RERA कायद्याचा मालमत्ता खरेदी आणि विक्री प्रक्रियेवर होणारा परिणाम

वर्षानुवर्षे, रिअल इस्टेट क्षेत्र अनियंत्रित होते, ज्यामुळे घरखरेदीदारांना विकासक आणि बांधकाम व्यावसायिकांच्या दयेवर सोडण्यात आले. ताब्यात घेण्यात विलंब, वाढत्या ओव्हरहेड खर्च आणि प्रकल्प रद्द करणे या सामान्य समस्या होत्या ज्यांना घर खरेदीदारांना सामोरे जावे लागले. काही प्रकरणांमध्ये, बिल्डरने प्रकल्पाला सरकारी मान्यता न दिल्याने लोकांना त्यांचे अपार्टमेंट रिकामे करावे लागले. घरखरेदीदारांनी दाखल केलेल्या तक्रारींचा निपटारा होण्यासाठी अनेक वर्षे लागतात, त्यामुळे त्यांची अवस्था बिकट होते.

रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऍक्ट (RERA), जो 2016 मध्ये अंमलात आला, या गैरप्रकारांना आळा घालण्यासाठी आणि बिल्डर आणि खरेदीदार यांच्यातील न्याय्य व्यवहार सुनिश्चित करण्यासाठी सरकारने सादर केला. या कायद्याचे उद्दिष्ट एक निष्पक्ष व्यवहार प्रणाली तयार करणे आहे, जिथे ग्राहकांची बिल्डरांकडून फसवणूक होणार नाही. या हालचालीमुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता आली आहे, ज्यामुळे ते अधिक संघटित आणि संरचित झाले आहे.

या कायद्याने घर खरेदी करणाऱ्यांना रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक करण्याचा आत्मविश्वास दिला आहे, हे जाणून त्यांच्या हिताचे कायद्याद्वारे संरक्षण केले जाते. या कायद्याने खरेदीदार आणि विकसकांसाठी समान खेळाचे क्षेत्र तयार केले आहे, जेथे दोन्ही पक्षांना निष्पक्ष आणि पारदर्शक व्यवहाराचा फायदा होऊ शकतो. एकूणच, या कायद्याचा भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्रावर सकारात्मक परिणाम झाला आहे, ज्यामुळे अधिक जबाबदारी आणि पारदर्शकता आली आहे आणि घर खरेदीदारांसाठी तो अधिक आकर्षक गुंतवणूक पर्याय बनला आहे.

रिअल इस्टेट नियामक कायदा काय आहे?

रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी आणि घर खरेदी करणाऱ्यांना भेडसावणाऱ्या समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी हा कायदा २०१६ मध्ये भारतात लागू करण्यात आला. अनेक वर्षांपासून, गृहखरेदीदार विकसक, बिल्डर आणि एजंट यांच्या अयोग्य पद्धतींबद्दल तक्रार करत आहेत, जसे की ताबा मिळण्यास उशीर, वाढता ओव्हरहेड खर्च आणि प्रकल्प रद्द करणे. या गैरप्रकारांना आळा घालण्यासाठी आणि खरेदीदार आणि विक्रेते यांच्यात निष्पक्ष व्यवहार निर्माण करण्यासाठी सरकारने RERA कायदा आणला.

विकासक, बांधकाम व्यावसायिक आणि एजंट द्वारे वापरल्या जाणाऱ्या त्रुटी आणि गैरप्रकारांना आळा घालणे आणि खरेदीदारांची फसवणूक होणार नाही अशी न्याय्य आणि पारदर्शक व्यवस्था निर्माण करणे हे या कायद्याचे उद्दिष्ट आहे. या कायद्याने अनेक प्रमुख वैशिष्ट्ये सादर केली आहेत, त्यापैकी काही खाली आहेत:

RERA कायद्याची वैशिष्ट्ये

1. सर्वप्रथम, विकासक प्रकल्प पूर्ण होण्यासाठी आणि ताब्यात घेण्यासाठी काटेकोर वेळेचे पालन करतात याची खात्री करून वाटपकर्त्यांच्या हिताचे रक्षण करणे हे त्याचे उद्दिष्ट आहे. विकसकांनी त्यांच्या प्रकल्पांची रेग्युलेटरकडे नोंदणी करणे, सर्व आवश्यक तपशील प्रदान करणे आणि सर्व लागू कायद्यांचे पालन करणे आवश्यक आहे.

2. दुसरे म्हणजे, RERA चे उद्दिष्ट पारदर्शकता राखणे आणि फसवणुकीची शक्यता कमी करणे हे आहे की विकासकांनी प्रकल्पाशी संबंधित सर्व माहिती उघड करावी, ज्यात प्रकल्प योजना, लेआउट, पूर्णता वेळापत्रक आणि मंजुरीची स्थिती समाविष्ट आहे. ही माहिती घर खरेदीदारांना आणि नियामकांना उपलब्ध करून दिली पाहिजे.

