये की अवधि और राशि अथवा वैकल्पिक आवास उपलब्ध कराए जाने का प्रावधान होगा।

इसके बाद, पुरानी इमारत को ध्वस्त कर दिया जाएगा और पहले से स्वीकृत योजनाओं और समयसीमा के अनुसार नई संरचना के लिए निर्माण कार्य शुरू किया जाएगा। इस चरण में डेवलपर को सुरक्षा मानदंडों, गुणवत्ता मानकों का पालन करना होगा और नियमित रूप से सोसायटी को अपडेट करना होगा।

7. समापन और हस्तांतरण

निर्माण पूरा होने के बाद, डेवलपर को स्थानीय प्राधिकरण से एक अधिभोग प्रमाण पत्र (ओसी) प्राप्त होगा , जिसमें कहा जाएगा कि भवन निवास के लिए उपयुक्त है। इसके बाद सोसायटी निम्नलिखित कार्य करेगी:

सहमत शर्तों के अनुसार मूल सदस्यों को नए फ्लैट आवंटित करें
वादा किए गए सुख-सुविधाओं के साथ उसी समय कब्जा सौंप दें

अंत में, कन्वेयंस डीड को सोसाइटी के नाम पर पंजीकृत किया जाता है, इस प्रकार डेवलपर से भूमि स्वामित्व हस्तांतरित हो जाता है। जब भी आवश्यक हो, एक नई सहकारी आवास सोसाइटी बनाई जाती है या नई संरचना को पंजीकृत करने के लिए मौजूदा सोसाइटी में संशोधन किया जाता है।

पुनर्विकास का समर्थन करने वाली प्रमुख नीतियाँ

1. स्लम पुनर्वास योजना (एसआरएस) – एसआरए मुंबई

• अधिसूचित मलिन बस्तियों के पुनर्विकास के लिए।
• झुग्गीवासियों को निःशुल्क घर (300 वर्ग फीट) तथा डेवलपर्स को प्रोत्साहन प्रदान करता है ।

2. स्व-पुनर्विकास योजना (म्हाडा)

• सोसायटियाँ स्वतंत्र रूप से पुनर्विकास का कार्य कर सकती हैं।
• म्हाडा बैंक ऑफ महाराष्ट्र और हुडको जैसे बैंकों के माध्यम से तकनीकी मार्गदर्शन और वित्तपोषण सहायता प्रदान करता है।

3. क्लस्टर पुनर्विकास नीति

• इसका उद्देश्य भीड़भाड़ वाले क्षेत्रों में असुरक्षित या पुरानी इमारतों के समूहों का पुनर्विकास करना है।
• उच्च एफएसआई (मुंबई उपनगरों में 4.0 तक) और बेहतर बुनियादी ढांचे की पेशकश करता है ।

4. प्रोत्साहन एफएसआई नीति

• अतिरिक्त एफएसआई विशेष रूप से मुंबई द्वीप शहर और उपनगरीय क्षेत्रों में, अधिग्रहित भवनों, मलिन बस्तियों और किरायेदारी वाले ढांचों के पुनर्विकास के लिए दी जाती है।

निष्कर्ष

महाराष्ट्र में पुनर्विकास का मतलब सिर्फ़ पुरानी इमारतों को बदलना नहीं है; यह आवास की कमी को दूर करने, सुरक्षा में सुधार करने और शहरी बुनियादी ढांचे को मजबूत करने की एक परिवर्तनकारी प्रक्रिया है। स्पष्ट विनियामक ढांचे, सरलीकृत सहमति मानदंड और स्व-पुनर्विकास और प्रोत्साहित एफएसआई जैसी सहायक सरकारी नीतियां समाजों को पहले से कहीं ज़्यादा सशक्त बनाती हैं।

हालांकि, सफल पुनर्विकास के लिए सावधानीपूर्वक योजना और कानूनी औपचारिकताओं के साथ-साथ सभी हितधारकों, जैसे कि सोसायटी के सदस्य, परियोजना प्रबंधन सलाहकार, डेवलपर्स और म्हाडा या एसआरए जैसे प्राधिकरणों के सहयोगात्मक प्रयासों की आवश्यकता होती है। प्रारंभिक सहमति प्राप्त करने से लेकर कब्जे तक हर चरण को पारदर्शी और कानूनी रूप से संचालित किया जाना चाहिए।

