भारत में आम रियल एस्टेट घोटाले क्या हैं?

प्रॉपर्टी किसी भी व्यक्ति के जीवन में की जाने वाली सबसे सार्थक खरीद में से एक है। मौजूदा व्यवस्था में, लोग सुरक्षित भविष्य के लिए निवेश के उद्देश्य से प्रॉपर्टी खरीदते हैं। निवेश के लिए सबसे अच्छे विकल्पों में से एक प्रॉपर्टी है जो लंबी अवधि में सबसे ज़्यादा रिटर्न देती है। लेकिन जितने ज़्यादा लोग प्रॉपर्टी खरीदने में दिलचस्पी रखते हैं, उतने ही ज़्यादा वे रियल एस्टेट घोटालों में फंस जाते हैं। प्रॉपर्टी खरीदने की इस होड़ में ज़्यादातर लोग बेवकूफ़ बन जाते हैं और उनका निवेश किया हुआ पैसा डूब जाता है। इन घोटालों और धोखाधड़ी से बचने के लिए, आपको बाज़ार विश्लेषण और अन्य चीज़ों को ध्यान से समझना होगा। आइए प्रॉपर्टी धोखाधड़ी के आम प्रकारों और उनसे बचने के तरीकों पर एक नज़र डालें।

फर्जी संपत्ति पंजीकरण

फर्जी संपत्ति पंजीकरण संपत्ति निर्माता और विक्रेता दोनों के साथ होता है। इस प्रकार की संपत्ति धोखाधड़ी में, एक घोटालेबाज संपत्ति के शीर्षक के कागजात तैयार करेगा और खुद को संपत्ति का मालिक घोषित करेगा। ऐसे कई मामले सामने आए हैं, जहां घोटालेबाजों ने खाली या विवादित संपत्ति के शीर्षक के कागजात की नकल की और उन्हें खरीदारों को बेच दिया। घोटालेबाज आमतौर पर उन सम्पत्तियों को निशाना बनाते हैं जो या तो लंबे समय से खाली हैं या जिनके मालिक देश में नहीं रह रहे हैं। कागजात बनाने के बाद, वे आसान खरीदारों को बेचने और मनाने की कोशिश करते हैं। जब तक घोटाले का पता चलता है, तब तक घोटालेबाज पैसे लेकर भाग चुका होता है।

टाइटल धोखाधड़ी की एक और व्याख्या नकली या रातों-रात भाग जाने वाले डेवलपर्स या बिल्डरों द्वारा की जाती है। इसमें बिल्डर उस इमारत को बेचता है जो उसकी अपनी नहीं है। वे संपत्ति पर अच्छे रिटर्न का वादा करेंगे और आसान खरीदारों को आकर्षित करने के लिए मुफ़्त सामान की पेशकश करेंगे। भविष्य में उच्च रिटर्न के कारण, खरीदार सभी दस्तावेजों की जांच करना भूल गए और एक घोटाले का शिकार हो गए।

चारा और छड़ी

बैट एंड स्विच एक धोखाधड़ी वाली बिक्री पद्धति है जिसमें खरीदार एक विज्ञापन से आकर्षित होते हैं जिसमें उचित संपत्ति होती है जो जेब के अनुकूल होती है। वे विज्ञापन में दिखाए गए मूल्य से कहीं अधिक कीमत वाली संपत्ति में अपना पैसा लगाने के लिए प्रोत्साहित महसूस करते हैं। इस परियोजना से जुड़े विरोध प्रदर्शन ज्यादातर किराए या बिक्री के लिए विज्ञापित घरों से जुड़े होते हैं। इस तरह के घोटाले इंटरनेट पर लंबे समय से हो रहे हैं। इस बेईमानी और फर्जी प्रक्रिया से बचने के लिए पूरी सावधानी की आवश्यकता है। ऑनलाइन क्षेत्र में ऐसी संदिग्ध चीजों पर सतर्क नज़र रखना सुनिश्चित करें। सुरक्षित रहने के लिए किसी भी ज़मीन को खरीदने से पहले सभी दस्तावेज़ों की जाँच करना सुनिश्चित करें। एस्टेट बिल्डर की प्रतिष्ठा और ट्रैक रिकॉर्ड की समीक्षा करें, संपत्ति के विवरण का अध्ययन करें, जिसमें कब्जे का विवरण भी शामिल है, और किसी भी संपत्ति को खरीदने से पहले सवाल पूछने में कभी संकोच न करें।

