भारत में रियल एस्टेट में आम विवाद

भारत में रियल एस्टेट विवाद आम बात है और इससे संबंधित पक्षों को काफी तनाव, समय और वित्तीय नुकसान हो सकता है। रियल एस्टेट विवादों के कुछ सबसे आम कारणों में सीमा विवाद, शीर्षक विवाद, अधूरा निर्माण, धोखाधड़ी, वंशानुगत संपत्ति का विभाजन, कब्जे में देरी, रखरखाव और मरम्मत के मुद्दे, किराया विवाद, अतिक्रमण और संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण के विवाद शामिल हैं। ये विवाद पड़ोसियों, खरीदारों और विक्रेताओं, मकान मालिकों और किरायेदारों और परिवार के सदस्यों के बीच उत्पन्न हो सकते हैं। इन विवादों को कुशलतापूर्वक हल करने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं के बारे में जानना और कानूनी मदद लेना आवश्यक है। आइए भारत में कुछ आम रियल एस्टेट विवादों पर एक नज़र डालें:

शीर्षक पर विवाद

किसी संपत्ति पर स्वामित्व का मतलब है उस संपत्ति के लाभों का आनंद लेने के लिए एक स्पष्ट और वैध शीर्षक अधिकार, जैसे कि कब्ज़ा, उपयोग और किराए से आय, आदि। हालाँकि, स्वामित्व पर दावे, गुम या गलत दस्तावेज़, या वसीयत या उपहार की वैधता के बारे में विवाद संपत्ति के शीर्षक पर विवाद को जन्म दे सकते हैं।

शीर्षक विवाद से कैसे बचें/समाधान करें

इन विवादों से बचने के लिए, व्यक्ति को संपत्ति के इतिहास और स्वामित्व की व्यापक समीक्षा करनी चाहिए, जिसमें कम से कम पिछले 30 वर्षों का इतिहास शामिल हो, शीर्षक बीमा खरीदना चाहिए, सर्वेक्षण कराना चाहिए, वारंटी डीड प्राप्त करनी चाहिए, तथा रियल एस्टेट वकील के साथ काम करना चाहिए।

विलंबित कब्ज़ा

भारतीय घर खरीदारों के सामने संपत्ति का विलंबित कब्ज़ा एक आम समस्या है। आज, लगभग 80% से अधिक वास्तविक संपत्ति मालिक समय से पीछे हैं। ये देरी श्रमिकों की कमी, परियोजना मूल्यांकन त्रुटियों, या सीवरेज, परिवेश आदि के अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करने में आपत्तियों के कारण होती है।

विलंबित कब्जे के विवाद से कैसे बचें/समाधान करें

किसी संपत्ति के कब्जे में देरी के कारण होने वाले विवादों से कानूनी रूप से बचने के लिए, विक्रेता या मकान मालिक के साथ एक स्पष्ट और विस्तृत समझौता करें जिसमें कब्जे के लिए एक विशिष्ट तिथि, देरी के मामले में मुआवजे के लिए एक खंड और समझौते को समाप्त करने की शर्तें शामिल हों। सभी संचार और समझौतों को लिखित रूप में दस्तावेज करना और यह सुनिश्चित करने के लिए एक रियल एस्टेट वकील के साथ काम करना भी उचित है कि अनुबंध कानूनी रूप से बाध्यकारी और लागू करने योग्य है। इसके अलावा, किसी को संपत्ति खरीदने से पहले बिल्डर से स्वीकृत योजना के बारे में पूछना चाहिए, क्योंकि इससे आपको स्वीकृत योजना की तुलना संपत्ति के वास्तविक निर्मित क्षेत्र से करने में मदद मिल सकती है। यदि स्वीकृत योजना और वास्तविक निर्माण के बीच कोई विसंगतियां हैं, तो यह अवैध निर्माण का संकेत हो सकता है, जिसके परिणामस्वरूप कानूनी मुद्दे और विवाद हो सकते हैं।

किराये संबंधी विवाद

रियल एस्टेट के माहौल में सबसे आम विवादों में से एक है किराए का विवाद। ये विवाद तब पैदा होते हैं जब किराएदार किराए का भुगतान करने में विफल हो जाते हैं या देरी करते हैं या मालिक किराएदार को सुरक्षा जमा वापस करने में विफल रहता है। किराए के विवादों को हल करने के लिए, पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को देखना और समझना होगा।

