भारत में किराया समझौतों के बारे में आपको जो कुछ भी जानना चाहिए

तेजी से बढ़ते शहरीकरण और बढ़ती आबादी के साथ, पिछले दशक में किराये की संपत्तियों की कीमतों में भारी उछाल आया है। रियल एस्टेट की उच्च कीमत अक्सर खरीदने के बजाय किराए पर लेने की बढ़ती प्राथमिकता के कारण होती है। इसके अतिरिक्त, मेट्रो-ध्रुवीकरण और मिलेनियल्स के बदलते जीवनशैली पैटर्न भी एक कारक के रूप में काम करते हैं। आधुनिक पीढ़ी कई कारणों से किराए पर रहना और भी अधिक आकर्षक पाती है, उनमें से एक लचीला रहने की व्यवस्था है जो उन्हें आसानी से अलग-अलग शहरों में जाने की अनुमति देती है। हालाँकि, भारत में किराए पर रहने की संस्कृति और हाल ही में व्यवहार में बदलाव ने अपनी चुनौतियों का एक सेट पेश किया है, जैसे कि मानकीकृत किराये के समझौतों और विनियमों की कमी।

नोटरीकृत समझौते पर हस्ताक्षर करना अक्सर मालिकों और किरायेदारों के लिए एक कामचलाऊ व्यवस्था के रूप में देखा जाता है। लेकिन किराये के समझौते को पंजीकृत न करवाने की यह लापरवाही, अक्सर दोनों पक्षों के लिए मुश्किलें खड़ी कर देती है।

किराया समझौता क्या है?

किराया समझौता एक कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज है जो एक अचल संपत्ति के पट्टे के लिए एक निश्चित अवधि के लिए मकान मालिक और किरायेदार के बीच किराया व्यवस्था की शर्तों को रेखांकित करता है।

यह समझौता किरायेदारी अवधि के दौरान दोनों पक्षों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को निर्धारित करता है। इसमें आम तौर पर मकान मालिक और किरायेदार का नाम और पता, किराये की अवधि की अवधि, देय किराए की राशि, आवश्यक सुरक्षा जमा, समझौते की समाप्ति, दोनों पक्षों के अधिकार और जिम्मेदारियाँ, और कोई अन्य प्रासंगिक नियम और शर्तें बताई जाती हैं। किराए के समझौते आवासीय और व्यावसायिक दोनों तरह की संपत्तियों के लिए निष्पादित किए जाते हैं।

यह एक साधारण कागजी कार्रवाई है जो किराए पर संपत्ति लेने से पहले या बाद में की जाती है। आम तौर पर, किराया समझौता 11 महीने या उससे अधिक समय के लिए निष्पादित किया जाता है, जिसे पार्टियों के विकल्प पर नवीनीकृत किया जा सकता है।

भारत में किराया समझौतों के प्रकार

किराये की संपत्ति के नियमों और शर्तों को रेखांकित करने के लिए कई प्रकार के किराये के समझौतों का उपयोग किया जा सकता है। चुने गए किराए के समझौते का प्रकार मकान मालिक और किरायेदार की विशिष्ट परिस्थितियों पर निर्भर करेगा। यहाँ कुछ सामान्य प्रकार के किराए के समझौते दिए गए हैं:

निश्चित अवधि का पट्टा समझौता

यह एक लीज़ एग्रीमेंट है जिसकी एक विशिष्ट आरंभ और समाप्ति तिथि होती है, और किराएदार को लीज़ की पूरी अवधि के लिए किराया देना होता है। इस अवधारणा को लॉक-इन अवधि कहा जाता है और किराएदार को उस लॉक-इन अवधि के समाप्त होने तक संपत्ति छोड़ने की अनुमति नहीं होती है, यदि किराएदार लीज़ को समय से पहले समाप्त करना चाहता है, तो उसे जुर्माना या शेष लॉक-इन अवधि के लिए किराया देना पड़ सकता है।

अवकाश और लाइसेंस समझौता

इस प्रकार का समझौता किरायेदार को महीने-दर-महीने के आधार पर संपत्ति किराए पर देने की अनुमति देता है, जिसमें हर महीने एक ही दिन किराए का भुगतान करना होता है। किरायेदार किसी भी महीने के अंत में आवश्यक नोटिस देकर पट्टे को समाप्त कर सकता है, और मकान मालिक भी आवश्यक नोटिस देकर पट्टे को समाप्त कर सकता है।

रूममेट समझौता

इस प्रकार के समझौते का उपयोग तब किया जाता है जब दो या दो से अधिक लोग किराये की संपत्ति साझा करते हैं। समझौते में प्रत्येक रूममेट के अधिकारों और जिम्मेदारियों का उल्लेख होता है, जिसमें किराए का भुगतान और साझा क्षेत्रों का साझाकरण शामिल है।

