बिल्डर-खरीदार समझौते में जाँचने योग्य बातें

प्रॉपर्टी डेवलपर (बिल्डर) और प्रॉपर्टी खरीदने वाले व्यक्ति या व्यवसाय (खरीदार) के बीच रियल एस्टेट लेनदेन की शर्तें बिल्डर-खरीदार समझौते में उल्लिखित हैं, जिसे कभी-कभी बिल्डर-खरीदार अनुबंध के रूप में संदर्भित किया जाता है। निर्माण और हस्तांतरण प्रक्रिया के दौरान, यह समझौता एक बुनियादी ढांचे के रूप में कार्य करता है जो दोनों पक्षों के अधिकारों, कर्तव्यों और दायित्वों को स्थापित करता है। यह एक संपूर्ण समझौता है जो संपत्ति लेनदेन के दौरान संभावित गलतफहमी, विवाद और कानूनी जटिलताओं से बचने में सहायता करता है।

संपत्ति अधिग्रहण के विभिन्न भागों का विवरण समझौते में दिया जाता है, जिसमें संपत्ति की विशिष्टताएँ, लागत, भुगतान अनुसूची, कब्जे की तिथि, देरी के लिए जुर्माना और बिल्डर द्वारा वादा की गई कोई भी अतिरिक्त सुविधाएँ या सेवाएँ शामिल हैं। समझौते में परिवर्तन, दोष, रखरखाव और विवाद समाधान प्रक्रियाओं के प्रावधान भी शामिल हो सकते हैं। बिल्डर-खरीदार समझौता यह गारंटी देकर दोनों पक्षों के हितों की रक्षा करने का प्रयास करता है कि घर का विकास और वितरण वादे के अनुसार किया जाएगा और खरीदार समय पर सभी आवश्यक भुगतान करेगा।

यह समझौता महत्वपूर्ण है क्योंकि यह सुनिश्चित करता है कि इसमें शामिल सभी लोगों को परियोजना की आवश्यकताओं और अपेक्षाओं की स्पष्ट समझ हो। यह ग्राहकों को बिल्डरों द्वारा संभावित गलत काम या टूटे वादों के खिलाफ कानूनी सुरक्षा प्रदान करता है और किसी भी मुद्दे की स्थिति में उपाय का अनुरोध करने के लिए एक आधार प्रदान करता है।

आरईआरए और सीपीएल की भूमिका (पूर्व और पश्चात परिदृश्य)

आरईआरए

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, जिसे RERA के नाम से भी जाना जाता है, रियल एस्टेट बाजार की खुलेपन, जवाबदेही और दक्षता में सुधार करता है, इसे 2016 में पारित किया गया था। बिल्डर-खरीदार समझौते पर RERA का प्रभाव काफी हद तक पड़ता है, इससे पहले और बाद में भी। बाद के परिदृश्य में RERA का कार्य:

समय पर डिलीवरी:RERA के अनुसार डेवलपर्स को बिल्डर-खरीदार समझौते में उल्लिखित परियोजना पूर्ण करने की समय-सीमा का पालन करना होगा। देरी होने पर डेवलपर खरीदार को मुआवज़ा देने के लिए ज़िम्मेदार है।

गुणवत्ता और विनिर्देश:बिल्डरों को परियोजना को सहमति-प्राप्त विनिर्देशों के अनुसार पूरा करना आवश्यक है। यदि कोई विसंगतियां हैं तो ग्राहक को समाधान पाने का अधिकार है।

अग्रिम भुगतान:बिल्डर-खरीदार समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, डेवलपर्स संपत्ति की कुल लागत के 10% से अधिक अग्रिम भुगतान की मांग नहीं कर सकते हैं। यह उपभोक्ताओं को अनावश्यक वित्तीय जोखिम से बचाता है।

एस्क्रो खाता:डेवलपर को प्रत्येक परियोजना का एस्क्रो खाता अलग रखना चाहिए। परियोजना से प्राप्त धन को अन्य पहलों में जाने से रोकने के लिए, इसे केवल निर्माण के लिए ही निकाला जा सकता है।