सही प्रक्रियाओं और अधिकांश योजनाओं के साथ, महाराष्ट्र में आवासीय सोसायटी पुनर्विकास प्रक्रिया को सुचारू बनाने के साथ-साथ मूल्य-संवर्द्धक और भविष्य के लिए तैयार कर सकती हैं - एक ऐसी संवर्द्धन जो बेहतर घरों, मजबूत समुदायों और सुरक्षित शहरी वातावरण में परिवर्तित होगी।

अपनी सोसायटी का पुनर्विकास करने के इच्छुक हाउसिंग सोसायटी के सदस्यों को यथाशीघ्र योग्य कानूनी सलाहकारों या पीएमसी से परामर्श करना चाहिए तथा इस अवसर का अधिकतम लाभ उठाने के लिए विभिन्न नए नियमों और नीतियों के बारे में अद्यतन रहना चाहिए।

पूछे जाने वाले प्रश्न

ये 2024 के नवीनतम नियमों और वास्तविक दुनिया की चिंताओं पर अक्सर पूछे जाने वाले कुछ महत्वपूर्ण प्रश्न हैं जो समाजों और निवासियों को महाराष्ट्र में पुनर्विकास से संबंधित परिवर्तनों और प्रक्रियाओं को बेहतर ढंग से समझने में मदद करेंगे। ये प्रश्न आपको पुनर्विकास प्रक्रिया के दौरान विभिन्न सहमति आवश्यकताओं, नीति अपडेट के साथ-साथ अधिकारों के बारे में स्पष्टता प्रदान करेंगे।

प्रश्न 1. महाराष्ट्र में सोसायटी पुनर्विकास (2024) के संबंध में नए नियम क्या हैं?

महाराष्ट्र समाज पुनर्विकास विनियमों में सुधारों से संबंधित प्रमुख सुधारों में सदस्य अनुमोदन के लिए 51 प्रतिशत की सीमा को कम करना, विशेष आम बैठकों के लिए कम कोरम की आवश्यकता और विकास-विशिष्ट वेबसाइट के अनिवार्य निर्माण जैसी अधिक पारदर्शिता की आवश्यकताएं शामिल होंगी, जो कि सबसे आगे देखी जाएंगी। इसके अलावा लीजहोल्ड-टू-फ्रीहोल्ड रूपांतरण और स्व-पुनर्विकास रूपांतरण के लिए सरकारी भूमि के लिए प्रीमियम में भारी कमी की जाएगी।

प्रश्न 2. 2024 में सोसायटी पुनर्विकास के लिए न्यूनतम सदस्य सहमति क्या आवश्यक है?

अब 2024 में संशोधित नए नियमों के अनुसार पुनर्विकास शुरू करने के लिए केवल 51% सदस्यों की सहमति की आवश्यकता है। इससे पहले, 70% सदस्यों की सहमति अनिवार्य थी, इसलिए अब सोसायटियां आसानी से पुनर्विकास कर सकती हैं।

प्रश्न 3. क्या 2024 में बिल्डर की सेवाओं के बिना सोसाइटियाँ स्वयं पुनर्विकास कर सकेंगी?

हां, स्व-पुनर्विकास करने वाली हाउसिंग सोसाइटियों को 2024 की अद्यतन नीति रूपरेखा के तहत प्रासंगिक सुविधाएं प्रदान की गई हैं। इसके अलावा, बैंक ऑफ महाराष्ट्र जैसे विदेशी ऋणदाता अब बिल्डर-मुक्त पुनर्विकास को बढ़ावा देने के लिए आकर्षक शर्तों पर विकास ऋण प्रदान करेंगे।

प्रश्न 4. क्या महाराष्ट्र में सोसायटियों के लिए पुनर्विकास की वेबसाइट बनवाना अनिवार्य है?

हां, 2024 के नए पारदर्शिता दिशानिर्देशों के तहत, पुनर्विकास के दौर से गुजर रही सोसायटियों के लिए एक समर्पित वेबसाइट बनाए रखना अनिवार्य है। इस साइट को जवाबदेही सुनिश्चित करने और सदस्यों को सूचित रखने के लिए अपडेट, प्रोजेक्ट दस्तावेज़, समयसीमा और डेवलपर जानकारी साझा करनी चाहिए।

अस्वीकरण: यहाँ दी गई जानकारी केवल सामान्य सूचनात्मक उद्देश्यों के लिए है और इसे कानूनी सलाह के रूप में नहीं माना जाना चाहिए। व्यक्तिगत कानूनी मार्गदर्शन के लिए, कृपया रेस्ट द केस में हमारे योग्य रियल एस्टेट या प्रॉपर्टी वकील से परामर्श लें।