वाणिज्यिक पट्टा समझौता

इस प्रकार के समझौते का उपयोग व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए संपत्ति किराए पर लेने के समय किया जाता है। इसमें संपत्ति के अनुमत उपयोग, पट्टे की अवधि और किराए के भुगतान जैसे विवरण शामिल होते हैं।

उप-पट्टा समझौता

इस प्रकार के समझौते का उपयोग तब किया जाता है जब कोई किरायेदार किसी अन्य व्यक्ति को संपत्ति किराए पर देता है। मूल किरायेदार मकान मालिक को किराया देने के लिए जिम्मेदार रहता है, और उप-किरायेदार मूल किरायेदार को किराया देता है।

किराया समझौते के मुख्य पहलू

शामिल पक्ष

किराया समझौते में आमतौर पर 3 पक्ष शामिल होते हैं:

• मकान मालिक: संपत्ति का मालिक जो उसे किरायेदार को किराये पर दे रहा है
• किरायेदार: वह व्यक्ति जो मकान मालिक से संपत्ति किराये पर ले रहा है।
• गवाह: किराये के समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए दो गवाहों का होना अनिवार्य है। वे कोई भी हो सकते हैं जो समझौते का हिस्सा नहीं है जैसे दोस्त या पड़ोसी।

कुछ मामलों में, किराये के समझौते रियल एस्टेट ब्रोकर द्वारा शुरू किए जाते हैं, जो समझौते में पक्ष भी हो सकते हैं। हालाँकि, यह हमेशा ऐसा नहीं होता है और किराएदार ब्रोकर की सहायता के बिना भी किराये के समझौते में प्रवेश कर सकते हैं। किराये के समझौते में शामिल अन्य व्यक्ति या संस्थाएँ, जैसे कि संपत्ति प्रबंधक, एजेंट और गारंटर, भी पार्टियों के खंड में नामित हो सकते हैं।

यह भी पढ़ें: भारत में पगड़ी प्रथा

संपत्ति विवरण

किराए के समझौते में संपत्ति विवरण खंड एक ऐसा खंड है जो किराए पर दी जा रही संपत्ति का विस्तृत विवरण प्रदान करता है ताकि संपत्ति की पहचान की जा सके और मकान मालिक के रिकॉर्ड के लिए। इसमें आमतौर पर संपत्ति का पता, साथ ही संपत्ति के आकार, लेआउट और स्थिति के बारे में जानकारी शामिल होती है। इस खंड का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि मकान मालिक और किराएदार दोनों को किराए पर दी जा रही संपत्ति के बारे में स्पष्ट समझ हो। यह किराये की संपत्ति के बारे में किसी भी भ्रम या विवाद से बचने में मदद करता है और यह सुनिश्चित करता है कि दोनों पक्ष संपत्ति से संबंधित अपनी जिम्मेदारियों और दायित्वों से अवगत हैं।

संपत्ति विवरण में बेडरूम और बाथरूम की संख्या, रहने वाले क्षेत्रों का आकार, फर्श और फिक्स्चर के प्रकार, और किराये में शामिल किसी भी उपकरण या सामान जैसे विवरण शामिल हो सकते हैं। इसमें किसी भी साझा स्थान या सुविधाओं, जैसे कि पूल या जिम, और उनके उपयोग पर किसी भी प्रतिबंध या सीमा के बारे में जानकारी भी शामिल हो सकती है।

संपत्ति का विवरण हमेशा सटीक और अद्यतित होना चाहिए और यदि संपत्ति में कोई परिवर्तन होता है, जैसे कि नवीनीकरण या मरम्मत, तो किराये के समझौते में संपत्ति के विवरण को अपडेट करना आवश्यक होना चाहिए। किराए के समझौते में एक विस्तृत संपत्ति विवरण यह सुनिश्चित करने में मदद कर सकता है कि मकान मालिक और किरायेदार दोनों को किराये की संपत्ति और उससे संबंधित उनकी ज़िम्मेदारियों और दायित्वों की स्पष्ट समझ हो।

सुरक्षा जमा राशि

किराए के समझौते में सुरक्षा जमा खंड पट्टे की शुरुआत में किरायेदार द्वारा भुगतान की जाने वाली जमा राशि की शर्तों को रेखांकित करता है। सुरक्षा जमा एक ऐसी राशि है जो किरायेदार द्वारा मकान मालिक को पट्टे की अवधि के दौरान होने वाले किसी भी नुकसान, भुगतान न किए गए किराए या अन्य शुल्क के खिलाफ बीमा या गारंटी के रूप में दी जाती है।

