बिल्डर-खरेदीदार करारामध्ये तपासण्याच्या गोष्टी

प्रॉपर्टी डेव्हलपर (बिल्डर) आणि मालमत्ता खरेदी करणारी व्यक्ती किंवा व्यवसाय (खरेदीदार) यांच्यातील रिअल इस्टेट व्यवहाराच्या अटी आणि शर्ती बिल्डर-खरेदीदार करारामध्ये नमूद केल्या आहेत, ज्याला कधीकधी बिल्डर-खरेदीदार करार म्हणून संबोधले जाते. संपूर्ण इमारत आणि हस्तांतरण प्रक्रियेदरम्यान, हा करार एक मूलभूत फ्रेमवर्क म्हणून कार्य करतो जो दोन्ही पक्षांचे अधिकार, कर्तव्ये आणि दायित्वे स्थापित करतो. हा एक संपूर्ण करार आहे जो मालमत्तेच्या व्यवहारादरम्यान संभाव्य गैरसमज, विवाद आणि कायदेशीर गुंतागुंत टाळण्यास मदत करतो.

मालमत्ता संपादनाच्या विविध भागांचे वर्णन करारामध्ये केले आहे, ज्यामध्ये मालमत्तेची वैशिष्ट्ये, किंमत, पेमेंट शेड्यूल, ताबा मिळण्याची तारीख, विलंबासाठी दंड आणि बिल्डरने वचन दिलेली कोणतीही अतिरिक्त सुविधा किंवा सेवा यांचा समावेश आहे. करारामध्ये बदल, त्रुटी, देखभाल आणि विवाद निराकरण प्रक्रियेसाठीच्या तरतुदींचा समावेश असू शकतो. बिल्डर-खरेदीदार करार दोन्ही पक्षांच्या हितसंबंधांचे रक्षण करण्यासाठी हमी देतो की घर विकसित केले जाईल आणि वचन दिल्याप्रमाणे वितरित केले जाईल आणि खरेदीदार वेळापत्रकानुसार सर्व आवश्यक पेमेंट करेल.

हा करार महत्त्वाचा आहे कारण तो सुनिश्चित करतो की गुंतलेल्या प्रत्येकाला प्रकल्पाच्या आवश्यकता आणि अपेक्षांची स्पष्ट समज आहे. हे ग्राहकांना संभाव्य चुकीच्या किंवा बिल्डर्सच्या तोडलेल्या आश्वासनांपासून कायदेशीर संरक्षण देते आणि कोणत्याही समस्या उद्भवल्यास उपायांची विनंती करण्यासाठी एक पाया देते.

रेरा आणि सीपीएलची भूमिका (पूर्व आणि नंतरची परिस्थिती)

RERA

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, ज्याला RERA असेही संबोधले जाते, रिअल इस्टेट मार्केटचा मोकळेपणा, जबाबदारी आणि कार्यक्षमता सुधारतो, तो 2016 मध्ये पास झाला होता. बिल्डर-खरेदीदार करार RERA द्वारे त्याच्या आधी आणि नंतर दोन्हीवर लक्षणीय परिणाम होतो. अंमलात आणणे. RERA चे कार्य पोस्ट-परिस्थितीत:

शेड्यूलवर वितरण:RERA ला विकासकांनी बिल्डर-खरेदीदार करारामध्ये वर्णन केलेल्या प्रकल्प पूर्णतेचे वेळापत्रक अनुसरण करणे आवश्यक आहे. विलंब झाल्यास खरेदीदाराला भरपाई देण्यास विकासक जबाबदार आहे.

गुणवत्ता आणि तपशील:बांधकाम व्यावसायिकांनी मान्य केलेल्या वैशिष्ट्यांनुसार प्रकल्प वितरित करणे आवश्यक आहे. विसंगती असल्यास ग्राहकाला उपाय शोधण्याचा अधिकार आहे.

