संपत्ति खरीदने और बेचने की प्रक्रिया पर RERA अधिनियम का प्रभाव

कई सालों तक रियल एस्टेट सेक्टर अनियमित रहा, जिससे घर खरीदने वाले डेवलपर्स और बिल्डरों की दया पर निर्भर रहे। कब्जे में देरी, ओवरहेड लागत में वृद्धि और प्रोजेक्ट रद्द होना आम मुद्दे थे जिनका सामना घर खरीदने वालों को करना पड़ता था। कुछ मामलों में, बिल्डर द्वारा प्रोजेक्ट के लिए सरकारी मंजूरी न मिलने के कारण लोगों को अपने अपार्टमेंट खाली करने के लिए भी मजबूर होना पड़ा। घर खरीदने वालों द्वारा दर्ज की गई शिकायतों को निपटाने में अक्सर सालों लग जाते हैं, जिससे वे परेशानी की स्थिति में आ जाते हैं।

रियल एस्टेट विनियामक अधिनियम (RERA), जो 2016 में लागू हुआ, इन कुप्रथाओं को समाप्त करने और बिल्डरों और खरीदारों के बीच निष्पक्ष व्यवहार सुनिश्चित करने के लिए सरकार द्वारा पेश किया गया था। अधिनियम का उद्देश्य एक निष्पक्ष लेनदेन प्रणाली बनाना है, जहाँ उपभोक्ताओं को अब बिल्डरों द्वारा धोखा नहीं दिया जाता है। इस कदम से रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता आई है, जिससे यह अधिक संगठित और संरचित हो गया है।

इस अधिनियम ने घर खरीदने वालों को रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश करने का भरोसा दिया है, क्योंकि उन्हें पता है कि उनके हितों की सुरक्षा कानून द्वारा की जाती है। इस अधिनियम ने खरीदारों और डेवलपर्स के लिए एक समान अवसर तैयार किया है, जहाँ दोनों पक्ष निष्पक्ष और पारदर्शी लेनदेन से लाभ उठा सकते हैं। कुल मिलाकर, इस अधिनियम का भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र पर सकारात्मक प्रभाव पड़ा है, जिससे अधिक जवाबदेही और पारदर्शिता आई है और यह घर खरीदने वालों के लिए एक अधिक आकर्षक निवेश विकल्प बन गया है।

रियल एस्टेट विनियामक अधिनियम क्या है?

रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने और घर खरीदने वालों के सामने आने वाली समस्याओं का समाधान करने के लिए 2016 में भारत में यह अधिनियम पेश किया गया था। कई सालों से घर खरीदने वाले लोग डेवलपर्स, बिल्डरों और एजेंटों की अनुचित प्रथाओं, जैसे कि देरी से कब्ज़ा, बढ़ती ओवरहेड लागत और प्रोजेक्ट रद्द होने की शिकायत करते रहे हैं। इन कुप्रथाओं को समाप्त करने और खरीदारों और विक्रेताओं के बीच एक निष्पक्ष लेन-देन बनाने के लिए, सरकार ने RERA अधिनियम पेश किया।

इस अधिनियम का उद्देश्य डेवलपर्स, बिल्डरों और एजेंटों द्वारा इस्तेमाल की जाने वाली खामियों और कुप्रथाओं को समाप्त करना और एक निष्पक्ष और पारदर्शी प्रणाली बनाना था, जहाँ खरीदारों को धोखा न दिया जाए। अधिनियम ने कई प्रमुख विशेषताएँ पेश कीं, जिनमें से कुछ नीचे दी गई हैं:

RERA अधिनियम की विशेषताएं

1. सबसे पहले, इसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करके आवंटियों के हितों की रक्षा करना है कि डेवलपर्स परियोजना को पूरा करने और कब्जे के लिए सख्त समयसीमा का पालन करें। डेवलपर्स को अपने प्रोजेक्ट को नियामक के साथ पंजीकृत करना, सभी आवश्यक विवरण प्रदान करना और सभी लागू कानूनों का पालन करना आवश्यक है।

2. दूसरा, RERA का उद्देश्य पारदर्शिता बनाए रखना और धोखाधड़ी की संभावनाओं को कम करना है, इसके लिए डेवलपर्स को प्रोजेक्ट से जुड़ी सभी जानकारी का खुलासा करना अनिवार्य है, जिसमें प्रोजेक्ट की योजना, लेआउट, पूरा होने का शेड्यूल और मंजूरी की स्थिति शामिल है। यह जानकारी घर खरीदने वालों और नियामक को उपलब्ध कराई जानी चाहिए।

