भारत में संपत्ति का उत्परिवर्तन

"अन्य देशों के विपरीत, भारत में संपत्ति के सौदे भी जटिल हैं। संपत्ति बेचने से पहले बहुत सारे कानूनी काम करने पड़ते हैं, जिसमें लंबी दस्तावेज़ प्रक्रिया, प्रमाण सत्यापन और अन्य कार्यों के अलावा भारी कानूनी नियमों को समझना शामिल है। इसके अलावा, जो बात इसे और अधिक चुनौतीपूर्ण बनाती है वह यह है कि नियम हर राज्य में अलग-अलग होते हैं। हालाँकि संपत्ति हस्तांतरित करने के कई तरीके हैं, लेकिन पंजीकरण प्रक्रिया और म्यूटेशन की प्रक्रिया सभी राज्यों में एक जैसी ही है।

खरीदार के दृष्टिकोण से, यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि जिस संपत्ति को वे खरीदना चाहते हैं उसका निर्विवाद शीर्षक हो। इसलिए, उन्हें सावधानीपूर्वक सभी संपत्ति रिकॉर्ड बनाए रखना चाहिए, जिसमें पिछले लेनदेन का विवरण और संपत्ति के शीर्षक की जानकारी शामिल होनी चाहिए। ये रिकॉर्ड सत्यापित करते हैं कि संपत्ति का शीर्षक खरीदार के नाम पर स्थानांतरित किया जाएगा। बिक्री विलेख, संपत्ति रिकॉर्ड, कर रसीदें आदि जैसे कानूनी दस्तावेजों को पंजीकरण प्रक्रिया के दौरान सबूत के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। दूसरी ओर, म्यूटेशन इस बात की पुष्टि करता है कि स्थानीय अधिकारियों ने इन सभी रिकॉर्ड को अपडेट कर दिया है।

म्यूटेशन अत्यंत महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह स्वामित्व के प्रमाण के रूप में कार्य करता है, आवश्यक प्राधिकारियों द्वारा लगाए गए कर दायित्वों को निर्धारित करने में मदद करता है, तथा अन्य कार्यों के अलावा क्षेत्रीय स्तर पर संपत्ति से संबंधित विवादों का समाधान करता है।"

संपत्ति का म्यूटेशन क्या है?

म्यूटेशन, जिसे 'दाखिल खारिज' के नाम से भी जाना जाता है, संपत्ति को बेचने या हस्तांतरित करने के बाद मालिक के शीर्षक के हस्तांतरण को रिकॉर्ड करने का तरीका है। किसी संपत्ति का म्यूटेशन पूरा होने के बाद, उसे संपत्ति के राजस्व क्षेत्र में दर्ज किया जाता है, जिससे कर की देयता तय करने में मदद मिलती है।

संपत्ति का म्यूटेशन एक बार की प्रक्रिया नहीं है। एक व्यक्ति को समय-समय पर इस प्रक्रिया को पूरा करना पड़ता है। संपत्ति के रिकॉर्ड को साफ करने के लिए आमतौर पर हर छह महीने में म्यूटेशन करवाना पड़ता है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि कोई बेईमान संपत्ति व्यापार शामिल नहीं है।

संपत्ति का उत्परिवर्तन स्वामित्व के एक हाथ से दूसरे हाथ में हस्तांतरण के दौरान किया जाता है।

संपत्ति के उत्परिवर्तन का महत्व.

एक बार जब आपका नाम संपत्ति के मालिक के रूप में पंजीकृत हो जाता है, तो सरकारी रिकॉर्ड में संपत्ति का म्यूटेशन करवाना ज़रूरी होता है। आइए एक विशिष्ट स्थिति के माध्यम से म्यूटेशन के महत्व को समझें।

राहुल सिंह प्रॉपर्टी म्यूटेशन का मतलब समझना चाहते थे। उन्होंने प्रॉपर्टी खरीदते समय स्टाम्प पेपर और रजिस्ट्री समेत सभी औपचारिकताएं पूरी कर ली थीं। हालांकि, एक साल बाद उन्हें अपने एक सहकर्मी से पता चला कि उन्होंने प्रॉपर्टी टैक्स का भुगतान नहीं किया है। उत्सुकतावश उन्होंने अपने सहकर्मी से प्रक्रिया के बारे में पूछा।