आगाऊ पेमेंट:बिल्डर-खरेदीदार करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी, विकासक मालमत्तेच्या एकूण किमतीच्या 10% पेक्षा जास्त आगाऊ देयकाची विनंती करू शकत नाहीत. हे ग्राहकांना अनावश्यक आर्थिक जोखमीपासून वाचवते.

एस्क्रो खाते:प्रत्येक प्रकल्पाचे एस्क्रो खाते विकासकाने वेगळे ठेवले पाहिजे. प्रकल्पातील पैसा इतर उपक्रमांकडे वळवण्यापासून रोखण्यासाठी, तो केवळ इमारतीसाठी काढला जाऊ शकतो.

CPL

ग्राहक संरक्षण कायदे ग्राहकांना फसव्या व्यवसाय पद्धती, कराराचे उल्लंघन आणि रिअल इस्टेट उद्योगातील अनुचित पद्धतींसह समस्यांचे निराकरण करण्यासाठी एक फ्रेमवर्क देण्याच्या उद्देशाने आहेत. पोस्ट-ग्राहक संरक्षण कायद्याच्या परिस्थितीची महत्त्वाची वैशिष्ट्ये:

पारदर्शकता:बिल्डरांना आता नियामक संस्थांकडे त्यांच्या घडामोडींची नोंदणी करणे, संभाव्य खरेदीदारांना प्रकल्पाची सर्वसमावेशक माहिती देणे बंधनकारक आहे. यामध्ये प्रकल्पाचे वेळापत्रक, आवश्यकता आणि आर्थिक माहिती समाविष्ट आहे.

आगाऊ देयके:हे नियम अनेकदा प्रकल्प पूर्ण होण्याआधी बांधकाम व्यावसायिक विनंती करू शकतील अशा आगाऊ देयकाच्या रकमेवर मर्यादा घालतात. हे ग्राहकांना आर्थिक सुरक्षा प्रदान करते आणि बिल्डर्सना मोठ्या अपफ्रंट ठेवीची विनंती करण्यापासून थांबवते.

प्रकल्प विलंब:RERA नुसार, बांधकाम व्यावसायिकांनी अंतिम मुदतीपर्यंत प्रकल्प पूर्ण करणे आवश्यक आहे. विलंब झाल्यास, बांधकाम व्यावसायिकांना ग्राहकांना गमावलेल्या वेळेसाठी पैसे द्यावे लागतील.

गुणवत्ता मानके:आवश्यक डिझाइन आणि गुणवत्ता मानकांचे पालन करणारे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी कंत्राटदार आता जबाबदार आहेत. खरेदीदारांना विनंती करण्याचा अधिकार आहे की त्रुटी किंवा खराब काम निश्चित केले जावे.

सामान्य समस्या आणि ते हाताळण्यासाठी टिपा

बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारामध्ये उद्भवू शकणाऱ्या सामान्य समस्या आणि त्या कशा हाताळायच्या:

ताबा मिळण्यास विलंब:सर्वात वारंवार येणाऱ्या समस्यांपैकी एक म्हणजे विनिर्दिष्ट कालमर्यादेत मालमत्ता वितरीत करण्यात अयशस्वी होणे. यावर उपाय करण्यासाठी, करारामध्ये ताबा घेण्यासाठी ठराविक तारीख नमूद केली आहे याची खात्री करा आणि बिल्डर वेळेवर डिलिव्हरी करू शकला नाही. तुमच्या स्वारस्यांचे रक्षण करण्यासाठी, तुम्ही विलंब भरपाई अटींचा सौदा करू शकता.

तपशीलांमध्ये बदल:कधीकधी, बांधकाम व्यावसायिक प्रथम खरेदीदाराची संमती न घेता मालमत्तेची वैशिष्ट्ये बदलू शकतात. हे प्रतिबंधित करण्यासाठी अंमलबजावणीपूर्वी खरेदीदाराने कोणतेही बदल कळवले पाहिजेत आणि मंजूर केले पाहिजेत अशी अट समाविष्ट करा.