आम तौर पर, सुरक्षा जमा खंड में सुरक्षा जमा की राशि, भुगतान की विधि और समय के बारे में जानकारी शामिल होती है, और वे परिस्थितियाँ जिनके तहत इसे किरायेदार को वापस किया जाएगा। इसमें सुरक्षा जमा के उपयोग के बारे में जानकारी भी शामिल हो सकती है, जैसे कि इसे कैसे रखा जाएगा, निवेश किया जाएगा या वापस किया जाएगा।

सुचारू किराये के अनुभव के लिए, मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों को सुरक्षा जमा शर्त की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे इसकी शर्तों और नियमों को समझते हैं।

समझौते की अवधि

किराए के समझौते में अवधि खंड एक ऐसा खंड है जो उस अवधि की अवधि को रेखांकित करता है जिसके लिए किरायेदार को किराये की संपत्ति पर कब्जा करने की अनुमति है। यह खंड पट्टे की आरंभ तिथि और समाप्ति तिथि, और वे शर्तें निर्दिष्ट करता है जिनके तहत पट्टे को नवीनीकृत या बढ़ाया जा सकता है।

कार्यकाल खंड में आमतौर पर निम्नलिखित जानकारी शामिल होती है:

• पट्टे की आरंभिक और अंतिम तिथियां: यह उन सटीक तिथियों को निर्दिष्ट करती है जिनके बीच किरायेदार को किराये की संपत्ति पर कब्जा करने की अनुमति है।
• नवीकरण या विस्तार विकल्प: इस खंड में यह जानकारी शामिल हो सकती है कि क्या पट्टे को नवीनीकृत या विस्तारित किया जा सकता है, और किन शर्तों के तहत।
• नोटिस की आवश्यकताएँ: यह खंड मकान मालिक या किरायेदार द्वारा पट्टा समझौते को समाप्त करने के लिए आवश्यक नोटिस अवधि निर्दिष्ट कर सकता है।
• स्वचालित नवीकरण: यदि कोई भी पक्ष समाप्ति की सूचना नहीं देता है तो कुछ पट्टे स्वचालित रूप से नवीनीकृत हो सकते हैं, इसलिए इस खंड में इस संभावना को रेखांकित किया जा सकता है।
• समाप्ति की शर्तें: इस खंड में उन परिस्थितियों के बारे में जानकारी शामिल हो सकती है जिनके तहत कोई भी पक्ष पट्टा समझौते को समाप्त कर सकता है, जैसे कि किराए का भुगतान न करना, पट्टे की शर्तों का उल्लंघन, या अनुबंध का उल्लंघन।

समाप्ति खंड

किराए के समझौते में एक समाप्ति खंड होता है जो उन परिस्थितियों को निर्दिष्ट करता है जिनके तहत मकान मालिक या किरायेदार द्वारा पट्टे को समाप्त किया जा सकता है। यह खंड उन परिस्थितियों को निर्दिष्ट करता है जिनके तहत पट्टे को सहमत अवधि के अंत से पहले समाप्त किया जा सकता है।

समाप्ति किराये के समझौते की अवधि समाप्त होने पर या जब भी किरायेदार या मकान मालिक एक महीने का नोटिस देकर मकान खाली करना चाहे, तब हो सकती है।

रखरखाव और मरम्मत

किराये के समझौते में रखरखाव और मरम्मत का खंड किराये की संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के संबंध में मकान मालिक और किरायेदार की जिम्मेदारियों को रेखांकित करता है। यह निर्दिष्ट करता है कि कुछ प्रकार की मरम्मत या रखरखाव के लिए कौन जिम्मेदार है, और किन परिस्थितियों में उन्हें किया जाना चाहिए। रखरखाव और मरम्मत खंड में आमतौर पर निम्नलिखित जानकारी शामिल होती है:

• मकान मालिक की जिम्मेदारियां: इसमें मकान मालिक की रखरखाव और मरम्मत की जिम्मेदारियों का उल्लेख किया गया है, जैसे कि प्रमुख उपकरणों, पाइपलाइन प्रणालियों और संपत्ति को हुए संरचनात्मक नुकसान की मरम्मत।
• किरायेदार की जिम्मेदारियां: इसमें किरायेदार की रखरखाव और मरम्मत की जिम्मेदारियों का विवरण दिया गया है, जैसे कि संपत्ति को साफ रखना, प्रकाश बल्बों को बदलना, और किसी भी क्षति या समस्या की समय पर रिपोर्ट करना।
• नोटिस की आवश्यकताएं: यह खंड मकान मालिक या किरायेदार द्वारा रखरखाव या मरम्मत संबंधी मुद्दों की सूचना दूसरे पक्ष को देने के लिए आवश्यक नोटिस अवधि निर्दिष्ट कर सकता है।
• आपातकालीन मरम्मत: इस खंड में आपातकालीन मरम्मत से संबंधित जानकारी शामिल हो सकती है, जैसे कि किससे संपर्क किया जाए और कितनी जल्दी मरम्मत की जानी चाहिए।