किराये से संबंधित विवादों और विलंबित भुगतानों से कैसे बचें/उन्हें कैसे हल करें

किसी संपत्ति के किराये के विवाद से बचने के लिए, आपको एक विस्तृत पट्टा समझौता करना चाहिए जिसमें किराया राशि, भुगतान की शर्तें, सुरक्षा जमा, रखरखाव की ज़िम्मेदारियाँ और पट्टे की समाप्ति की शर्तें शामिल हों। सभी संचार और समझौतों को लिखित रूप में दर्ज करना और किरायेदार की पूरी पृष्ठभूमि की जाँच करना भी महत्वपूर्ण है।

बिल्डर द्वारा हाउसिंग सोसाइटी को भुगतान में देरी

बिल्डर द्वारा हाउसिंग सोसाइटी को भुगतान में देरी को लेकर विवाद तब उत्पन्न हो सकता है जब बिल्डर सहमत नियमों और शर्तों के अनुसार सोसाइटी को समय पर भुगतान करने में विफल रहता है। इससे सोसाइटी के लिए वित्तीय कठिनाइयाँ पैदा हो सकती हैं और परियोजना के पूरा होने में देरी हो सकती है।

बिल्डर द्वारा हाउसिंग सोसाइटी को भुगतान में देरी से कैसे बचें/समाधान करें

इन स्थितियों से बचने के लिए आपको भुगतानों पर नज़र रखनी चाहिए और बिल्डर और हाउसिंग सोसाइटी द्वारा तय किए गए भुगतान शेड्यूल के बारे में पता होना चाहिए। बिल्डर को समय पर भुगतान करने के लिए प्रोत्साहित करने के लिए देरी से भुगतान के लिए दंड भी शामिल करना चाहिए। यदि निवारक कदम उठाने के बावजूद विवाद का समाधान नहीं होता है, तो आपको मामले को संबंधित अधिकारियों या नियामक निकायों तक ले जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, भारत में, आप मदद के लिए रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) से संपर्क कर सकते हैं।

झूठे वादे

रियल एस्टेट लेनदेन के दौरान, एक पक्ष अपनी संपत्ति को धोखे से बढ़ावा दे सकता है और संपत्ति की स्थिति के बारे में तथ्यों को दबाकर दूसरे पक्ष को नुकसान पहुंचा सकता है। इस प्रकार के लेन-देन धोखाधड़ी की ओर ले जाते हैं और रियल एस्टेट सेक्शन के तहत झूठे वादे माने जाते हैं। भविष्य की तारीख में कानूनी उलझनों से बचने के लिए, ऐसी संपत्ति की खरीद में अतिरिक्त सावधानी बरतना अत्यंत महत्वपूर्ण और आवश्यक है।

संपत्ति के झूठे वादों पर होने वाले विवादों से कैसे बचें/समाधान करें

किसी भी तरह की प्रतिबद्धता जताने से पहले संपत्ति और विक्रेता/डेवलपर की पूरी तरह से जांच कर लेनी चाहिए, साथ ही विक्रेता/डेवलपर द्वारा की गई सभी प्रतिबद्धताओं को लिखित रूप में प्राप्त कर लेना चाहिए और यह सुनिश्चित कर लेना चाहिए कि वे खरीद समझौते में शामिल हैं। इसके अलावा, जब तक आप खरीद समझौते की शर्तों से पूरी तरह संतुष्ट नहीं हो जाते, तब तक आपको कोई भी भुगतान करने या किसी भी दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने से बचना चाहिए।

विवादों के कारण

भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र की असंगठित प्रकृति ने कई चुनौतियों को जन्म दिया है, जिसमें पारदर्शिता की कमी, औपचारिक वित्तपोषण विकल्पों तक सीमित पहुंच और अवैध या अनैतिक प्रथाओं की मौजूदगी शामिल है। भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र के सामने सबसे बड़ी चुनौतियों में से एक व्यापक और सुव्यवस्थित विनियामक ढांचे की कमी है।

भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र के सामने एक और बड़ी चुनौती औपचारिक वित्तपोषण विकल्पों तक पहुँच की कमी है। कई संभावित खरीदार बैंकों या अन्य वित्तीय संस्थानों से ऋण प्राप्त करने में असमर्थ हैं, जो इस क्षेत्र में निवेश करने की उनकी क्षमता को सीमित कर सकता है। इससे डेवलपर्स के लिए नई परियोजनाओं के लिए धन सुरक्षित करना भी मुश्किल हो जाता है, जो इस क्षेत्र के विकास और वृद्धि को सीमित कर सकता है।