बांधकाम गुणवत्ता:जेव्हा जाहिरात केलेली गुणवत्ता आणि वास्तविक बांधकाम भिन्न असते तेव्हा मतभेद उद्भवू शकतात. करारामध्ये बांधकाम साहित्य, परिष्करण आणि इतर समर्पक तपशिलांची विशिष्ट माहिती समाविष्ट असल्याची खात्री करा. बिल्डिंगच्या विविध टप्प्यांवर स्वतंत्र गुणवत्ता तपासणीसाठी आवश्यक असलेले कलम जोडण्याचा विचार करा.

रद्द करणे आणि परत करणे:खरेदीदारास अपरिहार्य परिस्थितीमुळे करार रद्द करणे आवश्यक असल्यास रद्द करण्याच्या अटी आणि परत करण्याची प्रक्रिया करारामध्ये स्पष्टपणे नमूद केली पाहिजे. हे परताव्याच्या अटी आणि पद्धतींबद्दल मतभेद टाळण्यास मदत करू शकते.

शीर्षक आणि मालकी:बिल्डरकडे जागेचे स्पष्ट शीर्षक आणि मालकी तसेच आवश्यक बांधकाम परवानग्या आहेत याची खात्री करा. करारामध्ये शीर्षक विवादांच्या प्रसंगी उपायांची रूपरेषा आणि तुमच्या मालकी हक्कांचे रक्षण करण्याच्या तरतुदी असाव्यात.

बिल्डर किंवा खरेदीदाराद्वारे डीफॉल्ट:करारामध्ये दोन्ही पक्षांचे डीफॉल्ट कव्हर करणे आवश्यक आहे. खरेदीदाराला पेमेंट करण्यास उशीर झाला असेल किंवा बिल्डर मुदती पूर्ण करत नसेल, त्यात डिफॉल्टच्या परिणामांचे वर्णन केले पाहिजे.

पेमेंट शेड्यूल आणि अतिरिक्त फी:पेमेंट शेड्यूलचे स्पष्टपणे वर्णन करा, ज्यामध्ये पहिले डाउन पेमेंट आणि भविष्यातील हप्ते समाविष्ट आहेत. लागू होऊ शकणाऱ्या कोणत्याही अनपेक्षित किंवा अतिरिक्त शुल्काच्या शोधात रहा. करारामध्ये सर्व शुल्क स्पष्टपणे नमूद केले आहेत आणि दोन्ही पक्षांच्या मान्यतेशिवाय कोणतेही अतिरिक्त शुल्क आकारले जाणार नाही याची खात्री करा.

फोर्स मॅज्योर:नैसर्गिक आपत्ती किंवा कायदेशीर बदलांसारख्या अनपेक्षित परिस्थितीमुळे प्रकल्पाच्या प्रगतीवर परिणाम होऊ शकतो. या परिस्थितींचे निराकरण करण्यासाठी आणि अशा घटनांमुळे विलंब झाल्यास काय व्हायला हवे हे निर्दिष्ट करण्यासाठी सक्तीच्या घटनांची तरतूद समाविष्ट करा.

देखभाल आणि विक्रीनंतरची खरेदी:ताबा मिळाल्यानंतर देखभाल सेवांसाठी बिल्डरच्या जबाबदाऱ्या दर्शवा. देखभाल आणि विक्रीनंतरच्या सेवा देखील पहा. यामध्ये एक कालमर्यादा समाविष्ट असू शकते ज्यामध्ये खरेदीदाराने ताबा घेतल्यानंतर उद्भवलेल्या कोणत्याही त्रुटी किंवा समस्यांचे निराकरण करण्याची जबाबदारी बिल्डरकडे असते.

विवाद निराकरण:विवाद उद्भवल्यास लवाद किंवा मध्यस्थी यासारख्या विवादांचे निराकरण करण्यासाठी प्रक्रिया समाविष्ट करा. हे काढलेले कायदेशीर विवाद कमी करण्यात मदत करू शकते.

