जेव्हा बिल्डरने मालमत्तेचा ताबा देण्यास विलंब केला तेव्हा काय करावे?

आपल्या देशातील मालमत्ता खरेदीदारांना अनेकदा उशीरा ताबा मिळण्याच्या समस्येचा सामना करावा लागतो, जेथे बिल्डर वचन दिलेली मालमत्ता वेळेवर प्रदान करण्यात अयशस्वी ठरतात. या प्रवृत्तीमुळे खरेदीदारांमध्ये सामान्य शंका निर्माण झाली आहे. विलंबाची कारणे कागदोपत्री अपुरे लक्ष देण्यापासून ते ताबा नाकारण्यापर्यंत असतात.

याचे निराकरण करण्यासाठी, रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण अंतर्गत कठोर नियम आता खरेदीदारांना भरपाईसाठी पर्याय प्रदान करतात. बिल्डरने मान्य केलेल्या वेळेत डिलिव्हरी करण्यात अयशस्वी झाल्यास, खरेदीदार विलंबित ताब्यावरील व्याज किंवा व्याजासह पूर्ण परतावा निवडू शकतो.

जर, बिल्डरने विक्री करारामध्ये निर्दिष्ट केलेल्या वेळेत मालमत्तेचा ताबा खरेदीदाराला देण्यात अयशस्वी झाल्यास किंवा मालमत्तेचा ताबा देण्यास विलंब केल्यास, ते देय व्याजासह मिळालेली रक्कम परत करण्यास जबाबदार असतात. लागू होणारे व्याज सामान्यतः 10% असते आणि बिल्डरने ताबा देण्यास अपयशी ठरल्यास, त्याला प्रकल्पाच्या अंदाजे किंमतीच्या 10% पर्यंत दंड किंवा 3 वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतात.

बिल्डरने ताबा देण्यास उशीर केल्यास काय होईल?

अनेक घटनांमुळे ताबा मिळण्यास विलंब होऊ शकतो, जर बिल्डरने प्रकल्प ताब्यात घेण्याची तारीख बदलण्याचा निर्णय घेतला तर खरेदीदारांना कायदेशीररित्या प्रकल्प मागे घेण्याचा आणि बिल्डरकडून 45 च्या आत भरलेल्या आगाऊ रकमेच्या परताव्यावर दावा करण्याचा पर्याय असतो. दिवस तथापि, समजा खरेदीदार प्रकल्पातून माघार घेण्याचा पर्याय निवडत नाही. अशा परिस्थितीत, खरेदीदाराला खरेदी केलेली मालमत्ता खरेदीदाराला सुपूर्द होईपर्यंत लागू व्याजदरासह आर्थिक व्याजाच्या स्वरूपात विलंबाची भरपाई बिल्डरने करावी लागते. जितका जास्त विलंब होईल तितका कायदा खरेदीदाराकडे झुकण्याची अपेक्षा आहे, विशेषत: अशा प्रकरणांमध्ये जेव्हा खरेदीदाराने बिल्डरला खरेदीच्या एकूण मोबदल्याची महत्त्वपूर्ण टक्केवारी आधीच दिली आहे.

खरेदीदार विविध कायदेशीर तरतुदींनुसार उपाय शोधण्याचा पर्याय निवडू शकतात अशी काही विशिष्ट कृती आहे. रिअल इस्टेट रेग्युलेशन ॲक्ट, ग्राहक संरक्षण कायदा आणि एनसीएलटी खालील प्रकारे डिफॉल्टर्सवर कठोर कारवाई करण्यासाठी विविध कायदेशीर उपाय देतात.

कराराचा भंग:

खरेदी केलेल्या मालमत्तेचा ताबा देण्यास विलंब होतो जेव्हा बिल्डर घरखरेदीदारांना विक्री करण्याच्या करारात नमूद केल्याप्रमाणे वचन दिलेल्या तारखेला किंवा कार्यक्रमात मालमत्ता वितरित करण्यास सक्षम नसतो. हा कराराचा स्पष्ट भंग आहे आणि भारतीय करार कायद्यानुसार अशा उल्लंघनासाठी बिल्डरवर कायदेशीर कारवाई केली जाऊ शकते. न्यायालयाच्या आदेशानुसार बिल्डरला दंड ठोठावला जातो.