सहकर्मी को पता था कि राहुल ने हाल ही में एक प्रॉपर्टी खरीदी है, इसलिए उसने पूछा, "क्या आपने हाल ही में खरीदी गई प्रॉपर्टी का म्यूटेशन पूरा कर लिया है?" श्री राहुल को इस आवश्यकता के बारे में कुछ नहीं पता था, इसलिए उन्होंने जवाब दिया, "मैंने इसके बारे में पहले कभी नहीं सुना।" उनके सहकर्मी प्रतीक ने उन्हें समझाया कि उन्हें अपनी प्रॉपर्टी का म्यूटेशन जल्द से जल्द करवाना चाहिए। ऐसा करके, वह प्रॉपर्टी टैक्स और अन्य शुल्क का भुगतान कर सकते हैं और यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि उनकी प्रॉपर्टी के रिकॉर्ड सही हैं।

संपत्ति का म्यूटेशन करवाना उसके पंजीकरण जितना ही आवश्यक है, इससे न केवल उत्तराधिकारियों को बल्कि नए संपत्ति मालिक को भी लाभ होता है।

नीचे कुछ कारण दिए गए हैं कि संपत्ति का उत्परिवर्तन क्यों महत्वपूर्ण है:

1. संपत्ति का म्यूटेशन दस्तावेज़ अधिकारियों को संपत्ति के कानूनी मालिक पर लागू संपत्ति कर और अन्य अधिरोपण निर्धारित करने में मदद करता है।

2. संपत्ति के म्यूटेशन दस्तावेज़, संपत्ति के दस्तावेजों में किसी भी गलती को सुधारने या संपत्ति के लिए अधिकृत नहीं किए गए अन्य लेनदेन को नोट करने में लाभदायक है।

3. संपत्ति का म्यूटेशन दस्तावेज़ भविष्य में संपत्ति की बिक्री के लिए मूल्यवान होता है, क्योंकि संभावित खरीदार अक्सर प्रमाणीकरण को सत्यापित करना चाहते हैं।

4. कृषि संपत्तियों के लिए, भूमि की बिक्री केवल म्यूटेशन दस्तावेज पूरा करने के बाद ही की जा सकती है।

5. म्यूटेशन दस्तावेज़ संपत्ति के स्वामित्व के निर्णायक प्रमाण के रूप में कार्य करता है।

भारत में संपत्ति के उत्परिवर्तन को नियंत्रित करने वाले कानून

• कुछ राज्यों के राजस्व संहिता राजस्व संग्रह को नियंत्रित करते हैं। शहर की स्थानीय सरकार का एक कर्तव्य यह है कि आवश्यकता पड़ने पर संपत्ति के म्यूटेशन के रिकॉर्ड पर नज़र रखे।
• 1966 की संपत्ति राजस्व संहिता की शर्तों का पालन करके अधिक सटीक समझ हासिल की जा सकती है।
• अधिनियम की धारा 154 के अनुसार, किसी भी दस्तावेज के निर्माण, समनुदेशन और समापन का हस्तांतरण भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत लिखित रूप में किया जाता है, और उस गांव के पंजीकृत अधिकारी द्वारा किया जाता है।
• अधिनियम की धारा 150 के अनुसार, तलाथी को अपने नाम पर बनाए गए प्रत्येक कथन या संपत्ति के किसी भी हस्तांतरण या खरीद पर म्यूटेशन के रजिस्टर में दर्ज करना होगा। एक बार प्रक्रिया पूरी हो जाने के बाद, वह 7/12 अर्क और 6/12 पर म्यूटेशन का काम पूरा करता है।

संपत्ति के उत्परिवर्तन के प्रकार

संपत्ति के उत्परिवर्तन को आम तौर पर दो प्रकारों में विभाजित किया जा सकता है, जैसे:

कृषि भूमि का उत्परिवर्तन:

राजस्व अभिलेखों में नामांतरण दर्ज करना चाहिए। कृषि भूमि के लिए यह महत्वपूर्ण है। नामांतरण न होने पर संपत्ति का मल्टिपल दूसरे धारक को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता। राजस्व अभिलेखों में मालिक का नाम अवश्य दर्ज करें। इसे पट्टाधर कहते हैं। सरकार द्वारा संपत्ति अधिग्रहण जैसे मामलों में, मुआवज़ा उसी को दिया जाता है जिसका नाम राजस्व अभिलेखों में दर्ज होता है।