सीपीएल

उपभोक्ता संरक्षण कानूनों का उद्देश्य ग्राहकों को धोखाधड़ीपूर्ण व्यावसायिक प्रथाओं, अनुबंध उल्लंघनों और रियल एस्टेट उद्योग में अनुचित प्रथाओं से जुड़ी समस्याओं के समाधान के लिए एक रूपरेखा प्रदान करना है। उपभोक्ता संरक्षण कानून के बाद के परिदृश्य की महत्वपूर्ण विशेषताएं:

पारदर्शिता:बिल्डरों को अब अपने विकास को विनियामक निकायों के साथ पंजीकृत करने के लिए बाध्य किया गया है, जिससे संभावित खरीदारों को परियोजना की व्यापक जानकारी मिल सके। इसमें परियोजना की समय-सारिणी, आवश्यकताएं और वित्तीय जानकारी शामिल है।

अग्रिम भुगतान:ये नियम अक्सर बिल्डर द्वारा परियोजना के पूरा होने से पहले मांगे जाने वाले अग्रिम भुगतान की राशि पर सीमा निर्धारित करते हैं। इससे ग्राहकों को वित्तीय सुरक्षा मिलती है और बिल्डरों को बड़ी अग्रिम जमाराशि मांगने से रोका जाता है।

प्रोजेक्ट में देरी:RERA के अनुसार, बिल्डरों को समय सीमा के भीतर प्रोजेक्ट पूरा करना होगा। अगर देरी होती है, तो बिल्डरों को खोए हुए समय के लिए ग्राहकों को भुगतान करना पड़ सकता है।

गुणवत्ता मानक:ठेकेदार अब उन परियोजनाओं को पूरा करने के लिए जिम्मेदार हैं जो आवश्यक डिजाइन और गुणवत्ता मानकों का पालन करते हैं। खरीदारों को यह अनुरोध करने का अधिकार है कि त्रुटियों या खराब काम को ठीक किया जाए।

आम मुद्दे और उनसे निपटने के सुझाव

बिल्डर-खरीदार समझौते में निम्नलिखित सामान्य समस्याएं हो सकती हैं तथा उनसे निपटने के तरीके बताए गए हैं:

कब्जे में देरी:सबसे आम समस्याओं में से एक है निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर संपत्ति वितरित न करना। इसे संबोधित करने के लिए, सुनिश्चित करें कि अनुबंध में कब्ज़ा लेने की एक निश्चित तिथि निर्दिष्ट की गई है, साथ ही समय पर डिलीवरी न करने वाले बिल्डर के लिए परिणाम भी बताए गए हैं। अपने हितों की रक्षा के लिए, आप देरी से मुआवज़े की शर्तों पर सौदेबाजी कर सकते हैं।

विनिर्देशों में संशोधन:कभी-कभी, बिल्डर खरीदार की सहमति के बिना संपत्ति के विनिर्देशों में बदलाव कर सकते हैं। इसमें एक शर्त शामिल करें कि इसे रोकने के लिए किसी भी बदलाव को लागू करने से पहले खरीदार को सूचित किया जाना चाहिए और उसे मंजूरी देनी चाहिए।

निर्माण गुणवत्ता:जब विज्ञापित गुणवत्ता और वास्तविक निर्माण अलग-अलग हो तो असहमति उत्पन्न हो सकती है। सुनिश्चित करें कि समझौते में निर्माण सामग्री, परिष्करण और अन्य प्रासंगिक विवरणों के बारे में विशेष जानकारी शामिल है। एक खंड जोड़ने पर विचार करें जो विभिन्न निर्माण चरणों में स्वतंत्र गुणवत्ता जांच के लिए कहता है।

रद्दीकरण और वापसी:यदि खरीदार को अपरिहार्य परिस्थितियों के कारण अनुबंध रद्द करना पड़े तो अनुबंध में रद्दीकरण की शर्तें और वापसी प्रक्रिया स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। इससे रिफंड की शर्तों और तरीकों के बारे में असहमति को रोकने में मदद मिल सकती है।

शीर्षक और स्वामित्व:सुनिश्चित करें कि बिल्डर के पास साइट का स्पष्ट शीर्षक और स्वामित्व है और साथ ही आवश्यक निर्माण परमिट भी है। अनुबंध में शीर्षक विवाद की स्थिति में उपायों को रेखांकित करने और आपके स्वामित्व अधिकारों की सुरक्षा के प्रावधान होने चाहिए।