RERA ची कारवाई:

रिअल इस्टेट रेग्युलेशन ऍक्ट 2016 ची स्थापना भारतातील रिअल इस्टेटचे नियमन आणि प्रोत्साहन देण्यासाठी करण्यात आली. भूखंड, अपार्टमेंट, इमारती आणि रिअल इस्टेट प्रकल्प यासारख्या मालमत्तेची विक्री कार्यक्षमतेने आणि पारदर्शकपणे व्हावी यासाठी या कायद्यांतर्गत रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली. हे रिअल इस्टेट क्षेत्रातील दैनंदिन तक्रारींवर लक्ष ठेवते आणि जलद-ट्रॅक विवाद निराकरण प्रदान करते. यामुळे ग्राहकांप्रती बिल्डरांची जबाबदारीही वाढते. ही एक अर्ध-न्यायिक संस्था आहे ज्याला प्रकरणाची चौकशी करण्याचा आणि स्वतःच्या हालचालीवर नोटीस जारी करण्याचा अधिकार आहे.

विलंब झाल्यास, बांधकाम व्यावसायिकाच्या विरोधात रिअल इस्टेट रेग्युलेशन ॲक्ट 2016 च्या कलम 31 अंतर्गत घर खरेदीदाराने किंवा वाटप करणाऱ्या असोसिएशनद्वारे तक्रार दाखल करावी. कायद्याचे पालन न केल्याबद्दल डिफॉल्टरला 3 वर्षांचा तुरुंगवास किंवा रिअल इस्टेट प्रकल्पाच्या अंदाजे किंमतीच्या 10% पर्यंत दंड ठोठावला जाऊ शकतो.

प्राधिकरणाच्या निर्देशांचे पालन न करणाऱ्या रिअल इस्टेट एजंट्ससाठी कायद्यात तरतुदी देखील केल्या आहेत आणि डीफॉल्ट होईपर्यंत प्रत्येक दिवसासाठी त्यांना दंड आकारला जातो. हे मालमत्तेच्या एकूण किमतीच्या 5% पर्यंत वाढू शकते, विक्री किंवा खरेदीसाठी.

दिवाणी न्यायालयाची कारवाई:

हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की उच्च न्यायालयात दिवाणी खटला किंवा रिट याचिका दाखल करण्याचा अधिकार केवळ खरेदीदारांना उपलब्ध असतो जेव्हा विशिष्ट राज्यात कोणतेही विशिष्ट नियामक प्राधिकरण उपलब्ध नसते. प्रतिवादी जेथे राहतो किंवा खरेदी केलेली मालमत्ता कोठे आहे तेथे खटला दाखल करावा. काही प्रकरणांमध्ये, जेथे बिल्डर खरेदीदाराची फसवणूक करण्यासाठी मालमत्ता हस्तांतरित करत नाही, खरेदीदार फौजदारी तक्रार देखील दाखल करू शकतो. भारतीय दंड संहितेच्या कलम 415 (फसवणूक) आणि कलम 405 (विश्वासाचा गुन्हेगारी उल्लंघन) अशा प्रकरणांमध्ये केलेल्या फसवणुकीसाठी शिक्षा आणि तुरुंगवासाची तरतूद करतात आणि बिल्डरवर फौजदारी खटला दाखल केला जाऊ शकतो.

ग्राहक मंचाची कारवाई:

मालमत्ता ताब्यात घेण्यास विलंब होत असलेली कोणतीही व्यक्ती संबंधित अधिकारक्षेत्रांतर्गत ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 नुसार बिल्डरविरुद्ध तक्रार दाखल करू शकते. हे जेव्हा जेव्हा कोणत्याही अनुचित व्यापार पद्धती घडते किंवा वस्तू किंवा सेवांमध्ये कमतरता असते तेव्हा ग्राहकांना तक्रार करण्यास सक्षम करते. तक्रार केल्यानंतर, विलंब झाल्यामुळे नुकसान भरपाई किंवा इतर दिलासा मागण्यासाठी विकसकाला कायदेशीर नोटीस पाठवली जाते. जिल्हा ग्राहक विवाद निवारण आयोग, राज्य ग्राहक विवाद निवारण आयोग, आणि राष्ट्रीय ग्राहक विवाद निवारण आयोग या तीन निवारण मंच यंत्रणा आहेत जिथे त्यात नमूद केलेल्या दाव्याच्या मर्यादेनुसार विवाद दाखल केले जातात. मंच करार संपुष्टात आणू शकतात आणि लागू व्याजासह परतावा मागू शकतात. याव्यतिरिक्त, खरेदीदाराला झालेल्या मानसिक त्रासाची आणि खटल्याच्या खर्चाची भरपाई देखील बिल्डरकडून वसूल केली जाते.

विलंबित ताब्यासाठी RERA नियम

रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरणाने रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व आणण्यासाठी घर खरेदीदारांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी मालमत्ता ताब्यात घेण्यासाठी काही नियम आणि तरतुदी लागू केल्या आहेत. RERA चे काही प्रमुख नियम आहेत:

• अनिवार्य नोंदणी: प्रत्येक नवीन रिअल इस्टेट प्रकल्पाची कोणत्याही विपणन किंवा विक्री क्रियाकलाप सुरू करण्यापूर्वी संबंधित राज्य RERA प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे आवश्यक आहे. प्रकल्पाची नोंदणी करून, तो कायदेशीररित्या अधिकृत होतो आणि पारदर्शकता प्रदान करतो.
• ताबा देण्याची टाइमलाइन: RERA मार्गदर्शक तत्त्वांनुसार, बिल्डरने ज्यामध्ये मालमत्ता खरेदीदारांना दिली पाहिजे त्या ताब्याची टाइमलाइन चांगली नमूद केलेली असावी आणि खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात अंमलात आणलेल्या करारामध्ये त्याचा उल्लेख केला गेला पाहिजे. प्रकल्प नोंदणी दस्तऐवज. हे अवांछित विलंब टाळते आणि घर खरेदीदारांना वेळेची स्पष्ट समज देते ज्यामध्ये ते मालमत्तेचा ताबा मिळण्याची अपेक्षा करू शकतात.
• विलंबित ताब्याचे परिणाम: जर कोणत्याही बिल्डरने मान्य केलेल्या वेळेत मालमत्तेचा ताबा देण्यात अयशस्वी झाल्यास ते घर खरेदीदारांना व्याजासह नुकसानभरपाई देण्यास जबाबदार असतात. RERA नियम मान्य केलेल्या अटी किंवा विहित दरांच्या आधारे मोजलेली भरपाई रक्कम परिभाषित करतात.
• पझेशन टाइमलाइनचा विस्तार: बहुतेक प्रकरणांमध्ये पाहिल्याप्रमाणे, RERA प्राधिकरणाकडून मंजुरी मिळाल्यानंतर विकासक जबरदस्तीने घडलेल्या घटना किंवा इतर कोणत्याही वैध कारणांसाठी ताबा टाइमलाइन वाढवू शकतात.
• भोगवटा प्रमाणपत्र: ताबा देण्यापूर्वी, इमारत मंजूर आराखड्यानुसार बांधली गेली आहे आणि खरेदीदारांच्या वापरासाठी सुरक्षित आहे हे दर्शवण्यासाठी विकासकांनी संबंधित अधिकाऱ्यांकडून भोगवटा प्रमाणपत्र घेणे आवश्यक आहे.
• तक्रार निवारण यंत्रणा: ताबा-संबंधित नियमांचे पालन न केल्यास, RERA बांधकाम व्यावसायिकांवर दंड आकारते, ज्यामध्ये दंड, प्रकल्प नोंदणी रद्द करणे किंवा इतर कोणत्याही अनुशासनात्मक कारवाईचा समावेश आहे.

तुमच्या बिल्डरने ताबा देण्यास विलंब केल्यास कोणती कायदेशीर कारवाई केली जाऊ शकते?

