भारतातील पगडी प्रणाली

घर भाड्याने देताना, एखाद्या व्यक्तीला जागा शोधावी लागते, नंतर भाडे भरावे लागते, काही एकरकमी रकमेसह जी संपूर्णपणे किंवा अंशतः परत करता येते. भाड्याची रक्कम प्रत्येक ठिकाणी वेगवेगळी असते. सर्वात सामान्य आणि दीर्घकालीन नियमांपैकी एक म्हणजे पगडी पद्धत. आज, मुंबई, दिल्ली आणि कोलकाता या महानगरांमध्ये अनेक दशकांपासून पगडी पद्धतीची तालीम सुरू आहे.

पगडी हे भारतातील एक मानक राहणीमान मॉडेल आहे जे भाडेकरूंच्या हक्कांशी जवळून संबंधित आहे. पगडी हे भारतातील एक मानक जीवनमान आहे. हे इतर भाडे करारांसारखेच आहे. यात घरमालक आणि भाडेकरू यांचाही समावेश असतो, फरक असा आहे की पगडी प्रणालीमध्ये भाडेकरू हा मालमत्तेचा सह-मालक देखील असतो, त्याला विक्री आणि उपविभागणीचे हक्क हवे असतात. चला त्याबद्दल अधिक जाणून घेऊया.

पगडी प्रणाली काय आहे आणि ती कशी कार्य करते?

पगडी हे भारतातील एक पारंपारिक लिव्हिंग भाड्याचे मॉडेल आहे ज्यामध्ये भाडेकरू देखील घराचा सह-मालक आहे परंतु जमीन नाही. भाडेकरू भाड्याच्या बाजाराच्या दराशी संबंधित नाममात्र दरांचा आनंद घेतात आणि मालमत्तेची विक्री आणि सबलेटिंग दोन्ही अधिकार आहेत. रहिवासी किंवा मालक म्हणून काम करणारी कोणतीही व्यक्ती घरमालक आणि भाडेकरू करारानुसार कोणत्याही रकमेवर दावा करू शकते किंवा स्वीकारू शकते हे सांगून 1999 मध्ये ते कायदेशीर झाले.

या भाड्याच्या मॉडेलशी संबंधित अनेक समस्या आहेत, त्यापैकी सर्वात लक्षणीय म्हणजे नूतनीकरण. सदनिका बांधून झाल्यावर आणि मालकाला विशेष अधिकार दिल्यानंतर, बिल्डर त्याचा नफा व पाने गोळा करतो. सह-मालकी घरमालक आणि भाडेकरू यांच्याकडे हस्तांतरित केली जाते, जे सह-मालक आहेत आणि संयुक्तपणे घराची आर्थिक हाताळणी करतात. भाडेकरूंना मिळणारे नाममात्र भाडे पाहता, त्यांना घराच्या देखभालीचे कोणतेही काम करण्यास परावृत्त केले जाते, परिणामी संरचना गोंधळात पडते.

पारंपारिक पद्धतीनुसार, भाडेकरू हा घराचा (जमीन नव्हे) सह-मालक असतो. जोपर्यंत तो विश्वास ठेवत नाही तोपर्यंत ते भाडे देत राहतात. या भाडेकरू किंवा सह-मालकाला मालमत्ता विकण्याचा अधिकार आहे, परंतु भाडेकरूच्या एका भागाने मालकाला सुमारे 30-50% रक्कम दिली पाहिजे. घर भाड्याने देताना (भाडेकरूद्वारे), रक्कम दोघांमध्ये (मालक आणि भाडेकरू) विभागली जाते. याचा परिणाम साधारणपणे मालकाला त्यांच्या मालमत्तेतून काही नफा मिळवून देतो, परंतु कर कमी किंवा टाळता येण्याजोगा असेल.

