भारत में पगड़ी प्रणाली

घर किराए पर लेते समय, व्यक्ति को एक जगह ढूँढनी होती है, फिर किराया देना होता है, कुछ एकमुश्त राशि जो घर से बाहर निकलते समय पूरी तरह या आंशिक रूप से वापस की जा सकती है। किराए की राशि जगह-जगह अलग-अलग होती है। सबसे सामान्य और लंबे समय से चले आ रहे नियमों में से एक पगड़ी प्रणाली है। आज, मुंबई, दिल्ली और कोलकाता जैसे महानगरों में दशकों से पगड़ी पद्धति का अभ्यास किया जा रहा है।

पगड़ी भारत में एक मानक जीवन मॉडल है जो किरायेदारों के अधिकारों से निकटता से जुड़ा हुआ है। पगड़ी भारत में एक मानक जीवन मॉडल है। यह अन्य किराये के अनुबंधों के समान है। इसमें भी मकान मालिक और किरायेदार शामिल होते हैं, अंतर यह है कि पगड़ी प्रणाली में, किरायेदार भी संपत्ति का सह-मालिक होता है, जो बिक्री और सबलेटिंग अधिकार चाहता है। आइए इसके बारे में और जानें।

पगड़ी प्रणाली क्या है और यह कैसे काम करती है?

पगड़ी भारत में एक पारंपरिक किराये का मॉडल है जिसमें किराएदार घर का सह-स्वामी भी होता है, लेकिन ज़मीन का नहीं। किराएदार को किराए के लिए बाज़ार दरों के अनुरूप नाममात्र की दरें मिलती हैं और उसके पास संपत्ति को बेचने और किराए पर देने दोनों के अधिकार होते हैं। यह 1999 में कानूनी हो गया, जिसमें कहा गया कि निवासी या मालिक के रूप में काम करने वाला कोई भी व्यक्ति मकान मालिक और किराएदार अनुबंध के अनुसार किसी भी राशि का दावा या स्वीकार कर सकता है।

इस किराये के मॉडल से जुड़े कई मुद्दे हैं, जिनमें सबसे महत्वपूर्ण है नवीनीकरण। एक बार जब फ्लैट बन जाते हैं और मालिक को विशेष अधिकार दे दिए जाते हैं, तो बिल्डर अपना लाभ वसूल कर चला जाता है। सह-स्वामित्व मकान मालिक और किरायेदारों को हस्तांतरित कर दिया जाता है, जो सह-मालिक होते हैं और संयुक्त रूप से घर के वित्त को संभालते हैं। किरायेदारों को मिलने वाले नाममात्र किराए को देखते हुए, वे घर के लिए कोई भी रखरखाव कार्य करने से कतराते हैं, जिसके परिणामस्वरूप अव्यवस्थित संरचनाएँ बनती हैं।

पारंपरिक व्यवस्था के अनुसार, किराएदार घर (जमीन नहीं) का सह-स्वामी होता है। वे तब तक किराया देते रहते हैं जब तक कि वह उस संपत्ति को किराए पर न दे दे। इस किराएदार या सह-स्वामी को संपत्ति बेचने का अधिकार है, लेकिन किराएदार के एक हिस्से को मालिक को लगभग 30-50% राशि देनी चाहिए। जब कोई घर किराए पर दिया जाता है (किराएदार द्वारा), तो राशि दोनों (मालिक और किराएदार) के बीच विभाजित की जाती है। इसका परिणाम आम तौर पर यह होता है कि मालिक अपनी संपत्ति से कुछ लाभ कमाता है, लेकिन कर कम या टालने योग्य होगा।

