भारत में वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के लिए आवश्यक दस्तावेज़

प्रॉपर्टी खरीदना न केवल एक सपना है, बल्कि यह आपके जीवन का निवेश भी है। लेकिन साथ ही, इसे दुःस्वप्न बनने में ज़्यादा समय नहीं लगता।

प्रॉपर्टी में आम तौर पर बहुत सारा पैसा और प्राथमिक देखभाल शामिल होती है, लेकिन उससे पहले, आपको सबसे पहले यह जांचना चाहिए कि प्रॉपर्टी कमर्शियल है या रिहायशी। अगर यह कमर्शियल प्रॉपर्टी है, तो क्या इसके पास वैधानिक प्राधिकरण द्वारा सभी स्वीकृतियां हैं, और क्या जमीन या प्लॉट कमर्शियल मान्यता प्राप्त क्षेत्र होना चाहिए? अगर नहीं, तो उस जमीन के लिए कमर्शियल रूपांतरण जरूरी है। अन्य दस्तावेजों के साथ-साथ मूल आवंटन पत्र और उसकी मौलिकता की जांच करें।

आपको यह भी गारंटी देनी होगी कि संपत्ति ने सभी स्वामित्व शीर्षक और सरकारी अनुमतियों को मंजूरी दे दी है। अपने स्वामित्व को स्थापित करने के लिए कुछ दस्तावेजों की जांच और प्राप्त करना आवश्यक है। यदि आप सभी दस्तावेजों को अच्छी तरह से एकत्र और समीक्षा नहीं करते हैं, तो आपको भविष्य में संपत्ति बेचने में कठिनाई का सामना करना पड़ेगा। भारत में वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के लिए आवश्यक कुछ महत्वपूर्ण दस्तावेज हैं:

बिक्री विलेख:

बिक्री विलेख एक कानूनी दस्तावेज है जो विक्रेता से खरीदार को संपत्ति के स्वामित्व की बिक्री और हस्तांतरण के प्रमाण के रूप में कार्य करता है। बिक्री विलेख को पंजीकृत होना आवश्यक है। यह समझना महत्वपूर्ण है कि बिक्री विलेख को निष्पादित करने से पहले, किसी को बिक्री समझौते को निष्पादित करना चाहिए और खरीदार और विक्रेता समझौते के अनुसार अन्य नियमों और शर्तों के अनुपालन की जांच करनी चाहिए। खरीदार को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि संपत्ति का स्पष्ट शीर्षक है या नहीं। उन्हें यह भी पुष्टि करनी चाहिए कि संपत्ति पर भार शुल्क है या नहीं।

विक्रेता को बिक्री विलेख निष्पादित करने से पहले संपत्ति कर, उपकर, जल शुल्क, सोसायटी शुल्क, बिजली शुल्क, रखरखाव शुल्क आदि सहित सभी वैधानिक भुगतानों का निपटान करना होगा।

माँ का कार्य:

मदर डीड, जिसे मूल दस्तावेज भी कहा जाता है, एक महत्वपूर्ण कानूनी दस्तावेज है जो शुरू से ही संपत्ति के पूर्ववर्ती स्वामित्व का पता लगाता है। यह एक ऐसा दस्तावेज है जो संपत्ति की बिक्री में आगे मदद करता है, जिससे नया स्वामित्व स्थापित होता है। मूल मदर डीड के बिना, प्रमाणित पंजीकरण अधिकारी इसकी प्रति का उपयोग कर सकते हैं।

मदर डीड में बिक्री, विभाजन, उपहार या विरासत के माध्यम से संपत्ति के स्वामित्व में परिवर्तन शामिल है। अभिलेखों में पिछले स्वामित्व का एक क्रम में उल्लेख होना चाहिए, और उस क्रम को निरंतर और अखंडित होना आवश्यक है। अनुक्रम की अनुपस्थिति के मामले में, किसी को पंजीकरण कार्यालयों, राजस्व अभिलेखों या अन्य दस्तावेजों में प्रस्तावना (पठन) से रिकॉर्ड की जांच करनी चाहिए। अनुक्रम को वर्तमान मालिक तक अद्यतन किया जाना आवश्यक है।