पगडी पद्धत अलीकडे भारतात, विशेषतः महाराष्ट्र आणि दिल्लीत गाजली आहे. येथे पगडी प्रणाली अंतर्गत बहुतेक भाडेकरूंनी त्यांच्याशी भाडे करार केला आहे आणि त्यांनी कोणतीही मोठी रक्कम भरलेली नाही. पगडी प्रणाली रहिवाशांना प्रदान करते की महागाई वाढली किंवा इतर कोणतेही बाजार बदल झाले तरीही मालमत्तेचे भाडे नाममात्र राहते. पगडी प्रणाली कायद्यानुसार, रहिवासी ज्या मालमत्तेचे बाजार मूल्य 60,000 इतके जास्त आहे त्यासाठी 500 इतके भाडे देतात.

भाडेकरू आणि सरकार 1999 च्या अधिनियमात सुधारणा करून 847 चौरस फूट आणि 547 चौरस फूट पेक्षा जास्त मालमत्तेला बाजार दरांप्रमाणेच भाडे देतात, या प्रणाली अंतर्गत भाड्याच्या जवळपास 200 पट रक्कम दिली जाते. हे पाऊल या रहिवाशांना हळुहळू या प्राचीन व्यवस्थेतून बाहेर पडून भारताच्या केंद्र सरकारने सादर केलेल्या अधिक प्रगत मॉडेलकडे मार्ग दाखवेल.

पगडी प्रणालीमध्ये नियमांचे पालन केले जाते

पगडी पद्धत भारताच्या काही भागात प्रचलित आहे. त्याचे नियम अनौपचारिक असतात आणि बहुतेक वेळा प्रथा आणि परंपरांवर आधारित असतात. तथापि, पगडी प्रणालीमध्ये काही सामान्य नियमांचे पालन केले जाते:

एकरकमी पेमेंट:

पगडी प्रणाली अंतर्गत, भाडेकरू घरमालकाला सुरक्षा ठेव म्हणून एकरकमी रक्कम देतात, जी मासिक भाड्याच्या कित्येक पट असू शकते.

भाडेमुक्त कालावधी:

सिक्युरिटी डिपॉझिट भरल्यानंतर, भाडेकरूंना घरमालकाला कोणतेही भाडे देण्याची आवश्यकता नाही.

वारसा हक्क:

काही प्रकरणांमध्ये, पगडी प्रणाली अंतर्गत भाडेकरूंना त्यांच्या वारसांना किंवा वारसांना भाडेकरार देण्याचा अधिकार आहे.

कोणताही लेखी करार नाही:

पगडी प्रणाली ही सामान्यत: एक अनौपचारिक व्यवस्था आहे आणि घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात लिखित करार असू शकत नाही.

भाडेकरूंसाठी मर्यादित अधिकार:

पगडी प्रणाली अंतर्गत भाडेकरूंना नियमित भाडे करारांतर्गत भाडेकरूंसारखे कायदेशीर अधिकार आणि संरक्षण नसू शकते आणि त्यांना घरमालकाच्या निर्णयांना आव्हान देण्याचा अधिकार असू शकत नाही.

देखभाल आणि दुरुस्ती:

कराराच्या अटींवर अवलंबून, देखभाल आणि दुरुस्तीसाठी मालमत्तेची जबाबदारी घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यात सामायिक केली जाऊ शकते.

भाडेकरार संपुष्टात आणणे:

कराराच्या अटींवर अवलंबून, सिस्टम अंतर्गत भाडेकरू जमीनमालक किंवा भाडेकरू संपुष्टात आणू शकतात.

हे लक्षात घेणे आवश्यक आहे की पगडी प्रणालीचे नियम आणि चालीरीती प्रदेश, समुदाय आणि घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील विशिष्ट करारानुसार बदलू शकतात.

पगडी प्रणालीचे फायदे

महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, 1999 च्या तरतुदीनुसार, हे भाडेकरूचे कायदेशीर स्वरूप आहे. रहिवाशांना मालमत्तेचा सह-मालक करण्याचा अधिकार आहे परंतु जमिनीचा नाही आणि त्याला विक्री आणि उप-लेटिंग दोन्ही अधिकार आहेत.

मृत रहिवाशासोबत राहणाऱ्या भाडेकरूचे कुटुंब सहकारी त्यांच्या निधनाच्या वेळी कुटुंबाला वारस म्हणून निवासस्थानाचे पालन करण्याची परवानगी देऊ शकतात.