• विक्री करार आणि ताबा क्लॉज तपासा: हा विक्री कराराचा एक अवघड भाग असू शकतो, एनबीएसएस लिमिटेड विरुद्ध श्री राम त्रिवेदी या प्रकरणात, भारताच्या सर्वोच्च न्यायालयाने असे मानले की “प्रयत्न” या शब्दाचा उल्लेख करणे म्हणजे हाताशी बांधिलकी करणे असा होत नाही. विनिर्दिष्ट तारखेला किंवा त्यापूर्वी ताब्यात घेतल्यावर, ते संपूर्ण कलमासह वाचले पाहिजे. विक्री कराराचे चांगले परीक्षण केले पाहिजे आणि हस्तांतरित करण्याची तारीख अनिश्चित आणि विकासकाच्या विवेकबुद्धीनुसार असू नये. दिलेल्या तारखेपर्यंत ताबा देण्याच्या कर्तव्याचे पालन करण्यासाठी बिल्डरने सर्व वाजवी प्रयत्न करावेत, असे न्यायालयाने पुढे सांगितले. अधिक वाचा: बिल्डर-खरेदीदार करारामध्ये तपासण्याच्या गोष्टी
• कायदेशीर नोटीस जारी करा: सर्वात सामान्य कायदेशीर कारवाई म्हणजे जेव्हा बिल्डर तुमची मालमत्ता डिलिव्हरीच्या देय तारखेनंतर वितरीत करण्यात अयशस्वी ठरतो तेव्हा त्याला कायदेशीर नोटीस पाठवणे म्हणजे त्याला स्वाक्षरी करताना त्याला दिलेल्या आगाऊ रकमेच्या परताव्याची. कायदेशीर नोटीसमध्ये बिल्डर आणि तक्रारदार यांचे नाव, वर्णन आणि ठिकाण, कारवाईच्या कारणाचा तपशील आणि दावेदाराने दावा केलेला दिलासा असावा. ते वकिलाच्या लेटरहेडवर पाठवावे आणि स्पष्टपणे नमूद केले पाहिजे की बिल्डरमुळे खरेदीदाराच्या हक्काचे उल्लंघन होत आहे आणि ते त्याच्याकडून दिलासा मागतात.
• RERA कडे तक्रार दाखल करा: RERA च्या कलम 18 मध्ये अशी तरतूद आहे की बिल्डरकडून ताबा मिळण्यास उशीर झाल्यास वाटप करणाऱ्याला प्रकल्पातून माघार घेण्याचा पर्याय आहे. या प्रक्रियेमध्ये संबंधित कागदपत्रे आणि विलंबाचे पुरावे प्रदान करून प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल करणे समाविष्ट आहे. रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथॉरिटी या प्रकरणाचे मुल्यांकन करेल आणि विहित दरांच्या आधारे किंवा करारामध्ये मान्य केलेल्या दरांच्या आधारे नुकसानभरपाईची रक्कम निश्चित करेल. खरेदीदार सध्याच्या बाजारभावानुसार पर्यायी निवास खरेदी करण्यासाठी भरपाई मागू शकतात.
• ग्राहक मंचात तक्रार दाखल करा: ताबा मिळण्यास उशीर झाल्यास बांधकाम व्यावसायिकांना वस्तू किंवा सेवांच्या कमतरतेबद्दल ग्राहक मंचात तक्रार दाखल करण्याचा अधिकार मिळतो. वितरणास उशीर झाल्यामुळे खरेदीदारांना वाजवी नुकसानभरपाईसह पैशाचा परतावा मिळण्यास पात्र असलेल्या सेवांमध्ये कमतरता निर्माण होते. प्रकल्प ताब्यात घेण्यास होणाऱ्या विलंबासाठी बांधकाम व्यावसायिकांना मंचाने निर्देश दिल्यानुसार व्याज दर लागू होतो.
• नॅशनल कंपनी लॉ ट्रिब्युनलशी संपर्क साधा: खरेदी केलेल्या मालमत्तेचा ताबा देण्यास होणारा विलंब निधीच्या कमतरतेमुळे होतो आणि प्रकल्प पुढे चालू ठेवता येत नाही, अशा परिस्थितीत खरेदीदारांनी एनसीएलटीचा अवलंब करावा आणि कंपनीविरुद्ध दिवाळखोरीची कार्यवाही सुरू करावी. दिवाळखोरी आणि दिवाळखोरी संहिता 2016 अंतर्गत बांधकाम व्यावसायिक दाव्याची रक्कम 1 लाखांपेक्षा जास्त आहे. कंपनी विसर्जित झाल्यामुळे आणि लिक्विडेशनवर दावा प्राप्त झाल्यामुळे केस सोडवण्याचा सरासरी कालावधी 12-20 महिन्यांचा आहे.

