भारतातील सामान्य रिअल इस्टेट घोटाळे काय आहेत?

मालमत्ता ही कोणीही त्यांच्या आयुष्यात केलेली सर्वात अर्थपूर्ण खरेदी आहे. सध्याच्या व्यवस्थेत, लोक सुरक्षित भविष्यासाठी गुंतवणुकीच्या उद्देशाने मालमत्ता खरेदी करतात. गुंतवणुकीसाठी सर्वोत्तम पर्यायांपैकी एक मालमत्ता आहे जी दीर्घ कालावधीत सर्वाधिक परतावा देते. परंतु मालमत्ता खरेदी करण्यात जेवढे लोक रस घेतात, तेवढेच ते रिअल इस्टेट घोटाळ्यात अडकतात. मालमत्ता खरेदी करण्याच्या या घाईत, बहुतेक लोक मूर्ख बनतात आणि त्यांनी गुंतवलेले पैसे गमावले जातात. हे घोटाळे आणि फसवणूक टाळण्यासाठी, एखाद्याने बाजाराचे विश्लेषण आणि इतर गोष्टी काळजीपूर्वक समजून घेतल्या पाहिजेत. मालमत्ता फसवणुकीचे सामान्य प्रकार आणि ते कसे टाळायचे ते पाहू या.

बनावट मालमत्ता नोंदणी

बनावट मालमत्तेची नोंदणी मालमत्ता निर्माते आणि विक्रेते या दोघांसोबत होते. या प्रकारच्या मालमत्तेच्या फसवणुकीत, एक घोटाळा करणारा मालमत्तेच्या शीर्षकाची कागदपत्रे तयार करेल आणि स्वतःला मालमत्तेचा मालक म्हणून घोषित करेल. अशी अनेक प्रकरणे घडली आहेत ज्यामध्ये घोटाळेबाजांनी रिकाम्या किंवा विवादित मालमत्तेच्या टायटल डीडची कॉपी केली आणि ती खरेदीदारांना विकली. घोटाळे करणारे सहसा अशा मालमत्तांना लक्ष्य करतात जे एकतर दीर्घकाळ रिक्त आहेत किंवा ज्यांचे मालक देशात राहत नाहीत. कागदपत्रे तयार केल्यानंतर, ते विकण्याचा प्रयत्न करतात आणि सहज खरेदीदारांना पटवून देतात. घोटाळा उघडकीस आल्यावर घोटाळेबाज आधीच पैशांसह निघून गेला आहे.

शीर्षक फसवणुकीचा आणखी एक अर्थ बनावट किंवा फ्लाय-बाय-नाईट डेव्हलपर्स किंवा बिल्डर्सद्वारे केला जातो. यामध्ये बिल्डर स्वतःची नसलेली इमारत विकतो. ते मालमत्तेवर चांगला परतावा देण्याचे वचन देतील आणि सुलभ खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी विनामूल्य सामग्री ऑफर करतील. भविष्यातील उच्च परतावामुळे, खरेदीदार सर्व कागदपत्रे तपासण्यास विसरले आणि घोटाळ्याचे बळी ठरले.

आमिष आणि स्विच

आमिष आणि स्विच ही एक फसवी विक्री पद्धत आहे ज्यामध्ये खरेदीदार खिशात अनुकूल अशी वाजवी मालमत्ता असलेल्या जाहिरातीद्वारे आकर्षित होतात. जाहिरातीमध्ये दाखवल्या गेलेल्या किंमतीपेक्षा खूप जास्त किंमत असलेल्या मालमत्तेमध्ये त्यांचे पैसे टाकण्यास त्यांना प्रोत्साहन वाटते. या प्रकल्पाशी निगडित निषेध मुख्यतः भाड्याने किंवा विक्रीसाठी जाहिरात केलेल्या घरांशी जोडलेले आहेत. या प्रकारचे घोटाळे इंटरनेटवर बर्याच काळापासून होत आहेत. ही अप्रामाणिक आणि बनावट प्रक्रिया टाळण्यासाठी पूर्ण परिश्रम आवश्यक आहे. ऑनलाइन भूभागात अशा संशयास्पद गोष्टींवर सावध नजर ठेवण्याची खात्री करा. सुरक्षित राहण्यासाठी कोणतीही जमीन खरेदी करण्यापूर्वी सर्व कागदपत्रे तपासण्याची खात्री करा. इस्टेट बिल्डरच्या प्रतिष्ठेचे आणि ट्रॅक रेकॉर्डचे पुनरावलोकन करा, मालमत्तेच्या तपशिलांचा अभ्यास करा, ताबा तपशीलांसह, आणि कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी प्रश्न विचारण्यास कधीही संकोच करू नका.