3. तिसरे म्हणजे, RERA चे उद्दिष्ट रिअल इस्टेट क्षेत्रात अधिकाधिक मानकीकरण आणि व्यावसायिकता आणणे हे सुनिश्चित करून आहे की विकासक देशभरातील समान पद्धतींचे पालन करतात. गृहखरेदीदार आणि विक्रेते यांच्यातील योग्य माहितीचा प्रवाह वाढवणे आणि दोन्ही पक्षांवर अधिक जबाबदाऱ्या लादणे हा या कायद्याचा उद्देश आहे.

4. शेवटी, RERA चे उद्दिष्ट रिअल इस्टेट क्षेत्राची विश्वासार्हता वाढवणे आणि कायद्याचे उल्लंघन करणाऱ्या विकसकांवर कठोर दंड ठोठावून गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढवणे हे आहे. नियामकाला दंड आकारण्याचा, प्रकल्प नोंदणी रद्द करण्याचा आणि चुकीच्या विकासकांविरुद्ध फौजदारी कारवाई सुरू करण्याचा अधिकार आहे.

RERA कायद्याचा मालमत्ता खरेदीवर परिणाम

या कायद्याचा भारतातील रिअल इस्टेट उद्योगावर लक्षणीय परिणाम झाला आहे. या कायद्याच्या अंमलबजावणीमुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रात अत्यंत आवश्यक बदल घडून आला आहे, ज्यामुळे तो अधिक पारदर्शक आणि उत्तरदायी झाला आहे. खाली भारतातील मालमत्ता खरेदीचे महत्त्वपूर्ण मार्ग बदलले आहेत:

सर्व प्रकल्प रेरामध्ये नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे

भारतात, रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (RERA) कायदा असा आदेश देतो की सर्व रिअल इस्टेट प्रकल्पांची जाहिरात, मार्केटिंग किंवा विक्री करण्यापूर्वी नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे आवश्यक आहे. रिअल इस्टेट क्षेत्रात पारदर्शकता, उत्तरदायित्व आणि निष्पक्षता यांना प्रोत्साहन देण्यासाठी आणि घर खरेदीदारांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी ही आवश्यकता लागू करण्यात आली आहे. या कायद्यानुसार, विकासकांनी प्रकल्पाविषयी तपशीलवार माहिती देणे आवश्यक आहे, ज्यामध्ये त्याचे लेआउट, तपशील, पूर्ण होण्याचे वेळापत्रक आणि इतर संबंधित तपशील समाविष्ट आहेत. हे सुनिश्चित करते की घर खरेदीदारांना मालमत्तेत गुंतवणूक करण्यापूर्वी सर्व आवश्यक माहितीचा प्रवेश आहे, फसवणूक आणि चुकीचे सादरीकरण होण्याचा धोका कमी होतो.

नोंदणी प्रक्रिया सरळ आहे आणि विकासकांनी आवश्यक कागदपत्रे सबमिट करणे आणि नोंदणी शुल्क भरणे आवश्यक आहे. एकदा नोंदणी केल्यानंतर, विकासकांनी नियामक प्राधिकरणाने घालून दिलेल्या सर्व नियमांचे आणि मार्गदर्शक तत्त्वांचे पालन करणे आवश्यक आहे. असे करण्यात अयशस्वी झाल्यास दंड आणि कायदेशीर कारवाई होऊ शकते.

चटई क्षेत्र मोजणीवर परिणाम RERA लागू होण्यापूर्वी, चटई क्षेत्र मोजण्यासाठी कोणतीही मानक पद्धत नव्हती, ज्यामुळे खरेदीदार आणि विकासक यांच्यात विसंगती आणि वाद निर्माण झाले. या कायद्यांतर्गत, विकासकांनी प्रकल्पाच्या इतर तपशीलांसह संभाव्य खरेदीदारांना मालमत्तेचे अचूक चटईक्षेत्र उघड करणे आवश्यक आहे. शिवाय, अधिनियमाने चटई क्षेत्र मोजण्यासाठी एक मानक पद्धत अनिवार्य केली आहे, ज्यामुळे क्षेत्र मोजणीतील विसंगती आणि फरक लक्षणीयरीत्या कमी झाले आहेत. अपार्टमेंटचे निव्वळ वापरण्यायोग्य मजला क्षेत्र म्हणून चटई क्षेत्राची व्याख्या अधिनियमाने केली आहे, ज्यामध्ये भिंती, बाल्कनी आणि सामान्य भागांनी व्यापलेले क्षेत्र समाविष्ट नाही.

चटई क्षेत्रफळ मोजण्यासाठी एक मानक पद्धत सुरू केल्याने खरेदीदारांना विविध प्रकल्प आणि विकासकांमधील मालमत्तांची तुलना करणे सोपे झाले आहे. यापूर्वी, खरेदीदारांना विकासकाच्या गणनेवर अवलंबून रहावे लागत होते, जे अनेकदा फुगवलेले किंवा चुकीचे होते. RERA चा आणखी एक महत्त्वाचा फायदा म्हणजे खोटी किंवा चुकीची माहिती देणाऱ्या विकासकांसाठी दंड आणि दंडाची तरतूद.