सर्वोच्च न्यायालयाची भूमिका काय आहे?

येथे काही महत्त्वपूर्ण निर्णय आहेत:

1. लखनौ डेव्हलपमेंट अथॉरिटी विरुद्ध एम.के. गुप्ता (1994):या प्रकरणाने हे तत्त्व मांडले आहे की जेव्हा एखादा बिल्डर इमारती बांधतो आणि संबंधित प्राधिकरणाकडून पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र मिळवण्यापूर्वी त्यांची विक्री करतो, तेव्हा ती विक्री कायदेशीररित्या वैध नसते. सर्व आवश्यक मंजुरी मिळेपर्यंत बांधकाम व्यावसायिकांना मालमत्ता हस्तांतरित करता येणार नाही, असे सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले आहे.

2. हरियाणा अर्बन डेव्हलपमेंट अथॉरिटी विरुद्ध. सर्वन सिंग (2010):या प्रकरणात, सर्वोच्च न्यायालयाने असे ठरवले की बिल्डर-खरेदीदार करारातील कोणतेही कलम जे खरेदीदारास एकतर्फी अटींशी जोडण्याचा प्रयत्न करते ते अयोग्य मानले जाते आणि सार्वजनिक धोरणाच्या विरुद्ध आहे. . बिल्डर-खरेदीदार करार संतुलित असले पाहिजेत आणि दोन्ही पक्षांच्या हिताचे रक्षण केले पाहिजे, यावर न्यायालयाने भर दिला.

3. युनिटेक रिसॉर्ट्स लि. वि. दिपक कुमार सिंग (2018):या प्रकरणाने प्रकल्प विलंबासाठी खरेदीदारांना भरपाई देण्याच्या बांधकाम व्यावसायिकांच्या दायित्वावर प्रकाश टाकला. प्रकल्पाला जास्त विलंब झाल्यास आणि खरेदीदारांना प्रकल्पातून माघार घ्यायची असल्यास बांधकाम व्यावसायिकांनी खरेदीदारांनी भरलेली संपूर्ण रक्कम नुकसानभरपाईसह परत करावी लागेल, असा निर्णय न्यायालयाने दिला.

4. इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लि. वि. अनिल पटनी (2020):सुप्रीम कोर्टाने यावर जोर दिला की आवश्यक भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवण्यापूर्वी बिल्डर एखाद्या खरेदीदाराला मालमत्तेचा ताबा स्वीकारण्यास भाग पाडू शकत नाही. स्थानिक प्राधिकरणांद्वारे मालमत्ता वस्तीसाठी योग्य असल्याचे समजल्यानंतरच खरेदीदारांना ताब्यात घेण्याचा अधिकार आहे हे तत्त्व ते कायम ठेवते.

5. आम्रपाली ग्रुप केस (एकाधिक निवाडे):आम्रपाली प्रकरणामध्ये निधीचे गैरव्यवस्थापन आणि आम्रपाली समुहाने प्रकल्प पूर्ण करण्यात होणारा विलंब यावर अनेक निवाड्यांचा समावेश आहे. सुप्रीम कोर्टाने गृहखरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी सरकारला रखडलेले प्रकल्प पूर्ण करण्याचे निर्देश देण्यासह विविध उपाययोजना केल्या.

6. Jaypee Infratech Ltd. केस (एकाधिक निवाडे):आम्रपाली प्रकरणाप्रमाणेच, Jaypee Infratech प्रकरणात कंपनीची दिवाळखोरी आणि घर खरेदी करणाऱ्यांच्या दुर्दशेशी संबंधित आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने प्रकल्प पूर्ण करण्याचे आदेश दिले आणि प्रक्रियेवर देखरेख ठेवण्यासाठी समिती स्थापन केली.

कराराचा मसुदा कसा तयार करायचा?

