किसी कंपनी के स्वामित्व वाली संपत्ति खरीदने से पहले किस पहलू पर विचार किया जाना चाहिए?

एक पुरानी अंग्रेजी कहावत है, "सावधानी इलाज से बढ़कर है", जो अचल संपत्ति खरीदते समय सबसे उपयुक्त हो सकती है। हालाँकि कई कानून बनाए गए हैं जो संपत्ति के खरीदार की रक्षा करते हैं, लेकिन स्व-सहायता सबसे महत्वपूर्ण सहायता है, और संपत्ति खरीदने से पहले व्यक्ति को उचित परिश्रम करने की आवश्यकता होती है।

1. अनुमोदन और लाइसेंस:

जब आप प्रॉपर्टी पर ध्यान केंद्रित करते हैं, तो बिल्डर के कागज़ात की जाँच करें, जिसमें काम के लिए आरंभिक प्रमाणपत्र , पर्यावरण मंज़ूरी और स्वीकृत बिल्डिंग प्लान शामिल हैं। भूमि के शीर्षक की स्थिति के बारे में पूछें और देखें कि बिल्डर ने ज़मीन खरीदी है या उसके पास सिर्फ़ विकास के अधिकार हैं। यहाँ उन दस्तावेज़ों की सूची दी गई है जिन्हें आपको जाँचना चाहिए।

(क) स्वामित्व विलेख:

जाँच करें कि बिल्डर के पास संपत्ति के लिए कोई अनुरोध है या नहीं। कोई योजना खरीदते समय, भूमि के शीर्षक विलेख को देखना शुरू करें ताकि यह सत्यापित किया जा सके कि बिल्डर के पास सीधे उस पर कुल अधिकार है या नहीं। आप अधिनियम की जांच करने के लिए वकील की मदद भी ले सकते हैं।

(ख) रिहाई प्रमाण पत्र:

अगर आप पुनर्विक्रय में घर खरीद रहे हैं, तो याद रखें कि बैंक ऋण प्राप्त करने के लिए इसे गिरवी रखा जा सकता है। एन्कम्ब्रेंस सर्टिफिकेट की जाँच करें: यह सत्यापित करना महत्वपूर्ण हो सकता है कि भूमि सभी कानूनी बकाया राशि से मुक्त है।

(ग) भूमि उपयोग का सत्यापन करें:

प्लॉट के लिए निर्धारित सिटी मास्टर के अनुसार भूमि-उपयोग क्षेत्र की पुष्टि करें। आप अपने शहर के क्षेत्रीय निकाय कार्यालय से योजना प्राप्त कर सकते हैं।

(घ) स्थानीय निकाय द्वारा अनुमोदन:

सुनिश्चित करें कि विकास निगम और शहर के क्षेत्रीय निकाय ने संपूर्ण लेआउट को मंजूरी दे दी है।

(ई) संपत्ति कर रसीदें:

यदि आप पुनर्विक्रय अपार्टमेंट खरीदते हैं, तो विक्रेता से पिछले संपत्ति कर रसीदें और अतिरिक्त बिल मांगें। इस प्रणाली से, आप सुनिश्चित कर सकते हैं कि कोई लंबित बिल न हो।

2. परियोजना को वित्तपोषित करने वाले बैंकों की सूची :

बैंकों ने रियल एस्टेट कंपनियों को वित्तपोषण बढ़ा दिया है, जिनके पास बिना बिके हुए स्टॉक हैं और उनके पास अपनी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है। बहुत से बिल्डर हैं जिन्हें बैंक से ऋण नहीं मिलता। इसलिए, जैसे ही आप संपत्ति को अंतिम रूप देते हैं और पुष्टि करते हैं कि अनुमोदन आ गया है, उन बैंकों का पता लगाएं जो परियोजना को निधि देने के लिए तैयार हैं और सबसे कम दर पर ऋण देने वाले मुख्य बैंक के साथ जाएं।

3. कुल लागत की गणना करें :

ब्रोकर जो भी आपको बताए उसे न दें। ब्रोकर अक्सर ज़रूरी कीमत बताते हैं और कोई अन्य कारक जैसे आंतरिक/बाहरी विकास शुल्क, तरजीही स्थान शुल्क, पार्किंग/क्लब/वैधानिक शुल्क और सेवा कर आदि नहीं बताते, जो कुल लागत को बढ़ा देते हैं। संपत्ति की अंतिम कीमत देखें।

4. बिल्डर का सत्यापन करें:

विचाराधीन भूमि का एक हिस्सा अभियोजन के अधीन हो सकता है। इसलिए, यह सुझाव दिया जाता है कि आप बिल्डर की विस्तृत पुष्टि करें। आप इसके पिछले या वर्तमान प्रोजेक्ट का समर्थन कर सकते हैं और विभिन्न ऑनलाइन रियल एस्टेट फ़ोरम पर प्रश्न पोस्ट कर सकते हैं। खरीदना बनाम किराए पर लेना: बहुत से लोग यह सोचकर घर खरीदते हैं कि वे किराए का उपयोग ईएमआई का भुगतान करने के लिए करेंगे।