दिल्ली, बंगलोर आणि मुंबई सारख्या महत्त्वाच्या शहरी शहरांमध्ये सध्याच्या बाजार दरांपेक्षा कमी भाडे. पुनर्रचना करण्याच्या बाबतीत, भाडेकरूला त्या मालमत्तेचा सह-प्रवर्तक होण्याचा अधिकार आहे.

हे भाडेकरूंना मुदतीची सुरक्षा प्रदान करते, जे भाडे देईपर्यंत मालमत्ता अनिश्चित काळासाठी व्यापू शकतात. निवासस्थानाच्या प्रारंभी भाडेकरूने दिलेली रक्कम बहुतेकदा बाजारामध्ये राहणाऱ्या भाड्याच्या दरांपेक्षा कमी असते. अशा प्रकारे, भाडेकरू पैसे वाचवू शकतात.

हे घरमालकांना मालमत्ता ठेवण्यासाठी आणि ती चांगल्या स्थितीत ठेवण्यासाठी प्रोत्साहन देते, कारण भाडेकरूने दिलेली रक्कम ही मालमत्तेच्या मूल्याची लक्षणीय टक्केवारी असते.

पगडी पद्धतीचे तोटे

पगडी पद्धत कायदेशीर असली आणि तिचे असंख्य फायदे आहेत, त्यानंतर भाडेकरू आणि मालक यांच्यासाठी काही तोटे आहेत, तरीही भारतातील पगडी पद्धतीचे काही तोटे पुढीलप्रमाणे आहेत:

रहिवासी मालमत्तेचा सह-मालक असू शकतो परंतु जमिनीचा नाही. त्यामुळे मालमत्तेचा मालक असण्याचा काही उपयोग नाही. रक्कम भरल्यानंतर भाडेकरू भाड्यावर नियंत्रण ठेवू शकत नाहीत. मालक भाडे वाढवू शकतात आणि भाडेकरूंना आव्हान देण्यासाठी कोणताही कायदेशीर उपाय नाही.

रहिवाशांना मालमत्तेच्या नूतनीकरणासह जावे लागेल. कमी भाड्याने मालकांना अशा प्रणालींचे अनुसरण करण्यासाठी प्रोत्साहन दिले पाहिजे, त्यामुळे ते पर्यवेक्षण आणि इतर पुनर्संचयित करण्याकडे दुर्लक्ष करतात.

जमीनदार एकरकमी भरपाई घेतात, परंतु हे प्रमाण निवासस्थानासाठी वर्षानुवर्षे जास्त जाते. नगरपालिकेच्या प्राइम लोकेशन्समधील जागेसाठी भाडे खूपच कमी आहे. मालमत्तेची दुरुस्ती आणि नूतनीकरणासाठी भाडेकरूंनी त्यांच्या खिशातून खर्च केला पाहिजे.

पगडी प्रणाली शोषण करणारी असू शकते, मालक भाडेकरूंकडून जास्त रकमेची मागणी करतात. भाडेकरूंसाठी हा एक महत्त्वपूर्ण आर्थिक भार असू शकतो, मुख्यतः उपेक्षित समुदायांना लक्ष्य करते.

भारतातील बहुतेक भागांमध्ये ही प्रणाली कायदेशीररित्या ओळखली जात नाही. अशा प्रकारे, भाडेकरूंना बेदखल करण्यापासून कायदेशीर संरक्षण नाही आणि कायदा त्यांचे अधिकार ओळखत नाही.

सारांश, पगडी प्रणालीचे काही फायदे आहेत, जसे की कार्यकाळाची सुरक्षा आणि कमी भाडेदर. तरीही, त्याचे अनेक तोटे आहेत, जसे की कायदेशीर संरक्षणाचा अभाव, भाड्यावर नियंत्रण आणि शोषक पद्धती. त्यामुळे पगडी पद्धतीवर नियंत्रण ठेवण्याची आणि भाडेकरूंच्या हक्कांचे संरक्षण करण्याची राज्याची गरज आहे.

