बंधक क्या है? बंधक के प्रकार और प्रक्रिया

बंधक एक ऋण है जिसका उपयोग संपत्ति या अचल संपत्ति खरीदने के लिए किया जाता है। संपत्ति ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है, और उधारकर्ता को ऋणदाता को मासिक भुगतान करना आवश्यक होता है जब तक कि ऋण पूरी तरह से चुकाया नहीं जाता है। बंधक की शर्तें, जैसे कि ब्याज दर और ऋण की अवधि, ऋणदाता और उधारकर्ता द्वारा ऋण जारी किए जाने के समय सहमत होती हैं।

जब उधारकर्ता पहली बार बंधक लेता है, तो वे आम तौर पर एक डाउन पेमेंट करते हैं, जो संपत्ति की खरीद मूल्य का एक प्रतिशत होता है। फिर ऋणदाता संपत्ति खरीदने के लिए आवश्यक शेष धनराशि प्रदान करेगा। बंधक की शर्तें, जैसे ब्याज दर, ऋण की अवधि और कोई भी शुल्क, ऋणदाता और उधारकर्ता द्वारा ऋण जारी किए जाने के समय सहमत होते हैं। ये शर्तें बंधक के प्रकार और उधारकर्ता की ऋण-योग्यता के आधार पर भिन्न हो सकती हैं।

ऋण लेने वाला व्यक्ति तब तक मासिक किश्तें अदा करता रहेगा जब तक कि ऋण पूरी तरह से चुका न दिया जाए। एक बार ऋण पूरी तरह से चुका दिए जाने के बाद, ऋणदाता संपत्ति का पूर्ण रूप से मालिक बन जाएगा।

यह कैसे काम करता है?

बंधक ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में किसी संपत्ति या अचल संपत्ति का उपयोग करके काम करता है। उधारकर्ता, आमतौर पर एक घर खरीदार, को ऋणदाता को मासिक भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिसमें आमतौर पर मूलधन और ब्याज दोनों शामिल होते हैं। मूलधन ऋण की राशि है, जबकि ब्याज पैसे उधार लेने की लागत है।

कई व्यक्ति और व्यवसाय इस तरह के बंधक का उपयोग अचल संपत्ति खरीदने के लिए करते हैं, बिना एक बार में पूरी खरीद कीमत चुकाए। उधारकर्ता एक निश्चित अवधि में ऋण और ब्याज चुकाता है, और अधिकांश पारंपरिक बंधक पूरी तरह से परिशोधित होते हैं। दूसरे शब्दों में, नियमित भुगतान राशि वही रहेगी, लेकिन प्रत्येक भुगतान के साथ मूलधन बनाम ब्याज का अनुपात अलग-अलग होगा। बंधक की अवधि लगभग 15 या 30 वर्ष है।

अगर उधारकर्ता बंधक का भुगतान करना बंद कर देता है, तो ऋणदाता संपत्ति को जब्त कर सकता है। बंधक को संपत्ति के विरुद्ध ग्रहणाधिकार या संपत्ति पर दावे के रूप में भी जाना जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि कोई आवासीय घर खरीदार अपने घर को अपने ऋणदाता के पास गिरवी रखता है, तो संपत्ति पर दावा हो जाता है। ऋणदाता का हित खरीदार के वित्तीय दायित्वों पर निर्भर करता है। कई मामलों में, ऋणदाता निवासियों को बेदखल कर देता है, संपत्ति बेच देता है, और इसे बंधक ऋण का भुगतान करने के लिए बिक्री के लिए उपयोग करता है।

बंधक के प्रकार

भारत में कई प्रकार के बंधक हैं जिन्हें संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 के अनुसार निम्नानुसार विनियमित किया जाता है:

सरल बंधक:

जब बंधककर्ता खुद को बंधक राशि का भुगतान करने के लिए व्यक्तिगत रूप से बाध्य करता है, भले ही उसने अभी तक कब्ज़ा नहीं दिया हो, और यदि वह ऐसा करने में विफल रहता है, तो बंधककर्ता को बंधक संपत्ति को बेचने और बिक्री की आय को, जहाँ तक आवश्यक हो, बंधक राशि चुकाने के लिए लागू करने का अधिकार होगा। साधारण बंधक वे लेन-देन होते हैं जहाँ बंधककर्ता एक साधारण बंधककर्ता होता है और बंधक संपत्ति बेची जाती है।