कब्ज़ा खंड

किराए के समझौते को निष्पादित करके, किरायेदार को पट्टे पर दी गई संपत्ति पर कब्ज़ा करने का अधिकार मिलता है। किराए के समझौते की समाप्ति या समाप्ति पर, किरायेदार को बिना किसी देरी के अपने सभी सामान और सामान के साथ उक्त परिसर खाली कर देना चाहिए। यदि किरायेदार किराए के समझौते की समाप्ति या उससे पहले समाप्ति पर परिसर से खुद को या अपने सामान को हटाने में विफल रहते हैं या उपेक्षा करते हैं, तो मकान मालिक प्रतिदिन मुआवजे की दैनिक राशि के दोगुने की दर से हर्जाना वसूलने का हकदार होगा और या मकान मालिक को न्यायालय का सहारा लिए बिना, लाइसेंस प्राप्त परिसर से किरायेदार और उनके सामान को हटाने का अधिकार होगा।

शासन कानून

किराये के समझौतों पर शासन करने वाले कानून उस राज्य या शहर के आधार पर भिन्न हो सकते हैं जिसमें किराये की संपत्ति स्थित है। सामान्य तौर पर, हालांकि, किराये के समझौते स्थानीय, राज्य/प्रांतीय और संघीय कानूनों के संयोजन द्वारा शासित होते हैं। किराया नियंत्रण अधिनियम और मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021 भारत में किराये की जगहों के लिए हाल ही में बनाए गए कानून हैं। मॉडल अधिनियम का उद्देश्य किराये की जगहों को विनियमित करने के लिए एक किराया प्राधिकरण स्थापित करना और मकान मालिकों और किरायेदारों के हितों की रक्षा के साथ-साथ त्वरित निर्णय लेना है।

किराया समझौता होने का महत्व

किरायेदारी समझौते में, मकान मालिक और किरायेदार के बीच विवाद को जन्म देने वाले सभी कारकों को समझौते में शामिल किया जाता है, जिससे यदि समझौता अच्छी तरह से लिखा गया हो तो किरायेदारी विवादों को कुछ हद तक रोका जा सकता है।

किराए के समझौते में किराए के नियम, पार्टियों का आचरण, बेदखली, प्रवेश अधिकार, कब्ज़ा अधिकार और पालतू जानवरों की जानकारी सहित किरायेदारी के हर पहलू को शामिल किया जाता है। एक किराया समझौता विवादों को काफी हद तक कम कर सकता है क्योंकि यह एक कानूनी दस्तावेज है जो एक पक्ष के कर्तव्य या दूसरे के अधिकार के साथ-साथ उल्लंघन होने पर समझौते में निर्दिष्ट दंड को भी निर्दिष्ट करता है।

निष्कर्ष

निष्कर्ष रूप में, एक किराया समझौता मकान मालिक और किरायेदार के बीच एक कानूनी अनुबंध है जो किराये की व्यवस्था के नियमों और शर्तों को रेखांकित करता है। समझौते में आम तौर पर शामिल पक्ष, संपत्ति का विवरण, सुरक्षा जमा, कार्यकाल, समाप्ति, और रखरखाव और मरम्मत खंड जैसे खंड शामिल होते हैं।

मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे किराये के समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले उसकी शर्तों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करें और उन्हें समझें।

लेखक के बारे में:

देशमुख लीगल एसोसिएट्स प्राइवेट लिमिटेड पुणे में स्थित एक पूर्ण-सेवा कानूनी फर्म है, जो अनुभवी वकीलों के साथ अपने जुड़ाव और उच्चतम कानूनी सेवाएं प्रदान करने की अपनी प्रतिबद्धता के लिए जानी जाती है। फर्म अपने सभी व्यवहारों में ईमानदारी और नैतिक प्रथाओं को बनाए रखने के लिए समर्पित है। इसका प्राथमिक लक्ष्य समझदार, सुविचारित सलाह देना है जो कम से कम संभव समय सीमा के भीतर क्लाइंट की ज़रूरतों को पूरा करती है। विस्तृत परामर्श के माध्यम से क्लाइंट के मुद्दों को अच्छी तरह से समझकर, फर्म सुनिश्चित करती है कि उसका कानूनी मार्गदर्शन सटीक हो और उनकी विशिष्ट स्थितियों के अनुरूप हो। इसके अतिरिक्त, देशमुख लीगल एसोसिएट्स लागत-प्रभावी तरीके से सेवाएँ प्रदान करने का प्रयास करता है, जिसमें जब भी संभव हो, संभावित समाधान के रूप में मध्यस्थता की खोज पर विशेष जोर दिया जाता है।