जब बिल्डर संपत्ति पर कब्जा देने में देरी करता है तो क्या करें?

हमारे देश में प्रॉपर्टी खरीदने वालों को अक्सर देरी से कब्ज़ा मिलने की समस्या का सामना करना पड़ता है, जहाँ बिल्डर वादा किए गए समय पर प्रॉपर्टी देने में विफल रहते हैं। इस प्रवृत्ति ने खरीदारों के बीच एक सामान्य संदेह को जन्म दिया है। देरी के कारणों में कागजी कार्रवाई पर अपर्याप्त ध्यान से लेकर कब्ज़ा देने से सीधे इनकार तक शामिल हैं।

इस समस्या से निपटने के लिए, रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के तहत सख्त नियम अब खरीदारों को मुआवज़े के विकल्प प्रदान करते हैं। यदि बिल्डर तय समयसीमा के भीतर डिलीवरी करने में विफल रहता है, तो खरीदार या तो विलंबित कब्जे पर ब्याज या ब्याज के साथ पूर्ण वापसी का विकल्प चुन सकता है।

यदि बिल्डर बिक्री समझौते में निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर खरीदार को संपत्ति का कब्ज़ा देने में विफल रहता है या संपत्ति के कब्ज़े में देरी करता है, तो उन्हें देय ब्याज के साथ प्राप्त राशि वापस करनी होगी। लागू ब्याज आमतौर पर 10% होता है और यदि बिल्डर कब्ज़ा देने में विफल रहता है, तो उसे परियोजना की अनुमानित लागत का 10% तक जुर्माना या 3 साल तक की अवधि के लिए कारावास या दोनों का भुगतान करना पड़ सकता है।

यदि बिल्डर कब्जे में देरी करता है तो क्या होगा?

कब्जे में देरी कई घटनाओं के कारण हो सकती है, अगर बिल्डर परियोजना के कब्जे की तारीख बदलने का फैसला करता है तो खरीदारों के पास कानूनी रूप से परियोजना को वापस लेने और 45 दिनों के भीतर बिल्डरों से भुगतान की गई अग्रिम राशि की वापसी का दावा करने का विकल्प होता है। हालांकि, मान लीजिए कि खरीदार परियोजना से हटने का विकल्प नहीं चुनता है। उस स्थिति में, बिल्डर को खरीदार को खरीदी गई संपत्ति खरीदार को सौंपे जाने तक लागू ब्याज दर के साथ मौद्रिक ब्याज के रूप में देरी के लिए मुआवजा देना होगा। देरी जितनी अधिक होगी, कानून के खरीदार के पक्ष में झुकने की उम्मीद उतनी ही अधिक होगी, खासकर उन मामलों में जहां कुल खरीद मूल्य का एक महत्वपूर्ण प्रतिशत खरीदार द्वारा बिल्डर को पहले ही भुगतान किया जा चुका है।

खरीदार विभिन्न कानूनी प्रावधानों के तहत उपाय की तलाश करने के लिए एक निश्चित कार्रवाई का विकल्प चुन सकते हैं। रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और एनसीएलटी निम्नलिखित तरीके से डिफॉल्टरों के खिलाफ सख्त कार्रवाई करने के लिए विभिन्न कानूनी उपाय प्रदान करते हैं।

समझौते का उल्लंघन:

खरीदी गई संपत्ति के कब्जे की डिलीवरी में देरी तब होती है जब बिल्डर घर खरीदने वालों को बिक्री के समझौते में उल्लिखित वादा की गई तारीख या घटना पर संपत्ति देने में सक्षम नहीं होता है। यह अनुबंध का स्पष्ट उल्लंघन है और भारतीय अनुबंध अधिनियम के अनुसार ऐसे उल्लंघन के लिए बिल्डर के खिलाफ कानूनी कार्रवाई की जा सकती है। न्यायालय द्वारा बताए अनुसार बिल्डर पर जुर्माना लगाया जाता है।

आरईआरए द्वारा कार्रवाई:

रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम 2016 की स्थापना भारत में रियल एस्टेट को विनियमित करने और बढ़ावा देने के लिए की गई थी। इस अधिनियम के तहत रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण की स्थापना यह सुनिश्चित करने के लिए की गई थी कि भूखंडों, अपार्टमेंट, इमारतों और रियल एस्टेट परियोजनाओं जैसी संपत्तियों की बिक्री कुशलतापूर्वक और पारदर्शी तरीके से हो। यह रियल एस्टेट क्षेत्र में दिन-प्रतिदिन की शिकायतों को भी देखता है और विवादों का त्वरित समाधान प्रदान करता है। यह उपभोक्ताओं के प्रति बिल्डरों की जवाबदेही भी बढ़ाता है। यह एक अर्ध-न्यायिक निकाय है जिसके पास मामले की जांच करने और अपने स्वयं के प्रस्ताव पर नोटिस जारी करने की शक्ति है।