भवन स्वीकृति योजना:

संबंधित निगम या नगर निगम प्राधिकरण भवन योजना को मंजूरी देता है। भवन मालिक को क्षेत्राधिकार आयुक्त या आयुक्त द्वारा अधिकृत अधिकारी से अनुमोदित योजना प्राप्त करनी चाहिए।

दस्तावेजों में शामिल हैं- टाइटल डीड, संपत्ति मूल्यांकन अर्क, संपत्ति पीआईडी नंबर, शहर सर्वेक्षण स्केच, एक अद्यतित कर भुगतान रसीद, पिछली स्वीकृत योजनाएं, संपत्ति चित्र, डिमांड ड्राफ्ट की प्रतियां, नींव प्रमाण पत्र, और सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी भूमि उपयोग प्रमाण पत्र। भवन मालिक को एक पंजीकृत वास्तुकार को नियुक्त करना चाहिए जो लागू उप-नियमों पर एक योजना बैठक तैयार करेगा। यदि सभी आवश्यकताएं पूरी हो जाती हैं तो 4-5 कार्य दिवसों के भीतर भवन अनुमोदन योजना प्राप्त करनी चाहिए।

सरकारी विभागों से एनओसी

यह सबसे अच्छा होगा कि आपके पास सरकारी विभागों से संपत्ति हस्तांतरण के लिए एनओसी (अनापत्ति प्रमाण पत्र) हो, ताकि कोई वैधानिक बकाया न हो, संपत्ति को नियमित किया जा सके और कानूनी मुद्दों से बचा जा सके। भूमि या संपत्ति खरीदते समय बिल्डर और संबंधित अधिकारियों से एनओसी प्राप्त करें। अधिकारी आमतौर पर इसे उप-पंजीयक कार्यालय और डिप्टी कमिश्नर को यह पुष्टि करने के लिए जारी करते हैं कि भूमि कानूनी परेशानियों से मुक्त है।

भार प्रमाण पत्र (ईसी):

भार को किसी भी संपत्ति पर लगाए गए भार के रूप में वर्णित किया जा सकता है, जिसका उपयोग अक्सर अचल संपत्ति के संदर्भ में किया जाता है। भार प्रमाणपत्र यह आश्वासन देता है कि संपत्ति सभी कानूनी या मौद्रिक देनदारियों से मुक्त है, जैसे कि कोई अस्पष्ट ऋण या बंधक।

भार का अर्थ है गृह ऋण के विरुद्ध सुरक्षा के रूप में रखी गई संपत्ति पर स्वामित्व या देनदारियों में परिवर्तन। भार प्रमाणपत्र (ईसी) में अवधि के दौरान संपत्ति पर सभी पंजीकृत लेन-देन शामिल होते हैं। ईसी प्राप्त करने के लिए व्यक्ति को बिक्री विलेख की एक प्रति जमा करनी होगी। ईसी प्राप्त करने में लगने वाला समय मांगी गई अवधि के आधार पर 3-7 कार्य दिवसों के बीच भिन्न हो सकता है।

सुधार शुल्क रसीद:

बेहतरी शुल्क, जिसे सुधार शुल्क/विकास शुल्क के रूप में भी जाना जाता है, भौतिक अवसंरचना विकास या वाणिज्यिक सेटअप के विकास के कारण संपत्ति की कीमतों में वृद्धि के समय नागरिक अधिकारियों द्वारा एकत्र किए जाने वाले शुल्क हैं। डेवलपर्स को नगर निकाय को बेहतरी शुल्क के रूप में एक निश्चित राशि का भुगतान करना होगा। संपत्ति खरीदते समय इसे प्राप्त किया जाना चाहिए।

पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए):

पावर ऑफ अटॉर्नी एक कानूनी प्रक्रिया है जिसका इस्तेमाल संपत्ति के मालिक द्वारा दूसरे लोगों को उनकी ओर से अधिकार देने के लिए किया जाता है। कोई व्यक्ति अपनी संपत्ति पर अपने अधिकारों को हस्तांतरित करने के लिए स्पेशल पावर ऑफ अटॉर्नी या जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी भी दे सकता है।