मंजूर योजनांमधील विचलन

मंजूर लेआउटमधून विचलन ही आज खरेदीदारांद्वारे भेडसावणाऱ्या मुख्य समस्यांपैकी एक आहे. अपरिहार्य तांत्रिक किंवा आर्किटेक्चरल समस्यांमुळे थोडासा फरक योग्य असला तरी, ग्राहकाला हे माहित असले पाहिजे की मर्यादा -5% किंवा मान्य योजनेच्या +5% पर्यंत आहे. विकास शक्तीने कामगिरीला मान्यता न दिल्यास, विकासक किंवा बिल्डरला त्या मालमत्तेच्या विध्वंसाच्या वेळी सतत धोका असेल. अशा प्रकारे, खरेदीदाराने अशा प्रकरणांमध्ये अलार्म वाढवला पाहिजे आणि अयोग्य नियम आणि फसवणुकीमुळे मालमत्ता निर्मात्याचा निषेध नोंदवला पाहिजे. तसेच, बिल्डरने विचलन केले असल्यास, मालमत्ता खरेदीदाराला विकासक किंवा बिल्डरकडून भरपाई मागण्याचा अधिकार आहे. ही रक्कम प्रकल्पाच्या खर्चाच्या विशिष्ट भागापर्यंत देखील वाढू शकते.

प्रकल्प सक्तीने रद्द करण्यास विलंब होतो

एक मालमत्ता बिल्डर बळजबरीने रद्द करण्यासाठी कमी दराने पूर्वी विकला गेलेला प्रकल्प साकारण्यास विनाकारण विलंब करू शकतो. हे केले जाते जेणेकरून बिल्डर त्यांना अधिक वेगाने विकू शकेल. ग्राहकाने विलंबाने हप्ते भरल्यास देखील असे होऊ शकते.

RERA च्या कलम 11 उपकलम (5) मध्ये असे नमूद केले आहे की मालमत्तेच्या बांधकाम व्यावसायिकाला करार रद्द करण्याचा पूर्ण अधिकार असला तरी, तो विक्री करारामध्ये नमूद केलेल्या कलम आणि अटींचे पालन करणे आवश्यक आहे. तसेच, कायदा असे म्हणतो की जर वाटप रद्द करण्याबाबत असमाधानी असेल तर ते अधिकार मागू शकतात.

तुम्हाला यात स्वारस्य असू शकते: जेव्हा बिल्डरने मालमत्तेचा ताबा देण्यास विलंब केला तेव्हा काय करावे?

गुप्त मालमत्तेचे नुकसान

तुम्ही छुप्या मालमत्तेच्या नुकसानीच्या घोटाळ्यांचे बळी देखील होऊ शकता. यामध्ये मालमत्तेची तपासणी करणारा अधिकारी योग्य तपासणी कौशल्याने सुसज्ज न होता जाणूनबुजून प्राथमिक तपासणी करू शकतो. तथापि, याचा परिणाम असा अहवाल आहे की नुकसान किंवा समस्या चुकल्या नाहीत (जाणूनबुजून किंवा अनावधानाने) आणि ग्राहक अनपेक्षित दुरुस्तीसह घर खरेदी करतो.

एकाधिक खरेदीदारांना समान युनिट विकणे

ही फसवणूक रोजच होत असते. मुख्यतः एकच फ्लॅट वेगवेगळ्या खरेदीदारांना विकला जातो आणि नंतर बिल्डर मालमत्ता विकून गायब होतो.

कधीकधी एक व्यक्ती मालक असते आणि दुसऱ्याकडे पॉवर ऑफ ॲटर्नी असते म्हणजेच मालमत्ता दोन भिन्न मालकांना विकली गेली आहे, ज्यामुळे दीर्घकाळ अराजकता निर्माण होते.