निष्कर्ष

मालमत्तेला उशीरा वितरित करण्यात अनेक समस्या कारणीभूत ठरू शकतात. जमिनीची मालकी घेण्याची प्रक्रिया विविध समस्यांमुळे विलंबित होऊ शकते. तथापि, घर खरेदी करताना सावधगिरीने पुढे जाणे आवश्यक आहे. खरेदीदार-बिल्डर करारातील मुद्दे आणि अस्वीकरण खरेदीदाराने काळजीपूर्वक वाचले पाहिजेत.

याव्यतिरिक्त, बिल्डरची आर्थिक परिस्थिती पाहणे आवश्यक आहे. प्रतिकूल अटींसह करारावर स्वाक्षरी केल्यानंतर, खरेदीदार कायदेशीर व्यवस्थेतील सर्व कायदेशीर उपाय गमावू शकतो. परिणामी, खरेदीदाराने कोणत्याही रिअल इस्टेट व्यवहारांवर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी सावधगिरी बाळगणे आवश्यक आहे, जसे की मालमत्ता वकील नियुक्त करणे.

संदर्भ:

https://taxguru.in/income-tax/remedy-available-home-buyers-consumer-protection-act-rera-act-case-delayed-possession.html

https://timesproperty.com/news/post/recent-amendments-in-rera-blid3877

https://restthecase.com/knowledge-bank/everything-about-rera-act

https://www.magicbricks.com/blog/how-to-file-a-case-in-nclt-against-defaulting-builder/122191.html

सुचवलेले ब्लॉग :

मालमत्ता खरेदी करताना काही गोष्टी लक्षात ठेवाव्यात

भारतातील 5 सामान्य रिअल इस्टेट विवाद

भारतातील सामान्य मालमत्ता विवाद आणि ते कसे टाळायचे

लेखक बायो: ॲड. रोहित सिंग (बीए एलएलबी (ऑनर्स), एलएलएम (सीएल))

अधिवक्ता रोहित सिंग, पीएसके लीगल असोसिएट्सचे व्यवस्थापकीय भागीदार, एक अत्यंत अनुभवी आणि प्रतिष्ठित व्यावसायिक वकील आहेत जे त्यांच्या धोरणात्मक कौशल्यासाठी ओळखले जातात. कायदेशीर बाबींमध्ये मजबूत पार्श्वभूमी असलेल्या, त्यांनी शिक्षण, आयटी, वित्त, औषधनिर्माण आणि प्रकाशन यासह विविध उद्योगांमधील प्रमुख ग्राहकांना सल्ला दिला आणि त्यांचे प्रतिनिधित्व केले.

त्यांच्या कारकिर्दीच्या प्रवासात रिलायन्स कॅपिटलसाठी इन-हाऊस सल्लागार म्हणून काम करणे आणि पंजाब राज्याचे माजी महाधिवक्ता म्हणून व्यापकपणे काम करणे समाविष्ट आहे. त्यांच्या संपूर्ण व्यावसायिक मार्गावर, अधिवक्ता सिंग यांनी कॉर्पोरेट संस्थांच्या कायदेशीर गरजा पूर्ण करण्यासाठी त्यांच्या कौशल्यांचा गौरव केला आहे. कायद्याच्या विविध क्षेत्रातील त्यांचा प्रचंड अनुभव असंख्य व्यावसायिक ग्राहकांना फायदा मिळवून देण्यासाठी, त्यांना विशेष आणि प्रभावी कायदेशीर सल्ला देण्यासाठी महत्त्वपूर्ण ठरला आहे.