स्वीकृत योजनाओं से विचलन

स्वीकृत लेआउट से विचलन आज खरीदारों द्वारा सामना किए जाने वाले मुख्य मुद्दों में से एक है। जबकि अपरिहार्य तकनीकी या वास्तुशिल्प समस्याओं के कारण थोड़ा बदलाव उचित है, एक ग्राहक को पता होना चाहिए कि सीमा सहमत योजना के -5% या +5% तक है। यदि विकास शक्ति प्रदर्शन को मंजूरी नहीं देती है, तो डेवलपर या बिल्डर उस संपत्ति के विध्वंस के समय लगातार खतरे में रहेगा। इस प्रकार, एक खरीदार को ऐसे मामलों में अलार्म बजाना चाहिए और अनुचित नियमों और धोखाधड़ी के कारण संपत्ति निर्माता के खिलाफ विरोध दर्ज करना चाहिए। इसके अलावा, यदि बिल्डर विचलित हो गया है, तो संपत्ति खरीदार को डेवलपर या बिल्डर से मुआवजे की मांग करने का अधिकार है। राशि परियोजना की लागत के एक विशिष्ट हिस्से तक भी बढ़ सकती है।

परियोजना में देरी के कारण परियोजना रद्द करनी पड़ी

एक प्रॉपर्टी बिल्डर पहले कम दरों पर बेची गई परियोजना को रद्द करने के लिए अनावश्यक रूप से देरी कर सकता है। ऐसा इसलिए किया जाता है ताकि बिल्डर उन्हें फिर से अधिक गति से बेच सके। ऐसा तब भी हो सकता है जब ग्राहक देरी से किश्तों का भुगतान करता है।

RERA की धारा 11 की उपधारा (5) में कहा गया है कि भले ही संपत्ति के बिल्डर को अनुबंध रद्द करने का पूरा अधिकार है, लेकिन ऐसा बिक्री अनुबंध में निर्दिष्ट खंडों और शर्तों का पालन करते हुए किया जाना चाहिए। साथ ही, अधिनियम में कहा गया है कि यदि आवंटी रद्दीकरण से असंतुष्ट हैं तो वे सुविधा का लाभ उठाने की मांग कर सकते हैं।

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छिपी हुई संपत्ति की क्षति

आप छिपे हुए संपत्ति क्षति घोटाले का भी शिकार हो सकते हैं। इसमें, संपत्ति का निरीक्षण करने वाला अधिकारी उचित निरीक्षण कौशल से लैस हुए बिना जानबूझकर प्रारंभिक निरीक्षण कर सकता है। हालाँकि, इसका परिणाम एक ऐसी रिपोर्ट होती है जिसमें नुकसान या समस्याओं (जानबूझकर या अनजाने में) को नज़रअंदाज़ कर दिया जाता है और ग्राहक अप्रत्याशित मरम्मत के साथ घर खरीद लेता है।

एक ही इकाई को कई खरीदारों को बेचना

यह धोखाधड़ी हर दिन होती है। मुख्य रूप से एक ही फ्लैट को अलग-अलग खरीदारों को बेचा जाता है, और फिर बिल्डर संपत्ति बेचकर गायब हो जाता है।

कभी-कभी एक व्यक्ति मालिक होता है और दूसरे के पास पावर ऑफ अटॉर्नी होती है, अर्थात संपत्ति दो अलग-अलग मालिकों को बेची गई होती है, जिससे लंबे समय में अव्यवस्था पैदा होती है।