नवीनतम कर भुगतान रसीद:

संपत्ति कर बिलों की रसीदें यह साबित करती हैं कि संपत्ति के लिए कर सरकार को अप-टू-डेट भुगतान किया जाता है। इसलिए, खरीदार को यह सुनिश्चित करने के लिए सरकार/नगरपालिका अधिकारियों से पूछताछ करनी चाहिए कि विक्रेता सभी बकाया राशि का भुगतान करता है। खरीदार को विक्रेता से नवीनतम मूल कर-भुगतान रसीदें और बिल मांगने का अधिकार है और वह रसीद पर मालिक का विवरण, नाम, करदाता का नाम और भुगतान की तारीख भी देख सकता है। यदि मालिक के पास कर रसीद नहीं है, तो खरीदार भूमि के स्वामित्व की पुष्टि करने के लिए संपत्ति के सर्वेक्षण नंबर और नगर निकाय से संपर्क कर सकता है। इसके बावजूद, खरीदार को यह भी जांचना चाहिए कि अन्य बिल, जैसे पानी, बिजली, आदि अप-टू-डेट हैं।

स्टाम्प शुल्क:

स्टाम्प ड्यूटी से तात्पर्य बिक्री और आयकर जैसे कर से है, जिसे सरकार एकत्र करती है और जिसका भुगतान समय पर किया जाना चाहिए। स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान किए गए दस्तावेज़ की कानूनी साधन के रूप में जांच की जाती है। स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करने का दायित्व खरीदार का होता है, जब तक कि इसके विपरीत कोई समझौता न हो।

विक्रय हेतु अनुबंध:

आपके पास विक्रय हेतु हस्ताक्षरित समझौता होना चाहिए, जो स्टाम्प पेपर पर तैयार किया गया हो तथा उप-पंजीयक के पास विधिवत् पंजीकृत हो, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि समझौता दोनों पक्षों के लिए बाध्यकारी है।

निष्कर्ष

संपत्ति खरीदने के लिए आपको अलग-अलग स्थानों और पड़ोस की खोज करनी पड़ती है और आपको बहुत सारे दस्तावेज़ों को संभालने की आवश्यकता होती है। यह देखते हुए कि औपचारिकताएँ और फ़ॉर्म राज्य से राज्य में भिन्न हो सकते हैं, उस क्षेत्र के आधार पर जहाँ संपत्ति/भूमि स्थित है, एक संपत्ति वकील से परामर्श करना उचित है जो प्रक्रिया की कानूनी पेचीदगियों के माध्यम से विशेषज्ञ मार्गदर्शन प्रदान कर सकता है।

पंजीकरण नियमों के अंतर्गत प्रत्येक राज्य के अपने मानदंड हैं, जिन्हें बिक्री विलेख/हस्तांतरण विलेख के पंजीकरण के समय भरना और दाखिल करना आवश्यक है।

लेखक के बारे में:

एडवोकेट माधव शंकर एक अनुभवी वकील हैं, जिन्हें सलाहकारी और विवाद समाधान में सात साल से ज़्यादा का अनुभव है। उनकी विशेषज्ञता वाणिज्यिक कानून, चेक बाउंस मामले, कंपनी मामले, आईपीआर, संपत्ति विवाद, बैंकिंग और दिवालियापन मामलों तक फैली हुई है। उन्हें वैवाहिक विवादों और मध्यस्थता में भी व्यापक अनुभव है। माधव ने नीदरलैंड के टिलबर्ग विश्वविद्यालय से कानून और प्रौद्योगिकी में विशेषज्ञता के साथ मास्टर डिग्री प्राप्त की है और हार्वर्ड विश्वविद्यालय से कॉपीराइट कोर्स पूरा किया है। उन्हें जटिल कानूनी चुनौतियों को सटीकता और ईमानदारी के साथ संभालने की उनकी क्षमता के लिए जाना जाता है।