गैर-कृषि भूमि का दाखिल-खारिज:

गैर-कृषि भूमि जैसे अपार्टमेंट, गोदाम, घर, भंडारण क्षेत्र के प्लॉट इत्यादि में, म्यूटेशन के नुकसान से व्यक्ति के बिक्री विलेख का अधिकार नहीं छिन सकता। म्यूटेशन न होने पर भी विलेख का शीर्षक प्रभावित नहीं होगा। व्यक्ति उस संपत्ति का मालिक बना रहेगा। एकमात्र समस्या जिसका सामना व्यक्ति कर सकता है वह यह है कि उसके पास पानी और बिजली का कनेक्शन नहीं हो सकता है, और उसे नगरपालिका कर का भुगतान करने में सहायता की आवश्यकता हो सकती है।

संपत्ति के उत्परिवर्तन के तरीके

संपत्ति का उत्परिवर्तन निम्नलिखित तरीकों से किया जा सकता है:

1. संपत्ति की बिक्री-खरीद:

संपत्ति की खरीद-बिक्री के मामले में, आवश्यक कानूनी कागजातों में उस संपत्ति का विक्रय विलेख, अंतिम कर निकासी की पर्ची, म्यूटेशन के लिए आवेदन और उसके बाद न्यायालय का स्टाम्प शुल्क आदि शामिल होते हैं।

2. पावर ऑफ अटॉर्नी:

पावर ऑफ अटॉर्नी के मामले में, आवश्यक दस्तावेजों में पावर ऑफ अटॉर्नी की फोटोकॉपी, उस संपत्ति पर कर की नवीनतम निकासी, स्टांप पेपर क्षतिपूर्ति आदि शामिल हैं।

3. वसीयत/उत्तराधिकार द्वारा संपत्ति की विरासत:

संपत्ति की विरासत के मामले में, कानूनी कागज़ात में वसीयत की प्रति, उस संपत्ति पर कर की निकासी, मृत्यु प्रमाण पत्र की प्रति, उसके बाद व्यक्ति और मृतक के बीच संबंध को साबित करने वाले कानूनी कागज़ात आदि शामिल होते हैं।

स्टाम्प पेपर की कीमत कई स्थितियों पर भिन्न हो सकती है।

संपत्ति के म्यूटेशन के लिए आवश्यक दस्तावेज:

किसी संपत्ति का म्यूटेशन आम तौर पर तब किया जाता है जब संपत्ति बेची जा रही हो। कुछ मामलों में, संपत्ति की संपदा या वैध संपत्ति मालिक की मृत्यु संपत्ति म्यूटेशन को बाध्यकारी बनाती है।

संपत्ति के म्यूटेशन के लिए आवश्यक दस्तावेज नीचे सूचीबद्ध हैं:

• बिक्री विलेख
• व्यक्ति का आधार कार्ड
• राशन कार्ड
• प्रासंगिक मामले का स्टाम्प पेपर
• पिछला और वर्तमान पंजीकरण विलेख।
• विधिवत भरा हुआ भूमि का म्यूटेशन आवेदन पत्र
• संपत्ति कर की भुगतान रसीद।

यदि संपत्ति के कानूनी उत्तराधिकारी की किसी कारणवश मृत्यु हो जाती है, तो इस प्रक्रिया के लिए आवश्यक दस्तावेज नीचे सूचीबद्ध हैं:

• संपत्ति के मालिक का मृत्यु प्रमाण पत्र
• पंजीकरण अधिनियम
• बिक्री विलेख
• आधार कार्ड
• विल की प्रति.
• पॉवर ऑफ अटॉर्नी की फोटोकॉपी.
• स्टाम्प पेपर पर शपथ पत्र आवेदन
• उत्तराधिकार प्रमाण पत्र की प्रति
• कोई अन्य दस्तावेज जिसे लाने के लिए अधिकारी ने कहा हो।

भारत में संपत्ति उत्परिवर्तन के लिए आवेदन प्रक्रिया

संबंधित राज्य के स्थानीय निकाय संपत्ति म्यूटेशन प्रक्रिया पर शासन करते हैं। कुछ क्षेत्रों में, म्यूटेशन प्रक्रिया को ऑनलाइन कर दिया गया है। यदि ऑनलाइन प्रक्रिया नहीं है, तो आपको कार्यालय में जाकर इसे करवाना होगा।