सरल बंधक के मूल तत्व हैं:

• बंधककर्ता को ऋण की अदायगी के लिए स्वयं को व्यक्तिगत रूप से बाध्य करना चाहिए।
• संपत्ति का कब्ज़ा नहीं दिया गया - ऋण की सुरक्षा के रूप में, उसने बंधक को यह अधिकार हस्तांतरित कर दिया है कि यदि वह ऋण चुकाने में असफल रहता है तो वह अचल संपत्ति को बेच सकता है।
• व्यक्तिगत दायित्व - एक साधारण बंधक के लिए मूल तत्व बंधककर्ता की ओर से भुगतान करना है। चूंकि भुगतान करने का वादा ऋण की स्वीकृति से उत्पन्न होता है, इसलिए भुगतान करने के लिए एक व्यक्तिगत दायित्व या दायित्व लेनदेन की शर्तों से व्यक्त या निहित हो सकता है।

सशर्त बिक्री:

जब बंधककर्ता किसी गिरवी रखी गई संपत्ति को स्पष्ट रूप से बेचता है - जब तक कि गिरवी रखी गई राशि का भुगतान किसी निश्चित तिथि पर किया जाता है या यदि उस तिथि पर गिरवी रखी गई राशि का भुगतान नहीं किया जाता है, तो बिक्री पूर्ण हो जाती है, या यदि भुगतान किया जाता है, तो बिक्री शून्य हो जाती है, या यदि खरीदार भुगतान के बाद संपत्ति को विक्रेता को हस्तांतरित कर देता है, तो इस लेन-देन को सशर्त बिक्री द्वारा गिरवी रखना कहा जाता है, और गिरवीदार सशर्त बिक्री द्वारा गिरवीदार होता है। ऐसे किसी भी लेन-देन को तब तक गिरवी नहीं माना जाएगा जब तक कि दस्तावेज़ में शर्त शामिल न हो जो बिक्री को प्रभावित करती है या प्रभावित करने का दावा करती है।

चूंकि उनके धर्म में ऋण पर ब्याज लेने पर रोक थी, इसलिए मुसलमानों ने सशर्त बिक्री (जिसे इस्लाम में बाय-बिल-वफा कहा जाता है) द्वारा बंधक की शुरुआत की।

सशर्त बिक्री बंधक के मूल तत्व हैं:

• संपत्ति को स्पष्टतः बंधककर्ता को बेचा जाना चाहिए
• बिक्री के साथ कुछ शर्तें जुड़ी होनी चाहिए जैसे कि पुनर्भुगतान की तिथि या पुनर्भुगतान में चूक
• शर्त का उल्लेख विलेख में ही किया जाना चाहिए
• किसी लेन-देन की प्रकृति निर्धारित करने में सबसे महत्वपूर्ण कारक पक्षों की मंशा होती है, और यदि किसी का दावा विलेख के लिखित शब्दों के विपरीत है तो न्यायालय के समक्ष साक्ष्य प्रस्तुत करना आवश्यक होता है।
• चूंकि सशर्त बिक्री द्वारा बंधक में बंधककर्ता की ओर से कोई व्यक्तिगत देयता नहीं होती है, इसलिए बंधककर्ता लेनदेन में अन्य संपत्तियों को शामिल नहीं कर सकता है।

उपभोक्ता बंधक:

बंधककर्ता बंधक राशि के भुगतान तक बंधक संपत्ति पर कब्ज़ा बनाए रखने के हकदार हैं, जब बंधककर्ता कब्ज़ा सौंप देता है या स्पष्ट रूप से या निहितार्थ से उन्हें कब्ज़ा सौंपने के लिए खुद को बाध्य करता है। एक उपभोक्ता बंधक वह होता है जहाँ मालिक को संपत्ति से प्राप्त होने वाले किराए और मुनाफे, या ऐसे किराए और मुनाफे का एक हिस्सा, या बंधक धन का भुगतान, या बंधक धन का भुगतान करने में ब्याज मिलता है।

यूसुफ्रक्चुअरी बंधक के मूल तत्व हैं:

• बंधककर्ता या तो स्पष्ट रूप से या निहित रूप से बंधक रखी गई संपत्ति का कब्जा बंधककर्ता को सौंप देता है।
• ऐसी संपत्ति से किराया प्राप्त करने जैसे पुनर्भुगतान किए जाने तक संपत्ति को अपने पास रखने का अधिकार दिया जाता है।
• उपभोक्ता बंधक के मामले में बंधककर्ता द्वारा कोई व्यक्तिगत दायित्व नहीं लिया जाता है।
• यदि बंधककर्ता कब्जा देने में असफल रहता है तो बंधककर्ता कब्जे या अग्रिम राशि की वसूली के लिए मुकदमा कर सकता है, लेकिन यदि कब्जा पहले ही दे दिया गया है तो वह संपत्ति को केवल तब तक ही अपने पास रख सकता है जब तक कि उसका ऋण चुका नहीं दिया जाता।

अंग्रेजी बंधक:

अंग्रेजी बंधक में, बंधककर्ता एक निश्चित तिथि पर बंधक राशि चुकाने के लिए सहमत होता है और बंधक रखी गई संपत्ति को बंधककर्ता को इस शर्त के साथ हस्तांतरित कर देता है कि बंधक राशि चुका दिए जाने के बाद वह इसे बंधककर्ता को वापस हस्तांतरित कर देगा।

अंग्रेजी बंधक के मूल तत्व हैं:

• एक निश्चित तिथि पर राशि का भुगतान करने पर आम सहमति बन गई है।
• संपत्ति का पूर्ण हस्तांतरण होता है।
• ऐसा पूर्ण हस्तांतरण इस शर्त के अधीन होना चाहिए कि बंधककर्ता दोनों पक्षों द्वारा सहमत तिथि पर बंधक राशि का भुगतान करने पर संपत्ति को बंधककर्ता को हस्तांतरित कर देगा।
• ऋण चुकाने के लिए कोई व्यक्तिगत दायित्व नहीं है, तथापि, ऐसे बंधक में ऋण चुकाने के लिए एक समझौता महत्वपूर्ण है।
• इसमें संपत्ति का पूर्ण हस्तांतरण होता है, लेकिन यदि बंधककर्ता ऋण वापस चुका देता है तो संपत्ति पुनः हस्तांतरित हो सकती है।

असामान्य बंधक:

ऐसे बंधक जो सरल, सशर्त बंधक, उपभोक्ता बंधक, अंग्रेजी बंधक या इस खंड के अर्थ के भीतर शीर्षक विलेख जमा करके बंधक नहीं हैं, वे असंगत हैं। असंगत बंधकों के लिए, पार्टियों के अधिकार और दायित्व बंधक विलेख और, जहां लागू हो, स्थानीय उपयोग द्वारा निर्धारित किए जाएंगे। इस तरह के समझौते को असंगत बंधक कहा जाता है। बंधक विलेख के माध्यम से मोचन के अपने अधिकार का प्रयोग करने के अलावा, बंधककर्ता इसे समाप्त भी कर सकता है यदि वह पार्टियों के बीच सहमति देता है, या यदि न्यायालय का आदेश बंधककर्ता द्वारा मोचन को प्रतिबंधित करता है। जैसा कि ऊपर बताया गया है, एक उपभोक्ता बंधक केवल बंधककर्ता को कब्ज़ा देता है और उसे बेचने का कोई अधिकार नहीं है।

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बंधक ऋण प्राप्त करने में शामिल प्रक्रिया:

बंधक ऋण प्राप्त करने की प्रक्रिया संबंधित ऋणदाता पर निर्भर करती है, लेकिन इसमें आमतौर पर निम्नलिखित चरण शामिल होते हैं:

कर्ज के लिए आवेदन:

बंधक ऋण प्राप्त करने का पहला चरण एक या अधिक ऋणदाताओं के पास आवेदन करना है। ऋणदाता आपकी आय, रोजगार और क्रेडिट इतिहास के बारे में जानकारी मांगेगा।

वे आपकी वित्तीय जानकारी को सत्यापित करने के लिए बैंक स्टेटमेंट, निवेश स्टेटमेंट और टैक्स रिटर्न जैसे दस्तावेज़ भी मांग सकते हैं। फिर ऋणदाता इस जानकारी का उपयोग ऋण के लिए आपकी पात्रता निर्धारित करने और ऋण चुकाने की आपकी क्षमता का आकलन करने के लिए करेगा।

क्रेडिट जांच:

ऋण आवेदन जमा करने के बाद, ऋणदाता आपकी क्रेडिट जाँच करेगा। इससे उन्हें आपका क्रेडिट इतिहास और क्रेडिट स्कोर देखने में मदद मिलेगी। इससे ऋणदाता को आपकी ऋण योग्यता का अंदाजा लगाने और यह निर्धारित करने में मदद मिलेगी कि क्या आप बंधक ऋण के लिए एक अच्छे उम्मीदवार हैं। एक अच्छा क्रेडिट स्कोर आपको अपने बंधक ऋण पर कम ब्याज दर के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद कर सकता है।

संपत्ति मूल्यांकन:

एक बार जब आपका ऋण आवेदन स्वीकृत हो जाता है, तो ऋणदाता आपके द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए संपत्ति का मूल्यांकन करेगा। इससे ऋणदाता को यह निर्धारित करने में मदद मिलेगी कि वे कितनी ऋण राशि स्वीकृत कर सकते हैं। ऋणदाता संपत्ति मूल्यांकन का उपयोग यह सुनिश्चित करने के लिए भी करेगा कि संपत्ति उस राशि के लायक है जो आप उधार ले रहे हैं।

अनुमोदन और संवितरण:

संपत्ति मूल्यांकन के बाद, ऋणदाता ऋण राशि और ब्याज दर को मंजूरी देगा। ऋण राशि स्वीकृत होने के बाद, ऋणदाता आपको धनराशि वितरित करेगा और आपको समापन लागत और शुल्क का भुगतान करना होगा। आपको पहचान प्रमाण, आय प्रमाण और संपत्ति के दस्तावेज जैसे दस्तावेज भी प्रदान करने होंगे।

समापन:

एक बार जब लोन स्वीकृत हो जाता है और फंड वितरित हो जाता है, तो अगला कदम लोन को बंद करना होता है। इसमें आम तौर पर खरीदार, विक्रेता और ऋणदाता के बीच एक बैठक शामिल होती है, जिसे समापन के रूप में जाना जाता है।

समापन पर, खरीदार अग्रिम भुगतान करेगा और शेष बंधक दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करेगा। विक्रेता तब संपत्ति का स्वामित्व खरीदार और बंधककर्ता को हस्तांतरित करेगा।

पुनर्भुगतान:

समापन के बाद, उधारकर्ता को सहमत समय-सारिणी के अनुसार ऋणदाता को ऋण चुकाना शुरू करना होगा। पुनर्भुगतान आमतौर पर समान मासिक किस्तों (ईएमआई) के रूप में किया जाता है जिसमें मूलधन और ब्याज दोनों शामिल होते हैं।

निष्कर्ष

अंत में, बंधक एक ऋण है जिसका उपयोग संपत्ति या अचल संपत्ति खरीदने के लिए किया जाता है, जहां संपत्ति ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है। ऋणदाता को ऋण पूरी तरह से चुकाए जाने तक ऋणदाता को मासिक भुगतान करना आवश्यक है।

बंधक की शर्तें, जैसे कि ब्याज दर, ऋण की अवधि और कोई भी शुल्क, ऋणदाता और उधारकर्ता द्वारा ऋण जारी किए जाने के समय सहमत होते हैं। यह ध्यान देने योग्य है कि बंधक के विभिन्न प्रकार हैं, जिनमें से प्रत्येक की अपनी शर्तें और आवश्यकताएं हैं।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट देवदत्त शार्दुल ने पुणे विश्वविद्यालय से विधि में स्नातक की डिग्री (एलएलबी) प्राप्त की है। उनका कार्यालय पुणे में लॉ कॉलेज रोड पर स्थित है और उनके पास समर्पित पेशेवरों की एक टीम है जो त्वरित, उच्च-गुणवत्ता वाली सेवा प्रदान करने के लिए प्रतिबद्ध है। महाराष्ट्र और गोवा बार काउंसिल में पंजीकृत एडवोकेट शार्दुल अनुबंध, बंधक, बैंकिंग कानून, बीमा, किरायेदारी, राजस्व, पंजीकरण, शहरी भूमि (सीलिंग और विनियमन), स्वामित्व फ्लैट और सहकारी समिति अधिनियम सहित संपत्ति कानूनों में विशेषज्ञ हैं। व्यक्तिगत अभ्यास से पहले, उन्होंने 13 वर्षों तक मेसर्स एनएमडी एडवाइजरी सर्विसेज में भागीदार/निदेशक के रूप में कार्य किया और आईसीआईसीआई बैंक के बंधक व्यवसाय के लिए एक प्रमुख चैनल भागीदार थे।