देरी की स्थिति में, घर खरीदने वाले व्यक्ति या आवंटियों के संगठन द्वारा रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम 2016 की धारा 31 के तहत बिल्डर के खिलाफ शिकायत दर्ज कराई जानी चाहिए। अधिनियम का पालन न करने पर डिफॉल्टर पर 3 साल की कैद या रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत का 10% तक जुर्माना लगाया जा सकता है।

अधिनियम में रियल एस्टेट एजेंटों के लिए भी प्रावधान किए गए हैं जो प्राधिकरण के निर्देशों का पालन नहीं करते हैं और उन्हें डिफ़ॉल्ट होने तक प्रत्येक दिन के लिए जुर्माना लगाया जाता है। यह बिक्री या खरीद के लिए उपलब्ध संपत्ति की कुल कीमत का 5% तक हो सकता है।

सिविल न्यायालय द्वारा कार्रवाई:

यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि हाई कोर्ट में सिविल सूट या रिट याचिका दायर करने का अधिकार खरीदारों को तभी मिलता है जब किसी ख़ास राज्य में कोई ख़ास नियामक प्राधिकरण उपलब्ध न हो। केस वहीं दायर किया जाना चाहिए जहाँ प्रतिवादी रहता है या जहाँ खरीदी गई संपत्ति स्थित है। कुछ मामलों में, जहाँ बिल्डर खरीदार को धोखा देने के लिए संपत्ति नहीं सौंप रहा है, वहाँ खरीदार आपराधिक शिकायत भी दर्ज कर सकता है। भारतीय दंड संहिता की धारा 415 (धोखाधड़ी) और धारा 405 (आपराधिक विश्वासघात) ऐसे मामलों में की गई धोखाधड़ी के लिए सज़ा और कारावास का प्रावधान करती है और बिल्डर के खिलाफ़ आपराधिक मामला दर्ज किया जा सकता है।

उपभोक्ता फोरम द्वारा की गई कार्रवाई:

कोई भी व्यक्ति जो संपत्ति के कब्जे में देरी का सामना कर रहा है, वह संबंधित क्षेत्राधिकार के तहत उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 2019 के अनुसार बिल्डर के खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकता है। यह उपभोक्ता को किसी भी अनुचित व्यापार व्यवहार या वस्तुओं या सेवाओं में कमी होने पर शिकायत करने में सक्षम बनाता है। शिकायत के बाद, डेवलपर को देरी के कारण हुए मुआवजे या अन्य राहत की मांग करते हुए एक कानूनी नोटिस भेजा जाता है। जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग और राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग तीन निवारण मंच तंत्र हैं जहाँ विवाद उनमें निर्दिष्ट दावा सीमा के अनुसार दायर किए जाते हैं। फोरम समझौते को समाप्त कर सकते हैं और लागू ब्याज के साथ धन वापसी की मांग कर सकते हैं। इसके अतिरिक्त, खरीदार को हुई मानसिक पीड़ा और मुकदमेबाजी की लागत का मुआवजा भी बिल्डर से वसूला जाता है।

विलंबित कब्जे के लिए RERA नियम

रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण ने रियल एस्टेट बाजार में पारदर्शिता और जवाबदेही लाने के लिए घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा के लिए संपत्ति के कब्जे के लिए कुछ नियम और प्रावधान लागू किए हैं। RERA के कुछ प्रमुख नियम इस प्रकार हैं:

• अनिवार्य पंजीकरण: किसी भी नए रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को किसी भी मार्केटिंग या बिक्री गतिविधि को शुरू करने से पहले संबंधित राज्य RERA प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होना आवश्यक है। प्रोजेक्ट को पंजीकृत करके, यह कानूनी रूप से अधिकृत हो जाता है और पारदर्शिता प्रदान करता है।
• कब्जे की समयसीमा: RERA दिशा-निर्देशों के अनुसार, कब्जे की समयसीमा जिसके भीतर बिल्डर को खरीदारों को संपत्ति सौंपनी चाहिए, उसे अच्छी तरह से निर्दिष्ट किया जाना चाहिए और खरीदार और विक्रेता के बीच निष्पादित समझौते में, परियोजना पंजीकरण दस्तावेजों के साथ इसका उल्लेख किया जाना चाहिए। यह अवांछित देरी को रोकता है और घर खरीदारों को उस समयसीमा की स्पष्ट समझ प्रदान करता है जिसके भीतर वे संपत्ति के कब्जे की उम्मीद कर सकते हैं।
• देरी से कब्जे के परिणाम: यदि कोई बिल्डर तय समय सीमा के भीतर संपत्ति का कब्जा देने में विफल रहता है, तो उन्हें घर खरीदारों को ब्याज के साथ मुआवज़ा देना होगा। RERA नियम सहमत शर्तों या निर्धारित दरों के आधार पर गणना की गई मुआवज़े की राशि को परिभाषित करते हैं।
• कब्जे की समयसीमा का विस्तार: जैसा कि ज्यादातर मामलों में देखा गया है, डेवलपर्स RERA प्राधिकरण से अनुमोदन प्राप्त करने के बाद, अप्रत्याशित घटना या किसी अन्य वैध कारणों के लिए कब्जे की समयसीमा में विस्तार की मांग कर सकते हैं।
• अधिभोग प्रमाणपत्र: कब्जा सौंपने से पहले, डेवलपर्स को संबंधित प्राधिकारियों से अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करना आवश्यक होता है, ताकि यह दर्शाया जा सके कि भवन का निर्माण अनुमोदित योजना के अनुरूप किया गया है और यह क्रेताओं के उपयोग के लिए सुरक्षित है।
• शिकायत निवारण तंत्र: कब्जे से संबंधित नियमों का पालन न करने पर, RERA बिल्डरों पर जुर्माना लगाता है, जिसमें जुर्माना, परियोजना पंजीकरण रद्द करना या कोई अन्य अनुशासनात्मक कार्रवाई शामिल है, लेकिन यह इन्हीं तक सीमित नहीं है।

यदि आपका बिल्डर कब्जे में देरी करता है तो क्या कानूनी कार्रवाई की जा सकती है?

• बिक्री समझौते और कब्जे के खंड की जांच करें: यह बिक्री समझौते का एक पेचीदा हिस्सा हो सकता है, एनबीएसएस लिमिटेड बनाम श्री राम त्रिवेदी के मामले में, भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने माना कि "प्रयास" शब्द का उल्लेख करने का मतलब किसी निर्दिष्ट तिथि पर या उससे पहले कब्ज़ा सौंपने की पूर्ण प्रतिबद्धता नहीं है, इसे खंड की संपूर्णता के साथ पढ़ा जाना चाहिए। बिक्री समझौते की अच्छी तरह से जांच की जानी चाहिए और सौंपने की तिथि अनिश्चित नहीं होनी चाहिए और डेवलपर के विवेक पर निर्भर होनी चाहिए। अदालत ने आगे कहा कि बिल्डर को दी गई तिथि तक कब्ज़ा सौंपने के कर्तव्य का पालन करने के लिए सभी उचित प्रयास करने चाहिए। और पढ़ें: बिल्डर-खरीदार समझौते में जाँचने योग्य बातें
• कानूनी नोटिस जारी करें: सबसे आम कानूनी कार्रवाई बिल्डर को कानूनी नोटिस भेजना है, जब वे डिलीवरी की नियत तिथि के बाद आपकी संपत्ति वितरित करने में विफल रहते हैं, ताकि हस्ताक्षर के दौरान उन्हें भुगतान की गई अग्रिम राशि वापस की जा सके। कानूनी नोटिस में बिल्डर और शिकायतकर्ता का नाम, विवरण और स्थान, कार्रवाई के कारण का विवरण और दावेदार द्वारा दावा की गई राहत शामिल होनी चाहिए। इसे किसी अधिवक्ता के लेटरहेड पर भेजा जाना चाहिए और इसमें स्पष्ट रूप से उल्लेख किया जाना चाहिए कि बिल्डर के कारण खरीदार के अधिकार का उल्लंघन हुआ है और वे उससे राहत चाहते हैं।
• RERA में शिकायत दर्ज करें: RERA की धारा 18 में प्रावधान है कि यदि बिल्डर द्वारा कब्जे में देरी की जाती है तो आवंटी के पास परियोजना से हटने का विकल्प होता है। इस प्रक्रिया में देरी के प्रासंगिक दस्तावेज और सबूत प्रदान करके प्राधिकरण के पास शिकायत दर्ज करना शामिल है। रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण मामले का आकलन करेगा और समझौते में निर्धारित दरों या सहमत दरों के आधार पर मुआवजे की राशि निर्धारित करेगा। खरीदार मौजूदा बाजार मूल्य पर वैकल्पिक आवास खरीदने के लिए मुआवजे की मांग भी कर सकते हैं।
• उपभोक्ता फोरम में शिकायत दर्ज करें: कब्जे में देरी से बिल्डरों को माल या सेवाओं की कमी के लिए उपभोक्ता फोरम में शिकायत दर्ज करने का अधिकार मिलता है। डिलीवरी में देरी से सेवाओं में कमी होती है, जिससे खरीदार को उचित मुआवजे के साथ पैसे वापस पाने का अधिकार मिलता है। परियोजना के कब्जे में देरी के लिए बिल्डरों पर फोरम द्वारा निर्देशित ब्याज दर लागू होती है।
• नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल से संपर्क करें: यदि खरीदी गई संपत्ति के कब्जे में देरी फंड की कमी के कारण होती है और परियोजना को आगे जारी नहीं रखा जा सकता है, तो ऐसी परिस्थितियों में खरीदारों को एनसीएलटी का सहारा लेना चाहिए और दिवाला और दिवालियापन संहिता 2016 के तहत बिल्डर के खिलाफ दिवालियेपन की कार्यवाही शुरू करनी चाहिए, यदि दावा राशि 1 लाख से अधिक हो। मामले को सुलझाने में औसतन 12-20 महीने लगते हैं क्योंकि कंपनी भंग हो जाती है और दावा परिसमापन के बाद प्राप्त होता है।