बिहार के स्थानीय निकायों ने बिहार भूमि पोर्टल की स्थापना की है जो ऑनलाइन म्यूटेशन आवेदन को नियंत्रित करता है। साथ ही, यूपी सरकार ने ऑनलाइन म्यूटेशन आवेदन की प्रक्रिया के लिए ई-नगर सेवा पोर्टल बनाया है।

1. म्यूटेशन के लिए आवेदन देने की प्रक्रिया हर राज्य में अलग-अलग होती है। कोई भी व्यक्ति न्यायालय द्वारा निर्धारित शुल्क भरकर आवेदन पत्र के माध्यम से परिवर्तन का अनुरोध कर सकता है।
2. आवेदन पत्र को विधिवत भरकर, हस्ताक्षर करके उस कार्यालय के तहसीलदार या स्थानीय सरकारी निकाय के उस अधिकारी के पास प्रस्तुत करना होगा, जिसके पास अपेक्षित संपत्ति का रिकॉर्ड हो।
3. इसके लिए आप अपने मनचाहे पंजीकृत पोर्टल पर ऑनलाइन आवेदन भी कर सकते हैं। कई संगठन अब अपनी आवश्यक संपत्ति को डिजिटल बनाने की दिशा में आगे बढ़ चुके हैं और म्यूटेशन की प्रक्रिया इसके आवेदन के चरण से ही शुरू हो गई है।
4. ऐसे आवेदन के लिए शुल्क सामान्यतः 25-100 रुपये के बीच होता है।
5. आवेदन पूरा करने और हस्ताक्षर करने के बाद, आप इसे सभी लागू कानूनी कागजात के साथ जमा कर सकते हैं। उसके बाद, संबंधित शाखा भौतिक सत्यापन पूरा करेगी।
6. इसके बाद, शिकायतों का अनुरोध करते हुए एक रिपोर्ट दी जाती है। यदि सुझाए गए म्यूटेशन सेटिंग के बारे में कोई विचारित शिकायत दर्ज की गई है। फिर अभिलेखों की सामग्री को दस्तावेजी बयानों के साथ सत्यापित किया जाता है। यदि आवश्यक म्यूटेशन से कोई आपत्ति प्राप्त नहीं होती है, तो इसे स्वीकृत कर दिया जाता है।
7. इन सभी चरणों को पूरा करने के बाद, जब निकाय संतुष्ट हो जाएगा, तो आपको 15-30 दिनों के भीतर अपना म्यूटेशन प्रमाणपत्र मिल जाएगा।
8. संपत्ति के खरीदार को यह पुष्टि करनी चाहिए कि उनके नाम दस्तावेज़ में दर्ज हैं और संपत्ति के टैक्स बिल और पानी के बिल में पंजीकृत हैं। यह उल्लेख करना प्रासंगिक है कि यदि उनके रिकॉर्ड में कोई प्रविष्टि की गई है, तो पानी प्राप्त करने के लिए आवश्यक कदम उठाने चाहिए, और टैक्स और पानी के बिल को स्थानांतरित करना चाहिए।

निष्कर्ष:

संपत्ति का म्यूटेशन और कुछ नहीं बल्कि स्वामित्व को एक हाथ से दूसरे हाथ में स्थानांतरित करने के समय संपत्ति को अपडेट करना है। हालाँकि, म्यूटेशन की प्रक्रिया और शुल्क राज्य दर राज्य अलग-अलग होते हैं। फिर भी, यह एक सरल संरचना का पालन करता है जिसमें आप कुछ आवश्यक दस्तावेज़ जोड़कर इसके लिए आवेदन कर सकते हैं।

फिर भी यह व्यक्ति के शीर्षक का संकेत नहीं है। म्यूटेशन करवाना बहुत ज़रूरी है क्योंकि यह संपत्ति की कर देयता को साबित करने और बिजली, पानी और अन्य शुल्कों के भुगतान के लिए ज़रूरी है। इसके साथ ही, यह समझना ज़रूरी है कि यह एक बार की प्रक्रिया नहीं है; समय-समय पर दस्तावेज़ को अपडेट करना चाहिए और आम तौर पर संपत्ति के स्पष्ट रिकॉर्ड रखने के लिए इसे छह महीने के भीतर अपडेट करना चाहिए। ताकि कोई व्यक्ति अपनी संपत्ति आसानी से बेच सके।

हमें उम्मीद है कि आपको संपत्ति के म्यूटेशन के बारे में कुछ जानकारी मिल गई होगी। यदि आप अधिक जानकारी चाहते हैं, तो आप हमें [email protected] पर ईमेल कर सकते हैं या हमें +919284293610 पर कॉल कर सकते हैं। हमारे अनुभवी संपत्ति वकील आपकी मदद करेंगे और पूरी प्रक्रिया में आपकी सहायता करेंगे।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों

पंजीकरण और म्यूटेशन में क्या अंतर है?