3. तीसरा, RERA का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में अधिक मानकीकरण और व्यावसायिकता लाना है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि डेवलपर्स पूरे देश में एक समान प्रथाओं का पालन करें। अधिनियम का उद्देश्य घर खरीदने वालों और बेचने वालों के बीच सही जानकारी के प्रवाह को बढ़ाना और दोनों पक्षों पर अधिक ज़िम्मेदारियाँ थोपना भी है।

4. अंत में, RERA का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र की विश्वसनीयता को बढ़ाना और अधिनियम का उल्लंघन करने वाले डेवलपर्स पर सख्त जुर्माना लगाकर निवेशकों का विश्वास बढ़ाना है। नियामक के पास जुर्माना लगाने, परियोजना पंजीकरण रद्द करने और दोषी डेवलपर्स के खिलाफ आपराधिक कार्यवाही शुरू करने का अधिकार है।

संपत्ति खरीद पर RERA अधिनियम का प्रभाव

इस अधिनियम का भारत में रियल एस्टेट उद्योग पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा है। इस अधिनियम के लागू होने से रियल एस्टेट क्षेत्र में बहुत ज़रूरी बदलाव आया है, जिससे यह ज़्यादा पारदर्शी और जवाबदेह बन गया है। नीचे भारत में प्रॉपर्टी खरीदने के तरीके में इसके महत्वपूर्ण बदलाव बताए गए हैं:

सभी परियोजनाओं को RERA में पंजीकृत होना होगा

भारत में, रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) अधिनियम के अनुसार सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं को विज्ञापित, विपणन या बिक्री से पहले विनियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होना चाहिए। यह आवश्यकता रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता, जवाबदेही और निष्पक्षता को बढ़ावा देने और घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने के लिए शुरू की गई है। अधिनियम के तहत, डेवलपर्स को परियोजना के बारे में विस्तृत जानकारी प्रदान करना आवश्यक है, जिसमें इसका लेआउट, विनिर्देश, पूरा होने की समय-सारिणी और अन्य प्रासंगिक विवरण शामिल हैं। यह सुनिश्चित करता है कि घर खरीदारों को संपत्ति में निवेश करने से पहले सभी आवश्यक जानकारी तक पहुँच हो, जिससे धोखाधड़ी और गलत बयानी का जोखिम कम हो जाता है।

पंजीकरण प्रक्रिया सरल है और इसके लिए डेवलपर्स को आवश्यक दस्तावेज जमा करने और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। पंजीकृत होने के बाद, डेवलपर्स को नियामक प्राधिकरण द्वारा निर्धारित सभी नियमों और दिशानिर्देशों का पालन करना होगा। ऐसा न करने पर दंड और कानूनी कार्रवाई हो सकती है।

कार्पेट एरिया की गणना पर प्रभाव RERA की शुरुआत से पहले, कार्पेट एरिया की गणना करने के लिए कोई मानक तरीका नहीं था, जिससे खरीदारों और डेवलपर्स के बीच विसंगतियां और विवाद पैदा होते थे। अधिनियम के तहत, डेवलपर्स को संभावित खरीदारों को परियोजना के अन्य विवरणों के साथ-साथ संपत्ति के सटीक कार्पेट एरिया का खुलासा करना आवश्यक है। इसके अलावा, अधिनियम ने कार्पेट एरिया की गणना के लिए एक मानक तरीका अनिवार्य कर दिया है, जिससे क्षेत्र की गणना में विसंगतियों और भिन्नताओं में काफी कमी आई है। अधिनियम कार्पेट एरिया को एक अपार्टमेंट के शुद्ध उपयोग योग्य फर्श क्षेत्र के रूप में परिभाषित करता है, जिसमें दीवारों, बालकनियों और सामान्य क्षेत्रों द्वारा कवर किया गया क्षेत्र शामिल नहीं है।

कार्पेट एरिया की गणना के लिए एक मानक विधि की शुरूआत ने खरीदारों के लिए विभिन्न परियोजनाओं और डेवलपर्स की संपत्तियों की तुलना करना भी आसान बना दिया है। पहले, खरीदारों को डेवलपर की गणना पर निर्भर रहना पड़ता था, जो अक्सर बढ़ा-चढ़ाकर बताई जाती थी या गलत होती थी। RERA का एक और मुख्य लाभ यह है कि इसमें गलत या गलत जानकारी देने वाले डेवलपर्स के लिए दंड और जुर्माने का प्रावधान है।

संपत्ति में दोषों पर प्रभाव

अधिनियम का एक अन्य महत्वपूर्ण प्रावधान यह है कि बिल्डर अब संपत्ति में किसी भी संरचनात्मक या कारीगरी संबंधी दोष के लिए कब्जे की तारीख से पांच वर्ष तक उत्तरदायी होंगे।