भारत में हाल ही में पगड़ी प्रथा का प्रचलन बढ़ा है, खास तौर पर महाराष्ट्र और दिल्ली में। यहाँ पगड़ी प्रथा के तहत अधिकांश किरायेदारों के पास किराए का अनुबंध है और उन्होंने कोई भारी राशि नहीं चुकाई है। पगड़ी प्रथा निवासियों को यह सुविधा देती है कि मुद्रास्फीति में वृद्धि या किसी अन्य बाजार परिवर्तन के बावजूद संपत्ति का किराया नाममात्र रहता है। पगड़ी प्रथा कानून के अनुसार, निवासी उस संपत्ति के लिए मात्र 500 रुपये का किराया देते हैं जिसका बाजार मूल्य 60,000 रुपये जितना अधिक है।

किराएदार और सरकार 1999 के अधिनियम में संशोधन करवाने की कोशिश कर रहे हैं, ताकि 847 वर्ग फीट और 547 वर्ग फीट से ज़्यादा की संपत्तियों के लिए बाज़ार दरों के बराबर किराया दिया जा सके, जो इस प्रणाली के तहत दिए जाने वाले किराए से लगभग 200 गुना ज़्यादा है। यह कदम इन निवासियों को धीरे-धीरे इस प्राचीन प्रणाली से बाहर निकालकर भारत सरकार द्वारा प्रस्तुत एक ज़्यादा उन्नत मॉडल की ओर ले जाएगा।

पगड़ी प्रथा में अपनाए जाने वाले नियम

पगड़ी प्रथा भारत के कुछ हिस्सों में प्रचलित है। इसके नियम अनौपचारिक हैं और अक्सर प्रचलित प्रथाओं और परंपराओं पर आधारित होते हैं। हालाँकि, पगड़ी प्रथा में आमतौर पर पालन किए जाने वाले कुछ सामान्य नियम इस प्रकार हैं:

एकमुश्त भुगतान:

पगड़ी प्रणाली के तहत, किरायेदार मकान मालिक को सुरक्षा जमा के रूप में एकमुश्त राशि का भुगतान करते हैं, जो मासिक किराये से कई गुना अधिक हो सकती है।

किराया-मुक्त अवधि:

सुरक्षा जमा राशि का भुगतान करने के बाद, किरायेदारों को मकान मालिक को कोई अतिरिक्त किराया देने की आवश्यकता नहीं होती है।

उत्तराधिकार अधिकार:

कुछ मामलों में, पगड़ी प्रणाली के तहत किरायेदारों को अपने उत्तराधिकारियों को किरायेदारी हस्तांतरित करने का अधिकार होता है।

कोई लिखित समझौता नहीं:

पगड़ी प्रणाली आम तौर पर एक अनौपचारिक व्यवस्था है, और मकान मालिक और किरायेदार के बीच कोई लिखित समझौता नहीं हो सकता है।

किरायेदारों के लिए सीमित अधिकार:

पगड़ी प्रणाली के अंतर्गत किरायेदारों को नियमित किराया समझौतों के अंतर्गत किरायेदारों के समान कानूनी अधिकार और सुरक्षा प्राप्त नहीं हो सकती है, तथा उन्हें मकान मालिक के निर्णयों को चुनौती देने का अधिकार भी नहीं हो सकता है।

रखरखाव एवं मरम्मत:

समझौते की शर्तों के आधार पर, संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत की जिम्मेदारी मकान मालिक और किरायेदार के बीच साझा की जा सकती है।

किरायेदारी की समाप्ति:

इस प्रणाली के अंतर्गत किरायेदारी को, समझौते की शर्तों के आधार पर, मकान मालिक या किरायेदार द्वारा समाप्त किया जा सकता है।

यह ध्यान रखना आवश्यक है कि पगड़ी प्रणाली के नियम और रीति-रिवाज क्षेत्र, समुदाय और मकान मालिक और किरायेदार के बीच विशिष्ट समझौते के आधार पर भिन्न हो सकते हैं।

पगड़ी प्रणाली के लाभ

महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 के प्रावधानों के अनुसार, यह किरायेदारी का एक कानूनी रूप है। निवासी को संपत्ति का सह-स्वामी होने का अधिकार है, लेकिन भूमि का नहीं और उसके पास बेचने और उप-किराए पर देने दोनों का अधिकार है।