अवैध या अनैतिक प्रथाओं की मौजूदगी, जैसे कि काले धन का लेन-देन और नकली दस्तावेजों का उपयोग, भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र के सामने एक और बड़ी चुनौती है। इसके परिणामस्वरूप कमजोर खरीदारों का शोषण हो सकता है, और पूरे क्षेत्र की प्रतिष्ठा को भी नुकसान पहुँच सकता है।

रियल एस्टेट विवादों के लिए कानूनी ढांचा

रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा)

रियल एस्टेट (विनियमन और सुधार) अधिनियम, 2016 ( RERA ) एक विनियामक ढांचा है जिसे संपत्ति क्षेत्र को समायोजित करने और खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करने के लिए स्थापित किया गया है। RERA अपीलीय न्यायाधिकरण एक अपीलीय न्यायालय है जो खरीदारों को RERA के माध्यम से किए गए निर्णय के विरुद्ध अपील करने के लिए उपलब्ध है। RERA का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि प्रत्येक रियल एस्टेट लेनदेन पारदर्शी, सत्यनिष्ठ और विनियमन के अनुपालन में हो, और विवादों को हल करने के लिए एक संक्षिप्त और शक्तिशाली तंत्र प्रदान करना है।

विवादों को सुलझाने की समय-सीमा प्रत्येक मामले की विशिष्ट परिस्थितियों के आधार पर अलग-अलग होती है। कुछ मामलों में, मामले की जटिलता, साक्ष्य की मात्रा या तर्कों और प्रस्तुतियों पर विचार करने के लिए अतिरिक्त समय की आवश्यकता के कारण विवादों के समाधान में अधिक समय लग सकता है। सामान्य तौर पर, RERA विवादों को समय पर और कुशल तरीके से हल करने के इरादे से एक फास्ट-ट्रैक विवाद समाधान प्रक्रिया प्रदान करता है।

बातचीत

बातचीत विवाद समाधान का सबसे लचीला तरीका है, क्योंकि इसमें उन पक्षों को शामिल करने की सबसे अधिक संभावना होती है जिनकी मामले में रुचि है और, जहां उचित हो, उनके प्रतिनिधि भी शामिल होते हैं। पक्ष अपनी इच्छा के अनुसार बातचीत करने के लिए स्वतंत्र हैं, जैसे, एजेंडा निर्धारित करना, चर्चा के लिए मंच चुनना और सदस्यों का निर्धारण करना। यह सुनिश्चित करके कि विवाद के सभी पक्षों से उनकी भागीदारी की इच्छा के बारे में परामर्श किया गया है और बातचीत की प्रक्रिया में अनुचितता (यानी पक्षों के बीच शक्ति का असंतुलन) को रोकने के लिए पर्याप्त सुरक्षा उपाय किए गए हैं, पारस्परिक रूप से संतोषजनक समाधान तक पहुंचने की संभावना अधिक होती है।

उपभोक्ता फोरम

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 खरीदारों को अनुचित विनिमय प्रथाओं, दोषपूर्ण वस्तुओं या पेशकशों में कमी के खिलाफ निवारण खोजने की कोशिश करने के लिए एक तंत्र प्रदान करता है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत, एक खरीदार जिला चर्चा बोर्ड में 20 लाख रुपये तक की राशि के लिए, राष्ट्रीय शुल्क पर 20 लाख रुपये से 1 करोड़ रुपये के बीच की राशि के लिए और राष्ट्रीय आयोग में 1 करोड़ रुपये से अधिक की राशि के लिए विवाद की रिपोर्ट कर सकता है। बेंचों को भुगतान किए गए शुल्क की वापसी, मानसिक पीड़ा के लिए पुनर्भुगतान, मुकदमेबाजी के खर्च और वापसी की राशि पर ब्याज सहित अन्य राहत देने का अधिकार है।

निष्कर्ष

निष्कर्ष के तौर पर, भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र देश की अर्थव्यवस्था में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, और अपनी असंगठित प्रकृति के बावजूद, यह लगातार बढ़ रहा है और विकसित हो रहा है। इस क्षेत्र के सामने आने वाली कानूनी और विनियामक चुनौतियों का समाधान करने और रियल एस्टेट निवेशकों और खरीदारों के लिए अधिक पारदर्शी और सुव्यवस्थित वातावरण बनाने के प्रयास किए जा रहे हैं।