निश्चित परतावा

काहीवेळा बिल्डर तात्काळ गुंतवणुकीवर मालकी मिळेपर्यंत १२ ते १४ टक्के परताव्याची हमी देतात. तसेच, बांधकाम व्यावसायिक पोस्ट-डेटेड पुनरावलोकने देतात. खरेदीदाराला वाटते की सुरक्षा चांगली आहे, परंतु चेक बाऊन्स होऊ लागल्यावर समस्या सुरू होते. प्रत्येक विकासक किंवा बिल्डर जो ते प्रदान करतो ते तुमची फसवणूक करत नाही. बहुतेक बांधकाम व्यावसायिक चांगले आहेत आणि ग्राहकांना चांगले गुणधर्म देतात. परंतु खरेदीदाराने या घोटाळ्यांपासून सावध राहिले पाहिजे.

खोटी आश्वासने

बिल्डर्स द्रुत खरेदीवर चांगली सूट देतात. मालकी कराराची वचनबद्धता प्रत्यक्षात जे घडते त्याच्या विरुद्ध असू शकते. त्यामुळे अशा प्रकारच्या इस्टेट ऑफर्सबद्दल नेहमी जागरूकता ठेवा.

मालकीमध्ये विलंब

विलंब हा रिअल इस्टेट घोटाळ्याचा शोध घेण्याचा सर्वात परिचित परंतु स्पष्ट मार्ग आहे. आवश्यक पैशासाठी अर्ज केल्यानंतर वर्षानुवर्षे विलंब होत राहतो. मालकीचा विलंब केवळ छोट्या रिअल इस्टेट प्रकल्पांनाच नाही तर मोठ्या रिअल इस्टेट प्रकल्पांनाही होतो. कोणतीही इस्टेट खरेदी करण्यापूर्वी, अधिक माहितीसाठी RERA वेबसाइट पहा. यात नेहमी मालकीची तारीख असते ज्यापासून खरेदीदार त्यांच्या गुंतवणुकीची योजना करू शकतात.

प्रॉपर्टी खरेदी करताना मार्केट आणि इतर आवश्यक गोष्टींबद्दल पुरेसे संशोधन करणे आवश्यक आहे. फसवणूक करणारे हुशार आहेत, परंतु आपण अधिक हुशार असू शकता. या गुन्ह्यांचे उच्चाटन करण्यासाठी योजना अधिक सक्षम होण्याची एक शक्यता वाट पाहत आहे. तरीही संशोधन आणि इतर कामे व्यवस्थित करून सुरक्षित राहण्याचा दुसरा मार्ग! जर तुम्हाला गुंतवणुकीसाठी मालमत्ता खरेदी करायची असेल आणि आवश्यक मालमत्तेची माहिती मिळवायची असेल, तर प्रॉपर्टी वकिलाशी सल्लामसलत करणे अत्यंत फायदेशीर ठरू शकते. एक मालमत्ता वकील रिअल इस्टेट कायद्यात माहिर आहे आणि मालमत्ता खरेदी प्रक्रियेत मार्गदर्शन आणि सहाय्य देऊ शकतो, आपल्या स्वारस्यांचे संरक्षण केले आहे आणि सर्व कायदेशीर आवश्यकता पूर्ण केल्या आहेत याची खात्री करून.

लेखकाबद्दल:

ॲड.नचिकेत जोशी , दुसऱ्या पिढीचे वकील, कर्नाटक उच्च न्यायालय आणि बंगलोरमधील सर्व अधीनस्थ न्यायालयांसमोर त्यांच्या सरावासाठी तीन वर्षांचा समर्पित अनुभव घेऊन येतात. त्यांचे कौशल्य दिवाणी, फौजदारी, कॉर्पोरेट, व्यावसायिक, RERA, कौटुंबिक आणि मालमत्ता विवादांसह कायदेशीर क्षेत्रांच्या विस्तृत स्पेक्ट्रममध्ये पसरलेले आहे. ॲड. जोशी यांची फर्म, नचिकेत जोशी असोसिएट्स, ग्राहकांना कार्यक्षम आणि वेळेवर सेवा देण्यासाठी, कायदेशीर प्रतिनिधित्वाची सर्वोच्च मानके सुनिश्चित करण्यासाठी वचनबद्ध आहे.