मृत निवासी की मृत्यु के समय उसके साथ रहने वाले किरायेदार के पारिवारिक सदस्य, उत्तराधिकारी के रूप में परिवार को आवास में रहने की अनुमति दे सकते हैं।

दिल्ली, बैंगलोर और मुंबई जैसे प्रमुख शहरी शहरों में मौजूदा बाजार दरों की तुलना में कम किराया। पुनर्विकास के मामले में, किरायेदार को उस संपत्ति का सह-प्रवर्तक होने का अधिकार है।

यह किरायेदारों को कार्यकाल की सुरक्षा प्रदान करता है, जो किराया चुकाने तक अनिश्चित काल तक संपत्ति पर कब्जा कर सकते हैं। निवास की शुरुआत में किरायेदार द्वारा भुगतान की गई राशि अक्सर बाजार में रहने वाले किराये की दरों से कम होती है। इस प्रकार, किरायेदार पैसे बचा सकते हैं।

इससे मकान मालिकों को संपत्ति रखने और उसे अच्छी स्थिति में बनाए रखने के लिए प्रोत्साहन मिलता है, क्योंकि किरायेदार द्वारा किया गया भुगतान अक्सर संपत्ति के मूल्य का एक उल्लेखनीय प्रतिशत होता है।

पगड़ी प्रणाली के नुकसान

यद्यपि पगड़ी प्रणाली कानूनी है और इसके कई फायदे हैं, तथा किरायेदार और मालिक के लिए कुछ कमियां भी हैं, फिर भी भारत में पगड़ी प्रणाली के कुछ नुकसान निम्नलिखित हैं:

निवासी संपत्ति का सह-स्वामी हो सकता है, लेकिन भूमि का नहीं। इसलिए, संपत्ति का स्वामी होने का कोई फायदा नहीं है। राशि का भुगतान करने के बाद, किरायेदार किराए को नियंत्रित नहीं कर सकते। मालिक किराया बढ़ा सकते हैं, और किरायेदारों के पास इसे चुनौती देने का कोई कानूनी सहारा नहीं है।

निवासियों को संपत्ति के नवीनीकरण के साथ चलना पड़ सकता है। कम किराए से मालिकों को ऐसी प्रणालियों का पालन करने के लिए प्रोत्साहित होना चाहिए, ताकि वे पर्यवेक्षण और अन्य जीर्णोद्धार के बारे में लापरवाह रहें।

मकान मालिक एकमुश्त मुआवजा लेते हैं, लेकिन आवास में कई सालों तक यह अनुपात बहुत ज़्यादा रहता है। नगर पालिकाओं के प्रमुख स्थानों में परिसरों के लिए किराया बहुत कम है। किरायेदारों को संपत्ति की मरम्मत और नवीनीकरण के लिए अपनी जेब से खर्च करना चाहिए।

पगड़ी प्रथा शोषणकारी हो सकती है, जिसमें मालिक किराएदारों से अत्यधिक राशि की मांग करते हैं। यह किराएदारों के लिए एक महत्वपूर्ण वित्तीय बोझ हो सकता है, जो ज्यादातर हाशिए पर पड़े समुदायों को लक्षित करता है।

भारत के ज़्यादातर हिस्सों में इस व्यवस्था को कानूनी तौर पर मान्यता नहीं दी गई है। इसलिए, किराएदारों को बेदखली के खिलाफ़ कोई कानूनी सुरक्षा नहीं मिलती है और कानून उनके अधिकारों को मान्यता नहीं देता है।

संक्षेप में कहें तो पगड़ी व्यवस्था के कुछ फायदे हैं, जैसे कि किरायेदारी की सुरक्षा और कम किराया। फिर भी, इसके कई नुकसान भी हैं, जैसे कि कानूनी सुरक्षा की कमी, किराए पर नियंत्रण और शोषणकारी प्रथाएँ। इसलिए, राज्य को पगड़ी व्यवस्था को नियंत्रित करने और किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा करने की आवश्यकता है।