निष्कर्ष

कई मुद्दे संपत्ति की डिलीवरी में देरी का कारण बन सकते हैं। भूमि का स्वामित्व लेने की प्रक्रिया में कई तरह की समस्याओं के कारण देरी हो सकती है। हालांकि, घर खरीदते समय सावधानी से आगे बढ़ना चाहिए। खरीदार-बिल्डर समझौते में दिए गए बिंदुओं और अस्वीकरणों को खरीदार द्वारा ध्यान से पढ़ा जाना चाहिए।

इसके अतिरिक्त, बिल्डर की वित्तीय स्थिति पर गौर करना भी ज़रूरी है। प्रतिकूल शर्तों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, खरीदार कानूनी प्रणाली में सभी कानूनी उपायों को खो सकता है। नतीजतन, खरीदार को किसी भी रियल एस्टेट लेनदेन पर हस्ताक्षर करने से पहले सावधानी बरतनी चाहिए, जैसे कि संपत्ति वकील को काम पर रखना।

संदर्भ:

https://taxguru.in/income-tax/remedy-available-home-buyers-consumer-protection-act-rera-act-case-delayed-possession.html

https://timesproperty.com/news/post/recent-amendments-in-rera-blid3877

https://restthecase.com/knowledge-bank/everything-about-rera-act

https://www.magicbricks.com/blog/how-to-file-a-case-in-nclt-against-defaulting-builder/122191.html

सुझाए गए ब्लॉग :

संपत्ति खरीदते समय ध्यान रखने योग्य बातें

भारत में 5 आम रियल एस्टेट विवाद

भारत में आम संपत्ति विवाद और उनसे कैसे बचें

लेखक का परिचय: एडवोकेट रोहित सिंह (बीए एलएलबी (ऑनर्स), एलएलएम (सीएल))

पीएसके लीगल एसोसिएट्स के प्रबंध भागीदार एडवोकेट रोहित सिंह एक बेहद अनुभवी और प्रतिष्ठित वाणिज्यिक वकील हैं, जो अपनी रणनीतिक विशेषज्ञता के लिए जाने जाते हैं। कानूनी मामलों में मजबूत पृष्ठभूमि के साथ, उन्होंने शिक्षा, आईटी, वित्त, फार्मास्यूटिकल्स और प्रकाशन सहित विविध उद्योगों में प्रमुख ग्राहकों को सलाह दी है और उनका प्रतिनिधित्व किया है।

उनके करियर की यात्रा में रिलायंस कैपिटल के लिए इन-हाउस वकील के रूप में काम करना और पंजाब राज्य के पूर्व एडवोकेट जनरल के साथ बड़े पैमाने पर काम करना शामिल है। अपने पेशेवर करियर के दौरान, एडवोकेट सिंह ने कॉर्पोरेट संस्थाओं की कानूनी ज़रूरतों को पूरा करने के लिए अपने कौशल को निखारा है। कानून के विभिन्न क्षेत्रों में उनके विशाल अनुभव ने कई व्यावसायिक ग्राहकों को लाभान्वित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है, उन्हें विशेष और प्रभावशाली कानूनी सलाह प्रदान की है।