इस प्रावधान ने बिल्डरों की ज़िम्मेदारियों को काफ़ी हद तक प्रभावित किया है, जो अब अपनी बनाई गई संपत्तियों की गुणवत्ता के प्रति ज़्यादा सतर्क और जवाबदेह हैं। बिल्डरों को अब यह सुनिश्चित करना होगा कि संपत्ति का निर्माण इस तरह से किया जाए कि उसमें कोई दोष या कमी न हो और पाँच साल की वारंटी अवधि के भीतर ऐसी किसी भी समस्या को ठीक किया जाए।

देर से कब्जे पर प्रभाव

इसके अलावा, अब बिल्डर्स को खरीदारों को मुआवज़ा देना होगा यदि वे समय पर संपत्ति का पूरा कब्ज़ा देने में विफल रहते हैं। इस प्रावधान से परियोजना में देरी और रद्दीकरण में उल्लेखनीय कमी आई है, क्योंकि बिल्डर्स को अब परियोजना को तय समय सीमा के भीतर पूरा करना होगा या खरीदार को जुर्माना देना होगा।

एजेंटों और दलालों पर प्रभाव

इससे पहले, इन बिचौलियों की गतिविधियों की निगरानी के लिए कोई नियम नहीं थे, जिसके कारण अक्सर खरीदार गुमराह हो जाते थे या धोखा खा जाते थे। अधिनियम के साथ, एजेंटों और दलालों को अब खरीदारों और विक्रेताओं को संपत्ति से संबंधित सभी आवश्यक जानकारी प्रदान करना आवश्यक है, बिना किसी छिपे हुए नियम या शर्तों के। इसके अलावा, RERA ने एजेंटों और दलालों के लिए प्रत्येक परियोजना के लिए एक अलग बैंक खाता बनाए रखना अनिवार्य कर दिया है। यह प्रावधान एजेंटों और दलालों को खरीदारों से प्राप्त धन का दुरुपयोग करने से रोकता है।

रेरा ने नियमों का उल्लंघन करने वाले एजेंटों और दलालों पर सख्त दंड भी लगाया है, जिसमें जुर्माना और कारावास के साथ-साथ उनका पंजीकरण निलंबित या रद्द करना भी शामिल है। ये दंड उन लोगों के लिए निवारक के रूप में काम करते हैं जो अतीत में अनैतिक कार्यों में लिप्त रहे होंगे।

घर खरीदारों पर प्रभाव

यह अधिनियम सुनिश्चित करता है कि खरीदारों को सभी प्रासंगिक जानकारी तक पहुँच हो, जिससे वे सूचित निर्णय ले सकें। इसके अलावा, अधिनियम में यह अनिवार्य किया गया है कि डेवलपर्स केवल विनियामक प्राधिकरण से पंजीकरण प्राप्त करने के बाद ही परियोजनाओं का विज्ञापन और विपणन कर सकते हैं। इससे भ्रामक विज्ञापनों और झूठे वादों में कमी आई है, जो पहले रियल एस्टेट उद्योग में बड़े पैमाने पर होते थे। RERA का एक और महत्वपूर्ण पहलू इस क्षेत्र की देखरेख के लिए एक विनियामक प्राधिकरण की स्थापना है। यह प्राधिकरण अधिनियम के अनुपालन को सुनिश्चित करने और डेवलपर्स और खरीदारों के बीच विवादों को हल करने के लिए जिम्मेदार है।

निष्कर्ष

RERA की शुरुआत से शिकायत निवारण के लिए कुशल मंच स्थापित करने में मदद मिली है, जिससे इस क्षेत्र में मुकदमेबाजी की दर कम हुई है। अधिनियम के कार्यान्वयन के साथ, अब डेवलपर्स को किसी भी दोष या देरी के लिए उत्तरदायी ठहराया जाता है, जिससे इस क्षेत्र की विश्वसनीयता और निवेशकों के बीच अधिक विश्वास बढ़ता है। इस अधिनियम का खरीदारों पर भी सकारात्मक प्रभाव पड़ा है, यह सुनिश्चित करते हुए कि वे धोखाधड़ी की प्रथाओं से सुरक्षित हैं और उन्हें सटीक जानकारी तक पहुँच है। कुल मिलाकर, RERA अधिनियम ने निष्पक्ष और निष्पक्ष लेनदेन के एक नए युग की शुरुआत की है, जिससे रियल एस्टेट उद्योग के सभी हितधारकों को लाभ हुआ है।