विशेषज्ञों का कहना है कि यह एक गलत दृष्टिकोण है। घरेलू परिसंपत्तियों पर किराये की उपज आम तौर पर केवल 2-3 प्रतिशत होती है। इसके अलावा, व्यवसाय कई महीनों तक बिना किसी निवासी के बंद रह सकता है।

5. सही योजना:

बाजार में कई तरह के भुगतान विकल्प उपलब्ध हैं, उदाहरण के लिए, डाउन-पेमेंट प्लान, लचीली भुगतान योजना, निर्माण-लिंक्ड सिस्टम और स्वामित्व-लिंक्ड सिस्टम। अधिकारियों का कहना है कि किसी को सावधानी से चुनना चाहिए, क्योंकि आम तौर पर हर सेवा के लिए एक कीमत होती है।

उदाहरण के लिए, सब्सिडी परियोजनाओं में, यह राशि नियमित योजनाओं के तहत ली जाने वाली राशि से कम से कम 10 प्रतिशत अधिक होती है। ग्राहकों को यह भी समझना चाहिए कि ऐसी प्रणालियों में बिल्डर की ओर से कोई भी देरी से भुगतान या चूक उनके क्रेडिट इतिहास को प्रभावित करेगी। फिर आप गारंटीकृत किराये की योजनाएँ पा सकते हैं जिसके तहत आपका डेवलपर या तो निर्माण के दौरान एक निश्चित अवधि के लिए या कब्जे के बाद एक निश्चित अवधि के लिए आपको किराए का भुगतान करता है।

पहली योजना में, क्लाइंट को घर की संरचना के दौरान डेवलपर से नियमित भुगतान मिलता है, जिससे उसे EMI या किराए की लागत का कुछ हिस्सा चुकाने में मदद मिलती है। दूसरी योजना में, आम तौर पर शहर की सीमा से बाहर की संपत्तियों के लिए, डेवलपर कब्जे के बाद किराये की आय प्रदान करता है। लेकिन बारीक बात यह है कि वास्तव में इसकी कोई गारंटी नहीं है।

6. अपार्टमेंट का आकार:

बिल्डर्स आमतौर पर ब्रोशर में सुपर बिल्ट-अप एरिया और उसके कॉमन एरिया जैसे कि सीढ़ियाँ, लॉबी आदि का उल्लेख करते हैं। फ्लैट का कारपेट एरिया सुपर बिल्ट-अप एरिया की तुलना में 30 प्रतिशत कम हो सकता है। उदाहरण के लिए, दो-बीएचके 1,000 वर्ग फीट का फ्लैट केवल 700-750 वर्ग फीट का हो सकता है। हमेशा कारपेट एरिया, दीवारों के भीतर संलग्न स्थान के अनुसार जाना वांछनीय है। सुनिश्चित करें कि आप यह जाँच लें कि आपको अपने सपनों का घर बनाने के लिए कितनी प्रॉपर्टी (बिल्ट-अप एरिया) की आवश्यकता होगी। स्थलाकृति और मिट्टी एक अन्य महत्वपूर्ण कारक हैं।"

7. बुनियादी ढांचा योजनाओं की जांच करें :

भविष्य में मेट्रो कनेक्टिविटी या कोई अन्य महत्वपूर्ण बुनियादी ढांचा विकास जो आपके द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्ति के सटीक स्थान से जुड़ा हो, निवेश पर रिटर्न को काफी हद तक बढ़ा सकता है। साथ ही, सुनिश्चित करें कि संपत्ति किसी भी प्रदूषणकारी उद्यम के पास न हो।

8. साइट की जाँच करें :

घोषणा में लेआउट वास्तविकता से अलग हो सकता है। इसलिए, संपत्ति बुक करने से पहले पूरी तरह से साइट का दौरा करें। आस-पड़ोस के लोगों से जुड़ें क्योंकि वे व्यवसाय से जुड़े किसी भी अवैध कब्जे या अन्य कानूनी विवादों के बारे में पता लगा सकते हैं।

9. अपना प्लॉट पंजीकृत करें :

व्यवसाय चुनने के बाद, आपको इसके वैध मालिक बनने के लिए संबंधित प्राधिकरण से जुड़ना होगा। लोग कहते हैं, "बिक्री विलेख के पंजीकरण के माध्यम से, कोई व्यक्ति विलेख के निष्पादन की तारीख से संपत्ति के अधिकार प्राप्त कर सकता है।" अंत में, विकसित किए गए कुल वर्ग फुट, बाजार की प्रतिक्रिया और परियोजना में देरी के बारे में डेवलपर के रिकॉर्ड पर शोध करें। इसके अलावा, इसके पिछले प्रोजेक्ट्स के ग्रेड की जाँच करें। इसके लिए, आप कई ऑनलाइन रियल एस्टेट फ़ोरम का संदर्भ ले सकते हैं या उनमें भाग ले सकते हैं।

लेखक: श्वेता सिंह