पगड़ी प्रथा से संबंधित कानून

पगड़ी प्रणाली, जिसे पगड़ी किराया प्रणाली के रूप में भी जाना जाता है, एक प्रकार का किरायेदारी समझौता है जो मुख्य रूप से मुंबई, भारत में पाया जाता है। पगड़ी प्रणाली से संबंधित कानून मुख्य रूप से महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 और महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 द्वारा शासित होते हैं। मुंबई में पगड़ी प्रणाली से संबंधित कुछ आवश्यक कानून इस प्रकार हैं:

1. किराया नियंत्रण अधिनियम

किराया नियंत्रण अधिनियम, मकान मालिकों द्वारा किरायेदारों के दुरुपयोग को रोकने के लिए भारतीय सरकार द्वारा बनाई गई एक योजना थी। किराया कानून मकान मालिकों को उचित किराया और किरायेदारों को बेदखल होने से सुरक्षा प्रदान करने का प्रयास करता है। लेकिन किरायेदार 1947 से ही किराए के रूप में तय दरों का भुगतान कर रहे हैं। इस आरसीए ने, कार्यकाल की सुरक्षा के साथ-साथ, मकान मालिकों को पुनर्निर्माण लक्ष्यों के लिए अभी तक कोई प्रोत्साहन या प्रेरणा नहीं दी है, इसलिए अधिकांश संपत्ति खराब स्थिति में है।

2. महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966

यह संहिता महाराष्ट्र में भूमि राजस्व प्रशासन को नियंत्रित करती है और इसमें पगड़ी प्रणाली से संबंधित प्रावधान शामिल हैं।

3. महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) अधिनियम, 1976

इस अधिनियम के तहत म्हाडा का गठन किया गया है, जो राज्य में आवास योजनाओं के विकास और प्रबंधन के लिए जिम्मेदार है। म्हाडा के पास पगड़ी प्रणाली को विनियमित करने और इसके पुनर्विकास के लिए प्रावधान करने का भी अधिकार है।

4. महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम

इस अधिनियम की धारा 56 के तहत 'पगड़ी' प्रणाली वैध हो जाती है। प्रीमियम, जुर्माना या पगड़ी के रूप में मालिक को दी जाने वाली राशि आरसीए अधिनियम, 1999 की धारा 56 के तहत वैध हो गई है। अब किराएदार के लिए पुनर्विकास या किरायेदारी हस्तांतरण से संबंधित कोई भी राशि प्राप्त करना भी वैध है। कोई भी व्यक्ति किसी भी स्वीकार्य, उच्च मूल्य, या अन्य समान कुल या स्टोर, या पुरस्कार के बारे में कोई विचार, या किसी भी विश्वास को रिचार्ज करने, या किसी अन्य व्यक्ति को किराए के आदान-प्रदान के लिए अपनी स्वीकृति देने के लिए कार्य करने का इरादा रखता है।

5. महाराष्ट्र किराया नियंत्रण विधेयक 1999

सरकार ने हाल ही में महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999 में बदलाव का प्रस्ताव दिया है, जो 847 वर्ग फीट और 547 वर्ग फीट से बड़ी संपत्तियों पर रहने वाले व्यवसायिक और निजी किरायेदारों पर केंद्रित है और कुछ मुंबई प्रणालियों में पट्टे पर पगड़ी प्रणाली द्वारा सीमित हैं। इसे विधान परिषद और विधानसभा द्वारा संशोधनों के साथ पारित किया गया था, जो महाराष्ट्र राज्य में तीन किराया नियंत्रण नियमों को एकीकृत करने की आकांक्षा रखते थे। नया अधिनियम, जिसे महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम 1999 के रूप में भी जाना जाता है, को आरसीए बॉम्बे में कई संशोधन मिले। यह अधिनियम राज्य या स्थानीय सत्ता से संबंधित किसी भी ट्रस्ट पर लागू नहीं होता है। किसी भी राज्य या केंद्रीय अधिनियम द्वारा या उसके तहत बैंकों, सार्वजनिक क्षेत्र की परियोजनाओं, या कंपनियों को किराए पर दिया गया या उप-किराए पर दिया गया कोई भी ट्रस्ट।

6. रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा)

सरकार पगड़ी घरों को रियल एस्टेट विनियामक शक्ति के अंतर्गत लाने पर विचार कर रही है, जिससे संपत्ति खरीदारों को नियमित संपत्तियों के समान सुरक्षा और लाभ मिल सके। मौजूदा अनुबंध के अनुसार, पगड़ी घर में रहने वाले किराएदार घर के सह-स्वामी प्रतीत होते हैं (लेकिन ज़मीन के नहीं)। यह देखते हुए कि इनमें से अधिकांश पुराने घर हैं जिनमें नवीनीकरण की आवश्यकता है। जब पगड़ी घरों पर RERA अधिनियम लागू होता है, तो देरी होने पर किराएदार नुकसान के हकदार होंगे।

7. सुझाया गया मॉडल किरायेदारी अधिनियम

प्रस्तावित मॉडल टेनेंसी एक्ट मालिकों को किसी भी किराए को लागू करने और उसे आवश्यकतानुसार बढ़ाने की अनुमति देगा। यह सभी अधिभोगियों, किराएदारों और मान्यताओं पर लागू होगा। कई किराएदारों ने पिछले दस वर्षों से संपत्तियों के रखरखाव और मरम्मत के लिए भुगतान किया होगा।

भारत में पगड़ी प्रथा की वैधता

इस पद्धति में मालिक, निवासी को मौद्रिक जमा के लिए आवास प्रदान कर सकता है। किरायेदार के पास संपत्ति पर कुछ अधिकार होते हैं, लेकिन भूमि पर नहीं। इस अनुबंध में, सह-स्वामी संपत्ति को किराए पर दे सकता है, लेकिन उसे प्राप्त होने वाले किराए को मालिक और किरायेदार (सह-स्वामी) के बीच साझा करना चाहिए।

मुंबई में पगड़ी प्रणाली किराएदार को यह सुनिश्चित करती है कि विकास या अन्य बाजार संघर्षों में वृद्धि के बावजूद संपत्ति के लिए पट्टा स्पष्ट रहे। सरकार का लक्ष्य पगड़ी प्रणाली द्वारा बाध्य समाप्त हो रहे ढांचे को RERA अधिनियम 2016 के अंतर्गत लाना और निवासियों को सुरक्षा और पट्टा रक्षक प्रदान करना है। संपत्ति कर एकत्र करने वाली MHADA (महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण) का कहना है कि मुंबई में लगभग 16,000 घर (पगड़ी प्रणाली के तहत घरों सहित) जीर्णोद्धार और अन्य मरम्मत के लिए इस प्रक्रिया का पालन कर रहे हैं।

पगड़ी प्रथा की वर्तमान कानूनी स्थिति

हाल ही में दुखद कारणों से उपेक्षित पगड़ी घरों में रहने वाले किरायेदारों के बारे में खबरें फिर से आ रही हैं। नए अधिनियम, 2021 की प्रस्तावना ऐसी कोई चीज़ नहीं है जो वहाँ रहने वाले निवासियों को प्रभावित करेगी या कोई समस्या पैदा करेगी। शहरी मामलों के सचिव और आवास मंत्रालय के साथ इकोनॉमिक टाइम्स के साथ हाल ही में हुए एक साक्षात्कार के अनुसार, नया विनियमन मौजूदा किराये के अनुबंधों को अपने दायरे में नहीं लेता है।