बिल्डर या खरीदार द्वारा चूक:अनुबंध में दोनों पक्षों की चूक को शामिल किया जाना चाहिए। चाहे खरीदार भुगतान में देरी कर रहा हो या बिल्डर समय-सीमा को पूरा नहीं कर रहा हो, इसमें चूक के नतीजों का वर्णन होना चाहिए।

भुगतान अनुसूची और अतिरिक्त शुल्क:भुगतान अनुसूची का स्पष्ट रूप से वर्णन करें, जिसमें पहला डाउन पेमेंट और भविष्य की किश्तें शामिल हैं। किसी भी अप्रत्याशित या अतिरिक्त शुल्क के लिए सतर्क रहें जो लागू हो सकते हैं। सुनिश्चित करें कि सभी शुल्क अनुबंध में स्पष्ट रूप से बताए गए हैं और दोनों पक्षों की स्वीकृति के बिना कोई अतिरिक्त शुल्क नहीं लगाया जा सकता है।

अप्रत्याशित घटना:परियोजना की प्रगति प्राकृतिक आपदाओं या कानूनी परिवर्तनों जैसी अप्रत्याशित परिस्थितियों से प्रभावित हो सकती है। इन परिस्थितियों को संबोधित करने के लिए अप्रत्याशित घटना प्रावधान शामिल करें और निर्दिष्ट करें कि ऐसी घटनाओं के परिणामस्वरूप देरी होने पर क्या किया जाना चाहिए।

रखरखाव और बिक्री के बाद खरीद:कब्जे के बाद रखरखाव सेवाओं के लिए बिल्डर के दायित्वों को इंगित करें। रखरखाव और बिक्री के बाद की सेवाएँ भी देखें। इसमें वह समय सीमा शामिल हो सकती है जिसके भीतर बिल्डर खरीदार द्वारा कब्ज़ा लेने के बाद सामने आने वाली किसी भी खामी या समस्या को ठीक करने का प्रभारी होता है।

विवाद समाधान:विवादों को सुलझाने के लिए मध्यस्थता या मध्यस्थता जैसी प्रक्रिया शामिल करें, यदि विवाद हो ही जाए। इससे लंबे समय तक चलने वाले कानूनी विवादों को कम करने में मदद मिल सकती है।

सर्वोच्च न्यायालय का रुख क्या है?

यहां कुछ महत्वपूर्ण निर्णय दिए गए हैं:

1. लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम एम.के. गुप्ता (1994):इस मामले में यह सिद्धांत स्थापित किया गया कि जब कोई बिल्डर संबंधित प्राधिकरण से निर्माण पूरा होने का प्रमाण पत्र प्राप्त किए बिना इमारतों का निर्माण करता है और उन्हें बेचता है, तो बिक्री कानूनी रूप से वैध नहीं होती है। सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि बिल्डर तब तक खरीदारों को संपत्ति हस्तांतरित नहीं कर सकते जब तक कि सभी आवश्यक मंजूरी प्राप्त न हो जाए।

2. हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण बनाम सरवन सिंह (2010):इस मामले में, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि बिल्डर-खरीदार समझौते में कोई भी खंड जो खरीदार को एकतरफा शर्तों से बांधने की कोशिश करता है, अनुचित माना जाता है और सार्वजनिक नीति के खिलाफ है। अदालत ने जोर देकर कहा कि बिल्डर-खरीदार समझौते संतुलित होने चाहिए और दोनों पक्षों के हितों की रक्षा करनी चाहिए।

3. यूनिटेक रिसॉर्ट्स लिमिटेड बनाम दीपक कुमार सिंह (2018):इस मामले में बिल्डरों की परियोजना में देरी के लिए खरीदारों को मुआवजा देने की जिम्मेदारी पर प्रकाश डाला गया। अदालत ने फैसला सुनाया कि बिल्डरों को खरीदारों द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि, साथ ही मुआवजे को वापस करना होगा, ऐसे मामलों में जहां परियोजना में अत्यधिक देरी हो रही है, और खरीदार परियोजना से हटना चाहते हैं।

4. इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी (2020):सुप्रीम कोर्ट ने इस बात पर जोर दिया कि बिल्डर खरीदार को आवश्यक अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने से पहले संपत्ति का कब्ज़ा स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं कर सकता। इसने इस सिद्धांत को बरकरार रखा कि खरीदार तभी कब्ज़ा लेने के हकदार हैं जब स्थानीय अधिकारियों द्वारा संपत्ति को रहने के लिए उपयुक्त माना जाता है।

5. आम्रपाली समूह मामला (कई फैसले):आम्रपाली मामले में कई फैसले दिए गए, जिसमें आम्रपाली समूह द्वारा फंड के कुप्रबंधन और परियोजनाओं को पूरा करने में देरी को संबोधित किया गया। सुप्रीम कोर्ट ने घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा के लिए कई कदम उठाए, जिसमें सरकार को रुकी हुई परियोजनाओं को पूरा करने का निर्देश देना भी शामिल है।

6. जेपी इंफ्राटेक लिमिटेड केस (कई फैसले):आम्रपाली केस की तरह ही जेपी इंफ्राटेक केस भी कंपनी के दिवालिया होने और घर खरीदने वालों की दुर्दशा से जुड़ा था। सुप्रीम कोर्ट ने प्रोजेक्ट को पूरा करने का आदेश दिया और प्रक्रिया की निगरानी के लिए एक समिति गठित की।

समझौते का मसौदा कैसे तैयार करें?

RERA की धारा 13(2) में कहा गया है कि बिल्डर-खरीदार समझौते में हर छोटी-बड़ी जानकारी होनी चाहिए। जिन विवरणों का उल्लेख किया जाना है, उनमें शामिल हैं:

• परियोजना का विकास
• इमारतों और अपार्टमेंटों का निर्माण
• विनिर्देशन और आंतरिक एवं बाह्य विकास कार्य
• पूर्णता एवं कब्जे की तिथि
• भुगतान का तरीका
• भुगतान की तिथि
• चूक की स्थिति में ब्याज दर
• आरईआरए पंजीकरण
• खरीदार का संपत्ति को रद्द करने/सौंपने का अधिकार
• भुगतान वापसी की नीति
• बिल्डर द्वारा कोई भी रियायत अवधि ली जाती है
• अप्रत्याशित घटना खंड
• संपत्ति के लिए विचार और क्या शामिल नहीं है (जैसे रखरखाव, पार्किंग, विद्युतीकरण शुल्क, आदि)
• संपत्ति का विवरण जैसे कि फिक्सचर, स्पष्ट शीर्षक, अधिकार क्षेत्र/मध्यस्थता खंड

समझौते में जाँचने योग्य बातें

रियल एस्टेट डेवलपर से प्रॉपर्टी खरीदते समय बिल्डर-खरीदार समझौता एक महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेज़ होता है। यहाँ उन चीज़ों की एक चेकलिस्ट दी गई है, जिन्हें आपको अपने हितों की रक्षा के लिए समझौते में ध्यानपूर्वक पढ़ना चाहिए:

1. शामिल पक्ष:सुनिश्चित करें कि खरीदार(ओं) और बिल्डर/डेवलपर दोनों के नाम और विवरण सही ढंग से उल्लिखित हैं।

2. संपत्ति का विवरण:संपत्ति का सटीक विवरण सत्यापित करें, जिसमें उसका आकार, स्थान, तल योजना और उल्लिखित कोई भी सुविधा या सुविधा शामिल हो।

3. कब्जे की तिथि:कब्जे की तारीख की जांच करें। सुनिश्चित करें कि यह उचित है और इसमें संभावित देरी के लिए प्रावधान हैं।

4. कीमत और भुगतान शर्तें:संपत्ति की कुल लागत की पुष्टि करें, जिसमें आधार मूल्य, अतिरिक्त शुल्क (जैसे रखरखाव, पार्किंग) और लागू कर शामिल हैं। दूसरे, भुगतान अनुसूची को समझें, जिसमें डाउन पेमेंट, किस्त संरचना और अंतिम भुगतान शामिल है।

5. निर्माण गुणवत्ता और विनिर्देश:सुनिश्चित करें कि अनुबंध में निर्माण सामग्री, फिटिंग, फिक्सचर और वादा किए गए विनिर्देशों की गुणवत्ता का विवरण दिया गया हो।