जब हम संपत्ति के उत्परिवर्तन पर चर्चा करते हैं, तो एक सामान्य बात जो हमारे दिमाग में आती है वह है दोनों शब्दों के बीच का अंतर। आइए इस पर नज़र डालते हैं:

यदि किसी के पास भारत में अपनी संपत्ति के म्यूटेशन का प्रमाण पत्र नहीं है तो क्या होगा?

संपत्ति खरीदने वालों के लिए संपत्ति का म्यूटेशन ज़रूरी है। अगर संपत्ति गैर-कृषि भूमि या फ्लैट है और खरीदार हैं, तो संपत्ति का म्यूटेशन एक वैध शिष्टाचार है और इसके अभाव में किसी व्यक्ति की संपत्ति नहीं ली जाती है।

क्या पंजीकरण के बाद सीधे म्यूटेशन प्रक्रिया शुरू की जा सकती है?

हां, सब रजिस्ट्रार के कार्यालय में डीड रजिस्टर करने के बाद संपत्ति के म्यूटेशन की प्रक्रिया शुरू की जा सकती है। उसके बाद, खरीदार और विक्रेता के बारे में सटीक डेटा आय दस्तावेजों में दर्ज किया जाना चाहिए।

यदि आपका म्यूटेशन आवेदन अस्वीकृत हो जाए तो आप क्या कर सकते हैं?

मान लीजिए कि संपत्ति के म्यूटेशन के लिए आपका आवेदन किसी कारण से अस्वीकार कर दिया गया है। आप अस्वीकृति आदेश के 30 दिनों के भीतर आयुक्त या कलेक्टर के समक्ष अपील दायर कर सकते हैं। पूरी प्रक्रिया में आपकी सहायता के लिए एक कानूनी और अनुभवी वकील का होना सुनिश्चित करें।

भारत में संपत्ति उत्परिवर्तन की अनुमानित लागत सीमा क्या है?

म्यूटेशन की लागत 25 रुपये से लेकर 200 रुपये तक हो सकती है। हालांकि, यह ध्यान रखना आवश्यक है कि यह सीमा अनुमानित है, और वास्तविक लागत स्थानीय नियमों और सरकारी नीतियों के आधार पर भिन्न हो सकती है।

संपत्ति के उत्परिवर्तन के लिए नगर निकायों से उत्परिवर्तन प्रमाण पत्र प्राप्त करने में आमतौर पर कितना समय लगता है?

आवश्यक अनुभागों के नगर निकाय म्यूटेशन प्रक्रिया अपनाते हैं। यह प्रमाण पत्र 5 से 30 दिनों के भीतर प्राप्त किया जा सकता है।

लेखक का परिचय: अधिवक्ता अरुणोदय देवगन ने दिसंबर 2023 से संपत्ति, आपराधिक, सिविल, वाणिज्यिक कानून और मध्यस्थता एवं मध्यस्थता में विशेषज्ञता हासिल की है। वह कानूनी दस्तावेजों का मसौदा तैयार करते हैं और दिल्ली रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण और जिला न्यायालयों जैसे अधिकारियों के समक्ष ग्राहकों का प्रतिनिधित्व करते हैं। अरुणोदय एक उभरते हुए लेखक भी हैं, जिनकी पहली पुस्तक "इग्नाइटेड लीगल माइंड्स" 2024 में रिलीज़ होने वाली है, जिसमें कानून और भू-राजनीतिक संबंधों के बीच संबंधों की खोज की गई है। उन्होंने ब्रिटिश काउंसिल कोर्स पूरा किया है, जिससे संचार, सार्वजनिक भाषण और औपचारिक प्रस्तुतियों में कौशल में वृद्धि हुई है।