RERA चे कलम 13(2) सांगते की बिल्डर-खरेदीदार करारामध्ये प्रत्येक मिनिटाचा तपशील असणे आवश्यक आहे. नमूद करायच्या तपशीलांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

• प्रकल्पाचा विकास
• इमारती आणि अपार्टमेंटचे बांधकाम
• तपशील आणि अंतर्गत आणि बाह्य विकास कामे
• पूर्ण होण्याची आणि ताब्यात घेण्याची तारीख
• पेमेंटची पद्धत
• पैसे भरण्याची तारीख
• डिफॉल्टच्या बाबतीत व्याजदर
• RERA नोंदणी
• मालमत्ता रद्द/असून करण्याचा खरेदीदाराचा अधिकार
• परतावा धोरण
• कोणताही वाढीव कालावधी बिल्डरकडून घेतला जातो
• फोर्स मॅज्योर क्लॉज
• मालमत्तेचा विचार आणि काय वगळले आहे (जसे की देखभाल, पार्किंग, विद्युतीकरण शुल्क इ.)
• मालमत्तेचे तपशील जसे की फिक्स्चर, स्पष्ट शीर्षक, अधिकार क्षेत्र/लवाद खंड

करारामध्ये तपासण्याच्या गोष्टी

रिअल इस्टेट डेव्हलपरकडून मालमत्ता खरेदी करताना बिल्डर-खरेदीदार करार हा एक महत्त्वाचा कायदेशीर दस्तऐवज आहे. तुमच्या हितसंबंधांचे संरक्षण करण्यासाठी तुम्ही करारमध्ये काळजीपूर्वक पुनरावलोकन केलेल्या गोष्टींची एक चेकलिस्ट येथे आहे:

1. सहभागी पक्ष:खरेदीदार आणि बिल्डर/डेव्हलपर या दोघांची नावे आणि तपशील अचूकपणे नमूद केले आहेत याची खात्री करा.

2. मालमत्तेचे तपशील:मालमत्तेचे आकार, स्थान, मजला आराखडा आणि नमूद केलेल्या कोणत्याही सुविधा किंवा सुविधांसह त्याचे अचूक वर्णन सत्यापित करा.

3. ताबा तारीख:वचन दिलेली ताबा तारीख तपासा. ते वाजवी आहे आणि संभाव्य विलंबासाठी तरतूदी आहेत याची खात्री करा.

4. किंमत आणि पेमेंट अटी:मूळ किंमत, अतिरिक्त शुल्क (जसे की देखभाल, पार्किंग) आणि लागू करांसह मालमत्तेची एकूण किंमत सत्यापित करा. दुसरे म्हणजे, डाउन पेमेंट, हप्त्याची रचना आणि अंतिम पेमेंट यासह पेमेंट शेड्यूल समजून घ्या.

5. बांधकाम गुणवत्ता आणि तपशील:करारामध्ये बांधकाम साहित्य, फिटिंग्ज, फिक्स्चर आणि वचन दिलेल्या वैशिष्ट्यांच्या गुणवत्तेचा तपशील असल्याची खात्री करा.

6. सुविधा आणि सुविधा:देऊ केलेल्या सुविधा आणि सुविधांची पुष्टी करा, जसे की पार्किंगची जागा, क्लबहाऊस, जिम, स्विमिंग पूल इ.

7. कार्पेट एरिया, बिल्ट-अप एरिया, सुपर बिल्ट-अप एरिया:या अटींच्या व्याख्या समजून घ्या, कारण ते मालमत्तेच्या वास्तविक वापरण्यायोग्य क्षेत्रावर परिणाम करतात.

8. ताबा विलंब क्लॉज:बिल्डर वेळेवर डिलिव्हर करण्यात अयशस्वी झाल्यास ताबा विलंब, दंड आणि नुकसानभरपाई संबंधित कलमे पहा.

9. डिझाइन किंवा लेआउटमध्ये बदल:डिझाइन किंवा लेआउटमध्ये बदल करण्याचे बिल्डरचे अधिकार समजून घ्या आणि मोठ्या बदलांसाठी तुमची मंजुरी आवश्यक आहे का ते तपासा.