पगडी पद्धतीशी संबंधित कायदे

पगडी प्रणाली, ज्याला पगडी भाडे प्रणाली म्हणूनही ओळखले जाते, हा एक प्रकारचा भाडेकरार आहे जो प्रामुख्याने मुंबई, भारतामध्ये आढळतो. पगडी प्रणालीशी संबंधित कायदे प्रामुख्याने महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, 1999 आणि महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966 द्वारे शासित आहेत. मुंबईतील पगडी प्रणालीशी संबंधित काही आवश्यक कायदे येथे आहेत:

1. भाडे नियंत्रण कायदा

भाडे नियंत्रण कायदा ही भारत सरकारने घरमालकांकडून भाडेकरूंचा गैरवापर थांबवण्यासाठी बनवलेली योजना होती. भाडे विधानमंडळ जमीनदारांना वाजवी भाडे आणि बेदखल होण्यापासून भाडेकरूंची सुरक्षा प्रदान करते. परंतु भाडेकरू 1947 पासून भाडे म्हणून निश्चित दर देत आहेत. या RCA ने, कार्यकाळाच्या सुरक्षिततेसह, पुनर्बांधणीच्या उद्दिष्टांसाठी घरमालकाला अद्याप कोणतेही प्रोत्साहन किंवा प्रेरणा दिलेली नाही, त्यामुळे बहुतेक मालमत्तेचे स्वरूप खराब आहे.

2. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, 1966

ही संहिता महाराष्ट्रातील जमीन महसूल प्रशासनाला नियंत्रित करते आणि पगडी प्रणालीशी संबंधित तरतुदींचा समावेश करते.

3. महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) अधिनियम, 1976

हा कायदा म्हाडा तयार करतो, जो राज्यातील गृहनिर्माण योजनांच्या विकास आणि व्यवस्थापनासाठी जबाबदार आहे. पगडी प्रणालीचे नियमन करून त्याच्या पुनर्विकासासाठी तरतूद करण्याचेही अधिकार म्हाडाला आहेत.

4. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा

या कायद्याच्या कलम ५६ अन्वये 'पगडी' व्यवस्था कायदेशीर ठरते. मालकाला प्रीमियम, दंड किंवा पगडी म्हणून दिलेली रक्कम RCA कायदा, 1999 च्या कलम 56 अंतर्गत कायदेशीर झाली आहे. आता भाडेकरूला पुनर्विकास किंवा भाडेकरू हस्तांतरणासंबंधी कोणतीही रक्कम मिळणे देखील कायदेशीर आहे. कोणतीही स्वीकार्य, उच्च किंमत, किंवा इतर तत्सम एकंदर किंवा स्टोअर, किंवा पुरस्काराबद्दल कोणताही विचार, किंवा कोणत्याही विश्वासाचे पुनर्भरण करण्यासाठी किंवा दुसऱ्या व्यक्तीला भाड्याच्या देवाणघेवाणीला त्याची मान्यता देण्यासाठी कार्य करण्यास सूचित करणारी व्यक्ती.

5. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण विधेयक 1999

सरकारने अलीकडेच महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा, 1999 मध्ये बदल प्रस्तावित केले आहेत, जे व्यवसाय आणि खाजगी भाडेकरूंवर लक्ष केंद्रित करतात जे 847 स्क्वेअर फूट आणि 547 स्क्वेअर फूट पेक्षा मोठ्या मालमत्तेवर राहतात आणि काही मुंबई सिस्टीममध्ये पगडी प्रणालीद्वारे मर्यादित आहेत. हे विधान परिषद आणि विधानसभेने सुधारणांसह पारित केले होते, ज्याने महाराष्ट्र राज्यातील तीन भाडे नियंत्रण नियम एकत्र करण्याची इच्छा व्यक्त केली होती. नवीन कायदा, ज्याला महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा 1999 म्हणूनही ओळखले जाते, RCA बॉम्बेमध्ये अनेक बदल करण्यात आले. हा कायदा राज्य किंवा स्थानिक सत्तेशी संबंधित असलेल्या कोणत्याही श्रद्धांना लागू होत नाही. बँका, सार्वजनिक क्षेत्रातील प्रकल्प किंवा कोणत्याही राज्य किंवा केंद्रीय कायद्याद्वारे किंवा त्याअंतर्गत स्थापित केलेल्या कंपन्यांना कोणतीही मान्यता द्या किंवा उप-देऊ द्या.

6. रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (RERA)

सरकार पगडी घरांना रिअल इस्टेट नियामक अधिकारांतर्गत आणण्याचा विचार करत आहे, मालमत्ता खरेदीदारांना नेहमीच्या मालमत्तेप्रमाणेच सुरक्षितता आणि फायदे देतात. सध्याच्या करारानुसार, पगडी घरातील भाडेकरू घराचे (परंतु जमिनीचे नाही) सह-मालक असल्याचे दिसते. हे लक्षात घेता की यापैकी बहुतेक घरे प्राचीन आहेत ज्यात नूतनीकरण करणे आवश्यक आहे. जेव्हा पगडी घरांना RERA कायदा लागू होतो, तेव्हा विलंब झाल्यास भाडेकरू नुकसानास पात्र असतील.

7. सुचविलेला मॉडेल भाडेकरार कायदा

प्रस्तावित मॉडेल टेनन्सी कायदा मालकांना कोणतेही भाडे लागू करण्यास आणि योग्य म्हणून वाढवण्याची परवानगी देईल. हे सर्व व्यवसाय, भाडेकरू आणि विश्वासांना लागू होईल. अनेक भाडेकरूंनी मागील दहा वर्षांपासून मालमत्तांच्या देखभाल आणि दुरुस्तीसाठी पैसे दिले असतील.

भारतातील पगडी प्रणालीची कायदेशीरता

मालक या पद्धतीत मौद्रिक ठेवीसाठी राहणाऱ्याला निवासस्थान देऊ शकतो. भाडेकरूला मालमत्तेवर काही अधिकार आहेत परंतु जमिनीवर नाही. या करारामध्ये, सह-मालक मालमत्ता भाड्याने देऊ शकतात परंतु त्यांना मिळालेले भाडे मालक आणि भाडेकरू (सह-मालक) यांच्यात सामायिक केले पाहिजे.

मुंबईतील पगडी प्रणाली भाडेकरूला खात्री देते की वाढीमध्ये वाढ किंवा बाजारातील इतर संघर्ष असूनही मालमत्तेचा भाडेपट्टा स्पष्ट राहतो. पगडी प्रणालीद्वारे कालबाह्य होणारी फ्रेमवर्क RERA कायदा 2016 अंतर्गत आणणे आणि रहिवाशांना सुरक्षा आणि लीज गार्ड देणे हे सरकारचे उद्दिष्ट आहे. म्हाडा (महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि क्षेत्र विकास प्राधिकरण) जे मालमत्ता कर वसूल करते ते सांगते की मुंबईतील सुमारे 16,000 घरे (इं. पगडी प्रणाली अंतर्गत घरे) नूतनीकरण आणि इतर दुरुस्तीसाठी या प्रक्रियेचे पालन करत आहेत.

पगडी प्रणालीची सध्याची कायदेशीर स्थिती

अजूनही दुर्लक्षित पगडी घरांमध्ये राहत असलेल्या भाडेकरूंबद्दलच्या सर्वात अलीकडील बातम्या दुःखद कारणांसाठी पुन्हा सुरू झाल्या आहेत. नवीन कायदा, 2021 ची प्रस्तावना, तेथे राहणाऱ्या रहिवाशांवर परिणाम करणारी किंवा समस्या निर्माण करणारी गोष्ट नाही. द इकॉनॉमिक टाईम्सला शहरी व्यवहार सचिव आणि गृहनिर्माण मंत्रालयाच्या नुकत्याच दिलेल्या मुलाखतीनुसार, नवीन नियमन सध्याचे भाडे करार त्याच्या कक्षेत घेत नाही.