मालमत्तेतील दोषांवर परिणाम

या कायद्यातील आणखी एक महत्त्वाची तरतूद अशी आहे की, बांधकाम व्यावसायिक आता ताब्यात घेतल्याच्या तारखेपासून पाच वर्षांपर्यंत मालमत्तेतील कोणत्याही संरचनात्मक किंवा कारागिरीतील दोषांसाठी जबाबदार असतील.

या तरतुदीमुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्या जबाबदाऱ्यांवर लक्षणीय परिणाम झाला आहे, जे आता अधिक सावध आणि त्यांनी बांधलेल्या मालमत्तांच्या गुणवत्तेसाठी जबाबदार आहेत. बांधकाम व्यावसायिकांना आता हे सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे की मालमत्ता कोणत्याही दोष किंवा कमतरतांपासून मुक्त असेल आणि अशा कोणत्याही समस्या पाच वर्षांच्या वॉरंटी कालावधीत दुरुस्त केल्या जातील.

उशीरा ताब्यात घेण्यावर परिणाम

शिवाय, आता बांधकाम व्यावसायिकांनी वेळेवर मालमत्तेचा संपूर्ण ताबा न दिल्यास खरेदीदारांना नुकसान भरपाई द्यावी लागेल. या तरतुदीमुळे प्रकल्पातील विलंब आणि रद्दीकरणात लक्षणीय घट झाली आहे, कारण बांधकाम व्यावसायिकांना आता प्रकल्प मान्य कालावधीत पूर्ण करणे किंवा खरेदीदाराला दंड भरणे आवश्यक आहे.

एजंट आणि दलालांवर परिणाम

यापूर्वी, या मध्यस्थांच्या क्रियाकलापांवर लक्ष ठेवण्यासाठी कोणतेही नियम नव्हते, ज्यामुळे अनेकदा खरेदीदारांची दिशाभूल किंवा फसवणूक होते. कायद्यानुसार, एजंट आणि दलालांना आता कोणत्याही छुप्या अटी किंवा शर्तीशिवाय, खरेदीदार आणि विक्रेत्यांना मालमत्तेशी संबंधित सर्व आवश्यक माहिती प्रदान करणे आवश्यक आहे. शिवाय, RERA ने एजंट आणि ब्रोकर्सना प्रत्येक प्रकल्पासाठी स्वतंत्र बँक खाते ठेवणे बंधनकारक केले आहे. ही तरतूद एजंट आणि दलालांना खरेदीदारांकडून मिळालेल्या निधीचा गैरवापर करण्यापासून प्रतिबंधित करते.

रेराने नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या एजंट आणि दलालांना दंड आणि तुरुंगवासासह त्यांची नोंदणी निलंबन किंवा रद्द करणे यांचा समावेश असलेल्या कठोर दंड ठोठावला आहे. हे दंड भूतकाळात अनैतिक प्रथांमध्ये गुंतलेल्यांना प्रतिबंधक म्हणून काम करतात.

घर खरेदीदारांवर परिणाम

हा कायदा हे सुनिश्चित करतो की खरेदीदारांना सर्व संबंधित माहितीमध्ये प्रवेश आहे, त्यांना माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास सक्षम करते. शिवाय, नियामक प्राधिकरणाकडून नोंदणी केल्यानंतर विकासक प्रकल्पांची जाहिरात आणि मार्केटिंग करू शकतात, असा कायदा अनिवार्य करतो. यामुळे दिशाभूल करणाऱ्या जाहिराती आणि खोट्या आश्वासनांमध्ये घट झाली आहे, जी पूर्वी रिअल इस्टेट उद्योगात मोठ्या प्रमाणावर होती. RERA ची आणखी एक महत्त्वाची बाब म्हणजे या क्षेत्रावर देखरेख ठेवण्यासाठी नियामक प्राधिकरणाची स्थापना. हे प्राधिकरण कायद्याचे पालन सुनिश्चित करण्यासाठी आणि विकसक आणि खरेदीदार यांच्यातील विवादांचे निराकरण करण्यासाठी जबाबदार आहे.

निष्कर्ष

RERA ची सुरुवात केल्याने या क्षेत्रातील खटल्यांचे प्रमाण कमी करून, तक्रार निवारणासाठी कार्यक्षम मंच स्थापन करण्यात मदत झाली आहे. कायद्याच्या अंमलबजावणीसह, विकासकांना आता कोणत्याही दोष किंवा विलंबांसाठी जबाबदार धरले जाईल, ज्यामुळे क्षेत्राची विश्वासार्हता वाढेल आणि गुंतवणूकदारांमध्ये अधिक आत्मविश्वास वाढेल. या कायद्याचा खरेदीदारांवर देखील सकारात्मक परिणाम झाला आहे, ज्यामुळे ते फसव्या पद्धतींपासून संरक्षित आहेत आणि त्यांना अचूक माहिती उपलब्ध आहे. एकूणच, RERA कायद्याने निष्पक्ष आणि निःपक्षपाती व्यवहारांच्या नवीन युगाची सुरुवात केली आहे, ज्यामुळे रिअल इस्टेट उद्योगातील सर्व भागधारकांना फायदा झाला आहे.