भले ही पिछला अधिनियम निरस्त हो जाए, लेकिन इसके कानून और नियम मौजूदा स्थानों और विवादों को नियंत्रित करना जारी रखेंगे। इसी तरह, नए नियम और नियम व्यक्तियों के लिए किराये के आवास में संस्थागत और निवेशकों को अधिक निजी भागीदारी प्रदान कर सकते हैं - जिससे बाजार का मूल्य लगभग 3 लाख करोड़ रुपये हो जाएगा और राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था के विकास में मदद मिलेगी। इसके साथ ही, यह 11 मिलियन से अधिक घर बना सकता है, जिससे भारत सरकार को मदद मिलेगी।

महानगरीय योजना को 17 से अधिक केंद्र और राज्य क्षेत्रों में सार्वजनिक और निजी संस्थाओं से अच्छी प्रतिक्रिया मिली है। यह भारत में अन्य लोगों के लिए पगड़ी प्रणाली किरायेदार अधिकारों को सुरक्षित करेगा।

निष्कर्ष

जैसा कि 1999 के आरसीए अधिनियम की धारा 56 में निहित है, संपत्ति के मालिक को प्रतिफल, प्रीमियम या जुर्माने के रूप में भुगतान की गई राशि को मंजूरी दी गई है। अधिनियम किरायेदार को अपने निवास अधिकारों को स्थानांतरित करने या त्यागने के लिए कोई भी राशि प्राप्त करने के लिए अपनाता है।

हालांकि, प्रणाली की चुनौतियों, विशेष रूप से मकान मालिक-किरायेदार विवादों पर तत्काल ध्यान देने और सुधार की आवश्यकता है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि यह सभी पक्षों के अधिकारों और हितों की रक्षा करते हुए अपने इच्छित उद्देश्य की पूर्ति करती रहे।

पगड़ी प्रणाली को स्थायी समाज में किरायेदारों और मकान मालिकों की ज़रूरतों के हिसाब से ढलने की ज़रूरत है और यह प्राचीन है, जिसके लिए या तो नई दुनिया की ज़रूरतों के हिसाब से किरायेदारी प्रणाली में वैध बदलाव किए जाने चाहिए या फिर इसे अस्वीकार कर दिया जाना चाहिए। हमें उम्मीद है कि अगर आपको ज़्यादा स्पष्टता की ज़रूरत है तो आप पगड़ी प्रणाली के विचार को समझ गए होंगे। अगर आप किसी मकान मालिक-किरायेदार विवाद का सामना कर रहे हैं या पगड़ी प्रणाली के बारे में कानूनी सहायता की ज़रूरत है, तो मकान मालिक-किरायेदार विवादों में विशेषज्ञता रखने वाले वकील से सलाह लेना उचित है।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट यश चड्ढा भारत, यूएई, यूनाइटेड किंगडम और यूएसए में फैले कार्यालयों के साथ अग्रणी अंतर्राष्ट्रीय वकील हैं। उनके कार्यालय एक पूर्ण सेवा कानूनी फर्म हैं, जो कानूनी कार्यों की पूरी श्रृंखला को संभालते हैं - निजी ग्राहकों के लिए, हम चिकित्सा कानूनों, घरेलू और अंतर्राष्ट्रीय अपराधों, सिविल मुकदमेबाजी, ट्रस्टों, अनुबंधों और वसीयत और प्रोबेट के लिए प्रसिद्ध हैं, और व्यावसायिक ग्राहकों के लिए हमारे पास खेल कानूनों, कॉर्पोरेट और वाणिज्यिक कानून, विवाद समाधान, मध्यस्थता, अचल संपत्ति और वाणिज्यिक संपत्ति कानूनों की पूरी श्रृंखला से निपटने वाली टीमें हैं। वह अपने प्रत्येक ग्राहक को बेहतरीन ग्राहक संपर्क समाधान प्रदान करने के लिए समर्पित हैं।