भारतातील रिअल इस्टेटमधील सामान्य विवाद

रिअल इस्टेट विवाद भारतातील सामान्य घटना आहेत आणि त्यात सहभागी पक्षांना महत्त्वपूर्ण ताण, वेळ आणि आर्थिक नुकसान होऊ शकते. रिअल इस्टेट विवादांच्या काही सामान्य कारणांमध्ये सीमा विवाद, शीर्षक विवाद, अपूर्ण बांधकाम, फसवणूक, वंशपरंपरागत मालमत्तेचे विभाजन, ताब्यात घेण्यात विलंब, देखभाल आणि दुरुस्ती समस्या, भाडे विवाद, अतिक्रमण आणि मालमत्तेच्या मालकी विवादांचे हस्तांतरण यांचा समावेश होतो. हे विवाद शेजारी, खरेदीदार आणि विक्रेते, घरमालक आणि भाडेकरू आणि कुटुंबातील सदस्य यांच्यात उद्भवू शकतात. कायदेशीर प्रक्रियेची माहिती असणे आणि हे विवाद सक्षमपणे सोडवण्यासाठी कायदेशीर मदत घेणे आवश्यक आहे. भारतातील काही सामान्य रिअल इस्टेट विवादांवर एक नजर टाकूया:

शीर्षकावरून वाद

मालमत्तेवरचे शीर्षक म्हणजे त्या मालमत्तेचा ताबा, वापर आणि भाड्याने मिळणारे उत्पन्न यासारख्या इतर फायद्यांचा आनंद घेण्याचा स्पष्ट आणि वैध हक्क. तथापि, मालकी हक्कावरील दावे, गहाळ किंवा चुकीची कागदपत्रे, किंवा इच्छापत्र किंवा भेटवस्तूच्या वैधतेशी संबंधित विवादांमुळे मालमत्तेच्या शीर्षकावरून वाद निर्माण होऊ शकतात.

शीर्षक विवाद कसे टाळावे/निराकरण करावे

हे विवाद टाळण्यासाठी, एखाद्याने मालमत्तेचा इतिहास आणि मालकी यांचे सर्वसमावेशक पुनरावलोकन केले पाहिजे, किमान मागील 30 वर्षांचा समावेश केला पाहिजे, शीर्षक विमा खरेदी करा, सर्वेक्षण करा, वॉरंटी डीड मिळवा आणि रिअल इस्टेट ॲटर्नीसह काम केले पाहिजे.

विलंबित ताबा

मालमत्तेचा ताबा विलंबाने मिळणे ही भारतीय गृहखरेदीदारांना भेडसावणारी एक सामान्य समस्या आहे. आज, जवळजवळ 80% पेक्षा जास्त वास्तविक मालमत्ता मालक वेळापत्रक मागे आहेत. मजुरांचा तुटवडा, प्रकल्पाच्या मुल्यांकनातील चुका किंवा मलनिस्सारण, परिसराचे ना हरकत प्रमाणपत्र मिळण्यात आलेल्या आक्षेपांमुळे हा विलंब होतो.

विलंबित ताबा विवाद कसा टाळायचा/ सोडवायचा

मालमत्तेच्या विलंबित ताब्यावरील विवाद कायदेशीररीत्या टाळण्यासाठी, विक्रेत्याशी किंवा जमीनमालकाशी एक स्पष्ट आणि तपशीलवार करार ज्यामध्ये ताबा मिळण्याची विशिष्ट तारीख, विलंब झाल्यास नुकसान भरपाईचे कलम आणि करार संपुष्टात आणण्याच्या अटी समाविष्ट असतात. सर्व संप्रेषण आणि करार लिखित स्वरूपात दस्तऐवजीकरण करणे आणि करार कायदेशीररित्या बंधनकारक आणि अंमलात आणण्यायोग्य आहे याची खात्री करण्यासाठी रिअल इस्टेट ॲटर्नीसह कार्य करणे देखील उचित आहे. शिवाय, एखाद्याने मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी बिल्डरकडून मंजूर योजना मागवावी, कारण यामुळे तुम्हाला मालमत्तेच्या वास्तविक बिल्ट-अप क्षेत्रासह मंजूर योजनेची तुलना करता येईल. मंजूर आराखडा आणि वास्तविक बांधकाम यामध्ये काही विसंगती असल्यास, ते बेकायदेशीर बांधकाम दर्शवू शकते, ज्यामुळे कायदेशीर समस्या आणि विवाद होऊ शकतात.

भाडे विवाद

रिअल इस्टेट वातावरणातील सर्वात सामान्य विवादांपैकी एक म्हणजे भाडे विवाद. जेव्हा भाडेकरू अयशस्वी होतात किंवा भाडे भरण्यास उशीर करतात किंवा मालक भाडेकरूला सुरक्षा ठेव परत करण्यास अपयशी ठरतात तेव्हा हे विवाद उद्भवतात. भाड्याच्या विवादांचे निराकरण करण्यासाठी, एखाद्याला पक्षांचे अधिकार आणि दायित्वे पहा आणि समजून घ्याव्या लागतील.