जरी पूर्वीचा कायदा रद्दबातल झाला तरी, त्याचे कायदे आणि नियम विद्यमान ठिकाणे आणि संघर्ष नियंत्रित करत राहतील. त्याचप्रमाणे, नवीन नियम आणि कायदे व्यक्तींसाठी भाड्याच्या घरांमध्ये संस्थात्मक आणि गुंतवणूकदारांना अधिक खाजगी सहभाग सक्षम करू शकतात - बाजाराचा विस्तार सुमारे रु. 3 लाख कोटी, आणि राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थेच्या वाढीस मदत केली. त्यासह, ते भारत सरकारला मदत करून 11 दशलक्षाहून अधिक घरे बांधू शकते.

मेट्रोपॉलिटन योजनेला 17 हून अधिक केंद्रशासित प्रदेशांमधील सार्वजनिक आणि खाजगी संस्थांकडून चांगल्या प्रतिक्रिया मिळाल्या आहेत. हे भारतातील इतरांसाठी पगडी प्रणालीचे भाडेकरू हक्क सुरक्षित करेल.

निष्कर्ष

1999 च्या RCA कायद्याच्या कलम 56 नुसार, मालमत्ता मालकाला मोबदला, प्रीमियम किंवा दंड म्हणून दिलेली रक्कम मंजूर केली. हा कायदा भाडेकरूला स्थलांतरित करण्यासाठी किंवा त्यांचे निवास हक्क सोडण्यासाठी कोणतीही रक्कम मिळविण्यासाठी स्वीकारतो.

तथापि, सिस्टीमची आव्हाने, विशेषत : जमीनमालक-भाडेकरू विवादांना , सर्व गुंतलेल्या पक्षांचे हक्क आणि हितसंबंधांचे रक्षण करताना त्याचा हेतू पूर्ण करणे सुरू ठेवण्याची खात्री करण्यासाठी तातडीचे लक्ष आणि सुधारणा आवश्यक आहेत.

पगडी प्रणालीला स्थायी समाजातील भाडेकरू आणि जमीनदारांच्या गरजा लक्षात घेणे आवश्यक आहे आणि ती प्राचीन आहे, जी नवीन जगाच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी कार्यकाळ प्रणालीमध्ये वैध बदल करण्याची किंवा नाकारली जाण्याची आवश्यकता आहे. आम्हाला आशा आहे की तुम्हाला अधिक स्पष्टतेची आवश्यकता असल्यास पगडी प्रणालीची कल्पना तुम्हाला समजली असेल. तुम्हाला कोणत्याही घरमालक-भाडेकरू वादाचा सामना करावा लागत असल्यास किंवा पगडी प्रणालीबाबत कायदेशीर सहाय्य आवश्यक असल्यास, घरमालक-भाडेकरू विवादांमध्ये तज्ञ असलेल्या वकिलाचा सल्ला घेणे उचित आहे.

लेखकाबद्दल:

ॲड. यश चढ्ढा हे भारत, UAE, युनायटेड किंगडम आणि यूएसए मध्ये पसरलेल्या कार्यालयांसह आंतरराष्ट्रीय वकील आहेत. त्यांची कार्यालये एक पूर्ण सेवा कायदा फर्म आहेत, जी कायदेशीर कामाचा संपूर्ण स्पेक्ट्रम हाती घेते – खाजगी ग्राहकांसाठी, आम्ही वैद्यकीय कायदे, देशांतर्गत आणि आंतरराष्ट्रीय गुन्हे, दिवाणी खटले, ट्रस्ट, करार आणि इच्छापत्र आणि प्रोबेटसाठी प्रसिद्ध आहोत आणि आमच्याकडे व्यावसायिक ग्राहकांसाठी आहे. क्रीडा कायदे, कॉर्पोरेट आणि व्यावसायिक कायदा, विवाद निराकरण, लवाद, रिअल इस्टेट आणि व्यावसायिक मालमत्ता कायद्यांची संपूर्ण श्रेणी हाताळणारे संघ. तो त्याच्या प्रत्येक क्लायंटला सर्वोत्तम ग्राहक संपर्क उपाय प्रदान करण्यासाठी समर्पित आहे.