10. कायदेशीर मान्यता आणि परवानग्या:प्रकल्पाला स्थानिक प्राधिकरणांकडून सर्व आवश्यक कायदेशीर मान्यता आणि परवानग्या मिळाल्या आहेत याची पडताळणी करा.

11. एस्केलेशन क्लॉज:ठराविक वेळेनंतर किंमती वाढण्याशी संबंधित तरतुदी तपासा.

12. डीफॉल्ट आणि टर्मिनेशन क्लॉज:एकतर पक्ष त्यांच्या जबाबदाऱ्यांमध्ये चूक करत असल्यास किंवा कराराचा भंग केल्यास त्याचे परिणाम समजून घ्या.

13. मेंटेनन्स चार्जेस आणि सोसायटी फॉर्मेशन:सध्या सुरू असलेले मेंटेनन्स चार्जेस आणि रहिवाशांच्या असोसिएशनच्या स्थापनेची टाइमलाइन समजून घ्या.

14. ताबा हस्तांतरित करण्याची अट:ताबा कोणत्या परिस्थितीत दिला जाईल आणि त्यापूर्वी दोन्ही पक्षांनी काय करणे आवश्यक आहे याची तपासणी करा.

15. विवाद निराकरण यंत्रणा:कायदेशीर संघर्षाच्या बाबतीत विवाद निराकरण, लवाद आणि अधिकार क्षेत्राशी संबंधित कलमे तपासा.

16. दोषांसाठी भरपाई:करारामध्ये बांधकाम दोषांच्या बाबतीत नुकसान भरपाई किंवा दुरुस्तीची प्रक्रिया दर्शविली आहे का ते सत्यापित करा.

17. एक्झिट क्लॉज:करार रद्द करणे किंवा माघार घेण्याच्या तरतुदी आणि संबंधित दंड किंवा परतावा समजून घ्या.

18. फोर्स मॅज्योर क्लॉज:नैसर्गिक आपत्ती, राजकीय अस्थिरता इ. अशा अनपेक्षित घटनांचा अंतर्भाव करणारी कलमे तपासा.

19. पुनर्विक्री आणि हस्तांतरण अधिकार:ताब्यात घेण्यापूर्वी मालमत्तेची विक्री किंवा हस्तांतरण करण्याचे तुमचे अधिकार समजून घ्या.

20. परिशिष्ट आणि परिशिष्ट:मुख्य कराराशी संलग्न सर्व परिशिष्ट, वेळापत्रक आणि परिशिष्टांचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करा.

लक्षात ठेवा, बिल्डर-खरेदीदार करार हा कायदेशीर बंधनकारक दस्तऐवज आहे. स्वाक्षरी करण्यापूर्वी तुम्ही सर्व अटी आणि शर्ती पूर्णपणे समजून घेतल्याची खात्री करा आणि तुमचे हक्क आणि स्वारस्ये संरक्षित आहेत याची खात्री करण्यासाठी कायदेशीर व्यावसायिकांचा सल्ला घ्या.

लेखक बायो: ॲड. मनन मेहरा यांची व्यावसायिक आणि नागरी कायद्यात दिल्लीतील विशिष्ट प्रॅक्टिस आहे आणि ग्राहक विवादांमध्ये गुंतलेल्या व्यक्तींसाठी ते योग्य पर्याय आहेत. जरी तो देशभरातील सर्व कायदेशीर प्रकरणांचा विस्तृत स्पेक्ट्रम घेत असला तरी, क्लायंटला प्रथम ठेवून आणि जलद निराकरण सुनिश्चित केल्यामुळे त्याने त्याच्या क्लायंटसाठी नियमितपणे अनुकूल परिणाम मिळविल्यामुळे जटिल वैवाहिक आणि मालमत्तेशी संबंधित प्रकरणांमध्ये त्याला एक वेगळी प्रतिष्ठा मिळाली आहे.