6. सुख-सुविधाएँ:दी जाने वाली सुख-सुविधाओं की पुष्टि करें, जैसे पार्किंग स्थान, क्लब हाउस, जिम, स्विमिंग पूल आदि।

7. कारपेट एरिया, बिल्ट-अप एरिया, सुपर बिल्ट-अप एरिया:इन शब्दों की परिभाषा को समझें, क्योंकि ये संपत्ति के वास्तविक उपयोग योग्य क्षेत्र को प्रभावित करते हैं।

8. कब्जे में देरी संबंधी धारा:यदि बिल्डर समय पर काम पूरा करने में विफल रहता है तो कब्जे में देरी, जुर्माना और मुआवजे से संबंधित धाराओं पर ध्यान दें।

9. डिजाइन या लेआउट में परिवर्तन:डिजाइन या लेआउट में परिवर्तन करने के बिल्डर के अधिकारों को समझें और जांच लें कि क्या बड़े बदलावों के लिए आपकी स्वीकृति आवश्यक है।

10. कानूनी अनुमोदन और अनुमति:सत्यापित करें कि परियोजना ने स्थानीय प्राधिकारियों से सभी आवश्यक कानूनी अनुमोदन और अनुमति प्राप्त कर ली है।

11. मूल्य वृद्धि खंड:एक निश्चित समय के बाद कीमतों में किसी भी वृद्धि से संबंधित प्रावधानों की जांच करें।

12. चूक और समाप्ति खंड:यदि कोई भी पक्ष अपने दायित्वों को पूरा करने में चूक करता है या समझौते का उल्लंघन करता है तो इसके परिणामों को समझें।

13. रखरखाव शुल्क और सोसायटी गठन:चल रहे रखरखाव शुल्क और निवासी संघ के गठन की समयसीमा को समझें।

14. कब्जा सौंपने की शर्तें:उन शर्तों का निरीक्षण करें जिनके तहत कब्जा सौंपा जाएगा और उससे पहले दोनों पक्षों द्वारा क्या किया जाना चाहिए।

15. विवाद समाधान तंत्र:कानूनी विवादों के मामले में विवाद समाधान, मध्यस्थता और अधिकार क्षेत्र से संबंधित धाराओं की जांच करें।

16. दोषों के लिए मुआवजा:सत्यापित करें कि निर्माण दोषों के मामले में समझौते में मुआवजे या सुधार प्रक्रियाओं का उल्लेख है या नहीं।

17. निकास खंड:अनुबंध को रद्द करने या उससे वापसी के प्रावधानों और उससे संबंधित दंड या धन वापसी के प्रावधानों को समझें।

18. अप्रत्याशित घटना खंड:प्राकृतिक आपदाओं, राजनीतिक अस्थिरता आदि जैसी अप्रत्याशित घटनाओं को कवर करने वाले खंडों की जांच करें।

19. पुनर्विक्रय और हस्तांतरण अधिकार:कब्जे से पहले संपत्ति को बेचने या हस्तांतरित करने के अपने अधिकारों को समझें।

20. अनुलग्नक और परिशिष्ट:मुख्य अनुबंध से जुड़े सभी अनुलग्नकों, अनुसूचियों और परिशिष्टों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें।

याद रखें, बिल्डर-खरीदार समझौता एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज़ है। हस्ताक्षर करने से पहले सुनिश्चित करें कि आप सभी नियम और शर्तों को अच्छी तरह से समझ लें और अपने अधिकारों और हितों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए किसी कानूनी पेशेवर से सलाह लें।

लेखक का परिचय: दिल्ली में स्थित एडवोकेट मनन मेहरा का वाणिज्यिक और सिविल कानून में एक प्रतिष्ठित अभ्यास है, और वे उपभोक्ता विवादों में शामिल व्यक्तियों के लिए एक पसंदीदा विकल्प हैं। हालाँकि वे देश भर में सभी कानूनी मामलों में कई तरह के मामलों को संभालते हैं, लेकिन ग्राहकों को प्राथमिकता देने और त्वरित समाधान सुनिश्चित करने के कारण उन्हें जटिल वैवाहिक और संपत्ति से संबंधित मामलों में एक अलग प्रतिष्ठा मिली है क्योंकि उन्होंने नियमित रूप से अपने ग्राहकों के लिए अनुकूल परिणाम हासिल किए हैं।