भाडे विवाद आणि विलंब पेमेंट कसे टाळावे/निराकरण करावे

मालमत्तेचा भाडे विवाद टाळण्यासाठी, एखाद्याने तपशीलवार भाडेपट्टी करार केला पाहिजे ज्यामध्ये भाड्याची रक्कम, देय अटी, सुरक्षा ठेव, देखभाल जबाबदारी आणि लीज संपुष्टात येण्याच्या अटींचा समावेश आहे. सर्व संप्रेषण आणि करार लिखित स्वरूपात दस्तऐवजीकरण करणे आणि भाडेकरूची संपूर्ण पार्श्वभूमी तपासणी करणे देखील महत्त्वाचे आहे.

बिल्डरकडून गृहनिर्माण संस्थेला पैसे देण्यास विलंब

बिल्डरने गृहनिर्माण संस्थेला विलंबाने पैसे देण्यावरून वाद निर्माण होऊ शकतो जेव्हा बिल्डरने मान्य केलेल्या अटी व शर्तींनुसार सोसायटीला वेळेवर पेमेंट करण्यात अयशस्वी होतो. यामुळे समाजासाठी आर्थिक अडचणी निर्माण होऊ शकतात आणि प्रकल्प पूर्ण होण्यास विलंब होऊ शकतो.

बिल्डरकडून गृहनिर्माण संस्थेला विलंबित पेमेंट कसे टाळावे/निराकरण करावे

या परिस्थिती टाळण्यासाठी एखाद्याने पेमेंटचा मागोवा ठेवला पाहिजे आणि बिल्डर आणि हाउसिंग सोसायटीने मान्य केलेल्या पेमेंट शेड्यूलबद्दल जागरूक असले पाहिजे. बिल्डरला वेळेवर पेमेंट करण्यास प्रोत्साहन देण्यासाठी विलंबित पेमेंटसाठी दंड देखील समाविष्ट केला पाहिजे. प्रतिबंधात्मक पावले उचलूनही वाद मिटला नाही अशा परिस्थितीत, संबंधित अधिकारी किंवा नियामक संस्थांकडे प्रकरण वाढवावे. उदाहरणार्थ, भारतात, तुम्ही मदतीसाठी रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA) शी संपर्क साधू शकता.

खोटी आश्वासने

रिअल इस्टेट व्यवहारादरम्यान, एक पक्ष त्यांच्या मालमत्तेचा भ्रामकपणे प्रचार करू शकतो आणि मालमत्तेच्या स्थितीशी संबंधित तथ्ये दडपून दुसऱ्या पक्षाला इजा पोहोचवू शकतो. या प्रकारच्या व्यवहारांमुळे फसवणूक होते आणि रिअल इस्टेट विभागांतर्गत खोटे आश्वासन मानले जाते. भविष्यातील तारखेला कायदेशीर गुंतागुंत टाळण्यासाठी, अशा मालमत्तेच्या खरेदीत अधिक मेहनती असणे अत्यंत महत्त्वाचे आणि आवश्यक आहे.

मालमत्तेच्या खोट्या आश्वासनांवरील विवाद कसे टाळायचे/ सोडवायचे

कोणतीही वचनबद्धता करण्यापूर्वी मालमत्तेची आणि विक्रेत्याची/विकासकाची कसून तपासणी करणे आवश्यक आहे आणि विक्रेत्याने/डेव्हलपरने केलेल्या सर्व वचनबद्धते लिखित स्वरूपात प्राप्त करणे आणि ते खरेदी करारामध्ये समाविष्ट असल्याची खात्री करणे आवश्यक आहे. पुढे, जोपर्यंत तुम्ही खरेदी कराराच्या अटींशी पूर्णपणे समाधानी होत नाही तोपर्यंत कोणीही पेमेंट करणे किंवा कोणत्याही कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करणे टाळले पाहिजे.

वादांची कारणे

भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या असंघटित स्वरूपामुळे पारदर्शकतेचा अभाव, औपचारिक वित्तपुरवठा पर्यायांपर्यंत मर्यादित प्रवेश आणि बेकायदेशीर किंवा अनैतिक प्रथांची उपस्थिती यासह अनेक आव्हाने निर्माण झाली आहेत. भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रासमोरील महत्त्वपूर्ण आव्हानांपैकी एक म्हणजे सर्वसमावेशक आणि सुव्यवस्थित नियामक फ्रेमवर्कचा अभाव.

भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रासमोरील आणखी एक मोठे आव्हान म्हणजे औपचारिक वित्तपुरवठा पर्यायांचा अभाव. अनेक संभाव्य खरेदीदार बँका किंवा इतर वित्तीय संस्थांकडून कर्ज सुरक्षित करू शकत नाहीत, ज्यामुळे या क्षेत्रात गुंतवणूक करण्याची त्यांची क्षमता मर्यादित होऊ शकते. यामुळे विकासकांना नवीन प्रकल्पांसाठी निधी सुरक्षित करणे कठीण होते, ज्यामुळे क्षेत्राची वाढ आणि विकास मर्यादित होऊ शकतो.