सुनिश्चित रिटर्न

कभी-कभी बिल्डर तत्काल निवेश पर स्वामित्व के समय तक 12-14 प्रतिशत तक का रिटर्न देने की गारंटी देते हैं। साथ ही, बिल्डर पोस्ट-डेटेड समीक्षा भी देते हैं। खरीदार को लगता है कि सुरक्षा अच्छी है, लेकिन समस्या तब शुरू होती है जब चेक बाउंस होने लगता है। हर डेवलपर या बिल्डर जो इसे प्रदान करता है, वह आपको धोखा नहीं दे रहा है। अधिकांश बिल्डर अच्छे हैं और ग्राहकों को अच्छी प्रॉपर्टी देते हैं। लेकिन खरीदार को इन घोटालों से सतर्क रहना चाहिए।

झूठे वादे

बिल्डर्स जल्दी खरीद पर अच्छी छूट देते हैं। स्वामित्व अनुबंध प्रतिबद्धताएं वास्तविकता में जो होता है उसके विपरीत हो सकती हैं। इसलिए हमेशा इस तरह के एस्टेट ऑफ़र के बारे में जानकारी रखें।

स्वामित्व में देरी

देरी रियल एस्टेट घोटाले का पता लगाने का सबसे जाना-पहचाना और स्पष्ट तरीका है। आवश्यक धन के लिए आवेदन करने के बाद, देरी सालों-साल चलती रहती है। स्वामित्व में देरी न केवल छोटे रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स में होती है, बल्कि बड़े रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स में भी होती है। किसी भी संपत्ति को खरीदने से पहले, अधिक जानकारी के लिए RERA वेबसाइट देखें। इसमें हमेशा एक स्वामित्व तिथि होती है, जिसके बाद खरीदार अपने निवेश की योजना बना सकते हैं।

प्रॉपर्टी खरीदते समय, बाजार और अन्य आवश्यक बिंदुओं के बारे में पर्याप्त शोध करना आवश्यक है। धोखेबाज चालाक होते हैं, लेकिन आप उनसे भी चालाक हो सकते हैं। एक संभावना यह है कि इन अपराधों को खत्म करने में योजना के और अधिक कुशल होने का इंतज़ार किया जाए। फिर भी, दूसरा तरीका यह है कि शोध और अन्य काम ठीक से करके सुरक्षित रहें! अगर आप निवेश के लिए प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं और प्रॉपर्टी से जुड़ी ज़रूरी जानकारी पाना चाहते हैं, तो प्रॉपर्टी वकील से सलाह लेना बेहद फ़ायदेमंद हो सकता है। एक प्रॉपर्टी वकील रियल एस्टेट कानून में माहिर होता है और प्रॉपर्टी खरीदने की पूरी प्रक्रिया में मार्गदर्शन और सहायता प्रदान कर सकता है, यह सुनिश्चित करते हुए कि आपके हितों की रक्षा की जाए और सभी कानूनी ज़रूरतें पूरी की जाएँ।

लेखक के बारे में:

दूसरी पीढ़ी के अधिवक्ता, एडवोकेट नचिकेत जोशी , कर्नाटक उच्च न्यायालय और बैंगलोर की सभी अधीनस्थ अदालतों में अपने अभ्यास के लिए तीन साल का समर्पित अनुभव लेकर आए हैं। उनकी विशेषज्ञता सिविल, आपराधिक, कॉर्पोरेट, वाणिज्यिक, RERA, पारिवारिक और संपत्ति विवादों सहित कानूनी क्षेत्रों के व्यापक दायरे में फैली हुई है। एडवोकेट जोशी की फर्म, नचिकेत जोशी एसोसिएट्स, कानूनी प्रतिनिधित्व के उच्चतम मानकों को सुनिश्चित करते हुए ग्राहकों को कुशल और समय पर सेवा प्रदान करने के लिए प्रतिबद्ध है।