काळ्या पैशाचे व्यवहार आणि बनावट कागदपत्रांचा वापर यासारख्या बेकायदेशीर किंवा अनैतिक प्रथांची उपस्थिती हे भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रासमोरील आणखी एक मोठे आव्हान आहे. यामुळे असुरक्षित खरेदीदारांचे शोषण होऊ शकते आणि संपूर्ण क्षेत्राच्या प्रतिष्ठेला हानी पोहोचू शकते.

रिअल इस्टेट विवादांसाठी कायदेशीर फ्रेमवर्क

रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA)

रिअल प्रॉपर्टी (नियमन आणि सुधारणा) कायदा, 2016 ( RERA ) ही मालमत्ता क्षेत्र समायोजित करण्यासाठी आणि खरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी स्थापित केलेली नियामक चौकट आहे. RERA अपीलीय न्यायाधिकरण हे एक अपीलीय न्यायालय आहे जे खरेदीदारांना RERA द्वारे घेतलेल्या निर्णयावर अपील करण्यासाठी उपलब्ध आहे. RERA चा उद्देश प्रत्येक वास्तविक मालमत्तेचे व्यवहार पारदर्शक, सत्य आणि नियमांचे पालन करत असल्याची खात्री करणे आणि विवादांचे निराकरण करण्यासाठी एक संक्षिप्त आणि शक्तिशाली यंत्रणा प्रदान करणे हा आहे.

प्रत्येक प्रकरणाच्या विशिष्ट परिस्थितीनुसार विवादांचे निराकरण करण्याची वेळ फ्रेम बदलते. काही प्रकरणांमध्ये, प्रकरणाची जटिलता, पुराव्याचे प्रमाण किंवा युक्तिवाद आणि सबमिशन विचारात घेण्यासाठी अतिरिक्त वेळ आवश्यक असल्यामुळे विवादांचे निराकरण होण्यास जास्त वेळ लागू शकतो. सर्वसाधारणपणे, RERA एक जलद-ट्रॅक विवाद निराकरण प्रक्रियेची तरतूद करते, विवादांचे वेळेवर आणि कार्यक्षमतेने निराकरण करण्याच्या हेतूने.

वाटाघाटी

वाटाघाटी हा विवाद निराकरणाचा सर्वात लवचिक प्रकार आहे, कारण त्यात या प्रकरणामध्ये स्वारस्य असलेल्या पक्षांना आणि जेथे योग्य असेल तेथे त्यांचे प्रतिनिधी सामील होण्याची शक्यता असते. पक्ष त्यांच्या इच्छेनुसार वाटाघाटी करण्यास मोकळे आहेत, उदा., अजेंडा निश्चित करणे, चर्चेसाठी मंच निवडणे आणि सदस्य निश्चित करणे. विवादातील सर्व पक्षकारांनी सहभाग घेण्याच्या त्यांच्या इच्छेबद्दल सल्लामसलत केली आहे आणि वाटाघाटी प्रक्रियेतील अन्याय टाळण्यासाठी (म्हणजे पक्षांमधील शक्तीचे असमतोल) पुरेशी सुरक्षा उपाय आहेत याची खात्री करून, परस्पर समाधानकारक तोडगा काढण्याची शक्यता. जास्त आहेत.

ग्राहक मंच

1986 चा ग्राहक संरक्षण कायदा, खरेदीदारांना अनुचित विनिमय पद्धती, सदोष वस्तू किंवा ऑफरमधील कमतरता यांच्या विरुद्ध निराकरण शोधण्यासाठी प्रयत्न करणारी यंत्रणा देते. ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत, खरेदीदार रु. एवढ्या रकमेसाठी विवाद नोंदवू शकतो. जिल्हा चर्चा मंडळावर 20 लाख, रु. दरम्यानच्या रकमेसाठी. 20 लाख आणि रु. राष्ट्रीय शुल्कावर 1 कोटी, आणि रु. पेक्षा जास्त रक्कम. राष्ट्रीय आयोगाकडे 1 कोटी. भरलेल्या शुल्काचा परतावा, मानसिक त्रासाची परतफेड, खटल्याचा खर्च आणि परताव्याच्या रकमेवरील व्याज, यासह आराम देण्याचे अधिकार खंडपीठांना दिले आहेत.

निष्कर्ष

शेवटी, भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्र देशाच्या अर्थव्यवस्थेत महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावते आणि त्याचे असंघटित स्वरूप असूनही, ते सतत वाढत आणि विकसित होत आहे. या क्षेत्रासमोरील कायदेशीर आणि नियामक आव्हानांना तोंड देण्यासाठी आणि रिअल इस्टेट गुंतवणूकदार आणि खरेदीदारांसाठी अधिक पारदर्शक आणि सुव्यवस्थित वातावरण निर्माण करण्यासाठी प्रयत्न केले जात आहेत.